LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la clause pénale, telle qu'elle était stipulée, ne sanctionnait pas le comportement des époux X... puisqu'il n'était pas possible de considérer que les conditions d'exécution de la vente étaient remplies, que les époux Y... n'avaient pas mis en demeure leurs cocontractants de régulariser l'acte authentique, et que la lecture du "compromis" révélait que la sanction contractuelle de la caducité de la vente à défaut de réalisation de la condition suspensive du fait de la carence des acquéreurs, résidait dans l'attribution aux vendeurs du dépôt de garantie, inexistant en l'espèce, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les documents qu'elle décidait d'écarter et sans dénaturation, en a exactement déduit qu'elle ne pouvait substituer à la clause pénale contractuelle, des dommages-intérêts arbitrés à la mesure du préjudice ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils pour les époux Y... ;
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. et Mme Y... de leurs prétentions à l'encontre de M. et Mme X... au titre de la clause pénale figurant dans le compromis de vente conclu par les parties le 11 juillet 2007 ;
AUX MOTIFS QUE les époux Y... font grief aux époux X... de n'avoir pas accompli les diligences mises à leur charge par le compromis de vente, en s'abstenant de justifier du dépôt d'une demande de financement dans le délai imparti, en s'abstenant de se manifester après le 1er septembre 2007 – date à laquelle ils devaient pouvoir justifier de l'obtention du prêt, en s'abstenant de répondre à tous les courriers qui leur ont été ultérieurement adressés par eux-mêmes, leur notaire ou leur assureur-protection juridique, ne produisant qu'à hauteur d'appel une attestation bancaire faisant état d'une simple demande verbale de prêt ; qu'il est vrai que, par suite une omission du notaire rédacteur du compromis de vente, cet acte n'a pas été notifié aux époux X... avant le 4 septembre 2007, si bien que le délai de rétractation prévu par l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas couru avant cette date ; que cependant, il est pour le moins surprenant que les appelants, qui n'ignoraient pas les délais à eux impartis, ne se soient pas préoccupés d'obtenir la copie nécessaire au montage du dossier de prêt – d'autant que le compromis prévoyait une entrée en jouissance au 1er septembre 2007 moyennant indemnité d'occupation jusqu'à la signature de l'acte authentique ; qu'il est tout autant léger, dans une transaction de cette importance, de se contenter de répondre par voie téléphonique à des courriers circonstanciés, de ne pas exiger de la banque un récépissé de dépôt de demande de prêt et de confier prétendument à cet établissement le soin de prévenir leur propre notaire (et non les vendeurs ou leur notaire) du refus de prêt, une telle attitude indéniablement fautive étant susceptible d'ouvrir droit à dommages et intérêts ; que les époux Y... sollicitent l'application de la clause pénale prévue au compromis et rédigée comme suit : « au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 27.600 € à titre de clause pénale» ; qu'ainsi stipulée, la clause pénale ne sanctionne pas le comportement des époux X..., puisqu'il n'est pas possible de considérer que les conditions d'exécution de la vente étaient remplies, les époux Y..., au surplus, n'ayant pas mis leurs cocontractants en demeure de régulariser l'acte authentique ; qu'au demeurant, la lecture du compromis révèle que la sanction contractuelle de la caducité de la vente à défaut de réalisation de la condition suspensive du fait de la carence des acquéreurs, résidait dans l'attribution aux vendeurs du dépôt de garantie – inexistant en l'espèce ; que la cour ne saurait modifier l'objet du litige en substituant à la clause pénale contractuelle, des dommages et intérêts arbitrés à la mesure du préjudice ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la clause pénale constitue une évaluation conventionnelle des dommages et intérêts ; qu'en estimant que M. et Mme X... ne pouvaient être condamnés à payer le montant de la clause pénale prévue dans le compromis de vente du 11 juillet 2007, tout en constatant que les intéressés avaient eu « une attitude indéniablement fautive qui serait susceptible d'ouvrir droit à dommages et intérêts » (arrêt attaqué, p. 3 § 5), ce dont il résultait que M. et Mme X... étaient bien redevables du montant de la clause pénale à raison de manquements contractuels avérés, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1152 et 1226 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans leurs conclusions d'appel (signifiées le 18 juin 2009, p. 9 § 1), M. et Mme Y... rappelaient l'existence des «innombrables mises en demeure » adressées aux époux X... ; qu'à l'appui de ces écritures, ils produisaient aux débats un courrier du 21 septembre 2007 mettant en demeure les époux X... de remplir leurs obligations (pièce n° 12 du bordereau de pièces communiquées joint aux conclusions susvisées) ; qu'en affirmant que M. et Mme Y... n'avaient pas mis leurs cocontractants en demeure de régulariser l'acte authentique, sans s'expliquer sur le courrier du 21 septembre 2007, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, ENFIN, QU' en affirmant que « la lecture du compromis révèle que la sanction contractuelle de la caducité de la vente à défaut de réalisation de la condition suspensive du fait de la carence des acquéreurs, résidait dans l'attribution aux vendeurs du dépôt de garantie – inexistant en l'espèce » (arrêt attaqué, p. 3 § 7), cependant que le compromis stipule clairement que, « de convention expresse entre les parties, il n'est et ne sera pas versé de dépôt de garantie » (p. 8 § 4), la cour d'appel a faussement retenu comme nécessaire le versement d'un dépôt de garantie et a dénaturé l'acte du 11 juillet 2007, violant ainsi le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause et l'article 1134 du code civil.
