LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 28 octobre 2009), que le 23 juin 1989, la société d'économie mixte Ile-de-France (la SEEM), venant aux droits de la société Udeco, elle-même venant aux droits de la société Logebail, a inscrit une hypothèque judiciaire sur l'immeuble de son débiteur, M. X..., avec effet, après renouvellement, jusqu'au 2 avril 2009, que le bien a été vendu le 1er octobre 1993 puis le 20 août 1999, le notaire, la société civile professionnelle Z...- Y..., n'ayant procédé à aucune procédure de purge et le prix étant absorbé par le premier créancier inscrit, que le bien a été revendu le 16 décembre 2004, que le notaire n'a pas procédé à la procédure de purge et a versé le prix de la vente au vendeur sans tenir compte de l'inscription bénéficiant à la SEEM, premier créancier inscrit ; que la SEEM a mis en cause la responsabilité du notaire ;
Attendu que pour débouter cette dernière de sa demande, l'arrêt retient que la SEEM reprochait au notaire de ne pas avoir procédé à l'ouverture de la procédure de purge lors des ventes successives, ce qui avait fait obstacle à ce qu'elle puisse recouvrer sa créance ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la SEEM ne remettait pas en cause le déroulement des ventes précédentes mais invoquait uniquement le comportement fautif du notaire lors de la vente intervenue le 16 décembre 2004, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 octobre 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers, autrement composée ;
Condamne la société civile professionnelle Z...- Y... et la société compagnie Mutuelle du Mans assurances IARD aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile professionnelle Z...- Y... et la société Mutuelle du Mans assurances IARD à payer à la société SEEM Ile-de-France la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société civile professionnelle Z...- Y... et de la société Mutuelle du Mans assurances IARD ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la SEEM Ile-de-France
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société SEEM de ses demandes indemnitaires ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il n'est pas contesté que, pour garantir sa créance, la société LOGEBAIL a, dans des conditions régulières, pris le 23 juin 1989, une inscription d'hypothèque sur l'immeuble de son débiteur, M. X..., sur le bien situé lieu-dit ... à PORTO VECCHIO, section AX 8, 9 et 90, et que cette inscription a été renouvelée, conservant effet jusqu'au 2 avril 2009 ; que postérieurement à la prise d'hypothèque, le bien a été vendu trois fois, en octobre 1993, août 1999 et le 16 décembre 2004, par le ministère de Me Y..., notaire, ou de son associée, Me Z... ; qu'à la date de la première vente, l'inscription de la société LOGEBAIL était primée, dans l'ordre, par une inscription de la Société générale du 9 août 1985 pour 350 000 F outre 52 500 F d'accessoires, une inscription au profit de la BNP du 12 novembre 1985 pour 600 000 F outre 90 000 F d'accessoires, une inscription du 5 avril 1988 au profit de la BNP pour 25 000 F et 6 000 F d'accessoires et une inscription du 16 mai 1989 au profit de la BNP pour 19 984, 36 F ; que lors de la vente du 1er octobre 1999 pour une somme de 400 000 F, le prix de vente est intégralement revenu au créancier hypothécaire de premier rang, la Société générale ; qu'il n'a été effectué aucune formalité de purge des hypothèques par le notaire à l'occasion de l'une ou l'autre des ventes successives ; qu'à la date de la vente de l'immeuble par les époux A... à Mme B... épouse C..., au mois de décembre 2004, la société LOGEBAIL figurait sur les états hypothécaires comme créancier de premier rang pour une créance de 212 714, 64 F (32 428, 11 €) ; que c'est dans ce contexte que, en prévision de cette dernière vente, Me Z..., notaire associé, a adressé le 10 novembre 2004 à la société UDECO, venant aux droits de la société LOGEBAIL, une procuration de main levée de l'inscription en vue d'une vente de gré à gré du bien en cause ; que toutefois, après plusieurs échanges de courriers, et en dépit des interrogations de la société UDECO, puis de la SEEM à laquelle cette dernière a cédé sa créance le 23 décembre 2004, le bien a été vendu à l'insu du créancier hypothécaire ; que c'est de manière pertinente que le premier juge a rappelé que, par l'effet du droit de suite, et à défaut de purge légale, il n'était survenu aucune cause d'extinction de la garantie hypothécaire dont bénéficiait la SEEM ; qu'alors que la purge amiable présente un caractère conventionnel et suppose un accord de tous les créanciers inscrits, les intimés ne peuvent prétendre au bénéfice d'une purge au motif que l'un des créanciers a déjà été désintéressé par la perception de l'intégralité du prix de vente ; qu'il appartient au notaire qui reçoit l'acte de vente d'un immeuble grevé d'inscription de rendre définitif le prix de vente en procédant à la purge, de faire disparaître le droit de suite des créanciers inscrits et de faire radier les inscriptions ; que par ailleurs, la procédure de purge permet au créancier de critiquer la prix de vente et de demander la vente aux enchères ; qu'en l'espèce, ils