LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que l'arrêt comportant la discussion et la réfutation des moyens exposés par la société Les Murs de l'Image, la société Maranatha et M. X... dans leurs conclusions d'appel déposées le 4 août 2009 et aucun défaut de réponse à un moyen n'étant invoqué, le visa des conclusions en date du 4 avril 2009 caractérise une erreur matérielle qui, pouvant être réparée suivant la procédure de l'article 462 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;
D'où il suit que le moyen est irrecevable ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni des conclusions d'appel que les sociétés Les Murs de l'image, Maranatha et M. X... aient contesté la qualification de condition suspensive retenue par les premiers juges pour la clause relative au paiement du prix de vente ; que le moyen est nouveau de ce chef, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu que le contrat soumettait formellement la réalisation de la vente au paiement par l'acquéreur, au plus tard au moment de l'acte authentique, de l'intégralité du prix payable comptant et des frais, la cour d'appel, qui a constaté que l'acquéreur n'avait pas été en mesure de le faire au 31 mai 2008, date de report de la signature de l'acte authentique, a déduit à bon droit de ces seuls motifs que cette condition n'étant pas remplie, la promesse était devenue caduque, de sorte que les vendeurs n'avaient pas à mettre en oeuvre la clause concernant le refus de réitération de la vente par l'une des parties ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, les sociétés Maranatha, Maranatha immo et M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, les sociétés Maranatha, Maranatho immo et M. X... à payer la somme de 2 500 euros à Mme Y... et à la SCI FD Les Alpes, ensemble, et la somme de 2. 500 euros à la SCI Les Jardins de l'Hôtel de France et aux époux
Z...
, ensemble ; rejette la demande des sociétés Maranatha, Maranatha immo et de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour la société Maranatha, la société Maranatha immo et M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté l'EURL LES MURS DE L'IMAGE, la SARL MARANATHA et Monsieur Olivier X... de leur demande tendant, d'une part, à voir constater la nullité des compromis signés le 14 juin 2008 par les époux
Z...
avec Madame Y... et la SCI FD LES ALPES, et d'autre part, à entendre prononcer la vente forcée des biens désignés dans la promesse de vente du 7 février 2008 consentie par la SCI LES JARDINS DE L'HOTEL DE PROVENCE à Monsieur X... et Madame A..., et d'avoir dit que la somme de 200. 000 € versée lors de la signature de la promesse synallagmatique de cession de parts du 7 février 2008 est acquise aux époux
Z...
et condamné en tant que de besoin la SARL MARANATHA au paiement de cette somme ;
AU VISA de conclusions qu'auraient déposées l'EURL LES MURS DE L'IMAGE, la SARL MARANATHA et Monsieur X... le 4 avril 2009 ;
ALORS QUE s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; que si plusieurs jeux de conclusions ont été déposés, il appartient au juge de mentionner la date exacte à laquelle ont été déposées les dernières écritures ; que la cour d'appel, qui vise des conclusions déposées le 4 avril 2009 par les sociétés LES MURS DE L'IMAGE et MARANATHA ainsi que par Monsieur X..., bien que ceux-ci aient déposé des écritures antérieurement et postérieurement, mais non à cette date, n'identifie pas avec certitude les conclusions sur lesquelles elle a statué, et partant, viole les articles 455 et 954, alinéa 2 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté l'EURL LES MURS DE L'IMAGE, la SARL MARANATHA et Monsieur Olivier X... de leur demande tendant, d'une part, à voir constater la nullité des compromis signés le 14 juin 2008 par les époux
Z...
avec Madame Y... et la SCI FD LES ALPES, et d'autre part, à entendre prononcer la vente forcée des biens désignés dans la promesse de vente du 7 février 2008 consentie par la SCI LES JARDINS DE L'HOTEL DE PROVENCE à Monsieur X... et Madame A..., et d'avoir dit que la somme de 200. 000 € versée lors de la signature de la promesse synallagmatique de cession de parts du 7 février 2008 est acquise aux époux
Z...
