LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur la recevabilité du pourvoi formé par M. X..., contestée par la défense :
Attendu que la société SEIT conteste la recevabilité du pourvoi en ce qu'il est formé au nom de M. X... et ne porte pas sur le chef de dispositif ayant déclaré ce dernier irrecevable en son appel ;
Mais attendu que l'arrêt attaqué ayant déclaré M. X... irrecevable en son appel, il s'en déduit que ce dernier justifie d'un intérêt à agir ;
D'où il suit que son pourvoi est recevable ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le droit de propriété sur lequel se fondait l'action de la SCI X... était contesté et que le procès en revendication immobilière engagé le 5 juin 1984 avait pris fin par un jugement rendu le 29 janvier 1998, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, en a exactement déduit que la prescription n'était pas acquise ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que M. X... qui s'est désisté de ses demandes et n'a pas conclu devant la cour d'appel contre la société SEIT, n'est pas recevable à critiquer le chef de la décision ayant débouté la SCI X... de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement relevé, par motifs adoptés, qu'il ne résultait pas des pièces versées aux débats que le bail conclu avec la société Hôtel Saint-Michel, aux droits de laquelle est venue la société Hôtel Le Guitry, avait fait l'objet d'une résiliation judiciaire ou que la locataire avait fait l'objet d'une décision d'expulsion, et, par motifs propres, que la société SEIT ne se trouvait pas occupante sans droit ni titre ni redevable de la redevance prévue par l'article L. 145-28 du code de commerce, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la demande d'indemnité d'occupation devait être rejetée ;
D'où il suit que pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu, en premier lieu, que M. X... qui s'est désisté de ses demandes et n'a pas conclu devant la cour d'appel contre la société SEIT, n'est pas recevable à critiquer le chef de la décision ayant condamné la société SEIT au paiement d'une indemnité ;
Attendu, en deuxième lieu, que la différence entre les montants retenus pour le loyer annuel pour la période du 1er mai 1984 au 31 mars 1986 caractérise une erreur matérielle qui, pouvant être réparée par la procédure de l'article 462 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;
Attendu, enfin, qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que l'estimation par l'expert de la valeur locative ne pouvait être appliquée au litige dès lors que l'entretien des locaux n'était plus assurée depuis une période ancienne, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu, sans violer le principe de la contradiction, ni celui de la réparation intégrale du préjudice, condamner la société SEIT au paiement d'une indemnité dont elle a souverainement évalué le montant ;
D'où il suit que pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre janvier deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. X... et la SCI X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué (Arrêt avant-dire droit du 7 juin 2007) d'AVOIR débouté la SCI X... de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la lecture des dernières conclusions déposées devant le Tribunal de grande instance le 15 mars 2005 par monsieur X... et par la SCI X... confirme que c'est bien une indemnité d'occupation qui avait été réclamée par la SCI X... ainsi qu'il résulte non seulement de la terminologie utilisée, mais encore de la motivation de sa demande (page 6 notamment), laquelle ne comporte aucune référence à « une indemnisation tenant compte de l'érosion monétaire » ni à aucun autre des chefs de demande dont elle fait état présentement devant la Cour ; or, l'indemnité d'occupation est la réparation due par un occupant sans droit ni titre ; ce peut être également la redevance versée par le locataire maintenu dans les lieux conformément à l'article L. 145-28 du Code de commerce ; la société SEIT ne se trouvant dans aucune de ces deux situations, ne pouvait donc pas être condamnée au paiement d'une telle indemnité » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« il résulte des écritures et des pièces versées par les parties, s'agissant notamment de l'assignation délivrée par Jean-Paul X... et la SCI X... par acte du 14 décembre 2001 et du cahier des charges de l'adjudication que les