LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 11 mars 2009), que Mme X... épouse Y..., preneuse à bail d'un appartement, propriété de M. Z..., qui en avait confié la gestion à la société Fleurimmo, qui s'était maintenue dans les lieux après l'expiration du bail, le 9 août 2005, a, par acte du 19 janvier 2008, assigné ces derniers devant le juge des référés en vue d'obtenir la remise de quittances, de décomptes de charges et de justificatifs de règlements par elle opérés ; qu'en cause d'appel, elle a, en outre, demandé la restitution d'une somme versée à titre de dépôt de garantie et le remboursement d'une facture de remplacement de serrure qu'elle avait acquittée ; que, reconventionnellement, M. Z... et la société Fleurimmo ont demandé sa condamnation à leur verser des dommages-intérêts pour appel abusif ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que le bail avait pris fin le 9 août 2005, que, depuis lors, Mme X... épouse Y... occupait les lieux sans droit ni titre, que l'allocation logement dont elle bénéficiait était toujours perçue en juillet 2008 et que ses propres pièces établissaient qu'elle avait reçu des "comptes locataires" précis, la cour d'appel, qui en a déduit qu'elle ne pouvait réclamer des décomptes de charges et des justificatifs de paiement de loyer, a légalement justifié sa décision ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que le moyen, qui ne précise pas avec exactitude les termes de l'arrêt qui seraient en contradiction, est irrecevable ;
Mais sur le troisième moyen :
Vu l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1315 du code civil ;
Attendu que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ;
Attendu que pour débouter Mme X... épouse Y... de sa demande en restitution de la somme versée à titre de dépôt de garantie, l'arrêt retient qu'elle ne justifie pas d'un constat d'état des lieux de sortie lui permettant de réclamer un tel remboursement, cette somme étant affectée à la réparation des éventuelles dégradations commises par l'occupant et qu'elle ne démontre pas avoir amiablement sollicité ce remboursement, ce qui laisse présumer, qu'à supposer qu'elle ait formulé une demande provisionnelle, celle-ci se heurte, en l'état, à une contestation sérieuse ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombait au bailleur de justifier des sommes qu'il entendait retenir sur le dépôt de garantie, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les quatrième et cinquième moyens :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté Mme X... épouse Y... de sa demande en restitution du dépôt de garantie et en ce qu'il l'a condamnée au paiement de dommages-intérêts et à une amende civile, l'arrêt rendu le 11 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans, autrement composée .
Condamne M. Z... aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Ancel et Couturier-Heller, avocat aux Conseils, pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté Mme Y... de sa demande tendant à obtenir sous astreinte des quittances de loyer, justificatifs de règlement et décompte de charges ;
AUX MOTIFS QUE le contrat de bail a pris fin le 9 août 2005, date à partir de laquelle elle est occupante sans droit ni titre, ce qui lui interdit de réclamer des décomptes de charges ou justificatifs de paiement de loyer, étant souligné que l'indemnité d'occupation, présente un caractère indemnitaire, et ne peut s'assimiler au règlement des loyers et charges dans le cadre d'un bail encore en vigueur ; qu'en outre, ses propres pièces établissent qu'elle a reçu des «comptes locataires» précis et que, d'ailleurs, l'allocation logement dont elle bénéficie était toujours perçue en juillet 2008 ;
ALORS QUE le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande ; que le locataire est en droit d'obtenir la délivrance de celle-ci même après résiliation du bail et alors qu'il a quitté les lieux ;
D'où il suit qu'en déboutant Mme Y... de sa demande tendant à obtenir la délivrance de quittances de loyer, de justificatifs de règlement et de décompte de charges, motifs pris qu'elle était occupante sans droit ni titre à compter du 9 août 2005, la Cour d'appel a violé l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme Y... de sa demande de remboursement d'une facture de serrurerie ;
AUX MOTIFS QUE Eliane Y... réclame le remboursement d'une facture de serrurerie consécutive au remplacement de la serrure de la porte de la salle de bains ; qu'il s'agit là d'une dépense locative qu'elle n'est pas fondée à réclamer à son propriétaire ;
