LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte aux consorts X...-Y...du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCP E...-F... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 20 octobre 2009), que le 2 mai 2005, M. X... et Mme Y..., vendeurs, ont conclu avec Mme A..., acquéreur, une promesse synallagmatique de vente portant sur un terrain à bâtir et le bénéfice du permis de construire sur ce terrain selon un arrêté municipal du 9 décembre 2002 ; qu'elle contenait une condition suspensive, dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, stipulant que " les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme ou autres obtenues ne révèlent pas de vices non révélés aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à sa destination " ; qu'ayant appris, avant le 31 juillet 2005, date prévue pour la signature de l'acte authentique de vente, que ce permis était périmé en raison de l'interruption des travaux pendant plus d'une année, Mme A...a exigé que les vendeurs déposent un nouveau permis préalablement à la réitération de la vente ; que les consorts X...-Y...l'ont assignée afin que la vente soit déclarée caduque par application de la condition suspensive et qu'elle soit condamnée, in solidum avec Mme B..., notaire de l'acquéreur et la société civile professionnelle (SCP) E...-F..., notaire des vendeurs, à leur payer le montant de la clause pénale stipulée à la promesse ainsi que diverses sommes en réparation des préjudices résultant de l'immobilisation du terrain entre le 31 juillet et le 31 décembre 2005 ;
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Attendu que les consorts X...-Y...font grief à l'arrêt attaqué de dire qu'il y a vente et de faire droit à l'action de Mme A...en réduction du prix pour vice caché alors, selon le moyen, que la condition suspensive diffère de la clause limitative ou exclusive de la garantie des vices cachés en ce que l'existence même de la vente dépend de l'arrivée ou de la défaillance de la condition et que, lorsqu'elle est stipulée au profit exclusif de l'acheteur pour le cas où un vice caché serait révélé, elle est valable lors même que le vendeur connaissait l'existence du vice non déclaré au moment de la vente ; qu'en l'espèce, le compromis de vente stipulait au titre des conditions suspensives que la vente était soumise à la condition que les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de vices non révélés à l'acte et que seul l'acquéreur pourrait se prévaloir de cette condition, sauf à y renoncer et subir alors les inconvénients en résultant ; qu'une telle condition suspensive ne déchargeait pas les vendeurs des conséquences de la découverte du vice, puisque l'acheteur disposait alors seul de la faculté de se prévaloir de la condition suspensive anéantissant la vente, ce qui était équivalent à la rédhibition de la vente ; qu'en statuant dès lors comme elle le fait, la cour d'appel viole les articles 1168 et 1643 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la condition suspensive relative à l'absence de révélation de vices non mentionnés à la promesse précisait qu'au cas où l'acquéreur déciderait de ne pas s'en prévaloir, il serait tenu des inconvénients en résultant, sans recours contre quiconque, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que la péremption du permis de construire constituait un vice qui ne pouvait pas être ignoré des vendeurs et que la clause de la promesse portant condition suspensive les déchargeaient des conséquences de ce vice, en a exactement déduit que cette clause ne pouvait pas recevoir application ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche et le troisième moyen réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé, par un motif non critiqué par le pourvoi, que Mme A...se référait expressément à la notion de vice caché et à l'action estimatoire, la cour d'appel, qui a constaté qu'elle sollicitait la passation de l'acte de vente et le paiement d'une somme de 24 113 euros au titre des frais d'établissement d'un permis de construire, a pu en déduire, sans modifier l'objet du litige, que cette demande correspondait à une demande en restitution partielle du prix ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que l'objet de la vente était la parcelle de terrain à