LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° H 09-71.848 et D 09-72.972 ;
Sur le pourvoi n° H 09-71.848 de Mme X..., ci-après annexé :
Attendu que Mme X... n'ayant pas soutenu que l'action engagée par la société Jef 2 était l'action paulienne et impliquait que soit établie, à la date du bail consenti à la société Appaloosa, l'existence d'une créance née et certaine, le moyen, mélangé de fait et de droit, est nouveau, et, partant irrecevable ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Sur le pourvoi n° D 09-72.972 de la société Appaloosa, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel, qui, dans le dispositif de sa décision, a retenu que le bail daté du 28 août 2008, corrompu par la fraude et de ce fait invalide, ne faisait pas obstacle à la réintégration de la société Jef 2 selon les termes de l'arrêt du 23 octobre 2008 et a assorti cette réintégration d'une astreinte provisoire, n'a pas ordonné l'expulsion de la société Appaloosa ;
D'où il suit que le moyen manque en fait ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne Mme X... et la société Appaloosa aux dépens afférents à leur pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la société Jef 2 la somme de 2 500 euros ; condamne la société Appaloosa à payer à la société Jef 2 la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... et celle de la société Appaloosa ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit mars deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi n° H 09-71.848 par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le bail du 28 août 2008 ne faisait pas obstacle à la réintégration de la société JEF 2 selon les termes de l'arrêt du 23 octobre 2008,
ALORS QUE la cassation à intervenir de l'arrêt du 23 octobre 2008, sur le pourvoi formé par l'exposante, entraînera par voie de conséquence et en application de l'article 625 du code de procédure civile l'annulation de l'arrêt attaqué qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir décidé que le bail formé avec la Sté APPALOOSA le 28 août 2008, nul, ne fait pas obstacle à la réintégration de la Sté JEF selon les termes de l'arrêt du 23 octobre 2008 et d'avoir assorti son injonction d'une astreinte provisoire d'un montant de 300 € contre les consorts X..., bailleurs,
AUX MOTIFS QUE ni Monsieur Y... ni la Sté APPALOOSA venant en substitution de ses droits en application du bail précité enregistré le 3 octobre 2008 n'avaient été parties à l'arrêt infirmatif du 23 octobre 2008, ayant ordonné la réintégration de la Sté JEF 2 ; que par elle-même, cette décision n'est pas opposable à la Sté APPALOOSA venant en substitution de Monsieur Y... et actuellement dans des lieux ainsi exploités, serait ce en vertu d'un bail commercial d'une antériorité discutée par rapport à celui dont la Sté JEF 2 est titulaire ; que dès lors, le juge de l'exécution n'a pas, en principe, le pouvoir par une exécution en nature d'ordonner la réintégration du preneur évincé à l'encontre d'un locataire qui n'était pas partie à l'instance ayant abouti à l'arrêt, en l'absence de titre exécutoire le concernant, selon l'article 2 de la loi du 9 juillet 1991 ; que cela étant, la Sté JEF 2 fait encore valoir le principe selon lequel la fraude corrompt tout, s'agissant du bail daté du 28 août 2008, concerté entre le bailleur et Monsieur Y... pour empêcher sa réintégration, en dépit des termes de la décision de justice ; que cette contestation, allégation de fraude, porte certes sur le fond du droit mais elle est soutenue à l'occasion de l'exécution forcée de l'arrêt du 23 octobre 2008 de sorte que la Sté JEF 2 est recevable à agir devant le juge de l'exécution aux fins qu'il soit statué sur cette difficulté en application de l'article L.213-6 du code de l'organisation judiciaire ; que dans ce cadre, il appartient à la Sté JEF 2 d'établir que la convention litigieuse masque une fraude concertée à ses droits ; que la Sté APPALOOSA dont le gérant statutaire est Monsieur Y... déclare elle-même venir en substitution des droits de ce dernier ; que pour autant, à la différence du bailleur qui conteste que la conclusion d'un bail puisse constituer un acte frauduleux, voire fautif, Monsieur Y... aurait il connu, ce qui est contesté, la procédure l'opposant à la Sté JEF 2, la Sté APPALOOSA s'abstient de commenter les données factuelles tenant au soutien, appuyé de pièces, selon lequel l'absence de production du bail lors des débats du 16 septembre 2008 alors même que la Sté JEF 2 soutenait que les locaux n'étaient toujours pas reloués est un indice d'une date ne correspondant pas à la réalité, que le chèque de dépôt de garantie du 28 août 2008 d'un montant de 9000 € n'a été remis à l'encaissement que le 25 octobre 2008, ce qui s'expliquerait par les travaux à faire par le preneur ayant repris les lieux, en mauvais état, que le chèque de règlement d'un droit d'entrée d'un montant de 150 000 € également en date du 28 août 2008 n'a pas été remis à l'encaissement en dépit