LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 mars 2010) que suivant acte du 5 juillet 2005 la société civile immobilière Les Vautes a promis de vendre un bien immobilier à Mme X..., que la clause pénale prévoyait que si une partie refusait de régulariser l'acte à la date du 15 octobre 2005 il était convenu que la partie qui n'était pas en défaut percevrait à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 62 000 euros de l'autre partie ; que Mme X... n'a pas signé l'acte à la date convenue en faisant valoir qu'elle n'avait pas sollicité de prêt à raison d'une incertitude quant à l'efficacité de la vente ; que l'acte authentique a été régularisé le 16 novembre 2005 ;
Attendu que la société Les Vautes fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement du montant de la clause pénale alors, selon le moyen, que la clause pénale qui est la sanction contractuelle du manquement de l'une des parties à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que par acte du 5 juillet 2005, la SCI Les Vautes s'est engagée à vendre à Mme X... un appartement sis à Carqueiranne ; que l'acte comportait une date de réitération fixée au 15 octobre suivant et stipulait une clause pénale "au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti" ; que Mme X... a refusé de signer l'acte le 15 octobre 2005 ; que pour débouter la SCI Les Vautes de sa demande d'exécution de la clause pénale, la cour d'appel a considéré que Mme X... avait fait état de l'impossibilité de payer le prix en raison de l'abstention de toute démarche de sa part pour obtenir un financement dès lors qu'elle attendait d'être rassurée sur l'efficacité de la vente consentie par une société civile composée de deux mineurs ; qu'en statuant ainsi quand la clause pénale s'applique du seul fait de l'inexécution par l'une des parties de ses obligations et que Mme X... avait l'obligation de signer l'acte de vente le 15 octobre 2005, ce qu'elle n'a pas fait, la cour d'appel a violé par refus d'application l'article 1226 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que Mme X... n'avait pas refusé de signer l'acte authentique à la date fixée à la promesse de vente, mais avait fait état de l'impossibilité de payer le prix en raison de l'abstention de toute démarche de sa part pour obtenir un financement, dès lors qu'elle attendait d'être rassurée sur l'efficacité d'une vente consentie par une société civile composée de deux mineurs, crainte alimentée par son notaire qui sollicitait du vendeur l'obtention d'une autorisation du juge des tutelles pour consentir à un acte de disposition, la cour d'appel a pu en déduire que l'absence de signature de l'acte authentique par Mme X... le 15 octobre 2005 ne pouvait lui être imputée à faute et entraîner l'exigibilité de la clause pénale ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Les Vautes aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Les Vautes à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils pour la société Les Vautes.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI LES VAUTES de sa demande tendant à voir condamner Madame Z... épouse X... à lui payer la somme de 62.000 € due au titre de la clause pénale contractuellement prévue.
AUX MOTIFS QUE « par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2005, Monsieur Patrick A... représentant la S.C.I. LES VAUTES, Monsieur Edouard A... et Madame Clémence A... se sont engagés à vendre à Madame X..., qui l'a accepté, un appartement à Carqueiranne, domaine des VAUTES résidence « Blue Marine », avenue du Pont d'Est, moyennant le prix de 640.000 € ;
…que l'exemplaire remis par l'agence immobilière AXE BLEU IMMOBILIER à Madame X... n'est certes pas daté et ne mentionne pas la date de réitération de la vente, contrairement à celui en possession du vendeur, qui a été régularisé postérieurement à la signature de la promesse par l'acquéreur en raison de la lointaine domiciliation de Monsieur Edouard A... ; qu'il n'en demeure pas moins que le document signé par les deux parties, et notifié à Madame X... le 6 juillet 2005, comporte une date de réitération fixée au 15 octobre et une condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur devant être réalisée au plus tard le 30 août 2005 ;
