LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la renonciation à la succession d'Eric X... avait été portée à la connaissance des avoués des parties le 4 avril 2009 pour Mme F...
Y... ès qualités et le 15 mai 2009 pour M. Nicolas Z..., c'est sans violer le principe du contradictoire, s'agissant de faits connus de l'ensemble des parties avant l'ordonnance de clôture ou l'ouverture des débats, que la cour d'appel, qui n'a pas fait état de connaissances personnelles, a retenu à bon droit qu'il n'y avait pas lieu d'examiner la demande de garantie présentée par la société Immo de France à l'encontre des héritiers de M. X... dès lors qu'ils avaient renoncé à la succession ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Immo de France aux dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile, et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la SCI Immo de France à payer à M. A... la somme de 1 500 euros, et à la SCP Ricard la somme de 1 500 euros ; rejette la demande de la SCI Immo de France ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour la société Immo de France.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a, réformant le jugement, condamné la Société IMMO DE FRANCE à payer à M. C... la somme de 80. 000 € représentant le prix de vente convenu lors de la vente du 12 avril 2006 entre M. C... et M. X..., ensemble rejeté la demande en garantie formée par la Société IMMO DE FRANCE à l'encontre de M. X... et de Mme F...
Y..., es-qualités d'administratrice légale de M. Eliès X..., héritiers de M. Eric X... ;
AUX MOTIFS tout d'abord QUE « le Tribunal, en des dispositions non frappées d'appel, a annulé pour dol commis par le vendeur, M. Eric X..., la vente conclue le 12 avril 2006 entre celui-ci et M. Thomas C... ; que le dol retenu à l'encontre du vendeur a consisté pour celui-ci à dissimuler, par son silence, l'état de péril de l'immeuble qu'il connaissait depuis le 10 février 2006 ; qu'il est constant en effet que, sur requête du Maire de la Ville du HAVRE, le Président du Tribunal d'instance avait, par ordonnance du 8 février 2006, nommé en qualité d'expert M. D... qui avait reçu pour mission de dire si l'immeuble situé 85 rue Massillon au HAVRE présentait un péril grave et imminent pour la sécurité publique ; que l'expert a procédé à une réunion sur place le février 2006 à laquelle étaient notamment présents, M. X... et la Société IMMO DE FRANCE (Cabinet PRAT), syndic ; que l'expert, dans son rapport du 14 février 2006, a constaté l'existence d'un péril grave et imminent pour la sécurité publique, à la suite de quoi, par arrêté du 14 février 2006, le maire du HAVRE a mis en demeure le Cabinet PRAT, en sa qualité de syndic de la copropriété, de procéder notamment à des travaux d'étaiement du sous-sol, de l'escalier et de la charpente à partir du 3ème étage ; que par la suite, le 13 avril 2006, soit le lendemain de l'acte de vente, un nouvel arrêté du maire, constatant que la construction menace toujours la sécurité publique, a mis en demeure M. X..., en sa qualité de copropriétaire, de faire procéder à la démolition ou à la réhabilitation complète du bâtiment ; qu'à l'acte de vente notarié du 12 avril 2006 se trouve annexé le document d'information prévu par le décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 à la charge du syndic ; que ce document a été établi le 10 mars 2006, soit entre les deux arrêtés municipaux de péril susvisés ; que cependant, dans la partie dite « administrative » de ce document d'information concernant les éventuelles mesures dont l'immeuble fait l'objet, s'il a été indiqué en page 14 par la Société IMMO DE FRANCE-Cabinet PRAT « mérule en cours de traitement », le syndic a en revanche, page 14, répondu que le bien ne faisait l'objet ni d'un arrêté de péril, ni d'une déclaration d'insalubrité, ni d'une injonction de travaux ; que si la Société IMMO DE FRANCE indique dans ses conclusions avoir ainsi commis une « erreur de plume », la Cour ne peut admettre une telle analyse d'une présentation aussi fausse de la réalité alors que, à peine un mois avant, ladite société avait participé à la réunion d'expertise puis avait reçu notification de l'arrêté de péril du 14 février 2006 lui enjoignant de faire les travaux ; que cette réponse totalement fausse est d'autant plus grave qu'elle est venue ainsi corroborer le silence dolosif du vendeur qui s'est lui-même abstenu de révéler la procédure de péril et a ainsi contribué à tromper l'acheteur sur l'état du bien ; que la Société IMMO DE FRANCE a ainsi nécessairement participé au dol dont M. C... a été victime (…) » (arrêt, p. 6, avant-dernier et dernier § et p. 7, § 1 à 6) ;