chambres des 2ème, 3ème et 4ème étages de l'immeuble situé au numéro... à Nice avaient été données à bail, par acte sous seing privé du 22 mai 1980 passé entre la SARL HOTEL SAINT MICHEL et la SA SEIT ; la demanderesse ne peut prétendre ignorer l'existence de ce bail en ce qu'il a été mentionné dans le cahier des charges de l'adjudication au profit de son gérant et elle en a judiciairement sollicité la nullité et, à titre subsidiaire, la résiliation ; il y a lieu d'ailleurs de remarquer que Jean-Paul X... et la SCI X... avaient initialement sollicité le remboursement par la SA SEIT des loyers qu'elle avait indûment perçus de la SARL HOTEL LE GUITRY alors que M. X... avait été déclaré adjudicataire des lieux loués par jugement du 26 avril 1984 ; en cours de procédure, les demandeurs ont modifié leur demande en sollicitant la condamnation de la SA SEIT à leur payer une indemnité d'occupation ; il ne résulte nullement des pièces versées aux dossiers, et la demanderesse n'invoque d'ailleurs pas, que ledit bail commercial aurait fait l'objet d'une résiliation judiciaire et que la locataire aurait fait l'objet d'une décision d'expulsion ; en conséquence, la demanderesse n'est pas fondée à solliciter la condamnation de la SA SEIT à lui payer une indemnité d'occupation pour la période susvisée » ;
ALORS QUE le vendeur qui, après la vente, continue à percevoir les loyers versés par le locataire en place et se comporte comme propriétaire en prolongeant le bail et en en renégociant les termes aux lieu et place de l'acquéreur, nouveau propriétaire, doit indemniser ce dernier pour occupation sans droit ni titre et pour privation de jouissance et d'administration de la chose d'autrui ; que, réparant l'atteinte au droit de propriété, cette indemnisation ne peut être réduite à une simple répétition des loyers indûment perçus par l'ancien propriétaire ; qu'en l'espèce, si la société SEIT, venderesse, avait conclu un contrat de bail avec la société Hôtel Saint-Michel, devenu Hôtel Guitry, le 22 mai 1980, soit avant l'adjudication du 26 avril 1984, elle avait continué, y compris après cette adjudication, à se comporter comme propriétaire en percevant les loyers et en permettant au preneur de demeurer dans les lieux bien au-delà du terme contractuel initialement prévu ; qu'en décidant que, dans un tel cas de figure, l'acquéreur dépossédé de son bien ne peut réclamer une indemnité d'occupation à l'ancien propriétaire au prétexte que le preneur n'est pas dépourvu de droit ni de titre, la Cour a violé les articles 544, 1134 et 1149 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief aux arrêts attaqués d'AVOIR fixé à la somme de 185. 684, 39 euros le montant des revenus locatifs dont la SCI X... a été privée par les agissements de la société SEIT et, déduction faite de la somme de 107. 887, 71 euros déjà réglée, d'AVOIR condamné la société SEIT à payer à la SCI X... la somme de 77. 796, 68 euros en réparation de son préjudice complémentaire ;
AUX MOTIFS QU'(arrêt avant-dire droit du 7 juin 2007) « à l'appui de sa demande en réparation, la SCI X... explique que le loyer versé indûment à la SEIT par la SARL HOTEL SAINT MICHEL a été calculé par elle d'avril 1984 à mars 1986 sur une base annuelle de 100. 000 F, montant du loyer convenu dans le bail souscrit le 22 mai 1980, puis, au-delà de cette date, sur une base annuelle de 200. 000 F, loyer convenu dans un avenant du 25 juillet 1986 souscrit pour une durée de neuf ans à compter du premier avril 1986, jusqu'au 31 mars 1995 ; ces bases de calcul peuvent effectivement se vérifier à l'examen du décompte des sommes que la société SEIT admet devoir et qu'elle a versé aux débats pour justifier de son offre de payement à hauteur de 197. 887, 71 euros, telle qu'elle a été entérinée par le Tribunal de grande instance ; un coefficient de 23, 79 % a ensuite été appliqué pour correspondre à la surface en mètres carrés pondérés, indûment revendiquée, au numéro..., rapportée à la superficie totale des locaux commerciaux ; toujours selon les explications de l'appelante, aucune révision triennale n'a été effectuée ; elle a donc calculé le montant des loyers révisés qu'elle aurait exigés si sa qualité de bailleresse ne lui avait pas été déniée à la fois par la société SEIT et par sa locataire ; d'autre part, le bail du 22 mai 1980, qui devait prendre fin le 31 mars 1989, n'a fait l'objet d'aucun renouvellement, en sorte que la SCI X... a ensuite effectué son propre calcul de la valeur locative de l'immeuble à compter de cette date à raison de 3. 