ont été privés de cette possibilité ; que l'abstention de la SCP a justement été retenue comme fautive et la décision déférée ne saurait être remise en cause sur ce point ; que la SEEM, au bénéfice de la survivance de son droit de suite et qui, les autres créanciers hypothécaires qui la précédaient ne figurant plus sur l'état, est devenue créancière de premier rang lors de la vente de décembre 2004, soutient que la faute du notaire, ci-dessus rappelée, a fait obstacle à ce qu'elle puisse recouvrer sa créance, ce qui constitue partie de son préjudice ; que cette position suppose que ne soit prise en considération que la situation à la date de la troisième vente, faisant abstraction d'une part de l'état des créances lors de la vente du 1er octobre 1999 où elle venait en cinquième rang, et, d'autre part, du fait que l'intégralité du prix de cette vente avait été remis à cette occasion à la Société générale, créancier de premier rang, si bien que, sur le prix de vente, il ne restait rien à distribuer ; que toutefois, il résulte des dispositions des articles 2462 et 2487 du code civil que, s'il n'est pas contestable que, faute de purge, le tiers détenteur est demeuré obligé à toutes les dettes hypothécaires, le vendeur n'a transmis à l'acquéreur que la propriété et les droits qu'il avait lui-même et sous la même affectation des privilèges et hypothèques dont la chose vendue était grevée ; qu'il s'ensuit que l'absence de procédure de purge n'a pas pu avoir pour effet de maintenir, au profit de la SEEM, sur le bien hypothéqué, une sûreté efficace alors que le prix de vente a été antérieurement absorbé en totalité par un créancier de premier rang et qu'il n'y avait rien à reporter sur les ventes ultérieures ; que le nombre de créanciers et le montant de leurs créances, tel que ci-dessus rappelé, étaient tels que la société LOGEBAIL n'avait aucune chance de pouvoir récupérer la moindre somme lors de la première vente, ni au prix de la vente telle que réalisée par le notaire, ni dans l'hypothèse où, à l'occasion d'une procédure régulière de purge, elle aurait été mise en possibilité de surenchérir ; qu'étaient dès lors superfétatoires les mentions dans l'acte de vente du 16 décembre 2004 sur l'existence de l'hypothèque au profit de la société UDECO venant aux droit de la société LOGEBAIL et sur l'engagement du 8 décembre 2004 de compagnie d'assurance des MUTUELLES DU MANS de faire son affaire personnelle de cette situation hypothécaire et notamment de toute action qui pourrait être poursuivie par la société UDECO venant aux droit de la société LOGEBAIL, à l'encontre de tout tiers détenteur de l'immeuble ; que c'est donc de manière pertinente que le premier juge a, dans ces conditions, estimé que la faute de la SCP n'avait occasionné aucun dommage ; que le jugement sera confirmé et la SEEM déboutée de l'ensemble de ses demandes ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est constant et il n'est d'ailleurs pas contesté que postérieurement à la vente du 1er octobre 1993 et à l'occasion de toutes les ventes ultérieures, il n'a pas été procédé aux formalités de purge prévues aux articles 2475 et suivants du code civil et que la garantie hypothécaire dont bénéficie la société LOGEBAIL aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société SEEM sur les immeubles ayant appartenu à leur débiteur n'encoure aucune cause d'extinction ; que toutefois selon l'article 2462 du code civil : « si le tiers détenteur ne remplit pas les formalités de purge, il demeure, par l'effet seul des inscriptions, obligé comme détenteur à toutes les dettes hypothécaires, et jouit des termes et délais accordés au débiteur originaire », et selon l'article 2477 du même code : « la simple publication au bureau des hypothèques des titres translatifs de propriété ne purge pas les hypothèques et privilèges établis sur l'immeuble. Le vendeur ne transmet à l'acquéreur que la propriété et les droits qu'il avait lui-même sur la chose vendue. Il les transmet sous l'affectation des mêmes privilèges et hypothèques dont la chose vendue était grevée » ; qu'il s'ensuit que le droit de suite dont bénéficie le créancier à l'égard des tiers détenteurs qui n'ont pas procédé ou fait procéder à la purge des hypothèques sur l'immeuble qu'ils ont acquis ne peut lui conférer à leur égard plus de droit qu'il n'en détenait contre le débiteur originaire notamment au titre des garanties ; que les formalités de purge ont pour finalité de transférer la garantie sur le prix de vente afin de mettre l'acquéreur à l'abri de toutes procédures de saisie ; que si l'hypothèque du créancier ne se trouve pas éteinte, elle ne peut pour autant produire d'effet que dans la mesure où elle venait en rang utile dans la répartition du prix de vente de l'immeuble de son débiteur et non dans celle des acquéreurs successifs ; qu'or, en l'espèce, il résulte d'un état sommaire délivré par la Conservation des Hypothèques d'Ajaccio le 3 décembre 1993 que diverses inscriptions d'hypothèque prises sur l'immeuble des époux X... primaient celles prise par la société LOGEBAIL du 23 juin 1989 à savoir : une inscription de privilège de prêteur de deniers au profit de la Société générale en date du 9 août 1985 pour un principal de 350. 