laquelle s'appliquait le permis de construire périmé, et que les vendeurs eux-mêmes reconnaissaient que cette péremption constituait un vice caché, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il ne pouvait pas y avoir nullité du contrat pour absence d'objet ou objet impossible ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le permis de construire versé au dossier par les vendeurs mentionnait sous l'intitulé " Informations-A lire attentivement : " Validité : le permis est périmé... si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année ", la cour d'appel, qui a retenu que, s'agissant d'une disposition largement diffusée dans le public, les vendeurs, qui reconnaissaient réaliser des opérations immobilières, ne pouvaient prétendre ignorer la péremption du permis de construire et n'avaient pas pu croire que la situation pouvait être régularisée par la déclaration d'ouverture de chantier de janvier 2005, de sorte qu'ils connaissaient le vice au moment de la vente, a pu en déduire que l'actuelle procédure n'était pas imputable à un manquement de Mme B...à son devoir de conseil, mais à la mauvaise foi des vendeurs ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X...-Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X...-Y...à payer à Mme A...la somme de 2 500 euros et à Mme B...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X...-Y...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mai deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils pour les consorts X...-Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt très largement infirmatif attaqué d'avoir dit que la vente du terrain intervenue entre Mlle Stéphanie Y... et M. Franck-Alain X..., vendeurs, et Mme Marie Christiane A..., acquéreuse, est atteinte d'un vice caché, en l'espèce la péremption du permis de construire, connu des vendeurs et d'avoir fait droit à l'action en réduction pour vice caché intentée par Mlle Marie Christiane A...et ordonné une expertise ;
AUX MOTIFS QUE la condition suspensive invoquée par les vendeurs est ainsi rédigée : « les présentes sont expressément soumises aux conditions suspensives ci-après : … que les titres de propriétés antérieures et les pièces d'urbanisme ou autres obtenues ne révèlent pas de servitude autre que celles éventuellement indiquées aux présentes ni de vices non révélés aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rende impropre à sa destination ; qu'il est précisé que cette condition suspensive est stipulée au seul bénéfice de l'acquéreur qui sera seul fondé à s'en prévaloir ; qu'au cas où il déciderait de ne pas s'en prévaloir, il serait tenu des inconvénients en résultant sans recours contre quiconque » ; que la péremption du permis de construire ne constitue pas une servitude ; que si elle constitue un vice selon les conclusions concordantes des parties, il résulte de l'analyse ci-dessus que ce vice ne pouvait être ignoré des vendeurs ; qu'ils ne peuvent donc pas se prévaloir d'une clause les déchargeant des conséquences de ce vice ; qu'en conséquence, la clause du compromis portant condition suspensive ne s'applique pas ; que les vendeurs ne peuvent pas enfermer l'acquéreuse dans l'option qu'ils proposent, que celle-ci est en droit d'intenter l'action en réduction de prix pour vice caché ;
ALORS, d'une part, QUE la condition suspensive diffère de la clause limitative ou exclusive de la garantie des vices cachés en ce que l'existence même de la vente dépend de l'arrivée ou de la défaillance de la condition et que, lorsqu'elle est stipulée au profit exclusif de l'acheteur pour le cas où un vice caché serait révélé, elle est valable lors même que le vendeur connaissait l'existence du vice non déclaré au moment de la vente ; qu'en l'espèce, le compromis de vente stipulait au titre des conditions suspensives que la vente était soumise à la condition que les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de vices non révélés à l'acte et que seul l'acquéreur pourrait se prévaloir de cette condition, sauf à y renoncer et subir alors les inconvénients en résultant ; qu'une telle condition suspensive ne déchargeait pas les vendeurs des conséquences de la découverte du vice, puisque l'acheteur disposait alors seul de la faculté de se prévaloir de la condition suspensive anéantissant la vente, ce qui était équivalent à la rédhibition de la vente ; qu'en statuant dès lors comme elle le fait, la Cour d'appel viole les articles 1168 et 1643 du Code civil ;
