LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'il résultait de leur décompte que les loyers étaient assez souvent payés en retard de façon importante et retenu que l'absence d'arrêté des comptes de charges ne permettait pas au preneur de s'en prévaloir pour ne pas payer du tout à leurs échéances des acomptes sur charges, que la somme de 15 000 euros due à titre de caution n'avait pas été acquittée et que, de façon permanente, la société Saint-Barth ne s'acquittait pas de ses obligations financières et reconnaissait, en formulant des demandes de délai, qu'elle n'était pas en mesure d'y faire face, la cour d'appel qui a, par ces seuls motifs, caractérisé des manquements de la société locataire à ses obligations contractuelles, a souverainement retenu que leur gravité justifiait la résiliation du bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Saint-Barth aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Saint-Barth à payer à la SCI Locotel la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Saint-Barth ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la société Saint-Barth
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail liant les parties et d'avoir ordonné l'expulsion de la société Saint Barth ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que le bail liant les parties est de fait ancien (1986) et qu'il existe une certaine confusion dans les comptes d'exercices successifs antérieurs même au bail ; que le bailleur lui-même présente des décomptes personnels faisant singulièrement apparaître que la SARL Saint Barth a régularisé 73. 184, 40 € le 30 avril 2007 de rappel de loyers et charges, peu avant la cession seulement ; que cette régularisation à tout le moins tardive et inhabituelle est moins singulière quand on sait que la SCI est la propriété de M. Jean X... qui était encore en 2007 aussi le dirigeant de la SARL Saint Barth ; qu'en effet, la SARL Saint Barth explique : « Par convention conclue le 2 juin 2007, M. Jean X... et la société Le Gold La Verrerie (dont le capital était alors détenu par M. et Mme X...) ont cédé 1800 des 2000 parts composant le capital social de la société Saint Barth à M. Eric Y... et à la société Executive Assets Management Group contrôlée par ce dernier. Le prix de cession a été fixé en retenant une valeur de fonds de commerce de 1. 200. 000 € traduisant l'importance du droit au bail et de la clientèle attribuée audit fonds. Préalablement à la cession des parts sociales, la société Locotel, dont les parts sont détenues par M. X..., a consenti à la société Saint Barth, alors contrôlée par M. X... également, un nouveau contrat de bail prenant effet le 1er juin 2007, moyennant un loyer annuel de 90. 480 € HT, indexé annuellement (…) » ; qu'à relire même les écritures de la SARL Saint Barth, appelante, il apparaît qu'elle ne conteste pas avoir payé en cours de procédure d'appel un acompte à valoir sur sa dette de 8. 000 € ; qu'elle ne conteste pas sérieusement avoir un certain retard même si par un ensemble de subsidiaire ou infiniment subsidiaire elle propose des hauteurs de créances alternatives avant de demander à toutes fins des délais de paiement sur vingt-quatre mois se déclarant de façon ostentatoire dans l'impossibilité de faire face à ses obligations, avant même de solliciter le cas échéant très subsidiairement une expertise ; qu'il est vrai que les parties fournissent des comptes et demandent à la cour de vérifier elle-même leur exactitude au vu de divers justificatifs sur plusieurs années qui sont produits en bloc à charge pour la cour de substituer les parties dans l'établissement de cette vérification ponctuelle sur une longue période ; que sans les suivre en cet excès de mission laissée à la cour, il convient néanmoins de remarquer qu'à la date du nouveau bail, il y avait déjà un retard de paiement allégué dû de 25. 550, 03 € ; que cette base apparaît tant dans le compte joint au commandement de payer que dans un compte plus général produit aussi pour la période antérieure par la SCI Locotel, même après l'important paiement de régularisation rappelé supra pour la somme de 73. 184, 40 € ; que même si il est fait abstraction de cette somme résiduelle au jour du nouveau bail, il résulte du décompte des seuls loyers qu'ils sont assez souvent payés en retard de façon importante ; que pour ce qui est des charges, la convention liant les parties énonce : « Le preneur devra supporter et rembourser le bailleur en sus du loyer l'ensemble des charges de copropriété afférentes aux locaux loués. Le preneur versera chaque trimestre en sus du loyer une provision égale au quart de la somme lui incombant au titre du budget prévisionnel de charges. Lorsque le bailleur aura procédé à la régularisation des comptes annuels, il arrêtera les comptes de l'année écoulée et les adressera au preneur avec toutes les pièces justificatives à l'appui en lui réclamant le complément dû en cas d'insuffisance de provision ou en créditant de l'excédant payé suivant le cas » ; que la SCI Locotel a produit en tout cas au moins en cause d'appel de nombreux justificatifs de charges et qu'il appartient à la SARL Saint Barth de faire part de ses critiques et contestations et non de se contenter de présenter sa propre version des faits sur l'historique de la situation ; qu'il est vrai qu'il y a un système préexistant d'avances sur charges avec des comptes annuels de régularisation, ce qui peut poser problème ; que néanmoins, si le compte ne peut annuellement être arrêté à bref délai ou peut faire l'objet de contestation, cette difficulté ne permet pas au preneur de s'en prévaloir pour ne pas payer du tout à leurs échéances des acomptes sur charges ; que si leur montant peut en effet se discuter le cas échéant, l'ordre de grandeur est connu de longue date ; qu'il résulte du récapitulatif de la SCI bailleur que depuis au moins le 1er juin 2005 l'appel sur provisions de charges était de 1. 