LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 septembre 2009), statuant sur renvoi après cassation (Civ 3éme, 1er juillet 2008 pourvoi n° 07-15. 738) que par acte sous seing privé du 12 janvier 2001, M. et Mme X... ont vendu à M. Y..., avec faculté de substitution exercée au profit de la société civile immobilière Résidence Chagall (la SCI), un bien immobilier comprenant deux constructions et un terrain sur lequel M. X... avait été autorisé par un arrêté préfectoral du 13 juin 1988 à exploiter pour trois ans un dépôt de déchets métalliques ; qu'il était stipulé dans l'acte la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire devant être délivré au plus tard le 31 octobre 2001, l'acte devant être réitéré devant notaire au plus tard le 15 février 2002 ; qu'une étude d'évaluation de la pollution du sol et du sous-sol du site a été demandée à M. X... par deux courriers de la direction régionale de l'industrie, de la recherche et de l'environnement (DRIRE) des 2 et 16 juillet 2001, puis prescrite par arrêté préfectoral de mise en demeure du 21 août 2001 précisant qu'il serait sursis à toute démarche de construction dans cette attente ; que le 31 janvier 2002, la SCI et M. Y... ont fait sommation à M. et Mme X... de comparaître devant le notaire chargé de la vente et qu'un procès-verbal de carence a été établi le 8 février 2002 ; que la SCI et M. Y... ont fait assigner M. et Mme X... en réitération de l'acte de vente et en condamnation au payement de dommages-intérêts représentant le coût de dépollution du site ; que M. et Mme X... ont attrait dans la procédure la SCP Henri B... et Alain Z..., notaires chargés de la vente et ont soulevé la caducité de la promesse de vente ;
Sur les deux moyens réunis :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les condamner à réitérer la vente en la forme authentique et de dire qu'à défaut l'arrêt vaudra vente dans les termes et conditions du compromis et d'ordonner une expertise alors, selon le moyen :
1°/ que lorsque l'exploitation d'une installation soumise à autorisation est encore en cours au jour de la vente du terrain sur lequel elle se trouve, les prescriptions de l'article L. 514-20 du code de l'environnement relatives à l'information de l'acheteur par écrit ne trouvent pas application, peu important que les vendeurs disposent encore ou non, à cette date, d'une autorisation administrative d'exploitation ; qu'en considérant que l'article L. 514-20 du code de l'environnement était applicable dès lors que le terrain, qui avait fait l'objet d'une exploitation soumise à autorisation, ne disposait plus d'une telle autorisation au jour de la vente, peu important le fait que son exploitation ait, de fait, continué, la cour d'appel a violé ce texte ;
2°/ que lorsque l'exploitation d'une installation soumise à autorisation est encore en cours au jour de la vente du terrain sur lequel elle se trouve, les prescriptions de l'article L. 514-20 du code de l'environnement relatives à l'information de l'acheteur par écrit ne trouvent pas application, peu important que l'acquéreur du terrain n'entende pas poursuivre l'exploitation ; que dès lors, en retenant, pour considérer que l'article L. 514-20 du code de l'environnement était application (sic), que " l'acte du 12 janvier 2001 ne concerne pas la cession d'exploitation mais celle du terrain en vue d'un usage d'habitation impliquant l'arrêt de l'exploitation du dépôt de déchet ", la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé les dispositions du texte précité ;
3°/ qu'en tout état de cause, les époux X... versaient aux débats un extrait K bis daté du 26 août 2002 relatif au fonds de commerce exploité sur le terrain ayant fait l'objet de l'acte de vente du 12 janvier 2001 dont il ressortait que M. X... exerçait toujours, à cette date, une activité de " brocanteur négociant Fers et métaux ", ce qui impliquait nécessairement l'existence d'un dépôt de déchets métalliques ; que dès lors, en retenant, pour considérer que l'exploitation avait cessé et que les dispositions de l'article L. 514-20 du code de l'environnement étaient donc applicables, qu'il n'était pas établi que M. X... poursuivait l'exploitation de ce dépôt, au moment de la vente, après l'expiration du délai prévu par l'arrêté préfectoral l'ayant autorisé à exploiter, pour une durée de trois ans, un dépôt de déchets ferreux et non ferreux sur le terrain litigieux, la cour d'appel a dénaturé l'extrait K bis susmentionné et a ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