et condamné en tant que de besoin la SARL MARANATHA au paiement de cette somme ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « par deux actes du 7 février 2009, d'une part la SCI DES JARDINS DE L'HOTEL DE PROVENCE représentée par Monsieur Z..., s'est engagée à vendre à Monsieur X... et à Madame A... qui se sont fait substituer par l'EURL LES MURS DE L'IMAGE, un immeuble situé à SAINT REMY DE PROVENCE, constituant un hôtel restaurant dénommé « L'HOTEL DES ATELIERS DE L'IMAGE » à SAINT REMY DE PROVENCE moyennant le prix principal de 4. 000. 000 € et d'autre part Monsieur et Madame Alain
Z...
ont consenti à la SARL MARANATHA une promesse synallagmatique de cession de leurs parts sociales dans la société Z... France ASSOCIES moyennant le prix de 407. 502 € ; qu'aux termes de ce deux actes, il était expressément prévu une clause d'indissociabilité ; que le premier de ces actes stipule sous le titre PRIX : « La vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix principal de quatre millions de euros (4. 000. 000, 00 EUR), lequel prix sera payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique. Les parties soumettent formellement la réalisation des présentes et le transfert de la propriété, au paiement, par l'acquéreur, au plus tard au moment de l'acte authentique de vente, de l'intégralité du prix payable comptant et des frais de réalisation. Pour être libératoire, tout paiement devra intervenir soit par virement préalable et reçu le jour de la signature soit par un chèque bancaire émis préalablement et encaissé au jour de la signature soit par chèque de banque, le tout à l'ordre du notaire chargé de rédiger l'acte de vente. » ; que le même acte prévoit sous le titre REITERATION AUTHENTIQUE : « En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard : le 30 avril 2008 par le ministère de Me Olivier B..., notaire à MARSEILLE, avec la participation de Me Jean-Pierre C..., notaire à ARLES, moyennant le paiement du prix et des frais par chèque de banque à l'ordre du rédacteur ; qu'il est précisé que les conditions suspensives devront être réalisées dans le délai de validité des présentes sauf à tenir compte des délais et procédures spécifiques convenus ; que toutefois ce délai sera automatiquement prorogé jusqu'à la réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative : renonciation expresse ou tacite à un droit de préemption, notes d'urbanisme, certificats d'urbanisme, arrêtés d'alignement, état hypothécaire hors formalités de moins de deux mois de date de certification, cadastre modèle « 1 », répertoire civil ; que la date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation ainsi qu'il est indiqué ci-dessus, n'est pas extinctive mais constitutive au point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter ; que si l'une des parties vient refuser de réitérer la présente vente, l'autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, le tout dans le délai d'un mois de la date indiquée en tête du présent paragraphe ou de la date, si elle est postérieure, à laquelle aurait été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l'acte, et cette partie devra en outre payer son cocontractant, le montant de la clause pénale stipulée aux présentes, nonobstant tous dommages-intérêts ; si le défaut de réitération à la date de la réalisation ci-dessus prévue provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d'huissier ; que dans ce cas, il pourra immédiatement disposer du bien dont il s'agit ; il pourra le vendre à toute autre personne ou en faire tel usage qu'il avisera et il lui sera dû par l'acquéreur, le montant de la clause pénale stipulée aux présentes, déduction faite des frais de celles-ci ; que si un dépôt de garantie a été versé, le montant de ce dépôt s'imputera sur celui de la clause pénale à due concurrence et sera immédiatement payé au vendeur, sous la déduction des frais des présentes, toutes autorisations étant d'ores et déjà données au dépositaire » ; que le 29 avril 2008, M. Z... a adressé à M. X... le message suivant par lequel il comptait proroger les accords du 7 février 2008 jusqu'au 31 mai 2008 : « Suite à notre entretien, je vous confirme notre accord de principe pour une prorogation du compromis SCI et promesse SARL jusqu'au 31 mai 2008. Je propose les aménagements suivants pour tenir compte du retard : 1/ le prix SARL est celui fixé au 30 avril, à savoir, selon le bilan agrée, 406. 