LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ensemble l'article 1719 2° du code civil ;
Attendu que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 11 mars 2009), que Mme X... est propriétaire d'un fonds de commerce d'hôtel-restaurant exploité dans des locaux qui lui ont été donnés à bail par Mme Y... ; qu'à la suite de la fermeture administrative de l'établissement à compter du 1er juin 2006, selon arrêté préfectoral du 23 mai 2006, la preneuse a assigné la bailleresse en résiliation du bail aux torts de celle-ci, suppression des loyers à compter du 1er juin 2006, et indemnisation du préjudice d'exploitation et de la perte du fonds de commerce ; que la bailleresse a demandé reconventionnellement la résiliation du bail aux torts de la locataire ;
Attendu que pour prononcer la résiliation du bail aux torts partagés en proportion de 40% pour la locataire et 60 % pour la bailleresse, l'arrêt retient que l'exploitation du fonds de commerce méconnaissait les règles élémentaires en matière d'hygiène alimentaire et que, s'il est établi que des obligations essentielles pesant sur l'exploitant n'ont pas été correctement remplies par Mme X..., il est patent que cette exploitation est rendue également impossible du fait des manquements graves de Mme Y... à ses propres obligations de propriétaire lesquels sont de nature à compromettre le résultat des efforts que Mme X... pourraient faire pour se conformer aux exigences réglementaires ;
Qu'en statuant ainsi alors qu'elle avait constaté que l'arrêté de fermeture de l'établissement était motivé par l'existence dans l'établissement de graves manquements concernant la structure, l'agencement et la vétusté de l'ensemble des locaux, l'administration considérant que les manquements relevés ne permettaient pas la mise en oeuvre de la maîtrise des risques alimentaires de façon satisfaisante et qu'ils présentaient des dangers potentiels pour la santé publique, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Riom, autrement composée ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à Mme Z... épouse X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix-huit janvier deux mille onze par Mme Bellamy, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour Mme Z... épouse X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que la résiliation du bail litigieux devait être imputée en proportion de 40% à la charge de Mme X... ;
AUX MOTIFS QUE, au vu des nombreux éléments du dossiers, composés de pièces administratives objectives, il est incontestable que l'exploitation du fonds de commerce méconnaissait les règles élémentaires, notamment en matière d'hygiène alimentaire, mais aussi que les locaux, vétustes, présentent de graves détériorations relevant au moins pour partie du domaine des réparations visées par l'article 606 du Code civil de telle sorte qu'aujourd'hui l'immeuble est devenu inadapté à l'usage auquel il était destiné ; que s'il est établi que des obligations essentielles qui pèsent sur l'exploitant n'ont pas été correctement remplies par Mme X..., il est patent que l'exploitation du fonds de commerce d'hôtel-restaurant est rendue également impossible du fait des manquements graves de Mme Y... à ses propres obligations de propriétaire lesquels sont de nature à compromettre le résultat des efforts que mme X... pourrait faire pour se conformer aux exigences réglementaires ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a confirmé la résiliation du bail commercial, mais de l'infirmer pour le surplus et de prononcer la résiliation du bail aux torts réciproques en proportion de 40% à la charge de Mme X... et de 60% à la charge de Mme Y... ;
1°) ALORS QU'en statuant comme elle l'a fait, sans constater aucun manquement de Mme X... aux obligations résultant du bail commercial, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QU'en statuant comme elle l'a fait, après avoir constaté que l'arrêté de fermeture était motivé par « de graves manquements concernant la structure, l'agencement et la vétusté de l'ensemble des locaux » qui ne permettaient pas la maîtrise des risques alimentaires, et non pas par un quelconque manquement de Mme X... à des règles d'hygiène, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QU'en considérant que la résiliation pouvait être imputée partiellement à Mme X..., au vu d'autres pièces que l'arrêté dont résultait la fermeture administrative de l'établissement exploité par l'exposante, la cour d'appel s'est fondée sur des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
4°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'en considérant que Mme X... pouvait se voir imputer partiellement la résiliation du bail commercial au motif qu'elle aurait manqué à des règles élémentaires, notamment d'hygiène alimentaire, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si ce n'était pas l'état de dégradation des locaux imputable à leur propriétaire qui l'avait empêchée de respecter ces règles, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
5°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE les juges du fond sont tenus de préciser les pièces sur lesquelles ils se fondent et les analyser, au moins sommairement ; qu'en se bornant à viser les « nombreux éléments du dossier, composés de pièces administratives objectives », sans même en détailler sommairement le contenu, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
