LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve produits, que l'interprétation de l'acte par les vendeurs ne correspondait pas à une exacte lecture, que la demande de permis de construire avait été régulièrement déposée avant le 31 juillet 2005, que le permis avait été délivré le 22 décembre 2005, que la convention prévoyait que la date du 1er décembre 2005 ou de sa prorogation n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter, que le vendeur n'avait pris à cette date aucune initiative pour provoquer la signature de l'acte authentique alors que le retard pris pour la réalisation des conditions suspensives n'était pas imputable à la défaillance de l'acquéreur, la cour d'appel a pu en déduire que la réalisation de ces conditions rendait la vente parfaite ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à la société Breizh'invest la somme de 2 500 euros ;
rejette la demande des consorts X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier mars deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat des consorts X...
Le pourvoi reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que la vente intervenue le 10 mai 2005 entre les exposants et la SARL BREIZH'INVEST était parfaite pour le prix net de 150. 000 €, d'avoir condamné les exposants à réaliser ladite vente dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai, dit qu'à défaut le jugement vaudra acte de vente, que les exposants devront établir un bornage des terrains vendus par rapport aux terrains par eux conservés, à payer les frais de raccordement de l'immeuble à construire au réseau d'eau, d'électricité et de téléphone sur le lot B, ainsi qu'à payer les sommes de 2. 500 € respectivement à titre de dommages et intérêts et par application de l'article 700 du code de procédure civile,
AUX MOTIFS QUE sur les conditions suspensives, l'interprétation de l'acte par les vendeurs ne correspond pas à une exacte lecture ; qu'il convient en premier lieu de souligner que la demande du permis de construire a bien été déposée avant le 31 juillet 2005 et que dès lors la non réalisation de la condition au 1er décembre 2005 n'est pas imputable à l'acquéreur ; que d'autre part la date butoir du 1er décembre 2005 « n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter » ; que le vendeur n'a pris à cette date aucune initiative pour provoquer immédiatement la signature de l'acte ; qu'au contraire les correspondances échangées entre les notaires démontrent que c'est toujours le notaire de l'acquéreur qui a accéléré la préparation de l'acte et ce sans opposition de la part du notaire des vendeurs ; qu'enfin l'acte précise que ce n'est que dans le cas où le défaut de réitération provient de la défaillance de l'acquéreur que le vendeur pourra renoncer à la vente et disposer de son bien ; que le vendeur ne démontre pas l'existence d'une défaillance de l'acquéreur tant en ce qui concerne la demande de permis de construire que la demande de prêts ; qu'il n'est pas en effet démontré de négligence de la part du bénéficiaire du permis qui aurait entraîné un retard dans la réalisation définitive de la condition suspensive ; que l'acquéreur n'ayant pas mis en demeure la SARL BREIZH'INVEST après le 1er décembre 2005 de passer immédiatement l'acte et le retard pris pour la réalisation des conditions suspensives, y compris l'obtention du prêt qui n'est pas discutée, n'étant pas imputable à une défaillance de l'acquéreur, la réalisation des conditions suspensives rendait l'acte parfait ainsi que l'a jugé à bon droit le Tribunal, étant précisé que le paiement devait intervenir à la date effective de l'acte authentique et non le 1er décembre 2005 ; que le jugement doit être également approuvé en ce qui concerne le défaut de paiement immédiat du dépôt de garantie qui ne constituait pas une condition déterminante de la vente comme le confirme le mail de Monsieur Y... du 7 mars 2005, l'absence de discussion ou de demande sur ce point de la part du vendeur entre la signature de l'acte sous seing privé et la date prévue pour la réitération par acte authentique et le texte même de l'acte du 10 mai 2005 qui ne considère comme condition résolutoire que le non-approvisionnement du chèque de dépôt de garantie qui aurait constitué à l'évidence la preuve de la non-solvabilité et du peu de sérieux de l'acquéreur ; que sur l'impossibilité alléguée par les consorts X... de se présenter chez un notaire pour réaliser la vente du fait de l'existence d'une saisie immobilière, le Tribunal rappelle que le saisi ne peut se prévaloir de l'indisponibilité du bien saisi à compter du jour du commandement aux fins de saisie immobilière ; qu'au surplus il résulte des écritures des parties que le commandement de saisie immobilière a fait l'objet d'une opposition formée par les consorts X... et que dès lors la difficulté soulevée doit être en toute hypothèse écartée ;
ALORS D'UNE PART QUE dès lors que la date du 1er décembre 2005 constituait le point de départ de l'exécution forcée du contrat, la renonciation de l'acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, que faute de l'avoir fait, la promesse était caduque sans que le vendeur n'ait à mettre en demeure l'acquéreur ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART qu'il résulte de l'acte du 10 mai 2005, à la rubrique « Réitération authentique » que la prorogation ne pourra excéder le 1er décembre 2005, « la date d'expiration de ce délai, ou sa prorogation ainsi qu'il est indiqué ci-dessus n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter. (…) Si le défaut de réitération à la date de réalisation ci-dessus prévue provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de se renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d'exploit d'huissier » (acte page 10 et 11) ; que les exposants faisaient valoir que la précision selon laquelle la date d'expiration du délai soit le 1er décembre 2005, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter doit s'entendre comme se rapportant à l'établissement et à la signature de l'acte et ne peut être appliquée à la réalisation des conditions suspensives ; qu'ayant relevé que