ALORS QUE en déboutant Mme Y... de sa demande de remboursement d'une facture de serrurerie motif pris qu'il s'agissait d'une dépense locative, tout en lui refusant le statut de locataire, la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme Y... de sa demande de remboursement de son dépôt de garantie ;
AUX MOTIFS QUE elle sollicite également le remboursement de la caution versée lors de l'entrée dans les lieux en août 1999 ; que, cependant, outre le fait que le juge des référés ne peut qu'accorder une provision, ce qui n'est pas réclamé, elle ne justifie pas d'un constat d'état des lieux de sortie lui permettant de réclamer un tel remboursement, cette somme étant affectée à la réparation des éventuelles dégradations commises par l'occupant ; qu'elle ne démontre pas non plus avoir amiablement sollicité ce remboursement, ce qui laisse présumer, qu'à supposer qu'elle ait formulé une demande provisionnelle, celle-ci se heurte, en l'état, à une contestation sérieuse ;
ALORS QUE le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ; qu'il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur ; qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire ;
D'où il résulte qu'en déboutant la preneuse de sa demande de restitution de son dépôt de garantie, motifs pris de ce qu'elle ne justifiait pas d'un constat d'état des lieux de sortie lui permettant de réclamer un tel remboursement, cette somme étant affectée à la réparation des éventuelles dégradations commises par l'occupant, lorsqu'il incombait au bailleur de justifier du fondement et du montant des sommes qu'il entendait retenir sur le dépôt de garantie, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation des articles 1315 du Code civil et 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS QU'EN OUTRE en déboutant la locataire de sa demande de restitution de son dépôt de garantie, motifs pris de ce qu'elle ne démontrait pas en avoir amiablement sollicité le remboursement, ce qui laissait présumer, à supposer qu'elle ait formulé une demande provisionnelle, que celle-ci se heurtait, en l'état, à une contestation sérieuse, lorsque cette restitution est une obligation légale pesant sur le bailleur, la Cour d'appel a statué par des motifs inopérants et n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme Y... à verser à M. Z... la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour appel abusif ;
AUX MOTIFS QUE reconventionnellement, la Sarl Fleurimmo et Denis Z... sollicitent la condamnation de leur adversaire à leur verser la somme de 1.000 euros, chacun, à titre de dommages et intérêts pour appel abusif ;
Qu'il convient de rappeler qu'Eliane Y... est occupante sans droit ni titre depuis de longues années, et s'est maintenue dans les lieux sans justifier d'efforts sérieux pour se reloger ;
Qu'elle n'a cessé de multiplier les procédures tant à l'encontre de son bailleur, qu'à l'égard du syndicat des copropriétaires de la résidence Clos Fleuri où sont situés les lieux loués, et de la Sarl Fleurimmo, agent immobilier chargé de la gestion du bien ; que par ailleurs, ses propres pièces établissent qu'elle a reçu tous les justificatifs nécessaires, contrairement à ce qu'elle soutient vainement ;
Que manifestement, le présent appel n'est pas plus fondé que la demande originaire, ce qu'Eliane Y... ne pouvait ignorer au regard des motifs parfaitement précis de l'ordonnance déférée et de sa situation à l'égard de Denis Z... ; qu'en formant un recours dans de telles conditions, elle contraint son propriétaire à se défendre, à nouveau, en justice, exposant des frais conséquents, et lui cause, un préjudice, à tout le moins moral, certain auquel réparation sera apportée par l'allocation de la somme réclamée ;
Qu'en revanche, la Sarl Fleurimmo ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui réparé par l'indemnité de procédure ci-dessous allouée ;
ALORS QUE le fait pour une partie de présenter des demandes nouvelles devant le juge d'appel exclut tout abus du droit de saisir la juridiction du second degré ;
D'où il suit qu'en reprochant à la preneuse d'avoir repris sa demande tendant à obtenir la délivrance de divers documents, motifs pris de ce qu'elle ne pouvait ignorer l'absence de bien-fondé d'une telle demande au regard des motifs parfaitement précis de l'ordonnance déférée et de sa situation à l'égard du bailleur, lorsque la preneuse avait également formé de nouvelles demandes à hauteur d'appel, tendant au remboursement d'une facture de serrurerie et à la restitution de son dépôt de garantie, ce qui excluait tout caractère abusif de l'appel, la Cour d'appel a violé les articles 1382 du Code civil et 559 du Code de procédure civile ;
