LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la méthode d'expertise linéaire était fondée sur des calculs mathématiques et statistiques qui ne pouvaient être pris en considération que dans la mesure où les termes de comparaison étaient multiples et constaté que les cinq nouveaux termes que Mme X... souhaitait intégrer dans la méthode de comparaison avaient été concrétisés en 2006, soit hors de la période de comparaison, et qu'il en était de même des éléments n° 5 et 6, les parcelles ayant été cédées en 2006, la cour d'appel, qui a retenu sans dénaturation que la méthode linéaire n'était pas applicable à l'espèce, a souverainement déduit du rapport d'expertise que le prix de vente du terrain excluait la lésion ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la société Les Bâtisseurs des Alpes la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze janvier deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils, pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du Tribunal de grande instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 22 novembre 2007 en ce qu'il avait débouté Madame X... de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE « par déclaration au greffe de la Cour en date du 6 février 2008 Madame Josette Y... épouse X... a formé appel de ce jugement et sollicitant son infirmation demande à la Cour : - de juger que le prix arrêté est lésionnaire, - de juger que le juste prix est de 38,48 le m², - de constater que la SARL LES BÂTISSEURS DES ALPES n'a pas offert de rendre le terrain, - de la condamner en conséquence à payer le supplément de prix correspondant à la différence entre le prix de 12,50 euros le m² et ce pour la surface cédée et avec intérêts du jour de la demande en rescision soit le 20 février 2004 jusqu'à parfait paiement, - de juger que ces intérêts porteront intérêts, - de condamner la SARL LES BÂTISSEURS DES ALPES à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 20 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. La SARL LES BÂTISSEURS DES ALPES concluant à la confirmation du jugement entrepris demande à la Cour : - de dire que seule la date de la levée d'option d'une promesse unilatérale de vente par le bénéficiaire peut être prise en considération pour le calcul de valeur dans le cadre d'une procédure de rescision pour lésion, - de débouter Madame Josette Y... épouse X... de ses demandes, - de la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il convient de se référer expressément à leurs écritures respectives » ;
ALORS QUE s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec indication de leur date ; qu'en se bornant, après avoir brièvement exposé les prétentions des parties, à renvoyer à leurs écritures pour l'exposé de leurs moyens, sans indiquer la date de ces écritures, cependant que Madame X... avait déposé deux jeux de conclusions successifs, la Cour d'appel qui n'a pas mis ainsi la Cour suprême en mesure de contrôler qu'elle n'avait bien statué que sur les dernières conclusions des parties, a violé ensemble les articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 2, du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du Tribunal de grande instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 22 novembre 2007 en ce qu'il avait débouté Madame X... de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE « Le collège d'experts a proposé trois modes de calcul de la valeur vénale du terrain au 20 octobre 2003 date de l'acceptation de l'offre. La méthode linéaire : Cette méthode a été décidée à titre de recoupement et pour répondre à la remarque formulée par le conseil technique de Madame Josette Y... épouse X... qui estimait qu'il convenait de pondérer les termes de comparaison afin de lisser les résultats. Cette méthode est fondée sur des calculs mathématiques et statistiques qui ne peuvent être pris en considération que dans la mesure où les termes de comparaison sont multiples ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Cette méthode ne peut être en conséquence retenue. La méthode de comparaison : Les cinq nouveaux termes de comparaison que l'appelante souhaite intégrer dans la méthode ne sont pas pertinents dès lors que les offres de vente incriminées certes signés pendant la période de référence retenue comme la plus favorable à Madame Josette Y... épouse X... (janvier 2002 à décembre 2004) ont été concrétisées en 2006 soit hors de la période de comparaison. Il en est de même des éléments de comparaison n° 5 et 6 retenus à tort par le collège d'experts, les parcelles BK 102, 107, 108 et 109 ayant été cédées en 2006. Quant à la valeur de la parcelle AW350 au regard