4°/ que la renonciation de l'acquéreur au bénéfice d'une condition suspensive prévue dans l'intérêt des deux parties ne peut intervenir que pour autant que cette condition n'est pas défaillie ; qu'en considérant qu'en faisant délivrer une sommation de réitérer la vente aux vendeurs, le 31 janvier 2002, M. Y... aurait renoncé à se prévaloir de la condition suspensive pourtant défaillie depuis le 31 octobre 2001, la cour d'appel a violé, ensemble, les articles 1134 et 1178 du code civil ;
5°/ qu'en toute hypothèse, lorsque l'exploitation d'une installation soumise à autorisation est encore en cours au jour de la vente du terrain sur lequel elle se trouve, les prescriptions de l'article L. 514-20 du code de l'environnement relatives à l'information de l'acheteur par écrit ne trouvent pas application, peu important que les vendeurs disposent ou non encore, à cette date, d'une autorisation administrative d'exploitation ; que dès lors, en retenant, pour considérer que les époux X... ne pouvaient se prévaloir de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire avant le 31 octobre 2001, que cette condition n'aurait pu se réaliser en raison de leur manquement à leur obligation d'information résultant de l'article L. 514-20 du code de l'environnement, pourtant inapplicable en l'espèce, la cour d'appel a violé ce texte, ensemble l'article 1178 du code civil ;
6°/ que tout aussi subsidiairement, il ne ressort, ni des écritures des parties, ni des pièces versées aux débats, que les époux X... n'auraient pas obtempéré à des injonctions de la DRIRE, entraînant ainsi l'impossibilité d'obtenir un permis de construire avant le 31 octobre 2001 ; que dès lors, en jugeant, pour refuser de déclarer le compromis de vente caduque, que les époux X... auraient rendu impossible la réalisation de la condition suspensive en refusant d'obtempérer à des injonctions de la DRIRE, la cour d'appel a dénaturé les termes du débat et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
7°/ que les époux X... faisaient valoir, dans leurs écritures d'appel, avoir immédiatement obtempéré à l'arrêté de mise en demeure du préfet des Bouches-du-Rhône en date du 21 août 2001 les obligeant à réaliser un diagnostic de pollution des sols ; que dès lors, en retenant, pour refuser de déclarer le compromis de vente caduc, que les époux X... auraient rendu impossible la réalisation de la condition suspensive en refusant d'obtempérer à des injonctions de la DRIRE, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, s'ils n'avaient pas obtempéré à la seule véritable injonction administrative leur ayant été faite avant le 31 octobre 2001, la cour d'appel a privé sa décision de motivation et ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile ;
8°/ que l'acquéreur d'un terrain sur lequel a été exploitée une installation soumise à autorisation ne peut demander la remise en état du site aux frais du vendeur qui si le coût de cette remise en état n'apparaît pas disproportionné par rapport au prix de vente ; qu'en retenant, pour considérer que le coût de la remise en état du terrain litigieux ne pouvait être disproportionné par rapport au prix de vente, que tant le montant réclamé par l'acheteur que celui avancé par les vendeurs étaient nettement inférieurs au prix de vente, la cour d'appel, qui a considéré que seul un coût faiblement inférieur, égal ou supérieur au prix de vente ne serait disproportionné, a ajouté une condition à l'article L. 514-20 du code de l'environnement et a, ce faisant, violé ce texte ;
9°/ qu'en tout état de cause, la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; que dès lors, en retenant, pour débouter les époux X... de leur demande tendant à voir écartée l'application de l'article L. 514-20 du code de l'environnement, que le coût de la remise en état du terrain objet de la vente n'était pas disproportionné par rapport au prix de vente, tout en constatant que ce coût n'était pas défini et en commettant un expert pour le déterminer, la cour d'appel a entaché sa décision de contradiction et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, que le moyen, en ce qu'il est dirigé contre la partie du dispositif qui ordonne avant dire droit une expertise est irrecevable ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les époux X... invoquaient la caducité de la promesse de vente au motif que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire n'était pas remplie au 31 octobre 2001 et retenu que l'acquéreur, qui avait intérêt à l'accomplissement de cette condition y avait nécessairement renoncé en faisant délivrer aux vendeurs une sommation de réitérer la vente, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... et les condamne à payer à la SCI Hestia et M. Y..., ensemble, d'une part et à la SCP B... et Z..., d'autre part, la somme de 1 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Coutard, Mayer et Munier-Apaire, avocat aux Conseils pour les consorts X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Pris de ce que l'arrêt attaqué a condamné Monsieur et Madame X... à réitérer en la forme authentique dans le mois de la signification du présent arrêt, en l'étude de Maître Alain Z..., notaire à Salon de Provence, l'acte de vente du bien immobilier sis à Salon de Provence, 13300, ..., figurant au cadastre section AH n° 82, section AH, section AH n° 97, pour une surface totale de 15 ares moyennant un prix de 457. 347, 05 euros et a dit qu'à défaut pour Monsieur et Madame X... de signer l'acte dans le mois de la signification de l'arrêt, le présent arrêt vaudra vente dans les termes et conditions du compromis régularisés entre les parties le 13 janvier 2001, et sera, en tant que telle, publiée à la conservation des hypothèques ;
AUX MOTIFS QUE l'article L. 514-20 du code de l'environnement dispose : « Lorsqu'une installation soumise à ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; il l'informe également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation. A défaut, l'acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente » ; que Monsieur et Madame X... soutiennent que ce texte est sans application s'agissant de la vente d'un terrain en cours d'exploitation ; cependant qu'il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur X... avait été seulement autorisé, par un arrêté préfectoral du 13 juin 1988, à exploiter pour une durée de trois ans un dépôt de déchets ferreux et non ferreux sur le terrain litigieux ; qu'il n'est pas établi que Monsieur X... poursuivait, au moment de la vente, après l'expiration du délai prévu par l'arrêté préfectoral, l'exploitation du dépôt de déchets métalliques, dans des conditions conformes au régime d'autorisation auquel il était soumis ; que, par ailleurs, l'acte du 12 janvier 2001 ne concerne pas la cession d'exploitation mais celle du terrain en vue d'un usage d'habitation impliquant l'arrêt de l'exploitation du dépôt de déchet ; que l'acte précise d'ailleurs à cet égard : « le vendeur déclare qu'il n'y a pas d'obstacle de son chef à la libre disposition des biens vendus et que ceux-ci sont francs et libres de toute inscription de privilège ou d'hypothèque conventionnelle judiciaire ou légale. L'acquéreur déclare que les biens et droits immobiliers présentement vendus seront affectés à un usage d'habitation » ; que les dispositions de l'article L. 514-20 précité sont en conséquence applicables en l'espèce, s'agissant de la cession d'une parcelle destinée à la construction de bâtiments d'habitation, mais sur laquelle avait été exploitée une installation soumise à autorisation, dont l'autorisation était périmée ; que Monsieur et Madame X..., qui se sont abstenus d'informer par écrit Monsieur Y... à l'occasion de la vente de ce qu'une installation soumis à autorisation avait été exploitée sur la parcelle vendue, ne peuvent soutenir que Monsieur Y... serait de mauvaise foi en prétendant avoir ignoré qu'une opération de dépollution était nécessaire, alors que celui-ci était précisément fondé à supposer qu'en l'absence de déclaration répondant aux exigences de l'article L. 514-20 du code de l'environnement, il n'y aurait pas lieu de procéder à des travaux de dépollution ; que Monsieur et Madame X... invoquent la caducité de la promesse de vente au motif que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire n'était pas remplie au 31 octobre 2001 ; qu'il convient cependant d'observer que l'acquéreur, qui avait intérêt à l'accomplissement de cette condition, y avait nécessairement renoncé en faisant délivrer aux vendeurs une sommation de réitérer la vente, et que les vendeurs ne sauraient se prévaloir de cette clause, alors que, n'ayant pas rempli l'obligation d'information sur l'exploitation d'une installation soumise à autorisation, ni obtempéré aux injonctions de la DRIRE, ils étaient directement à l'origine du rejet de la demande de permis de construire.