AUX MOTIFS, ensuite, QUE « les renseignements donnés par la Société IMMO DE FRANCE devaient être d'autant plus exacts que non seulement l'immeuble était dans l'état sus-décrit, mais qu'elle connaissait aussi les problèmes financiers du vendeur ; qu'il est en effet établi qu'à la date de la vente, M. X... était débiteur, au titre des charges de copropriété de la somme de 9. 596, 19 €, au point d'ailleurs que lors de l'assemblée générale tenue le 30 mai 2005 et alors que la dette de M. X... était à cette époque évaluée à 4. 534, 11 €, le syndic avait été autorisé à engager à son encontre une procédure de saisie-immobilière ; que les documents annexés à l'acte de vente permettent de constater que M. X... faisait en outre l'objet d'un avis à tiers détenteur de la part du Trésor public pour un montant de 6. 944, 42 € ; que le préjudice qui se rattache dès lors à la faute commise par la Société IMMO DE FRANCE s'étend ainsi à l'impossibilité pour M. C... d'obtenir la restitution du prix de 80. 000 € payé par lui, d'autant que le vendeur est désormais décédé et qu'il résulte des éléments de procédure ci-dessus relatés que ses héritiers ont renoncé à sa succession ; que, dans ces conditions, il y a lieu, réformant de ce chef le jugement, de condamner la Société IMMO DE FRANCE à payer à M. C..., à titre de dommages et intérêts complémentaires, la somme de 80. 000 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 20 février 2007 ; qu'il n'y a pas lieu d'examiner la demande subsidiaire de garantie présentée par la Société IMMO DE FRANCE à l'encontre des héritiers qu'elle a assignés en intervention forcée à la suite du désistement à leur égard de l'appelant, ces héritiers ayant renoncé à la succession (…) » (arrêt, p. 7, § 7 et s. et p. 8, § 1er) ;
Et AUX MOTIFS encore QUE « ces derniers ont été assignés en intervention forcée devant la Cour par le Société IMMO France suivant actes délivrés le 9 janvier 2009 à domicile (M. E...) et à l'étude (Mme Y..., ès qualités) ; qu'ils n'ont pas constitué avoué ; qu'il a été porté à la connaissance des avoués des parties le 4 avril 2009 que le 12 décembre 2008, Mme F...
Y..., es-qualités, a été autorisée par ordonnance du juge des tutelles à renoncer, pour le compte du mineur Eliès X..., à la succession de M. Eric X... et, le 15 mai 2009, que M. Nicolas Z... a, le 6 mai 2009, renoncé à la succession de M. Eric X... (…) » (arrêt, p. 5, § 5 et 6) ;
ALORS QUE, premièrement, dans le cadre de la procédure avec représentation obligatoire, la cour d'appel n'est saisie que des conclusions déposées sous la signature d'un avoué et des pièces produites par l'avoué ; qu'en l'espèce, si les juges du second degré ont constaté que M. Eric X... était décédé, ils ont également constaté que ses héritiers, qu'il s'agisse de M. Nicolas E... ou de M. Eliès X..., n'ont pas constitué avoué ; qu'ainsi, ils n'ont pas été en mesure de se prévaloir régulièrement d'une éventuelle renonciation à succession ou de produire les éléments propres à établir une renonciation à succession ; qu'en fondant leur décision sur la renonciation à succession des héritiers de M. Eric X..., les juges du second degré ont violé les articles 899, 913 et 961 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, deuxièmement, dans ses conclusions signifiées le 13 janvier 2009, M. C..., s'il sollicitait la condamnation de la Société IMMO DE FRANCE, se bornait à faire état, pour la justifier, de l'insolvabilité de M. X... ; que n'ayant