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§ France, Cour de cassation, Chambre civile 1, 17 mars 2011, 10-11808

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Sens de l'arrêt : Rejet
Type d'affaire : Civile

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 10-11808
Numéro NOR : JURITEXT000023743178 ?
Numéro d'affaire : 10-11808
Numéro de décision : 11100294
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.cassation;arret;2011-03-17;10.11808 ?

Texte :

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. X... et aux consorts Y... de leur désistement de pouvoi en ce qu'il est dirigé à l'encontre de la société Crédit du Nord et de M. Z..., agissant en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Saint-Joseph ;

Sur le moyen unique :
Attendu que sous le couvert de griefs non fondés de dénaturation, manque de base légale, violation des articles 1382 du code civil et 455 du code de procédure civile, le moyen ne tend qu'à contester l'appréciation souveraine par la cour d'appel des éléments de preuve versés aux débats lui ayant permis de retenir que M. A..., notaire, ayant satisfait à son obligation de conseil, n'avait commis aucun manquement, les vendeurs étant à l'origine de l'échec de l'opération ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... et les consorts Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et les consorts Y..., ensemble, à payer à M. A... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mars deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :


Moyen produit par la SCP Y... de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils pour M. X... et les consorts Y...

Les consorts Y... et M. X... font grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que maître A... n'avait commis aucune faute et de les avoir en conséquence déboutés de la demande indemnitaire qu'ils avaient formée contre lui ;
AUX MOTIFS QUE ce contrat, très avantageux pour les vendeurs, leur apportait une considérable plus value, permettait à Mme Y... de rester un certain temps dans les lieux, et si l'intégralité du prix n'était pas immédiatement versée, la vente n'était pas conditionnée, comme il est d'usage en cette matière, par une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire de nature à préserver l'acquéreur ; que les termes de cet accord démontrent le sens prononcé des affaires des vendeurs, lesquels s'ils n'étaient pas des juristes et s'ils n'avaient pas fait d'études comme M. Martial Y..., s'avéraient des commerçants avisés ; que la preuve en est encore en ce que les vendeurs ont tenté d'obtenir par des lettres postérieures à l'acte de vente une somme plus importante de l'acquéreur ; qu'en effet M. Georges X... et M. Martial Y... tentèrent d'obtenir, et sans que le notaire soit en aucune façon intervenu à ce sujet, par accords sous seing privé du 5 août 1993 un supplément de prix de 1. 000 francs par mètre carré construit supplémentaire et une pénalité de retard de 1 % ; que cette démarche prouve leur sens des affaires ; que les consorts Y... connaissaient la pratique du paiement différé du prix qu'ils avaient utilisée lorsqu'ils avaient acquis leur bien en 1980 ; que le différé en l'acte passé avec la SNC Saint Joseph était raisonnable, un peu plus d'un an, eu égard à l'importance de la somme ; qu'une difficulté apparut dans la mesure où le banquier de l'opération, le Crédit du Nord, exigeait d'être privilégié aux vendeurs pour débloquer ce prêt avec renonciation des vendeurs à exercer l'action résolutoire ; que M. A..., notaire, a transmis aux consorts Y...- X... les exigences du Crédit du Nord, qui ont refusé, comme l'établit le courrier de M. A... du 15 juillet 1991 au directeur du Crédit du Nord, par lequel il précise que les vendeurs sont totalement opposés, non seulement à céder leur rang, mais également à renoncer à l'action résolutoire ; que ce courrier a été télécopié le jour même au Crédit du Nord comme le précise le rapport d'émission ; que le notaire a apposé une réponse, faite par téléphone le 17 juillet 1991, soit refus du Crédit du Nord de revoir ses exigences ; que le 17 juillet 1991 M. A... a écrit à M. X... et aux époux Y... pour leur faire part du refus du Crédit du Nord de modifier ses exigences malgré le refus des consorts Y...- X... ; que le notaire dans ces conditions demandait aux vendeurs s'ils voulaient quand même vendre à ces conditions ; que l'acte sera signé le 23 juillet 1991, les consorts Y...- X... acceptant finalement de signer la vente dans ces conditions exigées par la banque de 1'acquéreur ; que l'acte stipule en page 9 : " le vendeur et le prêteur ont convenu ce qui suit : le rang qu'auront relativement l'un à l'autre les privilèges devant bénéficier au vendeur et au prêteur sera le suivant : viendra d'abord en premier rang le privilège que l'article 2103 paragraphe 2 du code civil confère au prêteur, viendra ensuite en second rang l'inscription d'hypothèque conventionnelle au profit du prêteur, viendra ensuite le privilège de l'article 2103 paragraphe 1 du code civil dont bénéficie le vendeur en conséquence de la présente convention, le prêteur sera dans tous ordres ou distributions ayant pour objet le prix des biens, colloqué de préférence au vendeur.. " ; que les vendeurs ont été éclairés pas le notaire, sur les conséquences de la cession d'antériorité ; que l'acte est parfaitement limpide à ce sujet ; que les courriers préalables prouvent que des échanges ont eu lieu à ce sujet entre le notaire et les vendeurs ; qu'il est évident que ce système ainsi mis en place ne pouvait avoir un effet que si les vendeurs n'obtenaient pas la résolution de la vente, dans ce cas cette cession d'antériorité aurait été réduite à néant, le Crédit du Nord perdant sa garantie ; qu'en toute logique, l'acte prévoit " le vendeur renonce purement et simplement à exercer l'action résolutoire prévue par