1°) ALORS QUE, lorsque l'exploitation d'une installation soumise à autorisation est encore en cours au jour de la vente du terrain sur lequel elle se trouve, les prescriptions de l'article L. 514-20 du code de l'environnement relatives à l'information de l'acheteur par écrit ne trouvent pas application, peu important que les vendeurs disposent encore ou non, à cette date, d'une autorisation administrative d'exploitation ; qu'en considérant que l'article L. 514-20 du code de l'environnement était applicable dès lors que le terrain, qui avait fait l'objet d'une exploitation soumise à autorisation, ne disposait plus d'une telle autorisation au jour de la vente, peu important le fait que son exploitation ait, de fait, continué, la cour d'appel a violé ce texte ;
2°) ALORS QUE lorsque l'exploitation d'une installation soumise à autorisation est encore en cours au jour de la vente du terrain sur lequel elle se trouve, les prescriptions de l'article L. 514-20 du code de l'environnement relatives à l'information de l'acheteur par écrit ne trouvent pas application, peu important que l'acquéreur du terrain n'entende pas poursuivre l'exploitation ; que dès lors, en retenant, pour considérer que l'article L. 514-20 du code de l'environnement était application, que « l'acte du 12 janvier 2001 ne concerne pas la cession d'exploitation mais celle du terrain en vue d'un usage d'habitation impliquant l'arrêt de l'exploitation du dépôt de déchet », la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé les dispositions du texte précité ;
3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE les époux X... versaient aux débats un extrait Kbis daté du 26 août 2002 relatif au fonds de commerce exploité sur le terrain ayant fait l'objet de l'acte de vente du 12 janvier 2001 dont il ressortait que Monsieur X... exerçait toujours, à cette date, une activité de « brocanteur négociant Fers et métaux », ce qui impliquait nécessairement l'existence d'un dépôt de déchets métalliques ; que dès lors, en retenant, pour considérer que l'exploitation avait cessé et que les dispositions de l'article L. 514-20 du code de l'environnement étaient donc applicables, qu'il n'était pas établi que Monsieur X... poursuivait l'exploitation de ce dépôt, au moment de la vente, après l'expiration du délai prévu par l'arrêté préfectoral l'ayant autorisé à exploiter, pour une durée de trois ans, un dépôt de déchets ferreux et non ferreux sur le terrain litigieux, la cour d'appel a dénaturé l'extrait Kbis susmentionné et a ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE la renonciation de l'acquéreur au bénéfice d'une condition suspensive prévue dans l'intérêt des deux parties ne peut intervenir que pour autant que cette condition n'est pas défaillie ; qu'en considérant qu'en faisant délivrer une sommation de réitérer la vente aux vendeurs, le 31 janvier 2002, Monsieur Y... aurait renoncé à se prévaloir de la condition suspensive pourtant défaillie depuis le 31 octobre 2001, la cour d'appel a violé, ensemble, les articles 1134 et 1178 du code civil ;
5°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE lorsque l'exploitation d'une installation soumise à autorisation est encore en cours au jour de la vente du terrain sur lequel elle se trouve, les prescriptions de l'article L. 514-20 du code de l'environnement relatives à l'information de l'acheteur par écrit ne trouvent pas application, peu important que les vendeurs disposent ou non encore, à cette date, d'une autorisation administrative d'exploitation ; que dès lors, en retenant, pour considérer que les époux X... ne pouvaient se prévaloir de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire avant le 31 octobre 2001, que cette condition n'aurait pu se réaliser en raison de leur manquement à leur obligation d'information résultant de l'article L. 514-20 du code de l'environnement, pourtant inapplicable à l'espèce, la cour d'appel a violé ce texte, ensemble l'article 1178 du code civil ;
6°) ALORS, TOUT AUSSI SUBSIDIAIREMENT, QU'il ne ressort, ni des écritures des parties, ni des pièces versées aux débats, que les époux X... n'auraient pas obtempéré à des injonctions de la DRIRE, entraînant ainsi l'impossibilité d'obtenir un permis de construire avant le 31 octobre 2001 ; que dès lors, en jugeant, pour refuser de déclarer le compromis de vente caduque, que les époux X... auraient rendu impossible la réalisation de la condition suspensive en refusant d'obtempérer à des injonctions de la DRIRE, la cour d'appel a dénaturé les termes du débats et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile
6°) ALORS, ENFIN, QUE les époux X... faisaient valoir, dans leurs écritures d'appel, avoir immédiatement obtempéré à l'arrêté de mise en demeure du Préfet des Bouches du Rhône en date du 21 août 2001 les obligeant à réaliser un diagnostic de pollution des sols (p. 13, § 8 et s) ; que dès lors, en retenant, pour refuser de déclarer le compromis de vente caduc, que les époux X... auraient rendu impossible la réalisation de la condition suspensive en refusant d'obtempérer à des injonctions DRIRE, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, s'ils n'avaient pas obtempéré à la seule véritable injonction administrative leur ayant été faite avant le 31 octobre 2001, la cour d'appel privé sa décision de motivation et ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Pris de ce que l'arrêt attaqué a condamné Monsieur et Madame X... à réitérer en la forme authentique dans le mois de la signification du présent arrêt, en l'étude de Maître Alain Z..., notaire à Salon de Provence, l'acte de vente du bien immobilier sis à Salon de Provence, 13300, ..., figurant au cadastre section AH n° 82, section AH, section AH n° 97, pour une surface totale de 15 ares moyennant un prix de 457. 347, 05 euros, a dit qu'à défaut pour Monsieur et Madame X... de signer l'acte dans le mois de la signification de l'arrêt, le présent arrêt vaudra vente dans les termes et conditions du compromis régularisés entre les parties le 13 janvier 2001, et sera, en tant que telle, publiée à la conservation des hypothèques et a ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur Jacques A..., avec pour mission de déterminer le coût de dépollution du site litigieux ;
AUX MOTIFS QUE il convient dans ces conditions de constater qu'en l'état de l'accord des parties sur la chose et le prix, la vente régularisée le 13 janvier 2001 est parfaite et d'en ordonner la réitération par acte authentique, tout en mettant à la charge de Monsieur et Madame X..., conformément aux dispositions précitées de l'article L. 514-20 du code de l'environnement, les frais de remise en état du site, qui selon les chiffres avancés par les parties, ne peuvent être considérés comme disproportionnés par rapport au prix de la vente puisqu'aussi bien le montant réclamé par les appelants que celui avancé par Monsieur et Madame X... sont nettement inférieurs au prix de vente du bien ; que sur le montant des frais de remise en état, les appelant se fondent sur un devis les évaluant à 216. 220 € HT alors que Monsieur et Madame X... produisent une étude les chiffrant à 73. 000 € HT, et un devis précisant qu'ils s'élèveraient à 87. 080 € TTC ; qu'il est, dans ces conditions, nécessaire, rien ne permettant de retenir un devis plutôt qu'un autre, de recourir à une mesure d'expertise contradictoire ; qu'elle sera effectuée aux frais avancés des appelants, à qui incombe la charge de la preuve ;
1°) ALORS QUE l'acquéreur d'un terrain sur lequel a été exploitée une installation soumise à autorisation ne peut demander la remise en état du site aux frais du vendeur que si le coût de cette remise en état n'apparaît pas disproportionné par rapport au prix de vente ; qu'en retenant, pour considérer que le coût de la remise en état du terrain litigieux ne pouvait être disproportionné par rapport au prix de vente, que tant le montant réclamé par l'acheteur que celui avancé par les vendeur étaient nettement inférieurs au prix de vente, la cour d'appel, qui a considéré que seul un coût faiblement inférieur, égal ou supérieur au prix de vente se serait disproportionné, a ajouté une condition à l'article L. 514-20 du code de l'environnement et a, ce faisant, violé ce texte ;
2°) ALORS, EN TOUTE ETAT DE CAUSE, QUE la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; que dès lors, en retenant, pour débouter les époux X... de leur demande tendant à voir écartée l'application de l'article L. 514-20 du code de l'environnement, que le coût de la remise en état du terrain objet de la vente n'était pas disproportionné par rapport au prix de vente, tout en constatant que ce coût n'était pas défini et en commettant un expert pour le déterminer, la cour d'appel a entaché sa décision de contradiction et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile.