pas comparu, les héritiers de M. X... n'ont pu, par hypothèse, faire état d'une renonciation à succession ; que la renonciation éventuelle à la succession des héritiers de M. X... a donc été relevée d'office, sans réouverture des débats, en violation du principe du contradictoire et de l'article 16 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, troisièmement et en tout cas, seules les pièces produites par les parties, visées au bordereau annexé aux conclusions, saisissent les juges du fond ; qu'en retenant l'existence de renonciations à succession sur la base de pièces non visées au bordereau annexé aux conclusions des différentes parties en présence (M. C..., M. A..., la Société IMMO DE FRANCE), les juges du second degré ont violé les articles 954, 909 et 961 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, quatrièmement, il est interdit aux juges du fond de faire état de leurs connaissances personnelles ; qu'en se fondant sur l'existence de renonciations à succession quand de telles renonciations ne pouvaient résulter que des connaissances personnelles du juge, les juges du second degré ont violé l'article 16 du Code de procédure civile, ensemble le principe suivant lequel le juge ne peut fonder sa décision sur ses connaissances personnelles.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a, réformant le jugement, condamné la Société IMMO DE FRANCE à payer à M. C... la somme de 80. 000 € représentant le prix de vente convenu lors de la vente du 12 avril 2006 entre M. C... et M. X..., ensemble rejeté la demande en garantie formée par la Société IMMO DE FRANCE à l'encontre de M. X... et de Mme F...
Y..., es-qualités d'administratrice légale de M. Eliès X..., héritiers de M. Eric X... ;
AUX MOTIFS tout d'abord QUE « le Tribunal, en des dispositions non frappées d'appel, a annulé pour dol commis par le vendeur, M. Eric X..., la vente conclue le 12 avril 2006 entre celui-ci et M. Thomas C... ; que le dol retenu à l'encontre du vendeur a consisté pour celui-ci à dissimuler, par son silence, l'état de péril de l'immeuble qu'il connaissait depuis le 10 février 2006 ; qu'il est constant en effet que, sur requête du Maire de la Ville du HAVRE, le Président du Tribunal d'instance avait, par ordonnance du 8 février 2006, nommé en qualité d'expert M. D... qui avait reçu pour mission de dire si l'immeuble situé 85 rue Massillon au HAVRE présentait un péril grave et imminent pour la sécurité publique ; que l'expert a procédé à une réunion sur place le février 2006 à laquelle étaient notamment présents, M. X... et la Société IMMO DE FRANCE (Cabinet PRAT), syndic ; que l'expert, dans son rapport du 14 février 2006, a constaté l'existence d'un péril grave et imminent pour la sécurité publique, à la suite de quoi, par arrêté du 14 février 2006, le maire du HAVRE a mis en demeure le Cabinet PRAT, en sa qualité de syndic de la copropriété, de procéder notamment à des travaux d'étaiement du sous-sol, de l'escalier et de la charpente à partir du 3ème étage ; que par la suite, le 13 avril 2006, soit le lendemain de l'acte de vente, un nouvel arrêté du maire, constatant que la construction menace toujours la sécurité publique, a mis en demeure M. X..., en sa qualité de copropriétaire, de faire procéder à la démolition ou à la réhabilitation complète du bâtiment ; qu'à l'acte de vente notarié du 12 avril 2006 se trouve annexé le document d'information prévu par le décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 à la charge du syndic ; que ce document a été établi le 10 mars 2006, soit entre les deux arrêtés municipaux de péril susvisés ; que cependant, dans la partie dite « administrative » de ce document d'information concernant les éventuelles mesures dont l'immeuble fait l'objet, s'il a été indiqué en page 14 par la Société IMMO DE FRANCE-Cabinet PRAT « mérule en cours de traitement », le syndic a en revanche, page 14, répondu que le bien ne faisait l'objet ni d'un arrêté de péril, ni d'une déclaration d'insalubrité, ni d'une injonction de travaux ; que si la Société IMMO DE FRANCE