898 € (1. 700. 000 + 357. 485-12919-1. 502. 334-135. 334) ceci signifie que le loyer n'est plus déduit à partir du 1er mai 2008. Pour tenir compte du délai de paiement lié au retard, je propose une indemnité journalière de 600 € par jour de retard par rapport au 30 avril. Ceci correspond à un intérêt annuel de l'ordre de 4 % sur le montant total de la transaction SARL + murs. 3/ enfin, il faudra définir le montant du remboursement des apports d'actionnaires vendeurs du 1er janvier au 30 avril 2008, ajusté des dépenses de prises en charge par les vendeurs 2/ 3 de la bâche terrasse ateliers et coûts des travaux liés à la sécurité, à fournir par Philippe). Il est convenu que pour les besoins en trésorerie ultérieurs, c'est l'acheteur qui assurera les versements nécessaires. 4/ A compter du 1er mai, vous assurez dans la pratique le suivi opérationnel de l'équipe » ; que le 5 juin 2008, M. X... a adressé à M. Z... le message suivant : « Je fais suite à notre entretien de ce jour, pour vous confirmer l'accord bancaire de la SMC concernant le rachat de l'HOTEL LES ATELIERS DE L'IMAGE. Cependant, ce prêt ne permet pas de financer la totalité du prix de vente des murs et des parts sociales. LES MURS : En effet, le prix de vente des murs (frais compris) est de 4. 100. 000 €. Le financement accordé est de 3. 200. 000 € ce qui engendre un différentiel de 900. 000 €. A ce titre, je vous sollicite pour un financement de 900. 000 € par le biais d'un crédit vendeur pendant une période de 6 mois, partant de ce jour jusqu'au 31 décembre 2008. Je vous propose deux garanties cumulatives, si vous le souhaitez :- promesse d'hypothèque sur les murs des Ateliers de l'Image, en 2ème rang après la SMC. – promesse d'hypothèque sur les murs du Domaine de la Petite Isle en 3ème rang après la BNP et le CREDIT MUTUEL. Les murs de l'hôtel Domaine de la Petite Isle ont été évalués par la Société Expertises GALTIER à 2. 250. 000 €. Le capital restant dû à la BNP est de 1. 100. 000 € et au CREDIT MUTUEL de 200. 000 €. PARTS SOCIALES 1) Rachat des parts, 2) Compte courant d'associés, 3) Prêt Natexis, 1) Le CREDIT COOPERATIF a accordé un prêt à hauteur de 250. 000 €. Le différentiel sera soldé par un apport à la Société MARANATHA. 2) Le montant du compte courant qui sera déterminé le jour de la vente sera financé également par la Société MARANATHA le même jour. 3) Le prêt NATEXIS continuera éventuellement à être remboursé mensuellement jusqu'au 31. 12. 2008 et soldé le même jour. » ; que la clause précitée soumettant formellement la réalisation de la vente et le transfert de propriété au paiement par l'acquéreur au plus tard au moment de l'acte authentique, de l'intégralité du prix payable comptant et des frais de réalisation, s'analyse en une condition suspensive ; qu'il résulte clairement du message précité du 5 juin 2008, que l'acquéreur n'était pas en mesure de payer comptant le prix convenu au 31 mai 2008, date à laquelle les vendeurs avaient accepté de proroger leurs accords et de reporter la date de la signature de l'acte authentique ; qu'ainsi que l'a justement souligné le tribunal, la conformité de l'hôtel aux exigences de la commission de sécurité n'avait pas été érigée en condition suspensive, et que le fait que ni au 30 avril 2008, ni au 31 mai 2008, les vendeurs n'avaient obtenu un avis favorable à la poursuite de l'activité n'est pas de nature à faire obstacle au jeu de la caducité résultant de la défaillance de la conditions suspensive de paiement du prix, mais aurait seulement permis, si cette caducité n'avait pas été acquise, à l'acquéreur de mettre en demeure d'exécuter les obligations de fournir les conditions nécessaires à l'exploitation de l'hôtel ; que par ailleurs la clause prévoyant que si une partie refusait de réitérer la vente, l'autre pourrait l'obliger à s'exécuter, ne trouve à s'appliquer que si les conditions suspensives sont réalisées au terme convenu, ce qui n'était pas le cas en l'espèce, en raison de la défaillance de la condition relative au paiement du prix, et que c'est dans ces conditions à bon droit, et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le tribunal a estimé que les vendeurs n'avaient pas à mettre en oeuvre cette clause, et qu'il a constaté la caducité des accords du 7 