000 F outre les accessoires, une inscription de privilège de prêteur de deniers du 12 novembre 1985 au profit de la BNP pour un principal de 600. 000 F ; qu'ainsi, à elles seules, ces deux créances absorbaient intégralement le prix de 400. 000 F de la vente du 15 novembre 1993 lequel a été versé intégralement à la Société Générale ainsi qu'il résulte de la comptabilité de la SCP Z... et Y... ; qu'on ne saurait reprocher au notaire d'avoir à cette occasion méconnu les droits de la société LOGEBAIL en reversant tout ou partie du prix au vendeur ; que les seules personnes susceptibles de se plaindre de l'absence des formalités de purge sont les acquéreurs successifs contre lequel le créancier hypothécaire peut exercer son droit de suite ; qu'en l'occurrence aucune poursuite de cette nature n'a été engagée par la société LOGEBAIL ou ses ayants droits ; qu'à l'égard du créancier hypothécaire, la responsabilité du notaire pourrait éventuellement être engagée si, s'abstenant de procéder aux formalités de purge, il a fait perdre au créancier une chance de pouvoir surenchérir et, obtenant ainsi une vente à meilleur prix et pouvoir ainsi venir en rang utile dans sa répartition ; que toutefois cette perte de chance apparaît en l'espèce nulle lorsque l'on sait d'une part que la société LOGEBAIL a fait délivrer elle-même le 21 février 1992 un commandement aux fins de saisie et qu'elle était donc parfaitement informée de l'existence de la procédure de vente forcée et d'autre part que le montant total des créances primant la sienne dépassait largement le prix de vente de 400. 000 F ;
1°) ALORS QUE sauf à être éteinte pour l'une des causes limitativement énumérées par l'article 2180 du Code civil, une hypothèque inscrite doit produire ses effets du seul fait de son inscription ; que les créanciers inscrits sur l'immeuble le suivent alors en quelques mains qu'il passe, pour être colloqués et payés suivant l'ordre de leurs créances ou inscriptions ; qu'en l'espèce, la Cour a relevé que l'hypothèque litigieuse était régulièrement inscrite, à l'occasion de la vente du 16 décembre 2004 ; qu'il s'en déduisait que cette hypothèque devait produire ses effets et que la SEEM devait être colloquée dans le prix dégagé à l'occasion de cette vente, si bien que le notaire avait commis une faute à l'origine d'un dommage en ne tenant pas compte, alors, de cette inscription ; qu'en décidant le contraire au motif inopérant que lors de la vente du bien en date du 1er octobre 1999, l'intégralité du prix avait été remis au créancier de premier rang, si bien que, sur le prix de vente, il ne restait rien à distribuer, de sorte que « l'absence de procédure de purge n'a (vait) pas pu avoir pour effet de maintenir, au profit de la SEEM, sur le bien hypothéqué, une sûreté efficace », et qu'étaient dès lors « superfétatoires » les mentions dans l'acte de vente du 16 décembre 2004 sur l'existence de l'hypothèque litigieuse, la Cour a violé les articles 2114, 2166, 2167, 2180 et 2182, alinéa 2, du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'Ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 relative aux sûretés ;
2°) ALORS QUE la SEEM ne reprochait pas au notaire de ne pas avoir purgé son hypothèque à l'occasion des ventes antérieures à celle du 16 décembre 2004 mais, prenant acte de ce que son hypothèque n'avait jamais été purgée, reprochait au notaire de ne pas avoir tenu compte de cette hypothèque à l'occasion de la vente du 16 décembre 2004 ; qu'en rejetant la demande indemnitaire de la SEEM au motif qu'elle soutenait que la faute du notaire « ci-dessus rappelée » – tenant selon la Cour au fait pour le notaire de pas avoir purgé l'hypothèque lors des ventes antérieures du même bien – avait fait obstacle au recouvrement de sa créance, mais que ce moyen ne pouvait prospérer dès lors qu'à l'occasion de ces ventes, la SEEM n'aurait pu venir en rang utile, alors que tel n'était pas le moyen formulé par la SEEM au soutien de sa demande, la Cour, qui a ainsi modifié les termes du litige, a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE la SEEM invoquait les conséquences dommageables de la faute du notaire qui n'avait pas tenu compte de son hypothèque lors de la vente du 16 décembre 2004, et non pas les conséquences éventuellement dommageables de la faute du notaire qui n'avait pas purgé cette hypothèque lors des ventes antérieures du même bien ; qu'en rejetant la demande indemnitaire de la SEEM, fondée sur ce moyen, au motif inopérant qu'à l'égard du créancier hypothécaire, la responsabilité du notaire pourrait éventuellement être engagée si, s'abstenant de procéder aux formalités de purge, il avait fait perdre au créancier une chance de pouvoir surenchérir et, obtenant ainsi une vente à meilleur prix et pouvoir ainsi venir en rang utile dans sa répartition, ce alors qu'il était établi que la SEEM, en pareil cas, n'aurait pu venir en rang utile lors des ventes antérieures à celle du 16 décembre 2004, la Cour a derechef violé les articles 2114, 2166, 2167, 2180 et 2182, alinéa 2, du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'Ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 relative aux sûretés.