ALORS QU'ENSUITE la seule circonstance qu'une partie reprenne les demandes dont elle a été déboutée par le premier juge ne peut suffire à caractériser une faute qu'elle aurait commise faisant dégénérer en abus son droit d'ester en justice ;
D'où il résulte qu'en condamnant la preneuse à verser au bailleur la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour appel abusif, aux motifs qu'elle ne pouvait ignorer l'absence de bien-fondé de sa demande tendant à obtenir la délivrance de divers documents, au regard des motifs parfaitement précis de l'ordonnance déférée et de sa situation à l'égard du bailleur, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1382 du Code civil et 559 du Code de procédure civile ;
ALORS QU'ENFIN en retenant, pour établir le caractère abusif de l'appel de l'exposante, que cette dernière n'avait cessé de multiplier les procédures tant à l'encontre de son bailleur, qu'à l'égard du syndicat des copropriétaires de la résidence Clos Fleuri où sont situés les lieux loués, et de la Sarl Fleurimmo, agent immobilier chargé de la gestion du bien, la Cour d'appel, qui s'est fondée sur l'attitude procédurale de l'exposante à l'égard d'autres personnes que la partie au profit de laquelle elle était condamnée à verser des dommages et intérêts, a statué par des motifs inopérants, entachant sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles 1382 du Code civil et 559 du Code de procédure civile ;
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme Y... à une amende civile de 1.000 € ;
AUX MOTIFS QUE reconventionnellement, la Sarl Fleurimmo et Denis Z... sollicitent la condamnation de leur adversaire à leur verser la somme de 1.000 euros, chacun, à titre de dommages et intérêts pour appel abusif ;
Qu'il convient de rappeler qu'Eliane Y... est occupante sans droit ni titre depuis de longues années, et s'est maintenue dans les lieux sans justifier d'efforts sérieux pour se reloger ;
Qu'elle n'a cessé de multiplier les procédures tant à l'encontre de son bailleur, qu'à l'égard du syndicat des copropriétaires de la résidence Clos Fleuri où sont situés les lieux loués, et de la Sarl Fleurimmo, agent immobilier chargé de la gestion du bien ; que par ailleurs, ses propres pièces établissent qu'elle a reçu tous les justificatifs nécessaires, contrairement à ce qu'elle soutient vainement ;
Que manifestement, le présent appel n'est pas plus fondé que la demande originaire, ce qu'Eliane Y... ne pouvait ignorer au regard des motifs parfaitement précis de l'ordonnance déférée et de sa situation à l'égard de Denis Z... ; qu'en formant un recours dans de telles conditions, elle contraint son propriétaire à se défendre, à nouveau, en justice, exposant des frais conséquents, et lui cause, un préjudice, à tout le moins moral, certain auquel réparation sera apportée par l'allocation de la somme réclamée ;
Qu'en revanche, la Sarl Fleurimmo ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui réparé par l'indemnité de procédure ci-dessous allouée ;
Qu'il résulte des motifs qui précèdent qu'Eliane Y... a manifestement abusé du droit légitime d'user de la voie de recours que constitue l'appel ;
qu'elle sera en conséquence condamnée à une amende civile de 1.000 euros ;
ALORS QUE le fait pour une partie de présenter des demandes nouvelles devant le juge d'appel exclut tout abus du droit de saisir la juridiction du second degré ;
D'où il suit qu'en reprochant à la preneuse d'avoir repris sa demande tendant à obtenir la délivrance de divers documents, motifs pris de ce qu'elle ne pouvait ignorer l'absence de bien-fondé d'une telle demande au regard des motifs parfaitement précis de l'ordonnance déférée et de sa situation à l'égard du bailleur, lorsque la preneuse avait formé de nouvelles demandes à hauteur d'appel, tendant au remboursement d'une facture de serrurerie et à la restitution de son dépôt de garantie, ce qui excluait tout caractère abusif de l'appel, la Cour d'appel a violé l'article 559 du Code de procédure civile ;
ALORS QU'ENSUITE la seule circonstance qu'une partie reprenne les demandes dont elle a été déboutée par le premier juge ne peut suffire à caractériser une faute qu'elle aurait commise faisant dégénérer en abus son droit d'ester en justice ;
D'où il résulte qu'en condamnant la preneuse à une amende civile de 1.000 €, aux motifs qu'elle ne pouvait ignorer l'absence de bien-fondé de sa demande tendant à obtenir la délivrance de divers documents, au regard des motifs parfaitement précis de l'ordonnance déférée et de sa situation à l'égard du bailleur, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 559 du Code de procédure civile ;