ET AUX MOTIFS QUE Madame A...est en droit d'exiger la passation de l'acte et d'exercer l'action rédhibitoire en raison du vice caché ; que cependant dans la mesure où les vendeurs refusent de solliciter eux-mêmes le permis de construire, et où le permis de construire devrait être modifié pour permettre à Mme A...de réaliser son projet, il ne faut pas faire droit à la demande principale mais à la demande subsidiaire, sous réserve de l'expertise ci-dessous ordonnée et de la réserve des autres demandes ; que, cependant, si les parties situent expressément le litige dans le champ juridique de l'action en réduction pour vice caché, aucune réduction n'est expressément demandée ; que Mme A...demande 24. 113 euros au titre des frais d'établissement du permis de construire, ce qui peut correspondre à une demande en restitution partielle de prix, mais qu'en application de l'article 1644 du Code civil, l'évaluation doit être faite par expert ; qu'il faut donc ordonner cette expertise et réserver le surplus des demandes dans le litige opposant les vendeurs et l'acquéreuse ;
ALORS, d'autre part, QUE dans ses conclusions d'appel (p. 21), Madame A...demandait expressément à titre subsidiaire la condamnation des vendeurs au payement d'une somme de 24. 123 euros au titre des frais d'établissement et de dépôts de permis de construire, ce qui ne constitue pas une demande de restitution d'une partie du prix devant être arbitrée par expert, Madame A...ne sollicitant au demeurant aucune expertise à l'effet d'estimer une éventuelle réduction du prix selon ce que prescrit l'article 1644 du Code civil ; qu'en déclarant faire droit à l'action estimatoire qui n'était pourtant pas formée, et en tout cas pas régulièrement formée pour la saisir utilement, la Cour a dénaturé les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, ensemble méconnaît le principe dispositif.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire) :Il est reproché à l'arrêt très largement infirmatif attaqué d'avoir dit que la vente du terrain intervenue entre Mlle Stéphanie Y... et M. Franck-Alain X..., vendeurs, et Mme Marie Christiane A..., acquéreuse, est atteinte d'un vice caché, en l'espèce la péremption du permis de construire, connu des vendeurs et d'avoir fait droit à l'action en réduction pour vice caché intentée par Mlle Marie Christiane A...et ordonné une expertise ;
AUX MOTIFS QUE finalement le compromis de vente signé par les parties stipule sous l'intitulé DESIGNATION « un terrain à bâtir … ET LE BENEFICE DU PERMIS DE CONSTRUIRE sur ledit terrain … suivant arrêté pris le 09 décembre 2002 par Monsieur le Maire de SAINTE MAXIME sous le numéro PC 83 115 02 XC 154 … » ; que le contrat prévoyait donc le bénéfice du permis de construire, les discussions antérieures sur ce bénéfice montrant au contraire l'importance de cette clause ; que la vente était acquise aux conditions du compromis de vente sous seing privé (arrêt, p. 6, alinéas 3 à 5) ;
ET ENCORE AUX MOTIFS QUE les vendeurs reconnaissent que la péremption du permis de construire constitue un vice révélé postérieurement au compromis de vente (conclusions p. 14), donc un vice caché ; que l'objet de la vente était la parcelle de terrain à laquelle s'appliquait ledit permis de construire périmé ; qu'il ne s'agit donc pas d'une absence d'objet ou d'un objet impossible pouvant entraîner la nullité du contrat, rien ne signifiant d'ailleurs que la régularisation soit impossible ; que l'on ne comprend pas comment exiger un permis de construire dans une vente de terrain avec permis de construire bouleverserait l'économie du contrat alors que c'est le permis de construire initial qui est demandé (arrêt p. 8, alinéas 2 à 4) ;