janvier 2008, tout en déboutant Monsieur X..., Madame A..., l'EURL LES JARDINS DE L'IMAGE et la SARL MARANATHA de l'ensemble de leurs demandes » ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU'« en vertu des dispositions de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix ; que toutefois, cet article revêt un caractère supplétif, les parties pouvant y déroger ; qu'il résulte de la promesse de vente du 07/ 02/ 2008 qu'en ce qui concerne le prix (page 7 du compromis), « les parties soumettent formellement la réalisation des présentes et le transfert de propriété au paiement par l'acquéreur au plus tard au moment de l'acte authentique de l'intégralité du prix payable comptant et des frais de réalisation » ; que les parties ont donc entendu expressément subordonner la vente et ses effets à la condition suspensive du paiement par l'acquéreur du prix et des frais et à la signature de l'acte notarié ; que cette clause permet à l'évidence au vendeur de ne pas être dépossédé de la propriété de son bien tant que l'acquéreur n'a pas rempli son obligation principale consistant dans le paiement du prix ; qu'en revanche la conformité de l'hôtel aux exigences de la Commission de sécurité n'a jamais été érigée en condition suspensive de l'accord des parties ou de la signature de l'acte authentique, compte tenu du fait que l'acquéreur connaissait l'avis défavorable de la commission au moment de la signature et que le vendeur s'était engagé à prendre en charge le coût des travaux exigés par la commission ; qu'en page 14 du compromis les parties étaient convenues que la signature de l'acte authentique aurait lieu au plus tard le 30 avril 2008, moyennant le paiement du prix et des frais par chèque de banque à l'ordre du rédacteur ; qu'il n'est pas contesté que ce délai été prorogé, de l'accord des parties par échange de courriers électroniques, au 31 mars 2008 ; qu'en application des stipulations contractuelles, la vente n'était donc parfaite que si le paiement intervenait avant le 31 mai 2008 ; qu'il ressort des correspondances échangées par les parties que le financement du projet d'acquisition ne pouvait être mis en place avant la date d'expiration des délais convenus, M. X... ayant indiqué, dans un courrier électronique du 5 juin 2008 « le financement des murs n'est assuré qu'à concurrence de 3. 200. 000 euros … » et sollicitant un crédit vendeur de 900. 000 euros jusqu'au 31 décembre 2008 ; que par ce courrier, la Société EURL « Les Jardins de l'Image », Olivier X..., Nathalie A... et la SARL MARANATHA font l'aveu de leur propre défaillance dans l'exécution de leur obligation principale consistant à payer l'intégralité du prix et des frais par chèque bancaire certifié avant le 31 mai 2008 ; que leur défaillance autorisait la SCI les Jardins de l'Hôtel de Ville, Alain Z..., Francine D...épouse Z... à disposer de leur bien en le vendant à une autre personne ; qu'en effet, le compromis de vente mentionne que « si le défaut de réalisation provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception » ; que la Société EURL « Les Jardins de l'Image », Olivier X..., Nathalie A... et la SARL MARANATHA ne peuvent invoquer la clause contractuelle en page 14 prévoyant que « la date d'expiration de ce délai n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter » pour en déduire que la SCI les Jardins de l'Hôtel de Ville, Alain Z..., Francine D...épouse Z..., se devaient avant d'exercer leur faculté de renonciation, de les mettre en demeure de s'exécuter ; qu'en application des règles sur l'interprétation des contrats, il convient d'entendre une clause dans le sens avec lequel elle peut avoir quelque effet ; qu'en l'espèce, la mise en oeuvre d'une vente forcée par le vendeur n'est concevable que s'il peut percevoir le prix de vente ; qu'ainsi en cas de carence de l'acquéreur qui ne dispose pas des fonds nécessaires au paiement du prix, il serait incongru de solliciter une vente forcée qui priverait le vendeur de son bien sans contrepartie financière ; que par suite, il convient de retenir que le compromis du 7 février 2008 offrait au vendeur, à l'expiration du délai de réitération du compromis (soit le 31 mai 2008), la faculté d'opter entre une renonciation à la vente dans l'hypothèse de défaillance de l'acquéreur et sa réalisation forcée ; que la SCI les Jardins de l'Hôtel de Ville, Alain Z..., Francine D...