LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Chinon, 31 juillet 2009), rendu en dernier ressort, que la société civile immobilière JMA, qui lui avait donné à bail des locaux affectés à un usage exclusivement professionnel, a assigné la société civile professionnelle Michel-Cau Grasseau en paiement d'un arriéré locatif correspondant à la révision annuelle automatique du loyer prévue dans les conditions générales du contrat de bail ;
Attendu que la société civile professionnelle Michel-Cau Grasseau fait grief au jugement de rejeter cette demande, alors, selon le moyen :
1°/ qu'à l'exception des stipulations imposées par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, les parties à un contrat de bail professionnel conviennent librement des clauses de celui-ci ; qu'en se fondant, pour exclure du champ contractuel du bail professionnel liant la SCI JMA, bailleur, et la SCP Michel cautionnement Grasseau, preneur, l'ensemble des conditions générales qui y étaient stipulées dont la clause d'indexation automatique, sur la circonstance inopérante que les clauses du formulaire utilisé s'inspiraient des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et que ce dernier était donc destiné à n'être utilisé que pour des baux d'habitation ou mixte, en sorte qu'il a ainsi restreint la liberté contractuelle des parties, le tribunal d'instance a violé les articles 1134 du code civil et 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ;
2°/ que lorsque certaines clauses d'un bail sont contraires à l'ordre public, seules celles-ci sont nulles, cette nullité n'atteignant pas les clauses non contraires à l'ordre public ; qu'en se bornant à relever, pour écarter l'ensemble des conditions générales du bail dont la clause d'indexation automatique, que certaines des clauses étaient en contradiction avec la protection d'ordre public accordée par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, sans rechercher si la clause d'indexation sur laquelle le bailleur fondait sa demande était elle-même contraire à l'ordre public, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ;
Mais attendu qu'ayant retenu, appréciant souverainement la commune intention des parties, qu'elles n'avaient pas entendu soumettre le bail professionnel aux dispositions de la loi de 1989 et que ce bail ne contenait aucune clause expresse relative à la révision périodique du loyer, le tribunal, a, sans être tenu de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société JMA aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société JMA à payer à la SCP Michel-Cau Grasseau la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la société JMA ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils pour la société JMA
La Sci JMA fait grief au jugement attaqué d'avoir rejeté sa demande de condamnation de la Scp Michel Cau Grasseau à lui payer la somme de 2.111,88 euros à titre d'arriéré de loyer ;
AUX MOTIFS QU'il s'agit d'un bail professionnel, excluant par principe l'application de la loi du 6 juillet 1989 ; que les conditions générales du contrat de bail litigieux figurant en page deux du document, sont cependant d'évidence directement inspirées de cette loi, et pour certaines en contradiction avec la protection d'ordre public minimum accordée aux titulaires de baux professionnels par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, notamment en ce qui concerne la durée du bail et son renouvellement ; que cette deuxième page, d'ailleurs non signée des parties, est incluse dans un imprimé de contrat de location foncièrement inadapté aux règles particulières d'un bail professionnel car il n'était destiné à être utilisé que pour la conclusion d'un bail d'habitation ou mixte, comme cela ressort des mentions explicites de la première page du document ; qu'il n'apparaît pas que les parties aient entendu, par une disposition spéciale du contrat, soumettre ce bail professionnel aux dispositions de la loi de 1989, comme cela est juridiquement possible ; que les conditions générales sur lesquelles s'appuie la demanderesse ne font donc pas partie du champ contractuel ; qu'à défaut en outre d'une clause expresse témoignant de l'accord des volontés sur la révision périodique du loyer, la demande de la SCI JMA sera rejetée ;
ALORS QU'à l'exception des stipulations imposées par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, les parties à un contrat de bail professionnel conviennent librement des clauses de celui-ci ; qu'en se fondant, pour exclure du champ contractuel du bail professionnel liant la Sci JMA, bailleur, et la Scp Michel Cau Grasseau, preneur, l'ensemble des conditions générales qui y étaient stipulées dont la clause d'indexation automatique, sur la circonstance inopérante que les clauses du formulaire utilisé s'inspiraient des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et que ce dernier était donc destiné à n'être utilisé que pour des baux d'habitation ou mixte, en sorte qu'il a ainsi restreint la liberté contractuelle des parties, le tribunal d'instance a violé les articles 1134 du code civil et 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ;
ALORS QUE lorsque certaines clauses d'un bail sont contraires à l'ordre public, seules celles-ci sont nulles, cette nullité n'atteignant pas les clauses non contraires à l'ordre public ; qu'en se bornant à relever, pour écarter l'ensemble des conditions générales du bail dont la clause d'indexation automatique, que certaines des clauses étaient en contradiction avec la protection d'ordre public accordée par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, sans rechercher si la clause d'indexation sur laquelle le bailleur fondait sa demande était elle-même contraire à l'ordre public, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.