l'article 1654 du code civil " du moins " tant que le prêteur n'aura pas été intégralement remboursé " ; que l'acte est on ne peut plus clair ; qu'une personne même moyennement avisée le comprend aisément ; que l'obligation de conseil du notaire ne peut aller jusqu'à refuser de recevoir un acte que les vendeurs, éclairés, conscients des risques, veulent passer quand même, dans l'espoir de recevoir une somme considérable ; que le notaire ne peut aller contre la volonté des parties ; qu'il doit la respecter ; que le notaire a incité les vendeurs à renoncer, les courriers préalables l'établissent ; qu'ils ont quand même pris le risque de l'opération ; que M. A... n'a commis aucun manquement ; qu'au demeurant, en retenant même une faute du notaire, le préjudice en résultant n'est pas démontré ; que le préjudice résulterait de la perte de chance de refuser de signer l'acte de vente ; qu'or il est clair qu'au vu du bénéfice escompté de 1'operation, les vendeurs encore mieux conseillés s'il était possible, on ne sait comment, auraient quand même signé l'acte, du fait de la bonne affaire espérée par cette vente ; que les vendeurs ne démontrent par ailleurs aucune démarche faite à l'égard de l'acquéreur pour se faire payer le solde du prix ; que leur préjudice serait incertain ;
1°) ALORS QUE les compétences personnelles des parties ne dispensent pas le notaire de son devoir de conseil ; que la cour d'appel qui, pour juger que maître A..., notaire, n'avait pas manqué à son devoir de conseil à l'égard des époux Y... et de M. X..., relativement aux risques liés à la cession d'antériorité et à la renonciation à la clause résolutoire qu'ils consentaient à la banque de l'acquéreur de leur propriété, s'est fondée sur les circonstances inopérantes que ces derniers étaient des commerçants avisés et qu'ils connaissaient la pratique du paiement différé du prix, prenant ainsi en considération leurs compétences supposées, a violé l'article 1382 du code civil ;
2°) ALORS QUE par courrier du 15 juillet 1991, maître A... informait la banque de l'acquéreur du refus des époux Y... et de M. X... de céder leur rang hypothécaire et de renoncer à la clause résolutoire, tandis que par courrier du 17 juillet 1991 il avisait les vendeurs du refus de l'établissement financier de modifier ses garanties et leur demandait s'ils « entend (aient) maintenir malgré tout, sous ces conditions le rendez-vous » de signature de la vente ; qu'en énonçant, pour dire que le notaire n'avait commis aucun manquement, que ces courriers préalables à la vente établissaient que ce dernier « a incité les vendeurs à renoncer » (p. 10 § 12) à celle-ci, la cour d'appel les a dénaturés, et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE, en tout état de cause, le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, ainsi que sur les risques, de l'acte auquel il prête son concours et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que tout en relevant que par une lettre du 15 juillet 1991, adressée à la banque de l'acquéreur, maître A..., notaire, l'informait du refus des vendeurs de céder leur rang hypothécaire et de renoncer à la clause résolutoire, puis qu'il avait fait savoir aux vendeurs, par courrier du 17 juillet 1991, que la banque refusait de modifier ses garanties, leur demandant s'ils souhaitaient tout de même maintenir le rendezvous de signature, ce dont il résultait que le notaire n'avait pas informé les vendeurs des risques de l'acte à intervenir ni ne le leur avait déconseillé, la cour d'appel, qui a néanmoins jugé que ce dernier n'avait commis aucun manquement à son devoir de conseil, a violé l'article 1382 du code civil ;
4°) ALORS QU'en se bornant par ailleurs à relever que l'acte de vente était on ne peut plus clair et qu'une personne même moyennement avisée le comprenait aisément, sans préciser en quoi les termes de cet acte informaient les vendeurs des risques qu'ils prenaient à le signer et leur déconseillaient de le faire, seules précisions de nature à démontrer que le notaire avait rempli son devoir de conseil, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
5°) ALORS QUE la mise en jeu de la responsabilité des notaires n'est pas subordonnée à une poursuite préalable contre d'autres débiteurs ; que la cour d'appel qui, pour dire que le préjudice de consorts Y... et de M. X... serait incertain, s'est fondée sur la circonstance inopérante que ces derniers ne démontraient aucune démarche faite à l'égard de l'acquéreur pour se faire payer le solde du prix, subordonnant ainsi l'action en responsabilité contre le notaire à la mise en oeuvre de poursuites préalables contre l'acquéreur, a violé l'article 1382 du code civil ;
6°) ALORS QUE, en tout état de cause, le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation sans préciser les éléments sur lesquels il fonde sa décision ; qu'en se contentant d'affirmer, pour écarter le préjudice des consorts Y... et de M. X..., que mieux conseillés les vendeurs auraient quand même signé l'acte du fait de la bonne affaire espérée par la vente, sans préciser les éléments de preuve desquels elle déduisait cette affirmation en réalité hypothétique, la cour d'appel n'a pas motivé sa décision, et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile.

Références :

Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 08 octobre 2009


Publications :

Proposition de citation: Cass. Civ. 1re, 17 mars 2011, pourvoi n°10-11808

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Composition du Tribunal :

Président : M. Charruault (président)
Avocat(s) : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Delaporte, Briard et Trichet, SCP Potier de La Varde et Buk-Lament

Origine de la décision

Formation : Chambre civile 1
Date de la décision : 17/03/2011
Date de l'import : 06/07/2015

Fonds documentaire ?: Legifrance

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