LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les époux X... ne justifiaient d'aucune autorisation d'apposer des rideaux métalliques ou un auvent sur les parties communes BCDE et retenu à bon droit qu'il résultait des dispositions de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 que l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes de l'immeuble ou l'aspect extérieur de celui-ci ne pouvait être donnée qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs et sans excéder ses pouvoirs relativement à l'occupation du domaine public que des travaux de cette nature, effectués sans aucune autorisation par un copropriétaire, constituaient une violation de la loi et un trouble manifestement illicite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les époux X... ne justifiaient d'aucune autorisation pour mettre en place des panneaux destinés à clôturer l'espace BCDE et ordonné leur suppression, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions sur les panneaux disposés par les autres commerçants que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Et attendu que les deux premiers moyens ayant été rejetés, le troisième moyen qui invoque la cassation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Capri Bali à Cap d'Agde la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier mars deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils pour les époux X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Monsieur et Madame Manuel X... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir condamnés in solidum à supprimer les rideaux métalliques installés au droit des parties B D du plan de l'expert, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de un mois à compter de la signification de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QU'il résulte du rapport d'expertise que M. et Mme X... exploitant pour les besoins de leur commerce les parties B, C, D et E du plan annexé, qui sont communes, et la partie F qui se situe sur le domaine public ; que les intimés ne justifient d'aucune autorisation d'apposer des rideaux métalliques ou un auvent sur ces parties communes, pas plus que de mettre en place des panneaux destinés à clôturer cet espace; que bien au contraire, lors de l'assemblée générale du 26 juin 2006, ils ont demandé l'autorisation d'installer des panneaux de bois servant de parois fermant l'arrière du magasin contre les grilles existantes posées par la copropriété, ainsi que des rideaux métalliques afin de mettre en sécurité le stock pour la nuit, et la résolution correspondante n'a pu être adoptée faute de quorum et a été rejetée par un vote de principe; qu'ils ont été mis en demeure de déposer les grilles et les panneaux; qu'il résulte de l'article 25 6) de la loi du 10 juillet 1965 que l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant la partie commune ou l'aspect extérieur de l'immeuble ne peut être donnée qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires; qu'en conséquence des travaux de cette nature effectués sans aucune autorisation, par un copropriétaire, constituent une violation de la loi et un trouble manifestement illicite, qu'il est un pouvoir du juge des référés de faire cesser ;
1°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes; que dès lors en affirmant, pour condamner les époux X... à supprimer les rideaux métalliques installés au droit des parties B et D, que la pose des rideaux métalliques sur les parties communes sans aucune autorisation constituait un trouble manifestement illicite, la cour, qui a par ailleurs relevé que les rideaux métalliques étaient installés notamment au droit de l'auvent sur la partie F du plan et que la partie F se situait sur le domaine public, n'a pas tiré les conséquence légales de ces constatations, dont il ressortait que les rideaux métalliques n'étaient pas situés sur les parties communes B et D, et a ainsi violé l'article 809 alinéa 1 du code de procédure civile ensemble l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QUE, en toute hypothèse, en présence d'un contrat comportant occupation du domaine public, le juge des référés de l'ordre judiciaire n'est pas compétent pour connaître de cette situation; que dès lors en condamnant les époux X... à supprimer sous astreinte les rideaux métalliques au droit des parties B et D, la cour d'appel, qui a relevé que les rideaux métalliques étaient installés notamment au droit de l'auvent sur la partie F du plan qui était située sur le domaine public et conforme à l'autorisation de voirie dont bénéficiaient les époux X..., a excédé ses pouvoirs et violé l'article 13 de la loi du 16-24 avril 1790, le décret du 16 fructidor an III et l'article 4 de la loi du 28 pluviôse an VIII.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Monsieur et Madame Manuel X... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir condamnés in solidum à effectuer tous travaux de remise en état à savoir suppression de l'ensemble des panneaux de bois et PVC installés au droit des parties communes de l'immeuble, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt ;