que, connaissance prise le 6 juillet 2005 de l'identité des vendeurs, alors que dans l'exemplaire de la promesse qu'elle a signé seule, il était identifié comme étant Monsieur Patrick A... uniquement, et ayant appris que deux mineurs constituaient la S.C.I. LES VAUTES, Madame X... s'est rapprochée de son notaire, Maître B..., pour s'informer des risques que pouvait présenter cette situation ; que ce dernier, dans le cadre d'échanges de courriers avec le notaire des vendeurs, concluait le 29 septembre 2005 à la nécessité de solliciter l'autorisation du juge des tutelles aux fins de disposer du bien immobilier dans le cadre de la vente projetée, contrairement à son confrère, ces deux professionnels ayant une lecture opposée d'un arrêt de la Cour de Cassation qui leur avait été adressé par le CRIDON relatif à ce point litigieux ; que ce n'est que le 13 octobre 2005 que le Juge des Tutelles du Tribunal d'Instance de Le Mans, saisi par requête de Monsieur Patrick A... en date du 12 octobre 2005, tranchait le différend en disant n'y avoir lieu à délivrer une autorisation pour effectuer un acte relevant de la personnalité juridique de la S.C.I. LES VAUTES, distincte de celle des mineurs qui y sont associés, représentés par leurs administrateurs légaux ;
…que c'est en raison de ces circonstances que l'acte de « vente n'a pas été réitéré le 15 octobre 2005 ; que toutefois, il l'a été le 16 novembre 2005, soit un mois plus tard, délai pendant lequel Madame X... a sollicité et obtenu le prêt relai nécessaire au financement de cette acquisition ;
…que dans le cadre de la présente instance la S.C.I. LES VAUTES sollicite la condamnation de Madame X... au versement de la clause pénale prévue à la promesse de vente aux fins de sanctionner son manquement à son obligation contractuelle de libérer le prix de vente dans le délai prévu dans cet acte ;
Mais… que la clause pénale stipule qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts.
Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat.
Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnité forfaitaire de son préjudice la somme de 62.000 € de l'autre partie » ;
… qu'en l'espèce, Madame X... n'a pas refusé de signer l'acte authentique à la date fixée à la promesse de vente, mais a fait état de l'impossibilité de payer le prix en raison de l'abstention de toute démarche de sa part pour obtenir un financement, dès lors qu'elle attendait d'être rassurée sur l'efficacité d'une vente consentie par une société civile composée de deux mineurs, crainte alimentée par son notaire qui sollicitait du vendeur l'obtention d'une autorisation du juge des tutelles pour consentir à un acte de disposition ; que ce comportement ne peut lui être imputé à faute ;
…que le vendeur n'a d'ailleurs engagé à rencontre de Madame X..., postérieurement au procès verbal de carence en date du 20 octobre 2005, aucune procédure destinée à la contraindre à réitérer la vente, acceptant au contraire de proroger la date de réitération au 16 novembre 2005, sans faire acter son intention de recourir à l'exécution d'une clause pénale devenue de ce fait caduque dès cette date ;
…(Que) dans ces conditions … la décision sera infirmée en ses dispositions relatives aux parties à l'instance d'appel, la S.A.R.L. AXE « BLEU IMMOBILIERE ayant pas été attraite dans cette instance » (arrêt p. 3 alinéas 1 à 4 des motifs et p. 4 alinéas 1 à 6).
ALORS QUE la clause pénale qui est la sanction contractuelle du manquement de l'une des parties à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que par acte du 5 juillet 2005 la SCI LES VAUTES s'est engagée à vendre à Madame X... un appartement sis à CARQUEIRANNE ; que l'acte comportait une date de réitération fixée au 15 octobre suivant et stipulait une clause pénale au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti » ; que Madame X... a refusé de signer l'acte le 15 octobre 2005 ; que pour débouter la SCI LES VAUTES de sa demande d'exécution de la clause pénale, la Cour d'appel a considéré que Madame X... avait fait état de l'impossibilité de payer le prix en raison de l'abstention de toute démarche de sa part pour obtenir un financement dès lors qu'elle attendait d'être rassurée sur l'efficacité de la vente consentie par une société civile composée de deux mineurs ; qu'en statuant ainsi quand la clause pénale s'applique du seul fait de l'inexécution par l'une des parties de ses obligations et que Madame X... avait l'obligation de signer l'acte de vente le 15 octobre 2005, ce qu'elle n'a pas fait, la Cour d'appel a violé par refus d'application l'article 1226 du Code civil.