200 € et que ce n'est qu'en considération d'une meilleure évaluation et actualisation que peu après le nouveau bail l'appel de charges a été porté au 1er juillet 2007 à la somme de 1. 362 €, puis 1. 438, 55 € au 1er janvier 2008, et enfin à 1. 565, 38 € à compter du 1er juillet 2008 ; que la taxe foncière (5. 154 € au 15 octobre 2007 et 5. 235 € au 15 octobre 2008) semble due à charge de régularisation à son crédit de seulement la somme de 258 € sur les années antérieures ; que si on peut toujours comprendre que cette augmentation de charges soit discutée et fasse l'objet de contrôle de compte, aucune considération ne justifie l'absence de paiement du moindre acompte et l'aggravation constante de la dette de la SARL Saint Barth qui ne peut de bonne foi ne rien payer du tout au prétexte que le compte de charges-provisoire par nature et contractuellement ab initio traité comme tel-ne lui apparaît pas exact et définitif ; qu'à tout le moins, les acomptes précédemment payés à hauteur de 1. 200 € auraient dû être respectés ; qu'il en est de même de la somme de 15. 000 € que la SARL Saint Barth aurait dû cautionner conformément au bail en juin 2007 et dont elle ne s'est pas acquittée ; qu'ainsi, il apparaît de façon permanente que la SARL Saint Barth ne s'acquitte pas sur plusieurs composantes de ses obligations financières (loyers, charges, caution) et que plus gravement, elle reconnaît en formulant des demandes de délais qu'elle n'est pas en mesure d'y faire face, aucune garantie précise n'étant produite enfin sur le rétablissement de sa situation financière alors que sa dette de façon patente ne fait que s'aggraver ; qu'il est curieux que la SARL Saint Barth prétende encore pour s'opposer à ce constat opposer au bailleur une inexécution de ses obligations de délivrance ; qu'à supposer même exact il faudrait que ce manquement soit à proportion de ses propres manquements alors qu'il s'agit d'un litige marginal d'un tiers (la Sarl Le Gold La Verrerie) se prétendant pour partie locataire en un litige bien postérieur au retards de paiement ; que d'ailleurs, ce tiers a été débouté de ses prétentions par une très récente procédure de référé (assignation du 8 janvier 2009 et ordonnance de référé en date du 12 novembre 2009) ; que le fait que la SARL Saint Barth tente d'en tirer argument n'est pas de bon aloi pour la pertinence de ses autres contestations ; que n'est pas plus sérieuse sa thèse visant à remettre en cause le décompte arrêté à la date du nouveau bail en juin 2007 en prétendant que les paiements intervenus antérieurement et plus précisément un solde négatif à reporter au 1er mai 2005 (48. 499, 50 €) seraient inexacts ; qu'à accréditer cette allégation elle n'explique pas le paiement de plus de 70. 000 € peu avant le nouveau bail et comment il faudrait encore en déduire même qu'elle aurait été alors créditrice en juin 2007 ; qu'à défaut de justifier de cette construction singulière et audacieuse, il faut pour apprécier la situation sur l'exécution par les parties du nouveau bail de 2007 faire abstraction même de tout décompte au jour de son entrée en vigueur en admettant des comptes ramenés à zéro en son commencement ; que sur ce mode de raisonnement et du propre décompte de la SARL Saint Barth elle-même (p. 16 de ses dernières écritures) il résulte qu'elle reconnaît un « solde locatif » négatif de 10. 268 € du 1er juin 2007 au 30 mai 2008, un « solde locatif » négatif de 15. 018 € du 1er juin 2008 au 30 mai 2009 et un « solde locatif » négatif de 3. 556 € au 4 juillet 2009, sans parler pourtant de la moindre actualisation de sa dette au jour où la cour a évoqué l'affaire ou à la date de la présente décision ; que l'ensemble de ces soldes négatifs se cumulent et ne prennent pas en compte la somme de 15. 000 € due à titre de caution à la prise du nouveau bail ; qu'ainsi à suivre même en son propre raisonnement la société Saint Barth, cela revient à reconnaître implicitement une dette contractuelle cumulée de plus de 45. 000 € à compter du commencement du dernier bail en juin 2007 ; qu'en conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a estimé que la SARL Saint Barth manquait à ses obligations et a prononcé la résiliation du bail et l'expulsion si besoin est de la SARL Saint Barth ;
ALORS QUE le bailleur doit justifier du manquement qu'il impute à son locataire ; qu'en prononçant la résiliation du bail liant les parties aux torts du locataire, motif pris de ce que celui-ci avait laissé impayé un « solde locatif négatif » correspondant à une absence de règlement des charges, tout en constatant que les comptes locatifs versés aux débats n'étaient pas exploitables en l'état, de sorte que la désignation d'un expert s'imposait pour établir ces comptes, que le décompte de charges présentés par le bailleur était discutable et que le système d'avances sur charges avec des comptes annuels de régularisation « posait problème » (arrêt attaqué, p. 5, alinéas 13 et 14 et p. 6, alinéas 9, 11 et 12), ce dont il résultait nécessairement que le bailleur n'établissait pas le manquement qu'il imputait au locataire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article L. 145-41 du code de commerce.
