LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 15 septembre 2009) que la SCI du Pont Neuf (la SCI) a, par acte du 20 juillet 2000, donné à bail à la société Restaurant le 19 des locaux à usage commercial, la preneuse réalisant des travaux avant de commencer l'exploitation d'un restaurant ; que des désordres sont survenus dans les locaux situés en sous-sol dans le courant de l'année 2005 ; que la société Restaurant le 19 a alors assigné la SCI et la société Hôtel des Coffres, qui a acquis le fonds de commerce de la société Restaurant le 19 le 8 janvier 2007, est intervenue volontairement à l'instance ; que les preneuses à bail successives ont demandé à titre principal la résiliation du bail aux torts de la bailleresse et à titre subsidiaire sa condamnation à réaliser des travaux et à leur payer des dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les locaux, destinés à usage de restaurant, nécessitaient une ventilation supprimant tout problème d'humidité, que la société Restaurant le 19 avait réalisé des travaux d'ampleur pour créer une liaison entre le rez-de-chaussée et le sous-sol, ce qui avait touché à la structure de l'immeuble et modifié sa configuration, et qu'elle avait diligenté des travaux d'aménagement pour y exercer un restaurant de prestige, ce qui avait aussi concerné la structure, la cour d'appel, qui a retenu qu'elle avait ainsi réalisé elle-même des travaux sans demander à la SCI d'intervenir, engageant ainsi sa responsabilité, et que ces travaux étaient insuffisants, raison pour laquelle elle avait caché à cette dernière leur exacte consistance, a pu en déduire que la preneuse avait commis une faute et la condamner à prendre en charge, solidairement avec la bailleresse, le coût de travaux de reprise ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour rejeter les demandes subsidiaires des preneuses à bail successives en dommages-intérêts pour gêne dans l'exploitation de leur fonds de commerce et atteinte à l'image et à la réputation du restaurant, l'arrêt retient que la société Restaurant le 19 doit prendre en charge les reprises solidairement avec son ancienne bailleresse, la SCI, afin de mettre un terme au préjudice subi par la société Hôtel des Coffres, actuelle locataire, et que toute autre demande sera rejetée comme infondée ;
Qu'en statuant ainsi, sans motiver sa décision du chef des préjudices subis par les preneuses à bail depuis la survenance des désordres, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande des sociétés Restaurant le 19 et Hôtel des Coffres en dommages-intérêts pour gêne dans l'exploitation de leur fonds de commerce et atteinte à l'image et à la réputation du restaurant, l'arrêt rendu le 15 septembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ;
Condamne la SCI du Pont Neuf aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI du Pont Neuf à payer aux sociétés Restaurant le 19 et Hôtel des Coffres, ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI du Pont Neuf ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux conseils des sociétés Hôtel des Coffres et Restaurant le 19
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'AVOIR dit que la responsabilité des désordres affectant les lieux loués être assumée solidairement par la SCI DU PONT NEUF et l'EURL RESTAURANT LE 19, et qu'en conséquence ces deux parties devaient assumer tout aussi solidairement les travaux de réparation ;
AUX MOTIFS QU'« il est établi par les pièces du dossier et particulièrement par les constatations expertales, que personne ne querelle utilement, que si monsieur X..., gérant de l'EURL RESTAURANT LE 19 devenu plus tard représentant de la SAS HOTEL DES COFFRES connaissait en sa première qualité l'état des lieux qu'il envisageait de louer après avoir fait réaliser, avec l'accord de principe de la SCI DU PONT NEUF, des travaux d'ampleur pour créer une liaison entre le rez-de-chaussée et le sous-sol (ce qui touche à la structure de l'immeuble et modifie sa configuration) et des travaux d'aménagement (ce qui laisse accroire également que la structure a été concernée), il n'en demeure pas moins que la décision première de donner aux dits lieux une destination de restaurant accueillant du public et nécessitant une ventilation supprimant tout problème d'humidité a d'abord été prise par la bailleresse, la SCI DU PONT NEUF, à qui il incombait d'assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux conforme à leur destination ; qu'il