de son montant, que ce versement sera remplacé par deux chèques de banque de 75 000 € émis le 27 mars 2009, lesquels seront encaissés, que Monsieur Y... « homme d'affaires très impliqué dans la vie locale », conseiller municipal de la commune voisine de Touques où il réside ne peut faire croire à sa bonne foi, en ce qu'il aurait ignoré le contentieux opposant la bailleresse à la Sté JEF 2 notoirement connue des commerçants et des élus deauvillais, que la boutique est restée inexploitée jusqu'au 17 janvier 2009, que les travaux allégués pour justifier le défaut d'ouverture n'étaient pas engagés à la date du 7 novembre 2008 et aucun affichage n'indiquait une activité prochaine, ce procès verbal toutefois ne pouvant valoir au-delà de cette date, que certaines factures de travaux concernent un site parisien ou non identifiable, achat de matériaux, soit sont datées de 2009, la facture du 2 mars 2009 pour un montant de 53 222 € ne mentionne toutefois pas la date nécessairement antérieure de réalisation des travaux ; que la Sté JEF 2 relève ensuite que les activités exploitées selon le bail consenti à Monsieur Y..., montres et téléphonie, correspondent très exactement à celles qui étaient les siennes bien qu'elles soient totalement étrangères à celles habituellement déployées par son adversaire, lingerie et prêt-à-porter, ce qui refléterait une intention de nuire ; qu'enfin la Sté JEF 2 observe que Monsieur Y... a accepté de prendre à bail des locaux qu'il n'a pas exploités pendant quatre mois, laissant passer des périodes propices au commerce considéré, tout en s'acquittant d'un loyer mensuel de 3000 € ; que certes, aucun des indices vantés par la Sté JEF 2, de valeur relativement inégale, n'est en lui-même probant de l'existence au détriment de la Sté JEF 2 d'une collusion frauduleuse entre le bailleur et Monsieur Y..., gérant de la Sté APPALOOSA pour le compte de qui le bail aurait été conclu le 28 août 2008 ; que pour autant, comme a pu l'observer la Sté JEF 2, on note un décalage entre l'empressement propre au bailleur de faire exécuter le jugement du 29 mai 2008 et celui animant apparemment les contractants de conclure un nouveau bail dans les locaux litigieux et la relative langueur avec laquelle le bailleur et son nouveau locataire ont ensuite pris les initiatives leur incombant pour exécuter la convention litigieuse ; que de plus, il n'est pas méconnu par la Sté APPALOOSA que son activité encore actuelle est partiellement concurrente de celle de la Sté JEF 2 objectivement évincée du lieu de son exercice en réalité habituel depuis juin 1999 ainsi qu'il résulte de l'arrêt exécutoire ; que compte tenu également du silence gardé par le bailleur et par la Sté APPALOOSA sur le principe de la fraude stigmatisée par la Sté JEF 2, au vu des données factuelles qu'elle énonce, et susceptible d'une interprétation concordante à leur encontre, seront admis la demande de réintégration de la Sté JEF 2 victime de la fraude et le prononcé d'une astreinte nécessaire par assurer l'exécution de l'arrêt du 23 octobre 2008 contre les consorts X... venant aux droits de leur mère décédée le 29 décembre 2008 ;
ALORS QUE conformément à l'article 1167 du code civil, l'action du preneur expulsé qui tend à voir déclarer inopposable, pour fraude, un bail formé entre le propriétaire des lieux et un tiers aux fins de réintégration dans les lieux d'où il a été expulsé sur décision de justice, exige d'établir qu'à la date du bail argué de fraude, il était titulaire d'un bail valable, en son principe, ou à défaut d'une créance certaine et qu'à cette même date, il a subi un préjudice, par l'effet de la formation du bail ; qu'en l'espèce, la Sté JEF 2 a été déclarée, par un jugement exécutoire du 29 mai 2008, occupante sans droit ni titre depuis le 8 janvier 2007, sa requête aux fins d'arrêt de l'exécution provisoire ayant été rejetée par ordonnance du 5 août 2008 et son expulsion ayant eu lieu le 13 août 2008, soit dix huit mois plus tard ; que, pour décider que le bail commercial formé, le 23 août 2008, entre l'administrateur sous contrôle judiciaire du bailleur et Monsieur Y... était entaché de fraude, la cour d'appel a relevé les faits allégués par le preneur comme attestant de l'intention du tiers de lui nuire mais elle n'a pas relevé qu' à la date de la formation du bail argué de fraude, le preneur évincé justifiait d'un bail valable, à tout le moins en son principe, ou d'une créance et qu'il avait, à cette même date, subi un préjudice certain du fait de la conclusion du bail ; qu'en déclarant néanmoins le nouveau bail commercial, formé au demeurant par l'administrateur sous contrôle judiciaire du bailleur, inopposable au preneur expulsé et en assortissant son injonction de réintégration de la Sté JEF 2 dans les lieux d'une astreinte provisoire, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Moyen produit au pourvoi n° D 09-72.972 par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils pour la société Appaloosa.
