LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... et à M. Y... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt avant dire droit du 11 octobre 2005 ;
Attendu que l'arrêt attaqué (Chambéry, 2 juin 2009) condamne respectivement M. Y... et Mme X..., propriétaires de lots dans un lotissement, à faire démolir les parties de leurs constructions ne respectant pas les stipulations de l'article 14 du cahier des charges du 28 décembre 1967 et de son additif du 17 janvier 1996 et déboute M. Y... de son appel en garantie contre la société Architecture concept, à laquelle il avait confié une mission de maîtrise d'oeuvre pour l'édification des constructions sur son lot, pour manquement à son obligation de conseil et de renseignement ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que les dispositions de l'article L. 315-2-1, alinéa 3, ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges et que ce document, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; que Mme X... et M. Y... ne prétendant pas que les stipulations du cahier des charges soient la reproduction du règlement du lotissement ou d'un document d'urbanisme ou les mentionnent, la cour d'appel, qui, répondant aux conclusions, a relevé l'existence d'un règlement et d'un cahier des charges distincts, a exactement retenu, sans être tenue de procéder à une recherche que sa décision rendait inopérante, que le cahier des charges était resté en vigueur et que, les constructions édifiées par Mme X... et M. Y... n'étant pas conformes à ses stipulations, l'action visant à en obtenir la démolition partielle devait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur la recevabilité du second moyen en ce qu'il est soutenu par Mme X... :
Attendu que Mme X... n'ayant pas qualité pour critiquer le rejet d'une demande formée par M. Y... contre une autre partie, le moyen, en ce qu'il est soutenu par Mme X..., est irrecevable ;
Mais sur le second moyen en ce qu'il est soutenu par M. Y... :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que pour débouter M. Y... de son appel en garantie contre la société Architecture concept, pour manquement à son obligation de conseil et de renseignement, l'arrêt, ayant relevé que l'architecte n'était tenu en cette matière que d'une obligation de moyens, retient que, dans une première lettre datée du 6 septembre 2001, le préfet indiquait qu'il lui semblait que les règles du lotissement étaient caduques mais qu'il faisait procéder à une étude plus approfondie pour vérifier la validité de cette position, que dans une deuxième lettre datée du 10 décembre 2001, le préfet précisait que, selon lui, il ressortait sans ambiguïté d'un examen approfondi du dossier que les règles du lotissement seraient désormais caduques, que, toutefois, le maire de la commune ne partageait pas son opinion, que dans une troisième lettre datée du 10 décembre 2001, le même préfet faisait savoir que, selon lui, il serait définitivement établi que la demande du maintien des règles du lotissement n'avait pas été faite dans les délais prévus, ce qui entraînerait la caducité des règles du lotissement et qu'il invitait le maire à en tirer les conséquences, que dans une quatrième lettre datée du 23 février 2002, le préfet faisait savoir qu'il avait mis en demeure le maire d'en tirer les conséquences ; que l'arrêt en déduit que les termes de ces quatre courriers, dont M. Y... ne conteste pas que l'architecte ait eu connaissance et desquels il résulte que l'administration était dans l'erreur, sont de nature à l'exonérer de toute responsabilité dès lors qu'ils établissent que celui-ci s'est trouvé confronté à une cause étrangère exonératoire ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, malgré l'avis du préfet, l'architecte ne devait pas informer le maître de l'ouvrage de l'incidence des stipulations contractuelles du cahier des charges du lotissement sur les possibilités de construction, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
DECLARE IRRECEVABLE le second moyen en ce qu'il est soutenu par Mme X... ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. Y... de ses demandes contre la société Architecte concept, l'arrêt rendu le 2 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;
Condamne Mme X... et M. Y... aux dépens afférents à leurs actions contre les autres colotis ;
Condamne la société Architecture concept aux dépens afférents à l'action en garantie de M. Y... ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... et M. Y... à payer à Mmes Z..., A..., B..., C..., D..., E..., F..., G..., MM. H..., I..., K..., L..., M..., N..., ensemble, la somme de 2 500 euros ;
Condamne la société Architecture concept à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils, pour Mme X... et autre