de la clause de doublement de son prix il convient de retenir une moyenne entre le prix fixé lors de la levée de l'option – 28,34 euros le m² - et celui résultant de la mise en oeuvre de la clause en juillet 2005 – 56,67 euros le m² - cette moyenne s'établissant à 42,50 le m². en retenant la méthode de comparaison si l'on se place sur la base des prix unitaires la lésion serait constituée à un prix d'acquisition de 9,02 euros et si l'on se place sur la base de la valeur globale rapportée à la surface globale la lésion serait constituée à un prix d'acquisition de 7,31 euros de sorte que le prix de 12,50 euros le m² n'est pas lésionnaire. La méthode de reconstitution de la marge : La marge de rentabilité de 20 % qui a reçu l'accord des parties au cours de l'expertise est justifiée au regard du risque pris par le promoteur et au regard de la nécessité d'assurer la rentabilité du projet. Il s'agit d'une marge nette indépendante de l'opération de récupération de la TVA. Par ailleurs l'assiette de l'opération doit être limitée au seul terrain objet de la vente entre Madame Josette Y... épouse X... et la SARL LES BÂTISSEURS DES ALPES. Selon les calculs du collège d'experts pour obtenir une marge de 20 % le terrain ne pouvait être acquis qu'au prix de 28,70 euros le m², le prix de 30 euros le m² avancé par Madame Josette Y... épouse X... ramenant la marge à 18,65 %. Sur la base de 28,70 euros le m², le seuil de la lésion s'établit à 11,95 euros de sorte que le prix de 12,50 euros n'est pas lésionnaire. Dès lors pour ces motifs et ceux non contraires des premiers juges la décision déférée en ce qu'elle a déboutée Madame Josette Y... épouse X... de l'ensemble de ses demandes sera confirmée » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Le collège d'experts propose plusieurs modes de calcul de la valeur vénale du terrain au 20 octobre 2003 date de l'acceptation de l'offre : une méthode de comparaison directe, une méthode de reconstitution des marges et enfin une méthode de recoupement dite « méthode de régression linéaire » ou « méthode des moindres carrés ». Force est de constater qu'aucune des parties n'a fondé son raisonnement sur cette dernière méthode qui paraît ainsi éliminée par tous. Il convient de noter à titre liminaire que le terrain litigieuse, d'une surface de 16 186 m², cadastré section BK 204 sur la commune de Marignane est situé dans la ZONE NAD qui regroupe les terrains susceptibles d'être urbanisés à densité réduite et dans lesquels sont possibles des opérations d'ensemble, sous forme de ZAC, à condition que l'unité foncière considérée est une surface de 50 000 m². Pour être constructible hors opération d'ensemble ou ZAC le terrain doit bénéficier d'une superficie de 1500 m² mais uniquement dans le cadre d'un lotissement qui suppose une surface minimale de 30 000 m². Il ne peut donc être contesté que le terrain vendu par Josette Y... épouse X... ne pouvait être constructible que s'il était agrégé à d'autres terrains de façon à composer une unité foncière de 30 000 m². Cet élément est essentiel dans le cadre de la valeur vénale, la demanderesse ne pouvant se prévaloir d'un prix au m² tenant compte de la construction du programme par la SARL LES BÂTISSEURS DES ALPES qui a seule pris le risque de l'opération. S'agissant ainsi d'un programme immobilier, la méthode des marges, qui tient compte du coût de l'industrie du bâtisseur, ne peut être exclue et doit être de nature à conforter les conclusions résultant de la méthode comparative. En ce qui concerne la méthode comparative, Josette Y... épouse X... a entendu réduire la période de comparaison à une année avant et après la vente du 20 octobre 2003 soit du 20 octobre 2002 au 20 octobre 2004, alors que l'expert a récolé tous les éléments de comparaison entre le 1er janvier 2002 jusqu'au 31 décembre 2004. Ce choix a pour effet d'exclure trois ventes signées en décembre 2004 et qui compte tenu de l'évolution du prix devraient être plus favorables à Josette Y... épouse X.... Il apparaît ainsi beaucoup plus pertinent de retenir l'intégralité de la période de comparaison. De même Josette Y... épouse X... a entendu exclure certaines parcelles qui ne seraient pas pertinentes. Sur ce point l'expert a répondu à cette objection par des conclusions dont les motifs rationnels et appropriés doivent être repris par le tribunal. En effet le fait que l'une des ventes ait été faite au profit du même acquéreur que celui du bien litigieux ne saurait exclure sa valeur comparative. En outre la situation de l'une d'entre elles à un emplacement réservé pour une voie n'a aucune incidence sur le bénéfice de constructibilité qui doit