LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique pris en sa première branche :
Vu les articles 1382 du code civil et L. 124-1 du code des assurances, ensemble l'article 1709 du code civil ;
Attendu que par acte notarié du 16 avril 1991, la société civile immobilière Bedega, devenue la SCI BE, a donné à bail à la société Les Vergers des Balans (SVB) les locaux dans lesquels était exploitée une maison d'accueil et de soins pour personnes âgées ; que la SCI a engagé une action en annulation du bail et du congé donné par le locataire le 11 septembre 1996 ; que par arrêt du 1er mars 1999, la cour d'appel de Bordeaux a débouté le bailleur de ses demandes ; que cette décision a été cassée (Cass 3ème civ, 13 mars 2002 pourvoi n° C 99-14.152) ; que par arrêt du 18 mai 2004, la cour d'appel de Poitiers, statuant comme juridiction de renvoi, a, se conformant à la doctrine de la Cour de cassation, annulé le bail ainsi que le congé ; que la SVB a engagé une action indemnitaire contre le notaire instrumentaire, Paul X..., décédé depuis, procédure à laquelle est intervenu l'assureur de responsabilité civile professionnelle, la société Mutuelles du Mans assurances (MMA) ;
Attendu que pour débouter la SVB de sa demande indemnitaire formée contre l'assureur de responsabilité civile professionnelle, l'arrêt attaqué énonce que le preneur aurait pu s'opposer utilement à l'annulation du bail en invoquant les stipulations claires et non équivoques de l'article 2 du contrat qui prévoyaient le point de départ du bail et sa périodicité, en sorte qu'était mal fondé le grief fait au notaire instrumentaire tenant à l'absence de mention de la durée du bail ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il ressort de ses constatations que le bail, dont le terme dépendait de la volonté du seul preneur, était perpétuel, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la SVB de sa demande indemnitaire formée contre la société Mutuelles du Mans assurances, l'arrêt rendu le 1er février 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
Condamne la société Mutuelles du Mans assurances aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Mutuelles du Mans assurances ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils pour la société Verger des Balans.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté l'ensemble des demandes présentées par la Société LE VERGER DES BALANS à l'encontre des MUTUELLES DU MANS ASSURANCES ;
AUX MOTIFS QUE : « il ne peut être contesté par la Société LE VERGER DES BALANS qu'à défaut par elle d'avoir appelé en garantie Me X... aujourd'hui décédé ou à tout le moins son assureur de responsabilité professionnelle dans le cadre de l'instance en nullité du bail introduite par son bailleur, elle ne peut se prévaloir à l'égard des Mutuelles du Mans Assurances d'une quelconque autorité de la chose jugée s'attachant à l'arrêt de la Cour d'appel de Poitiers du 18 mars 2004 ; que dès lors les Mutuelles du Mans sont fondées à discuter dans le cadre de la présente instance le bien fondé du prononcé de la nullité du bail et les conséquences pécuniaires de celle-ci qui conditionnent la mise en jeu de la responsabilité professionnelle du notaire et l'obligation à garantie de son assureur ; que dans ce cadre, elles excipent à bon droit du fait que l'arrêt de la Cour d'appel de Poitiers du 18 mars 2004 a expressément retenu que la Société LE VERGER DES BALANS avait accepté sans discuter le principe du prononcé de la nullité du bail litigieux non plus au titre de son affectation d'une condition potestative mais de celui du défaut d'indication de sa durée ; que pour combattre le bien fondé du prononcé de la nullité du bail commercial sur cette base juridique, les Mutuelles du Mans Assurances se prévalent également à bon droit du contenu de l'article 2 dudit bail intitulé « Durée et résiliation » qui prévoit « le présent bail est fait pour une durée de trois, six et neuf années à compter du 15 mars 1991. A la volonté du preneur seul, à charge par lui de prévenir le bailleur de son intention de faire cesser ledit bail au moins six mois à l'avance par simple lettre recommandée » ; qu'à l'évidence, les dispositions claires et non équivoques du bail sur ce point permettaient à la Société LE VERGER DES BALANS de s'opposer utilement au prononcé de la nullité du bail sur le fondement précité dès lors qu'était mentionné le point de départ du bail qui prenait effet à compter du 15 mars 1991 et rappelé la périodicité de trois, six et neuf années au titre de la durée de ce dernier ; qu'en conséquence, le grief d'absence de mention de la durée du bail commercial ne peut être considéré comme fondé et partant la défaillance du notaire dans son devoir d'assurer l'efficacité des actes authentiques dont la rédaction lui est confiée ; que dès lors les Mutuelles du Mans Assurances sont fondées à solliciter le rejet des demandes de garantie dirigées à leur encontre à défaut par la Société LE VERGER DES BALANS d'établir la défaillance du notaire qu'elle garantissait dans l'exécution de sa mission ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré bien fondées les demandes présentées à l'encontre des Mutuelles du Mans Assurances » ;
ALORS 1°) QUE, : le bail est perpétuel et nul par conséquent lorsque son terme dépend de la volonté d'une seule partie ; que la Cour d'appel a expressément relevé qu'aux termes de l'article 2 du bail commercial conclu entre la Société LE VERGER DES BALANS et la SCI BE et rédigé par feu Maître Paul X..., assuré par LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, « le présent bail est fait pour une durée de trois, six et neuf années à compter du 15 mars 1991. A la volonté du preneur seul, à charge pour lui de prévenir le bailleur de son intention de faire cesser ledit bail au moins six mois à l'avance par simple lettre recommandée » ; qu'en relevant, pour écarter la responsabilité du notaire rédacteur de l'acte et la garantie de son assureur, que la Société LE VERGER DES BALANS aurait pu s'opposer utilement au prononcé de la nullité du contrat de bail en mentionnant l'existence d'un point de départ du délai et une périodicité, la Cour d'appel a violé les articles 1709 et 1382 du Code civil, ensemble l'article L. 124-1 du Code des assurances ;
ALORS 2°) QUE : la renonciation à un droit ne peut être étendue à un autre droit ; qu'en relevant, pour écarter la responsabilité du notaire rédacteur de l'acte et la garantie de son assureur, que la Société LE VERGER DES BALANS avait accepté, lors d'une précédente instance, sans le discuter, le prononcé de la nullité du bail litigieux au titre du défaut d'indication de sa durée, cependant que cette renonciation n'emportait pas celle à mettre en cause la responsabilité du notaire rédacteur d'un bail perpétuel dans la présente instance, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS 3°) QUE : en opposant à la Société LE VERGER DES BALANS, pour écarter la responsabilité du notaire rédacteur de l'acte et la garantie de son assureur, qu'elle avait accepté, lors d'une précédente instance ayant abouti à un arrêt de la Cour d'appel de POITIERS du 18 mars 2004, sans le discuter, le prononcé de la nullité du bail litigieux au titre du défaut d'indication de sa durée, cependant qu'elle avait dénié toute autorité de la chose jugée à cette décision, la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil.