la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 juillet 2005, que dès lors la non-réalisation de la condition au 1er décembre 2005 n'est pas imputable à l'acquéreur, que d'autre part, cette date « n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter », que le vendeur n'a pris à cette date aucune initiative pour provoquer immédiatement la signature de l'acte, que l'acte précise que ce n'est que dans le cas où le défaut de réitération provient de la défaillance de l'acquéreur que le vendeur pourra renoncer à la vente et disposer de son bien, qu'il ne démontre pas l'existence d'une défaillance de l'acquéreur tant en ce qui concerne la demande de permis de construire que la demande de prêt, qu'il n'est pas démontré de négligence de la part du bénéficiaire du permis qui aurait entraîné un retard dans la réalisation définitive de la condition suspensive, que le vendeur n'ayant pas mis en demeure l'acquéreur après le 1er décembre 2005 de passer immédiatement l'acte et le retard pris pour la réalisation des conditions suspensives n'étant pas imputable à une défaillance de l'acquéreur, la réalisation des conditions suspensives rendait l'acte parfait, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations dont il ressortait que le permis de construire purgé de tout recours n'ayant pas été obtenu avant le 1er décembre 2005, la condition suspensive ne s'était pas réalisée dans le délai contractuel et, partant elle a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS DE TROISIEME PART QUE les exposants faisaient valoir qu'il résultait du contrat de vente que la stipulation selon laquelle la date d'expiration du délai, soit le 1er décembre 2005, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter doit s'entendre comme se rapportant à l'établissement et à la signature de l'acte et ne peut être appliqué à la réalisation des conditions suspensives, qu'au 1er décembre 2005, la condition d'obtention d'un permis de construire définitif purgé de tout recours n'était pas accomplie dans la mesure où le permis de construire a été délivré le 22 décembre 2005, date à laquelle courait les délais de recours ; qu'il résulte de l'acte que si le défaut de réitération à la date de la réalisation prévue, soit le 1er décembre 2005, provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception ; qu'en décidant que la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 juillet 2005, que la non-réalisation de la condition au 1er décembre n'est pas imputable à l'acquéreur, que la date butoir du 1er décembre 2005 « n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter », que le vendeur n'a pris à cette date aucune initiative pour provoquer immédiatement la signature de l'acte, que l'acte précise que ce n'est que dans le cas ou le défaut de réitération provient de la défaillance de l'acquéreur que le vendeur pourra renoncer à la vente et disposer de son bien, que le vendeur ne démontre pas l'existence d'une défaillance de l'acquéreur tant en ce qui concerne la demande de permis de construire que la demande de prêt, qu'il n'est pas démontré de négligence de la part du bénéficiaire du permis qui aurait entraîné un retard dans la réalisation définitive de la condition suspensive, que le vendeur n'ayant pas mis en demeure l'acquéreur après le 1er décembre 2005 de passer immédiatement l'acte et le retard pris pour la réalisation des conditions suspensives n'étant pas imputable à une défaillance de l'acquéreur, la réalisation des conditions suspensives rendait l'acte parfait, la Cour d'appel qui a constaté que la condition ne s'était pas réalisée avant le 1er décembre 2005, et qui cependant par des motifs inopérants retient que la vente était parfaite par la réalisation de la condition postérieurement à cette date, a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS ENFIN QUE les exposants faisaient valoir qu'il résultait du contrat de vente que la stipulation selon laquelle la date d'expiration du délai, soit le 1er décembre 2005, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter doit s'entendre comme se rapportant à l'établissement et à la signature de l'acte et ne peut être appliqué à la réalisation des conditions suspensives, qu'au 1er décembre 2005, la condition d'obtention d'un permis de construire définitif purgé de tout recours n'était pas accomplie dans la mesure où le permis de construire a été délivré le 22 décembre 2005, date à laquelle courait les délais de recours, qu'il résulte de l'acte que si le défaut de réitération à la date de la réalisation prévue, soit le 1er décembre 2005, provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception ; qu'en décidant que la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 juillet 2005, que la non-réalisation de la condition au 1er décembre n'est pas imputable à l'acquéreur, que la date butoir du 1er décembre 2005 « n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter », que le vendeur n'a pris à cette date aucune initiative pour provoquer immédiatement la signature de l'acte, que l'acte précise que ce n'est que dans le cas ou le défaut de réitération provient de la défaillance de l'acquéreur que le vendeur pourra renoncer à la vente et disposer de son bien, que le vendeur ne démontre pas l'existence d'une défaillance de l'acquéreur tant en ce qui concerne la demande de permis de construire que la demande de prêt, qu'il n'est pas démontré de négligence de la part du bénéficiaire du permis qui aurait entraîné un retard dans la réalisation définitive de la condition suspensive, que le vendeur n'ayant pas mis en demeure l'acquéreur après le 1er décembre 2005 de passer immédiatement l'acte et le retard pris pour la réalisation des conditions suspensives n'étant pas imputable à une défaillance de l'acquéreur, la réalisation des conditions suspensives rendait l'acte parfait, cependant que l'acte prévoyait comme délai ultime le 1er décembre 2005 pour la réalisation des conditions suspensives sans que le vendeur n'ait à mettre en demeure l'acquéreur d'avoir à réitérer l'acte après l'expiration de ce délai, la promesse de vente étant caduque, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