épouse Z..., ayant régulièrement exercé leur faculté de rétractation, les deux compromis de vente signés le 7 février 2008, sont devenus caducs, dès lors que leur caractère indissociable n'est pas contesté ; que par suite, il convient de rejeter la demande de la Société EURL « Les Jardins de l'Image », Olivier X..., Nathalie A... et la SARL MARANATHA tendant à voir prononcer la vente forcée des biens ; qu'en l'état de la caducité du premier compromis, il n'existe plus de droits concurrents sur le même immeuble ; que par voie de conséquence la Société EURL « Les Jardins de l'Image », Olivier X..., Nathalie A... et la SARL MARANATHA n'ont pas qualité pour solliciter l'annulation des compromis signés le 14 juin 2008 avec Delphine F...et la SCI FD LES ALPES » ;
ALORS, DE PREMIERE PART, QUE la condition est un évènement incertain et ne dépendant pas de la volonté des parties, auquel celles-ci ont entendu soumettre l'existence de l'obligation ; que la clause par laquelle les parties subordonnent la réalisation définitive de la vente et le transfert de la propriété au paiement du prix par l'acquéreur n'est pas une condition suspensive, le paiement du prix n'étant pas un évènement incertain mais l'obligation essentielle de l'acquéreur, comme telle susceptible d'exécution forcée ; qu'en décidant pourtant qu'une telle clause s'analyse en une condition suspensive, dont la défaillance rendait au cas d'espèce caduque la promesse de vente, la cour d'appel a violé l'article 1185 du Code civil ;
ALORS, DE SECONDE PART, QUE la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des parties sur la chose et le prix ; qu'il n'en est autrement qu'en présence d'une volonté expresse des parties de différer la formation même de la vente à un évènement tel que le paiement du prix, lequel fait sinon l'objet de l'obligation de l'acquéreur ; que la cour d'appel, qui juge que la clause par laquelle les parties à la promesse synallagmatique de vente avaient soumis la réalisation de la vente au paiement du prix, s'analyse en une condition suspensive dont la défaillance devait entraîner la caducité de plein droit de la promesse de vente, sans constater que les parties avaient fait du paiement du prix un élément constitutif de leur consentement à la vente, a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1134 et 1589 ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE selon la promesse de vente consentie le 7 février 2008 par la SCI LES JARDINS DE L'HOTEL DE PROVENCE à Monsieur X... et Madame A..., promesse dont les termes étaient reproduits par l'arrêt, le défaut de paiement du prix par l'acquéreur passé un certain délai ne permettait au vendeur de renoncer à la vente et de disposer du bien qu'à la condition d'avoir préalablement informé l'acquéreur de sa décision par lettre recommandée ou par exploit d'huissier ; que la cour d'appel a estimé qu'en raison du défaut de paiement du prix par l'acquéreur à la date prévue, la promesse était caduque ; qu'en statuant ainsi, la cour n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, d'où il ressortait que la défaillance de l'acheteur n'était pas sanctionnée par la caducité de plein droit de la promesse mais offrait seulement au vendeur la faculté de renoncer à la vente selon une procédure contractuellement définie, et violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE la contradiction de motifs équivaut au défaut de motifs ; que la cour d'appel, statuant par motifs adoptés sur le point de savoir si les époux
Z...
avaient régulièrement exercé la faculté de renonciation que la promesse leur conférait en cas de défaillance de l'acheteur, a d'abord jugé que les vendeurs avaient « régulièrement exercé leur faculté de rétractation », puis relevé plus loin que ceux-ci s'étaient engagés « avec un autre acquéreur sans avoir procédé officiellement, au préalable, à l'information des premiers acquéreurs selon les formalités prévues au compromis » ; qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne permettent pas de déterminer si les époux
Z...
avaient ou non respecté la clause leur imposant d'informer les acquéreurs de leur renonciation à la vente avant de pouvoir proposer le bien à tout nouvel acheteur, la cour d'appel n'a pas motivé sa décision et violé l'article 455 du Code de procédure civile.