être reporté sur l'ensemble du terrain. Plus globalement il n'est pas contestable que l'opération n'était réalisable que par l'amalgame de diverses parcelles mêmes parfois très petites ou situées en emplacement réservés aux voies, celles-ci étant indispensables à l'opération de lotissement. Une fois les éléments de comparaison ainsi retenus le collège d'experts propose deux modes de calcul : une moyenne arithmétique du prix au m² ou une moyenne rapportée à la surface globale. Dans ces deux hypothèses et même si la seconde apparaît plus pertinente le prix lésionnaire serait constitué pour un prix d'acquisition de 10,28 € au m2 dans le premier cas et de 12,39 €uros du m² dans le second cas. Il convient d'en déduire que le prix appliqué de 12,50 € au m² n'est donc pas lésionnaire. Cette conclusion est confirmée par la méthode dite de reconstitution des marges. Il ne saurait être contesté que l'opération conduite par la SARL LES BÂTISSEURS DES ALPES doit être rentable. Pour ce faire une marge de rentabilité de 20 % constitue un minimum pour ce type d'opération, à défaut cette dernière ne pourrait d'ailleurs obtenir de soutien financier. Or selon les calculs de l'expert, pour obtenir une marge de 20 %, le terrain ne pouvait être acquis qu'au prix minimum de 28,70 € du m² si le calcul de rentabilité s'effectue sur le seul terrain litigieux et au prix minimum de 19,84 € du m² si ce calcul s'effectue sur l'ensemble du programme. Dans ces deux hypothèses le prix de 12,50 € du m² n'est pas lésionnaire. Les experts ont ensuite effectué une simulation pour un prix de 30 € du m², très inférieur à celui de 38,48 € du m² revendiqué présentement par Josette Y... épouse X.... Un tel prix ne permettrait pas à la SARL LES BÂTISSEURS DES ALPES, quel que soit le mode de calcul utilisé de dégager une marge de 20 % mais seulement de 18,65 % dans le premier cas et de 4,94 % dans le second cas, ce qui aurait rendu l'opération irréalisable. Il convient en conséquence de débouter Josette Y... épouse X... de ses prétentions » ;
ALORS DE PREMIERE PART QU'afin de déterminer la valeur vénale de l'immeuble suivant la méthode de régression linéaire, le collège d'experts a utilisé les termes de comparaison suivants : « AW 226, AW 229, AW 350, BK 47, BK 102, 107, 108, BK 109, BK 114, BK 216 » correspondant à huit ventes ayant eu lieu durant la période de référence retenue (rapport d'expertise, p. 70, tableau en haut de page) ; que pour écarter les conclusions du rapport d'expertise, la Cour d'appel a cependant retenu que la méthode linéaire « est fondée sur des calculs mathématiques et statistiques qui ne peuvent être pris en considération que dans la mesure où les termes de comparaison sont multiples ce qui n'est pas le cas en l'espèce » ; qu'en statuant ainsi, elle a dénaturé les termes, pourtant clairs et précis, du rapport d'expertise, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS DE DEUXIEME PART QUE pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ; que dès lors que des ventes similaires sont prises en compte par les juges du fond en tant qu'éléments de comparaison pour déterminer le niveau du marché local au moment de la vente litigieuse, seule compte la date à laquelle les parties s'accordent sur le prix, peu important le moment de la concrétisation définitive de la vente ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a écarté comme éléments de comparaison sept ventes en constatant que « les cinq nouveaux termes de comparaison que l'appelante souhaite intégrer dans la méthode ne sont pas pertinents dès lors que les offres de vente incriminées certes signés pendant la période de référence retenue comme la plus favorable à Madame Josette Y... épouse X... (janvier 2002 à décembre 2004) ont été concrétisées en 2006 soit hors de la période de comparaison. Il en est de même des éléments de comparaison n° 5 et 6 retenus à tort par le collège d'experts, les parcelles BK 102, 107, 108 et 109 ayant été cédées en 2006 », violant ainsi l'article 1675 du Code civil ;
ALORS DE TROISIEME PART QUE pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ; qu'en l'espèce, afin de décider que le prix de vente consenti par Madame X... à la société LES BÂTISSEURS DES ALPES n'était pas lésionnaire, la Cour d'appel s'est notamment appuyée sur la méthode dite de « reconstitution de la marge » qui consiste à déterminer la marge que souhaitait réaliser l'acquéreur ; qu'en statuant ainsi, alors qu'une telle méthode ne permet pas de déterminer la valeur objective de l'immeuble vendu suivant l'état du marché mais seulement l'intérêt subjectif de l'acquéreur, la Cour d'appel a violé l'article 1675 du Code civil.