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné Madame X... et Monsieur Y... à faire démolir les parties de leurs constructions qui ne respectent pas les dispositions de l'article 14 du cahier des charges du 28 décembre 1967 et de son additif du 17 janvier 1996 dans les six mois de la signification de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE « selon l'article L 315-2-1 du code de l'urbanisme, devenu l'article L 442-9 du même code, lorsqu'un plan d'occupation des sols ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme d'un délai de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, que toutefois, lorsqu'une majorité de colotis (…) a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente, prise après enquête publique, qu'enfin, ces dispositions ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur ; (…) qu'il résulte des pièces produites que le lotissement du BIOLET était régi d'une part par un règlement approuvé par arrêté préfectoral du 28 décembre 1967 sous l'intitulé « charges et conditions » en deux chapitres, et notamment d'un chapitre deux qui se compose de 14 articles, et d'autre part, par un cahier des charges ayant fait l'objet d'un acte de dépôt au rang des minutes de Me J..., notaire à DOUVAINES du 17 juillet 1967 avec un additif du 9 novembre 1967, se composant de 15 articles ; (…) que l'article quatorzième du cahier des charges était ainsi libellé : « Article quatorzième – mode d'établissement des construction – servitude de « non aedificandi », plantations, I – les acquéreurs ne seront astreints à aucun mode particulier de construction. Toutefois, le pourcentage de la surface bâtie sera de dix pour cent maximum pour chaque lot. La hauteur maximum de chaque construction sera de onze mètres à partir du niveau du niveau du sous-sol. Hormis la teinte naturelle de matériaux (crépis), il ne sera admis qu'une seule teinte extérieure. La pente des toitures ne pourra être inférieure à trente pour cent (30 %). Et chaque construction ne devra pas comporter plus de deux niveaux habitables ; II – Les constructions seront obligatoirement implantées suivant les indications du plan Masse ci-annexé pour permettre aux lots supérieurs de conserver la vue sur le lac Léman ; Pour conserver une esthétique d'ensemble, les plans de construction devront être soumis au préalable à l'approbation du syndic du lotissement. III – Les propriétaires des lots devront s'abstenir de plantations dépassant QUATRE METRES de hauteur au-dessus du sol naturel » ; (…) que ces dispositions édictent des droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux, notamment par la volonté affirmée de permettre aux lots supérieurs de conserver la vue sur le lac Léman ; (…) que les obligations imposées par l'article 14 précité, et notamment les contraintes d'implantation, de densité maximum, de hauteur maximum des constructions comme des plantations, l'obligation de soumettre les plans à l'approbation du syndic du lotissement, répondent toutes à cette fin ; (…) que les règles contenues dans l'article 14 ont un caractère contractuel, de sorte qu'elles sont restées en vigueur en dépit des prescriptions de l'article L 315-2-1 du code de l'urbanisme, devenu l'article L. 442-9 du même code ; (…) qu'il est constant que les constructions édifiées par Madame X... et M. Y... ne sont pas conformes à ces prescriptions de sorte que l'action visant à en obtenir la démolition partielle est bien-fondée » (arrêt, pp. 7-8) ;
ET AUX MOTIFS QUE « ces deux propriétaires ne peuvent invoquer la circonstance qu'ils ont obtenu l'un comme l'autre un permis de construire puisqu'en effet, l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme ne concerne que les hypothèses de méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique, de sorte qu'il n'est pas applicable lorsque l'action du propriétaire d'un lot d'un lotissement contre un coloti est fondée sur le non respect des clauses du cahier des charges (Civ III – 4 juin 1997, bulletin 1997 III – n° 128) ; (…) que M. Y... ne peut p as davantage invoquer la circonstance que son titre de propriété ne reproduisait pas les dispositions litigieuses, puisqu'en effet les clauses d'un cahier des charges s'imposent aux colotis comme titre commun ; (…) au surplus, que le notaire avait annexé à l'acte de la vente le cahier des charges du lotissement, outre un avis au public du maire de LOISIN rappelant les dispositions de l'article R. 314-44-1 du code de l'urbanisme ; (…) qu'il en résulte ainsi, à titre surabondant, que même si l'acquisition de M. Y... s'est entourée d'une certaine incertitude juridique, il ne peut prétendre avoir ignoré les données du problème ; (…) qu'il convient en conséquence de faire droit à l'action visant à voir ordonner la démolition des constructions édifiées par Madame X... et M. Y... dans la mesure où elle sont contraires aux prescriptions du cahier des charges ; (…) qu'il y a lieu d'ordonner cette mesure par voie de réparation d'omission de statuer, dès lors que le jugement ne s'était pas prononcé sur la demande » (arrêt, pp. 8-9) ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que Monsieur Y... a, dans ses dernières conclusions (conclusions signifiées le 17 novembre 2006, pp. 7-9), invoqué un moyen tiré de ce que, formellement, au regard notamment des