ALORS QUE tout contrat a pour objet une chose qu'une partie s'oblige à donner, ou qu'une partie s'oblige à faire ou à ne pas faire et que toute condition d'une chose impossible est nulle et rend nulle la convention qui en dépend ; que la Cour d'appel constate que la vente avait précisément pour objet « un terrain à bâtir … ET LE BENEFICE DU PERMIS DE CONSTRUIRE sur ledit terrain … suivant arrêté pris le 09 décembre 2002 par Monsieur le Maire de SAINTE MAXIME sous le numéro PC 83 115 02 XC 154 … » ; qu'elle constate également, outre l'importance pour les parties de la clause relative au transfert du permis, que ledit permis de construire était périmé au jour du compromis valant vente sous seing privé, de sorte que la vente était nulle pour défaut d'objet et qu'en décidant le contraire à l'aide de motifs inopérants, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1108, 1126 et 1172 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire) :Il est reproché à l'arrêt très largement infirmatif attaqué d'avoir dit que la vente du terrain intervenue entre Mlle Stéphanie Y... et M. Franck-Alain X..., vendeurs, et Mme Marie Christiane A..., acquéreuse, est atteinte d'un vice caché, en l'espèce la péremption du permis de construire, connu des vendeurs et d'avoir fait droit à l'action en réduction pour vice caché intentée par Mlle Marie Christiane A...et ordonné une expertise ;
AUX MOTIFS QUE Madame A...est en droit d'exiger la passation de l'acte et d'exercer l'action rédhibitoire en raison du vice caché ; que cependant dans la mesure où les vendeurs refusent de solliciter eux-mêmes le permis de construire, et où le permis de construire devrait être modifié pour permettre à Mme A...de réaliser son projet, il ne faut pas faire droit à la demande principale mais à la demande subsidiaire, sous réserve de l'expertise ci-dessous ordonnée et de la réserve des autres demandes ; que, cependant, si les parties situent expressément le litige dans le champ juridique de l'action en réduction pour vice caché, aucune réduction n'est expressément demandée ; que Mme A...demande 24. 113 euros au titre des frais d'établissement du permis de construire, ce qui peut correspondre à une demande en restitution partielle de prix, mais qu'en application de l'article 1644 du Code civil, l'évaluation doit être faite par expert ; qu'il faut donc ordonner cette expertise et réserver le surplus des demandes dans le litige opposant les vendeurs et l'acquéreuse ;
ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (p. 21), Madame A...demandait expressément à titre subsidiaire la condamnation des vendeurs au payement d'une somme de 24. 123 euros au titre des frais d'établissement et de dépôts de permis de construire, ce qui ne constitue pas une demande de restitution d'une partie du prix devant être arbitrée par expert, Madame A...ne sollicitant au demeurant aucune expertise à l'effet d'estimer une éventuelle réduction du prix conformément à ce que prescrit l'article 1644 du Code civil ; qu'ainsi, en déclarant faire droit à l'action estimatoire qui n'était pourtant pas formée, et en tout cas pas régulièrement formée pour la saisir utilement, la Cour d'appel méconnaît les termes du litige et viole les articles 4 et 5 du Code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire) :Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mademoiselle Stéphanie Y... et Monsieur Franck-Alain X... de leurs demandes à l'encontre de Me B...et de les avoir condamné in solidum à lui payer la somme de 3. 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE les vendeurs recherchent la responsabilité de Me B...en ce que celle-ci a manqué à son devoir de conseil ; que cependant le conseil qu'aurait pu donner Me B...pour éviter l'actuelle procédure portait sur l'interruption des travaux et la péremption qui en résultait, ce dont les vendeurs avaient connaissance ; qu'ils ne peuvent pas lui reprocher ce qui résulte d'abord de leur mauvaise foi, que leur demande à son encontre doit être rejetée ;
ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui ; qu'il appartenait dès lors à Maître B...rédacteur du compromis, ainsi que cela est constaté par les juges du fond, de vérifier que le permis de construire incorporé dans l'objet de la vente et érigé en condition substantielle du consentement des parties n'était pas périmé et d'attirer l'attention de toutes les parties sur les conséquences d'une éventuelle péremption sans pouvoir s'exonérer de ses obligations à l'égard des vendeurs au seul prétexte de leur connaissance de la péremption dudit permis ; qu'en statuant néanmoins comme elle l'a fait, la Cour d'appel a ainsi violé l'article 1382 du Code civil.
