LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la convention contenait une clause de non garantie aux termes de laquelle l'acquéreur prenait le bien vendu dans l'état dans lequel il se trouvait lors de la vente, sans aucune garantie de la part du vendeur pour l'état du sol ou du sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de mitoyenneté, d'erreur ou d'omission dans la désignation, et retenu qu'il résultait des termes dépourvus d'ambiguïté de cette clause, qu'étaient visées des hypothèses très précises de non garantie, étrangères aux cas d'espèce. aucune exclusion de garantie n'ayant été prévue par les parties concernant le vice tiré de l'inconstructibilité ou du caractère inondable du terrain, la cour d'appel, sans dénaturation, en a souverainement déduit que la garantie légale prévue par l'article 1641 du code civil était applicable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, d'une part, que le vice du terrain résultait essentiellement de son caractère inondable que le plan de prévention des risques d'inondations s'était borné à révéler mais qui lui était préexistant, d'autre part, que si la proximité de l'Epte était évidente, cette seule circonstance n'était pas suffisante pour laisser supposer aux acquéreurs que le terrain était inondable puisqu'il était situé dans un environnement semi-urbain, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le Groupement foncier agricole du Manoir aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le Groupement foncier agricole du Manoir à payer aux époux X...
Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du Groupement foncier agricole du Manoir ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mai deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour le Groupement foncier agricole du Manoir.
SUR LE
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait retenu que la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente devait s'appliquer en faveur du GFA DU MANOIR et d'AVOIR en conséquence prononcé la résolution de la vente intervenue avec les époux X...
Y... en raison de l'existence d'un vice caché ;
AUX MOTIFS QUE : « L'acte authentique contient une clause d'exclusion de garantie rédigée comme suit : « l'acquéreur prend le bien vendu dans l'état dans lequel il se trouve actuellement, sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison : - soit de l'état du sol ou du sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de mitoyenneté, d'erreur ou d'omission dans la désignation qui précède ; - soit même de la contenance sus-indiquée, la différence en plus ou en moins, s'il en existe, entre la contenance sus-indiquée et celle réelle, excédât-elle un vingtième, devant faire le profit ou la perte de l'acquéreur sans aucun recours contre le vendeur à ce sujet». Il résulte des termes dépourvus d'ambigüité de cette clause, que sont visées des hypothèses très précises de non garanties étrangères au cas d'espèce. Dès lors, aucune exclusion de garantie n'ayant été prévue par les parties concernant le vice tiré de l'inconstructibilité ou du caractère inondable du terrain, par ailleurs qualifié de terrain à bâtir, la garantie légale prévue par l'article 1641 du code civil est applicable, et le vendeur, dont il est indifférent en l'absence d'exclusion de garantie qu'il soit ou non professionnel, est tenu de garantir le vice caché tenant au caractère inconstructible du terrain» ;
ALORS 1°) QUE : la clause qui prévoit que «L'ACQUEREUR prend LE BIEN vendu dans l'état où il se trouve actuellement, sans aucune garantie de la part du VENDEUR pour raison : soit de l'état du sol ou du soussol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous LE BIEN, de mitoyenneté, d'erreur ou d'omission dans la désignation qui précède ; soit même de la contenance sus-indiquée, la différence en plus ou en moins, s'il en existe, entre la contenance sus-indiquée et celle réelle, excédât-elle un vingtième devant faire le profit ou la perte de L'ACQUEREUR, sans aucun recours contre LE VENDEUR à ce sujet» ; exclut clairement la garantie des vices tenant au caractère inondable du terrain ; qu'en considérant à l'inverse que «les termes dépourvus d'ambigüité de cette clause» visaient «des hypothèses très précises de non garantie étrangères au cas d'espèce» et «qu'aucune exclusion de garantie» n'avait été prévue «concernant le vice tiré de l'inconstructibilité ou du caractère inondable du terrain », pour en déduire que la garantie légale trouvait à s'appliquer, la cour a dénaturé la dite clause et violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS 2°) QUE: à supposer que la clause précitée n'ait pas clairement exclu la garantie du vice que pouvait constituer le caractère inondable du terrain, alors méritait elle pour le moins d'être interprétée, la référence à la prise du bien «dans l'état dans lequel il se trouve actuellement», et sans aucune garantie en raison de l'état du sol, étant, dans une telle hypothèse, source d'ambigüité ; qu'en refusant d'interpréter la clause litigieuse et de rechercher si les parties avaient entendu ou non exclure de la garantie le caractère inondable du terrain, au motif erroné qu'il résultait des termes dépourvus d'ambigüité de cette clause que n'étaient visées que des hypothèses très précises de non-garantie étrangères au cas d'espèce, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
SUR LE
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait exclu l'existence d'un vice caché et d'AVOIR prononcé la résolution de la vente intervenue entre le GFA DU MANOIR et les époux X... en raison du caractère inondable du terrain à construire vendu ;
AUX MOTIFS QUE : «il est constant que les acquéreurs ont obtenu, entre la signature de la promesse de vente, le 18 juin 2004, et celle de l'acte authentique le 5 mars 2005, un certificat d'urbanisme positif délivré par le maire de Bazincourt sur Epte le 26 novembre 2004, et que les règles d'urbanisme applicables n'ont été modifiées de façon substantielles que le 15 mars 2005, à la suite de l'approbation à cette date du plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) soit dix jours après la réitération de la vente. Ainsi, d'une part ce changement est intervenu après la vente, et d'autre part les époux X...