termes employés par le préfet de la Haute-Savoie dans l'arrêté modificatif du 17 janvier 1996, le cahier des charges du lotissement n'est, en réalité, pas autre chose qu'un « règlement de lotissement » ; qu'en délaissant ce moyen péremptoire, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que Madame X... et Monsieur Y... ont, dans leurs dernières conclusions (conclusions de Madame X... signifiées le 9 avril 2009, pp. 26-30 ; conclusions de Monsieur Y... signifiées le 17 novembre 2006, pp. 12-14), invoqué un moyen tiré ce que, au regard de l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, la preuve de la contractualisation volontaire, et non fortuite, des règles d'urbanisme relatives à l'implantation des constructions insérées dans le cahier des charges du lotissement n'était pas rapportée par les co-lotis ; qu'en délaissant totalement ce moyen péremptoire, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, TROISIEMEMENT, la simple mention, dans le cahier des charges d'un lotissement, de règles d'urbanisme ne leur confère aucun caractère contractuel, aussi longtemps que la volonté des colotis de leur accorder une telle valeur n'est pas établie ; qu'en constatant le caractère contractuel des règles d'urbanisme mentionnées à l'article 14 du cahier des charges du lotissement du seul fait que celles-ci avaient pour finalité, selon les termes employés en 1967, de « conserver la vue sur le lac Léman », cependant que les colotis n'ont manifesté aucune volonté contractuelle de maintenir ces règles en 2001 lors de l'approbation du plan local d'urbanisme de Loisin, la cour d'appel a violé les articles L. 111-5 et L. 315-2-1 du code de l'urbanisme ;
ALORS QUE, QUATRIEMEMENT, l'intention des parties contractantes ressort des termes employés par elles comme de tout comportement ultérieur de nature à la manifester ; qu'en déduisant le caractère contractuel des règles d'urbanisme mentionnées à l'article 14 du cahier des charges du lotissement approuvé en 1967 des seuls termes employés qui précisent que celles-ci avaient pour finalité de « conserver la vue sur le lac Léman », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les colotis avaient ultérieurement, notamment en 1996 lors de la modification dudit article 14, manifesté la volonté contractuelle de s'imposer ces règles de couloirs de vue sur le lac Léman, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Monsieur Y... de ses demandes contre la SA architecture concept ;
AUX MOTIFS QUE « l'architecte n'est tenu en cette matière que d'une simple obligation de moyens ; (…) que l'architecte fait valoir que, d'une part, M. Y... était informé dès l'origine des difficultés provoquées par les propriétaires colotis et que, d'autre part, il aurait satisfait à son obligation pour avoir pris connaissance de l'avis du préfet de la Haute-Savoie ; (…) que dans une première lettre adressée à Mme X... et qui est communiquée par M. Y..., datée du 6 septembre 2001, celui-ci indiquait : « Dans ces conditions, il semble que les règles du lotissement sont caduques ; je fais toutefois procéder à une étude plus approfondie pour vérifier la validité de cette position » ; Dans une seconde lettre datée du 10 décembre 2001, toujours adressée à Mme X..., le préfet indiquait que, selon lui, il ressortait sans ambiguïté d'un examen approfondi du dossier que les règles du lotissement seraient désormais caduques, que toutefois, le maire de LOISIN ne partageait pas son opinion ; (…) que dans une troisième lettre datée du 10 décembre 2001 le même préfet faisait savoir à Mme X... que, selon lui, il serait définitivement établi que la demande de maintien des règles du lotissement n'avait pas été faite dans les délais prévus ce qui entraînerait la caducité des règles du lotissement, qu'il ne lui appartiendrait pas de modifier cet état de fait et qu'enfin, il invitait le maire de LOISIN à en tirer les conséquences ; (…) que dans une quatrième lettre datée du 23 février 2002 (?) le préfet faisait savoir à Mme X... qu'il avait mis en demeure le maire de LOISIN de mettre à jour le plan local d'urbanisme pour le rendre applicable au lotissement ; (…) que M. Y... ne conteste pas que l'architecte ait eu connaissance de ces courriers » ;
ALORS QUE l'architecte est tenu d'un devoir de conseil envers le maître de l'ouvrage, notamment quant aux contraintes du sol et aux règles d'urbanisme applicables ; qu'en se bornant, pour exonérer la SA architecture concept de toute responsabilité, à rappeler l'avis du préfet de la Haute-Savoie quant à la caducité des règles d'urbanisme mentionnées dans le cahier des charges du lotissement, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'architecte de Monsieur Y... avait au moins, pour satisfaire à son devoir de conseil, tenu compte non pas seulement du règlement du lotissement, mais plus encore des clauses du cahier des charges qui imposaient a minima des servitudes conventionnelles réelles à tous les colotis, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1147 et 1792 du code civil.