201 euros par mois (ce qui représente 251. 966 F ou 31. 412 euros par an) à laquelle elle a encore appliqué toutes les révisions triennales qui ont suivi, jusqu'au 31 décembre 2000 ; or, si la SCI X... peut effectivement prétendre au bénéfice des révisions triennales, et à l'application d'un nouveau loyer à l'expiration du bail du 22 mai 1980, faut-il encore qu'elle adopte une attitude cohérente vis-à-vis de l'avenant du 25 juillet 1986 auquel elle n'a pas participé alors qu'elle était déjà devenue propriétaire des locaux en litige mais elle ne peut qu'accepter ou rejeter dans son intégralité ; en effet, par cet avenant postérieur à l'adjudication, les sociétés SEIT et SAINT MICHEL ont décidé, entre elles, de proroger jusqu'au 31 mars 1995 la durée de leur bail du 22 mai 1980, en sorte qu'à une durée initiale de neuf ans, elles ont substitué celle de quinze ans, ce que refuse la SCI X... pour ce qui la concerne ; mais, d'autre part, le montant du loyer a été doublé conventionnellement à compter du 1er avril 1986, ce que la SCI X... a intégré dans le calcul des réparations réclamées par elle, pour la période comprise entre avril 1986 et mars 1989 ; enfin, les bases sur lesquelles la SCI X... entend faire fixer la valeur locative des locaux, à compter du 1er avril 1989, ne peuvent être admises sans vérification, s'agissant seulement d'un autre local situé dans le même immeuble, et que monsieur X... considère comme identique ; en effet, le rapport de visite, établi le 3 juillet 2001, par monsieur Y..., expert commis par l'ordonnance de référé du 17 mai 2001, décrit des locaux en très mauvais état et en cours de travaux, ce qui rend impossible toute extrapolation à partir de l'estimation de locaux différents ; il y lieu d'admettre dans son principe l'existence d'un préjudice lié au fait que la société SEIT ait continué, pendant 20 années, à se comporter comme la propriétaire et la bailleresse de locaux qui ne lui appartenaient pas » ;
ET AUX MOTIFS QUE (arrêt au fond du 2 juillet 2009) « la Cour estime ne pas avoir à renouveler les explications qui figurent déjà dans son arrêt du 7 juin 2007 et qui motivent sa décision quant à l'existence même d'un préjudice indemnisable en lien avec l'appropriation par la société SEIT de biens immobiliers qui ne lui appartenaient pas et qui porte non seulement sur une perte de revenus immobiliers, mais également sur la privation du pouvoir de décision dont jouit un propriétaire bailleur, quant à l'administration de son patrimoine ; elle ne renouvellera pas non plus ses explications détaillées déjà fournies sur ses réticences à accéder à une demande dont le montant n'était encore que de 436. 897 euros et qu'elle a estimé devoir soumettre à la vérification d'un expert ; il ne s'agit donc désormais que de fixer le préjudice subi par la SCI X... en fonction de ce qui a déjà été dit ; la période à prendre en considération est bien celle définie dans la mission de l'expert comprise entre le 1er mai 1984 et le 31 décembre 2000, la SCI X... étant subrogée dans les droits litigieux dont M. X..., pour la période comprise entre le 1er mai 1984 et le 19 avril 1989 ; ceci exposé, la situation locative des locaux en litige était la suivante :- du premier mai 1984 au 31 mars 1986 : il existe un bail en date du 22 mai 1980 moyennant un loyer annuel de 100. 000 F soit 15. 245 euros ; rapporté à la surface commerciale objet du litige, par application d'un coefficient de 23, 79 %, le loyer annuel recherché s'évalue à 3. 626, 79 euros ; contrairement à l'opinion de l'expert, il n'y a pas lieu de tenir compte de la révision triennale de 1983, non effectuée, puisqu'à cette époque, Jean-Paul X..., qui n'était pas encore propriétaire, n'aurait pas pu l'exiger ;- du premier avril 1986 au 31 mars 1989 : un avenant du 25 juillet 1986 a élevé le prix du loyer annuel à 200. 000 F soit 7. 252, 15 euros et « prorogé » et non pas « renouvelé » le bail pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1er avril 1986 jusqu'au 31 mars 1995 ; mais, cet avenant n'est pas opposable au légitime propriétaire, lequel s'il n'en accepte pas toutes les conséquences, ne peut déplorer que l'absence de révision triennale du prix du loyer, qui aurait dû passer de 3. 626, 79 euros à 5. 605, 64 euros (3. 