AUX MOTIFS QU'il résulte du rapport d'expertise que M. et Mme X... exploitant pour les besoins de leur commerce les parties B, C, D et E du plan annexé, qui sont communes et la partie F, qui se situe sur le domaine public ; que des panneaux de bois servent à fermer le magasin et assurent la sécurité du stock ; que s'agissant de la partie C, en vain les intimés soutiennent qu'ils auraient le droit de l'occuper en vertu des clauses du règlement de copropriété ; qu'en effet le même article (intitulé encombrement) indique que « la galerie commune du rez-de-chaussée, courant au-devant, principalement, des boutiques dont il a été ci-dessus question pourra, sous réserve de toutes autorisations administratives voulues à obtenir, être occupée commercialement, sans charge, par les occupants des boutiques, mais seulement au droit de leur lot respectif», qu'il en résulte que l'espace dont l'occupation est autorisée est situé certes au droit des boutiques, mais aussi sur la partie avant (courant au-devant, principalement des boutiques); que cette dérogation permettant d'utiliser de façon privative une partie commune ne peut s'étendre au-delà de ce qui est expressément prévu; en conséquence, c'est à bon droit que le syndicat soutient qu'elle entre dans l'assiette des parties communes qui ont été données en location; que ces stipulations sont claires et nécessitent aucune interprétation qui échapperait aux pouvoirs du juge des référés; que les intimés ne justifient d'aucune autorisation d'apposer des rideaux métalliques ou un auvent sur ces parties communes, pas plus que de celle de mettre en place des panneaux destinés cet espace; bien au contraire, lors de l'assemblée générale du 26 juin 2006, ils ont demandé l'autorisation d'installer des panneaux de bois servant de parois fermant l'arrière du magasin contre les grilles existantes posées par la copropriété, ainsi que des rideaux métalliques afin de mettre en sécurité le stock pour la nuit, et la résolution correspondante n'a pu être adoptée faute de quorum et a été rejetée par un vote de principe; qu'ils ont été mis en demeure de déposer les grilles et les panneaux; qu'il résulte de l'article 25 6) de la loi du 10 juillet 1965 que l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ne peut être donnée qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires; qu'en conséquence, des travaux de cette nature, effectués sans aucune autorisation, par un copropriétaire, constituent une violation de la loi et un trouble manifestement illicite qu'il est au pouvoir du juge des référés de faire cesser; que certes, dans son précédent arrêt, la cour avait confirmé la décision de non lieu à référé pour les panneaux, dans la mesure où ils avaient été enlevés dès avant la décision du premier juge; que toutefois cette décision avant dire droit n'a autorité que sous réserve de modification de la situation de fait; qu'en l'espèce il résulte des constatations de l'expert que la situation a été modifiée, les panneaux ayant été remis en place; que dès lors il doit être fait droit à la demande du syndicat sur ce point également ;
ALORS QUE, dans leurs conclusions d'appel (p. 3), les époux X... faisaient valoir que les panneaux qu'ils avaient posés avaient été démontés et que seuls restaient en place les panneaux disposés par les autres commerçants ; que dès lors, en se bornant, pour condamner les époux X... à supprimer sous astreinte l'ensemble des panneaux de bois et PVC installés au droit des parties communes de l'immeuble, que les panneaux, qui avaient été enlevés dès avant la décision du premier juge, avaient été remis en place, la cour n'a ainsi pas répondu aux conclusions précitées et a donc violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Monsieur et Madame X... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir condamnés au paiement d'une somme de 1.500 euros à titre de provision à valoir sur la réparation du préjudice subi de l'occultation abusive des parties communes ;
AUX MOTIFS QUE les intimés ne justifient d'aucune autorisation d'apposer des rideaux métalliques ou un auvent sur ces parties communes, pas plus que de celle de mettre en place des panneaux destinés cet espace; bien au contraire, lors de l'assemblée générale du 26 juin 2006, ils ont demandé l'autorisation d'installer des panneaux de bois servant de parois fermant l'arrière du magasin contre les grilles existantes posées par la copropriété, ainsi que des rideaux métalliques afin de mettre en sécurité le stock pour la nuit, et la résolution correspondante n'a pu être adoptée faute de quorum et a été rejetée par un vote de principe; qu'ils ont été mis en demeure de déposer les grilles et les panneaux qu'il résulte de l'article 25 6) de la loi du 10 juillet 1965 que l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ne peut être donnée qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires; qu'en conséquence, des travaux de cette nature, effectués sans aucune autorisation, par un copropriétaire, constituent une violation de la loi et un trouble manifestement illicite qu'il est au pouvoir du juge des référés de faire cesser ; que certes, dans son précédent arrêt, la cour avait confirmé la décision de non lieu à référé pour les panneaux, dans la mesure où ils avaient été enlevés dès avant la décision du premier juge; que toutefois cette décision avant dire droit n'a autorité que sous réserve de modification de la situation de fait qu'en l'espèce il résulte des constatations de l'expert que la situation a été modifiée, les panneaux ayant été remis en place; que dès lors il doit être fait droit à la demande du syndicat sur ce point également que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Capri Bali ne justifie pas avoir subi un préjudice autre que moral du fait des agissements des intimés que la demande de provision ne se heurte à aucune contestation sérieuse à hauteur la somme de 1.500 euros ;
1°) ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen en ce que l'arrêt attaqué a condamné les époux X... à supprimer les rideaux métalliques installés au droit des parties B et D entraînera nécessairement par voie de conséquence l'annulation de la disposition qui les a condamnés à payer une provision pour l'occultation abusive des parties communes, par application de l'article 625 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la cassation à intervenir sur le deuxième moyen en ce que l'arrêt a condamné les époux X... à supprimer l'ensemble des panneaux de bois et PVC installés au droit des parties communes de l'immeuble entraînera de toutes façons par voie de conséquence l'annulation de la disposition qui les a condamnés à payer une provision de 1.500 euros pour l'occultation abusive des parties communes, par application de l'article 625 du code de procédure civile.