indique dans ses conclusions avoir ainsi commis une « erreur de plume », la Cour ne peut admettre une telle analyse d'une présentation aussi fausse de la réalité alors que, à peine un mois avant, ladite société avait participé à la réunion d'expertise puis avait reçu notification de l'arrêté de péril du 14 février 2006 lui enjoignant de faire les travaux ; que cette réponse totalement fausse est d'autant plus grave qu'elle est venue ainsi corroborer le silence dolosif du vendeur qui s'est lui-même abstenu de révéler la procédure de péril et a ainsi contribué à tromper l'acheteur sur l'état du bien ; que la Société IMMO DE FRANCE a ainsi nécessairement participé au dol dont M. C... a été victime (…) » (arrêt, p. 6, avant-dernier et dernier § et p. 7, § 1 à 6) ;
AUX MOTIFS, ensuite, QUE « les renseignements donnés par la Société IMMO DE FRANCE devaient être d'autant plus exacts que non seulement l'immeuble était dans l'état sus-décrit, mais qu'elle connaissait aussi les problèmes financiers du vendeur ; qu'il est en effet établi qu'à la date de la vente, M. X... était débiteur, au titre des charges de copropriété de la somme de 9. 596, 19 €, au point d'ailleurs que lors de l'assemblée générale tenue le 30 mai 2005 et alors que la dette de M. X... était à cette époque évaluée à 4. 534, 11 €, le syndic avait été autorisé à engager à son encontre une procédure de saisie-immobilière ; que les documents annexés à l'acte de vente permettent de constater que M. X... faisait en outre l'objet d'un avis à tiers détenteur de la part du Trésor public pour un montant de 6. 944, 42 € ; que le préjudice qui se rattache dès lors à la faute commise par la Société IMMO DE FRANCE s'étend ainsi à l'impossibilité pour M. C... d'obtenir la restitution du prix de 80. 000 € payé par lui, d'autant que le vendeur est désormais décédé et qu'il résulte des éléments de procédure ci-dessus relatés que ses héritiers ont renoncé à sa succession ; que, dans ces conditions, il y a lieu, réformant de ce chef le jugement, de condamner la Société IMMO DE FRANCE à payer à M. C..., à titre de dommages et intérêts complémentaires, la somme de 80. 000 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 20 février 2007 ; qu'il n'y a pas lieu d'examiner la demande subsidiaire de garantie présentée par la Société IMMO DE FRANCE à l'encontre des héritiers qu'elle a assignés en intervention forcée à la suite du désistement à leur égard de l'appelant, ces héritiers ayant renoncé à la succession (…) » (arrêt, p. 7, § 7 et s. et p. 8, § 1er) ;
Et AUX MOTIFS encore QUE « ces derniers ont été assignés en intervention forcée devant la Cour par le Société IMMO France suivant actes délivrés le 9 janvier 2009 à domicile (M. E...) et à l'étude (Mme Y..., ès qualités) ; qu'ils n'ont pas constitué avoué ; qu'il a été porté à la connaissance des avoués des parties le 4 avril 2009 que le 12 décembre 2008, Mme F...
Y..., es-qualités, a été autorisée par ordonnance du juge des tutelles à renoncer, pour le compte du mineur Eliès X..., à la succession de M. Eric X... et, le 15 mai 2009, que M. Nicolas Z... a, le 6 mai 2009, renoncé à la succession de M. Eric X... (…) » (arrêt, p. 5, § 5 et 6) ;
ALORS QU'en cas d'annulation d'une vente, l'obligation de restituer le prix pèse à titre principal sur le vendeur qui en a encaissé le montant ; que si un tiers, à raison de sa faute, peut être condamné à payer une indemnité équivalente au prix, c'est à la condition qu'il soit constaté au préalable que le vendeur est insolvable et que le prix ne pourra être recouvré ; qu'avant de se prononcer sur cette condition, les juges du fond doivent s'expliquer, au moins sommairement, sur le patrimoine du vendeur ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur le patrimoine de M. X..., et notamment la valeur du bien ayant fait l'objet de la vente annulée et sujet à restitution, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, ensemble au regard de la règle suivant laquelle seul un préjudice certain, à l'exclusion d'un préjudice éventuel, peut donner lieu à réparation.