626, 79 x 847/ 548) ;- au 31 mars 1989 : un renouvellement du bail aurait pu intervenir si le légitime propriétaire avait pu exercer ses droits (et, dans ce cas, l'avenant du 25 juillet 1986 n'aurait pas été conclu) ; l'expert a estimé la valeur locative des locaux en litige à la somme de 23. 755 euros par an, en se basant sur la recette théorique de 15 chambres d'hôtel qui seraient louées aujourd'hui à un prix de 70 euros pour les chambres simples et 90 euros pour les chambres doubles ; mais cette estimation ne peut appliquée au litige, parce que ce loyer présuppose des locaux dans un état impeccable ; or, les énonciations de l'avenant du 25 juillet 1986 font ressortir qu'à cette époque, la société SEIT s'en était remise entièrement à la SARL HOTEL SAINT MICHEL pour réaliser les « importants travaux » auxquels cet avenant fait allusion ; il apparaît également que la bailleresse a fait l'objet de la procédure de saisie immobilière à l'origine du litige, qu'un rapport de visite ordonné en référé en mai 2001 a décrit des locaux en cours de travaux et que ces travaux ne sont pas achevés à ce jour, puisque l'expert décrit une partie des chambres comme totalement insalubres (alors que la SCI X... en a la disposition depuis décembre 2000) ; il s'en suit que l'entretien n'est plus assuré depuis une époque ancienne et que, pour espérer percevoir, à partir de mars 1989, des revenus fonciers calculés au cours des opérations d'expertise, la SCI X... aurait dû effectuer un très gros investissement en travaux de rénovation ; il n'est donc pas possible d'estimer des pertes de revenus locatifs, en se servant de la méthode hôtelière qu'en retenant des prix de nuitée très bas, correspondant à ceux d'un établissement de bas de gamme ; en refaisant pas à pas le calcul de l'expert, sur la base d'un prix de chambre uniforme de 45 euros, pour quinze chambres, la Cour a obtenu une valeur locative de 17. 597 euros ramenée à 12. 653, 87 euros en 1989 ;- du premier avril 1992 au 31 mars 1995 : il y a revalorisation du loyer qui passe de 12. 563, 87 euros à 13. 796, 71 euros ;- du premier avril 1995 au 31 mars 1998 : à nouveau, il y a lieu de tenir compte du renouvellement rendu possible en 1995 par l'avenant du 25 avril 1986 mais, à nouveau, il y a revalorisation et le loyer passe de 13. 796, 71 euros à 14. 705, 48 euros ; du premier avril 1998 au 31 décembre 2000 : le bail susceptible d'avoir été renouvelé en 1989 pouvait à nouveau faire l'objet d'un congé avec offre de renouvellement au 31 mars 1998 ; entre temps, est intervenu le jugement du 29 janvier 1998 qui mettait la SCI X... en mesure de faire délivrer ce congé, pour la date d'usage du 29 septembre 1998, voire pour le 31 mars ou le 29 septembre suivant ; il est précisé que toutes ces indications ne sont fournies qu'à seule fin de motiver l'estimation d'un préjudice et sans interférer dans les rapports locatifs concernés ; au vu de ce qui précède, le préjudice de la société X... s'établit à la somme de 185. 684, 39 euros » ;
1°) ALORS QU'en vertu du principe de la réparation intégrale, la victime doit être indemnisée de son entier préjudice ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a considéré de manière liminaire que le préjudice indemnisable était en lien avec l'appropriation par la société SEIT de biens immobiliers qui ne lui appartenaient pas et consistait non seulement en une perte de revenus immobiliers, mais également en une privation du pouvoir de décision dont jouit un propriétaire bailleur quant à l'administration de son patrimoine ; qu'en limitant cependant l'indemnisation de la SCI X... au seul montant des loyers qu'elle aurait pu percevoir si elle avait effectivement loué dans les mêmes conditions sans considérer le fait que la situation litigieuse l'avait empêchée de prendre des décisions fondamentales quant à l'administration de son bien (location dans d'autres conditions, renégociation du bail, changement d'affectation des lieux …), la Cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales s'en évinçant et a violé les articles 544 et 1149 du Code civil ;