La société Appaloosa fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, après avoir dit que la fraude corrompait le bail du 28 août 2008, décidé que ledit bail, invalide, ne faisait pas obstacle à la réintégration de la société JEF2 selon les termes de l'arrêt du 23 octobre 2008, assortie d'une astreinte provisoire d'un montant de 300 euros par jour de retard, passé un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE ni monsieur Y..., ni la société Appaloosa venant en substitution de ses droits en application du bail précité, enregistré le 3 octobre 2008, n'avaient été parties à l'arrêt infirmatif du 23 octobre 2008 ayant octroyé la réintégration de la société JEF2 ; que par elle-même, cette décision n'est donc pas opposable à la société Appaloosa, venant en substitution de monsieur Y..., actuellement dans des lieux ainsi exploités, serait-ce en vertu d'un bail commercial d'une antériorité discutée par rapport à celui dont la société JEF2 est titulaire ; que dès lors, le juge de l'exécution n'a pas, en principe, le pouvoir, par une exécution en nature, d'ordonner la réintégration du preneur évincé à l'encontre d'un locataire qui n'était pas partie à l'instance ayant abouti à l'arrêt, en l'absence de titre exécutoire le concernant, selon l'article 2 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 ; que cela étant, la société JEF2 fait encore valoir le principe selon lequel la fraude corrompt tout, s'agissant du bail daté du 23 août 2008, concerté entre le bailleur et monsieur Y... pour empêcher sa réintégration, en dépit des termes de la décision de justice ; que cette contestation (allégation de fraude) porte certes sur le fond du droit, mais elle est soutenue à l'occasion de l'exécution forcée de l'arrêt du 23 octobre 2008 de sorte que la société JEF2 est recevable à agir devant le juge de l'exécution, aux fins qu'il soit statué sur cette difficulté en application de l'article L.213-6 du code de l'organisation judiciaire ; que dans ce cadre, il appartient à la société JEF2 d'établir que la convention litigieuse masque une fraude concertée à ses droits ; qu'on rappelle que la société Appaloosa, dont le gérant statuaire est monsieur Y..., déclare elle-même venir en substitution des droits de ce dernier ; que la société Appaloosa s'abstient de commenter les données factuelles … ; que certes, aucun des indices vantés par la société JEF2, de valeur relativement inégale, n'est en lui-même probant de l'existence, au détriment de la société JEF2, d'une collusion frauduleuse ; que pour autant, on note un décalage certain entre l'empressement propre au bailleur de faire exécuter le jugement du 29 mai 2008 et celui, animant apparemment les contractants, de conclure un bail dans les locaux litigieux, et la relative langueur avec laquelle tant le bailleur que son nouveau locataire ont ensuite pris les initiatives leur incombant pour exécuter la convention litigieuse ; que compte tenu du silence gardé par le bailleur et par la société Appaloosa, gérée par monsieur Y..., sur le principe de la fraude stigmatisée par l'appelante au vu des données factuelles qu'elle énonce, et susceptible d'une interprétation concordante à leur encontre, seront admis, en réformation de la décision entreprise, la demande de réintégration de la société JEF2, victime de fraude, et le prononcé d'une astreinte, nécessaire pour assurer l'exécution de l'arrêt du 23 octobre 2008, à l'encontre des consorts X..., venant aux droits de madame Z..., leur mère ;
1°) ALORS QUE le juge de l'exécution ne peut modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ; qu'en disant que le bail invalide du 28 août 2008 ne faisait pas obstacle à la réintégration de la société JEF2, ordonnant par là-même l'expulsion du nouveau preneur titulaire de ce bail dont elle relevait la présence dans les locaux commerciaux qu'il exploitait, la cour d'appel, saisie de l'exécution de l'arrêt du 23 octobre 2008 qui avait seulement ordonné la réintégration de la société JEF2 sans toutefois ordonner l'expulsion de la société Appaloosa, a méconnu l'étendue de son office et ainsi violé les dispositions de l'article 8 du décret du 31 juillet 1992 ;
2°) ALORS QUE l'expulsion d'un immeuble ne pouvant être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge de l'exécution de délivrer un titre autorisant une expulsion ; qu'en jugeant que le bail du 28 août 2008 sur le fondement duquel la société Appaloosa occupait le local commercial était invalide et ne faisait pas obstacle à la réintégration de l'ancien preneur dans ce local, la cour d'appel qui a ainsi délivré un titre autorisant l'expulsion du nouveau preneur a violé les articles 61 de la loi du 9 juillet 1991 et L.213-6 du code de l'organisation judiciaire.