est tout aussi évident qu'en n'exigeant pas de la SCI DU PONT NEUF d'effectuer les travaux qu'elle envisageait de faire à son compte, sans doute pour mieux les maîtriser dans la mesure où l'exploitation de son fonds en dépendait, M. X... ès qualité de gérant de l'EURL RESTAURANT LE 19 a lui-même commis une imprudence qui vient en atténuation très sérieuse de la faute intellectuelle de sa bailleresse, de sorte qu'il n'y a pas matière en l'espèce à résiliation du bail, résiliation qui n'aurait pu être demandée que par l'EURL au temps où elle était locataire, ce qu'elle n'a pas fait, et qui se heurterait aussi à sa propre responsabilité du fait des travaux réalisés par elle avant commencement d'exploitation du restaurant, et dont elle ne s'est pas plainte, la situation postérieure étant réglée de son côté par les affirmations de l'EURL à sa cessionnaire dans l'acte de cession qui a toujours été dans les débats, même en première instance de sorte que la seule véritable responsabilité est à rechercher dans la survenance du préjudice de la SAS HÔTEL DES COFFRES, à le supposer établi, tient dans la passivité de la bailleresse concurremment ave les travaux réels effectués par la cédante ; que force est de constater que les premiers juges n'ont pas dit autre chose et que leur décision doit être confirmée en son principe : pas de résiliation du bail aux torts de l'une ou des autres et condamnation de la bailleresse à effectuer les travaux de reprise d'humidité des murs et plafond touchant à leur solidité ; que cependant la responsabilité des désordres incombe en concurrence et comme dit ci-dessus, à la locataire qui a fait réaliser des travaux insuffisants, raison pour laquelle d'ailleurs elle a caché à la SCI DU PONT NEUF l'exacte consistance des dits travaux, de sorte qu'elle doit prendre en charge également les reprises solidairement avec son ancienne bailleresse, et ce afin de mettre un terme au préjudice subi par la SAS HOTEL DES COFFRES actuelle locataire des lieux » (arrêt attaqué, p. 7, § 1 à 3) ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu'il doit en outre, sauf stipulation conventionnelle en sens contraire, entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour laquelle elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives ; que pour mettre à la charge de la société RESTAURANT LE 19 la moitié des travaux nécessaires pour rétablir la ventilation des locaux litigieux et supprimer les phénomènes de capillarité et d'humidité les affectant, la cour d'appel a retenu que l'exposante, à son entrée dans les lieux, n'avait pas exigé de sa bailleresse qu'elle effectue les travaux nécessaires et qu'elle avait elle-même fait réaliser des travaux insuffisants ; qu'en statuant comme tel, sans constater l'existence d'une clause du contrat de bail mettant spécifiquement ces travaux, même pour partie seulement, à la charge du preneur, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1719 et 1720 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'article 4 du contrat de bail met à la charge du bailleur les réparations prévues à l'article 606 du code civil, soit les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; qu'aussi en mettant à la charge de la société RESTAURANT LE 19, preneuse, les travaux affectant les gros murs et les voûtes des locaux litigieux et visant à supprimer les phénomènes de capillarité et d'humidité les affectant, la cour d'appel a violé l'article 4 du contrat de bail conclu par la SCI DU PONT NEUF et la société RESTAURANT LE 19, ensemble l'article 606 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les sociétés RESTAURANT LE 19 et HÔTEL DES COFFRES de leurs demandes, tant principales que subsidiaires, en réparation de l'atteinte portée à leur image et réputation et de la gêne subie dans l'exploitation du fonds de commerce ;
AUX MOTIFS QUE « toute autre demande sera rejetée comme infondée » (arrêt attaqué, p. 8, § 2) ;
ALORS QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité, le juge ne pouvant se prononcer par voie d'affirmation ; qu'aussi en se bornant à énoncer, pour rejeter les demandes formées par les exposantes en réparation de l'atteinte portée à leur image et réputation et de la gêne subie dans l'exploitation de leur fonds de commerce, que « ces demandes devaient être rejetées comme infondées », sans aucunement préciser ce qui faisait obstacle à l'octroi des indemnités réclamées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