Y... étaient fondés à se prévaloir des droits qui leur étaient conférés par le certificat d'urbanisme pour tenter d'obtenir néanmoins un permis de construire. Sur le plan administratif, par conséquent, le terrain n'était pas inconstructible lors de la vente. Cependant, les époux X...
Y... observent à juste titre que son vice résulte essentiellement de son caractère inondable, que le PPRI s'est borné à révéler, mais qui lui était préexistant. De fait l'examen de la carte de zonage du plan permet en effet de se convaincre que la parcelle vendue se situe en zone d'expansion des crues, donc dans une zone inondable. Dès lors, si en effet l'élaboration du PPRI en elle-même impliquait des mesures graduées adaptées aux risques encourus, et ne signifiait donc pas nécessairement que le terrain serait considéré comme inconstructible, force est cependant de constater que ce dernier est situé en zone dite à « risque fort en centre urbain» et que son caractère inondable, et donc son impropriété à l'usage pour lequel il a été acquis, sont démontrés, ce vice tenant, non aux règles administratives applicables, mais à sa situation géographique particulière qui fonde lesdites règles, dont il doit être rappelé qu'elles sont présumées régulièrement édictées. L'intimé ne peut par ailleurs être suivi sur le caractère apparent de ce vice lors de la vente. En effet, si la proximité de l'Epte était évidente, cette seule circonstance n'était pas suffisante pour laisser supposer aux acquéreurs que le terrain était inondable, puisqu'il était situé dans un environnement semi-urbain, ce d'autant plus qu'ils avaient obtenu un certificat d'urbanisme positif » ;
ALORS 1°) QUE : pour entraîner la résolution de la vente, le vice doit être antérieur à la vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que si le terrain n'était devenu inconstructible que postérieurement à la vente, cette situation résultait néanmoins du caractère inondable du terrain et que ce caractère existait déjà antérieurement à la vente ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée (conclusions, p. 6, § 11), si ce lien de cause à effet n'était pas déjoué par le simple fait que le certificat d'urbanisme positif délivré par la mairie le 26 novembre 2004 avait ouvert un délai d'un an pendant lequel il existait un droit acquis à l'obtention d'un permis de construire, de sorte que les acquéreurs auraient obtenu leur permis de construire s'ils avaient agi dans les huit mois suivant la réitération de la vente par acte authentique le 5 mars 2005, ce dont il se déduisait que le vice était finalement postérieur à la vente et se trouvait même être la résultant de l'inaction des acheteurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
ALORS 2)° QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en retenant l'existence d'un vice caché aux seuls motifs que la proximité du cours d'eau n'était pas suffisante à laisser penser aux acquéreurs que le terrain était inondable, et que le certificat d'urbanisme positif avait pu rassurer ces derniers, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 7, § 4), si les acheteurs n'auraient pas dû se renseigner davantage sur le caractère inondable mis en lumière par le plan de prévention des risques d'inondation, et sans notamment réfuter les motifs par lesquels les premiers juges avaient retenu que « l'enquête publique relative à l'élaboration du PPRI était quoiqu'il en soit opposable à l'ensemble des administrés, dont les futurs acquéreurs, de sorte que les époux X...
Y... auraient pu éviter d'acquérir ce terrain susceptible d'être classé en zone inconstructible s'ils s'étaient davantage renseignés auprès de la mairie», la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;
ET ALORS 3°) QUE : pour entraîner la résolution de la vente, le vice caché doit être rédhibitoire et rendre la chose impropre à l'usage auquel on la destine ; qu'en se contentant de relever pour retenir l'existence d'un vice caché affectant le terrain acquis par les époux X...
Y... que ce terrain avait un caractère inondable, sans rechercher, comme elle y était invitée, « la Cour ne pourra retenir que le risque éventuel d'inondabilité du terrain peut constituer le vice caché permettant aux époux X...
Y... d'obtenir la résolution de la vente alors même qu'aujourd'hui, ils ne démontrent toujours pas que ce terrain est inondable » (conclusions, p. 7, § 8), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1644 du code civil.
