LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 19 novembre 2009), que, par acte du 12 décembre 2006, les époux X... ont vendu sous conditions suspensives un immeuble à la société Réalisation immobilières industrielles (la société R2I), la réitération devant intervenir au plus tard le 15 novembre 2007 ; que l'acte stipulait que si l'acquéreur ne pouvait ou ne voulait réitérer la vente alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées, le vendeur aurait la possibilité soit d'exiger la vente, soit de mettre fin au contrat en conservant l'indemnité d'immobilisation ; que les conditions suspensives ont été réalisées le 30 octobre 2007 ; qu'après que la date de réitération eut été reportée, les époux X... ont, le 25 janvier 2008, sommé la société R2I de se présenter chez le notaire le 5 février suivant ; que la vente n'ayant pas été réalisée, la société R2I a assigné les époux X... pour faire dire la vente parfaite ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt, qui constate que les vendeurs et le dirigeant de la société acquéreur étaient présents le 5 février 2008 à l'étude notariale, retient que M. Y..., dirigeant de la société R2I, souhaitant un report de la signature et n'étant pas en possession d'un chèque de banque, les époux X... auraient dû signer le procès-verbal préparé par le notaire pour constater la carence de l'acquéreur et la caducité du "compromis", au lieu de se retirer à l'annonce, par M. Y..., de ce qu'il avait finalement obtenu un accord de sa banque pour effectuer le règlement immédiat, et qu'en l'absence de ce procès-verbal qui aurait emporté, au profit des vendeurs, caducité du "compromis", la société R2I dont le dirigeant avait déposé le jour même, après le départ des vendeurs, un chèque couvrant le prix de vente et les frais d'acte, qui a bien été passé dans la comptabilité du notaire et débité du compte de la société R2I, cette dernière a pu, à son tour, sommer les époux X... de se présenter à nouveau le 6 mars 2008 et, en l'absence de ces derniers, faire établir un procès-verbal de carence régulièrement publié, dans lequel la société R2I a mentionné son intention de poursuivre la vente ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la promesse de vente prévoyait que le paiement du prix de vente devait être effectué au moyen d'un chèque de banque et que M. et Mme X... étaient en droit d'exiger immédiatement ce mode de règlement, ce dont il résultait que l'absence de remise par l'acquéreur d'un chèque de banque rendait le défaut de réitération de la vente imputable à celui-ci, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a confirmé le jugement en qu'il avait débouté les époux X... de leur action en nullité du "compromis" de vente, l'arrêt rendu le 19 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;
Condamne la société R2I aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société R2I à payer aux époux X..., ensemble, la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leur demande de nullité du compromis de vente ;
Aux motifs que selon les dispositions du compromis de vente, et dès lors qu'il n'est pas contesté que les deux conditions suspensives ont été réalisées avant le 15 novembre 2007, date initiale de réitération, la caducité de cet acte n'est encourue, au choix du vendeur, que si l'impossibilité ou le refus de réitérer la vente émane de l'acquéreur ; que la date de réitération ayant été reportée, en accord des deux parties qui s'en satisfaisaient à l'époque, sans fixation d'une date butoir, c'est au 5 février 2008, date à laquelle les époux X... ont sommé la société R2I de se présenter pour signer l'acte authentique qu'il faut se placer pour apprécier à qui est imputable la non-réitération ; qu'en l'espèce, il ressort de la lettre adressée le lendemain du rendez-vous de signature aux époux X..., qui n'en ont pas contesté les termes, comme d'ailleurs du projet de PV de carence préparé par les deux notaires mais non signé par les protagonistes, que les vendeurs et le dirigeant de la société acquéreur étaient présents à cette date à l'étude, malgré un retard des premiers, que le représentant de la société R2I voulait toujours se porter acquéreur du tènement immobilier des époux X..., mais souhaitait un report de signature au 15 février 2008, comme annoncé déjà par son notaire, Maître Z..., dans sa lettre du 16 janvier 2008 car la société attendait le déblocage des fonds dans le cadre d'autres opérations immobilières ; que Monsieur Y..., dirigeant de la société R2I n'était d'ailleurs pas en possession d'un chèque de banque, comme prévu au compromis, pour le règlement du prix ; que Monsieur et Madame X..., qui étaient en droit d'exiger immédiatement ce mode de règlement, même à destination de la comptabilité du notaire, auraient alors du signer le procès-verbal préparé par Maître Z..., en présence de Maître B... pour constater la carence de l'acquéreur et la caducité du compromis, au lieu de se retirer à l'annonce, par Monsieur Y..., de ce qu'il avait finalement obtenu un accord de sa banque pour effectuer le règlement immédiat ; qu'en l'absence de ce procès-verbal de carence, qui aurait emporté, au profit des vendeurs, caducité du compromis de vente, la société R2I dont le dirigeant avait déposé le 5 février 2008, après le départ des vendeurs, un chèque couvrant le prix de vente et les frais d'acte, qui a bien été passé dans la comptabilité du notaire et débité du compte de la société R2I, cette dernière a pu, à son tour, sommer les époux X... de se présenter à nouveau le 6 mars 2008 et, en l'absence de ces derniers, faire établir un procès-verbal de carence, régulièrement publié, dans lequel la société R2I a mentionné son intention de poursuivre la vente y compris par voie judiciaire ; que les époux X... sont donc mal fondés à invoquer la caducité du compromis de vente dont la non-réitération leur est imputable et la société R2I qui a levé toutes les conditions suspensives et payé le prix de vente et les frais d'acte en la comptabilité du notaire doit être accueillie dans sa demande tendant à voir constater que la vente est parfaite, le présent arrêt publié valant acte de vente ; que le jugement qui a débouté la société R2I de cette demande, qui a constaté la caducité du compromis aux torts de cette dernière et qui l'a condamnée à payer aux époux X... l'indemnité d'immobilisation de 20 000 euros, doit être infirmé ;
Alors, d'une part, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en jugeant que les époux X... étaient mal fondés à invoquer la caducité du compromis de vente après avoir constaté (arrêt p. 5) que Monsieur Y..., dirigeant de la société R2I n'était pas en possession d'un chèque de banque lors du rendez-vous de signature du 5 février 2008, comme prévu au compromis pour le règlement du prix, et que les époux X... étaient en droit d'exiger immédiatement ce mode de règlement, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 1589 du Code civil ;
Et alors, d'autre part, qu'en jugeant que les époux X... ne pouvaient invoquer la caducité du compromis de vente du 12 décembre 2006 au prétexte qu'ils n'avaient pas signé de procès-verbal de carence, érigeant ainsi la rédaction d'un procès-verbal de carence en condition de la caducité du compromis, en violation des termes de ce compromis, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