2°) ALORS QUE la SCI X... faisait pertinemment valoir que les sociétés SEIT et Hôtel Le Guitry avaient les mêmes dirigeants et que, procédant d'une collusion, le bail conclu le 22 mai 1980 était particulièrement favorable à la seconde de ces sociétés ; qu'elle insistait ainsi sur la nécessité, pour la période du 1er mai 1984 au 31 mars 1989, date à laquelle un renouvellement du bail aurait pu intervenir si elle avait pu exercer ses droits, d'évaluer le loyer en fonction du marché sans se borner à appliquer le contrat de bail ; qu'en retenant, pour cette période, le loyer contractuel sans répondre à ce moyen pris de la fraude, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE, tenu de respecter le principe du contradictoire, le juge du fond ne peut soulever d'office un moyen sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, la société SEIT n'a pas contesté l'évaluation proposée par l'expert en prétendant que les locaux se trouvaient en mauvais état, mais uniquement en raison de la méthode retenue (calcul d'indice, critères retenus en fonction de la date des faits) ; qu'elle ne soutenait pas dès lors que l'avenant du 25 juillet 1986 faisait ressortir que la société SEIT s'en était remise à la société Hôtel Saint Michel pour réaliser d'importants travaux mentionnés à cet avenant, que le rapport de visite de l'expert Y... du 3 juillet 2001 décrivait des locaux en cours de travaux et que le rapport d'expertise, en 2007, décrivait une partie des chambres comme totalement insalubres ; qu'en soulevant d'office le moyen pris de l'état des locaux sans inviter les parties à présenter leurs observations, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'après avoir constaté que pour la période du 1er mai 1984 au 31 mars 1986, le loyer annuel revenant à la SCI X... était de 3. 626, 79 euros (15. 245 euros imputé d'un coefficient de 23, 79 %), la Cour d'appel ne pouvait pas ultérieurement retenir une somme due pour la même période de 3. 226, 79 x 23/ 12ème, soit 6. 184, 68 euros, sans violer l'article 1382 du Code civil ;
5°) ALORS QUE la Cour d'appel a elle-même déclaré que l'avenant du 25 juillet 1986 était inopposable à la SCI X... ; qu'en lui opposant cependant les énonciations de cet avenant pour présumer l'état des locaux litigieux du 31 mars 1989 au 31 décembre 2000, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1382 du code civil ;
6°) ALORS QUE l'avenant du 25 juillet 1986 justifiait la hausse de 100 % du loyer par la réalisation d'importants travaux et donc une amélioration d'ores et déjà effective et reconnue des locaux ; qu'en réduisant l'estimation proposée par l'expert à compter du mars 1989 au constat que les énonciations de l'avenant faisaient ressortir que la société SEIT s'en était remise entièrement à la SARL Hôtel Saint Michel pour réaliser les « importants travaux » auxquels cet avenant faisait allusion, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 544 et 1134 du Code civil ;
7°) ALORS QU'il résultait du procès verbal de constat des 5 et 8 février 2001 que les démolitions étaient récentes et que les locaux étaient en bon état lorsqu'elles avaient été entreprises ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur cette pièce, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
8°) ALORS QUE, pour conclure que, du 31 mars 1989 au 31 décembre 2000, les locaux se trouvaient dans un état délabré, la Cour s'est fondée sur le seul constat de travaux en cours opéré dans un rapport de visite du 3 juillet 2001 soit après le départ de la société HOTEL Le Guitry et sur le constat de l'absence d'achèvement de ces travaux en 2007 ; qu'en statuant de la sorte, la Cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard des articles 544 et 1134 du Code civil ;
9°) ALORS enfin QUE la SCI X... faisait justement valoir que l'estimation retenue par l'expert devait faire l'objet de rectifications en ce qui concerne le coefficient d'occupation appliqué qui ne pouvait être celui de 2006 (61, 60 %) mais celui de 2000 (67, 40 %), le préjudice ayant été arrêté sur le plan procédural au 31 décembre 2000 ; qu'elle faisait encore valoir qu'il ne devait pas être fait application d'un abattement de 10 % pour prise en compte des rabais moyens consentis aux séminaires et agences, aucune preuve n'étant apportée dans son rapport à cet égard, les plans des locaux révélant au contraire l'absence de salles de réunion pour séminaires ; qu'il était enfin rappelé que l'expert ne pouvait avoir établi son rapport sur la base d'un hôtel deux étoiles après avoir lui-même constaté qu'il s'agissait d'un hôtel trois étoiles jusqu'en 2002, constat confirmé par la publicité jointe à son rapport ; qu'en déclarant suivre « pas à pas » la méthode de l'expert sur la base d'un prix de nuitée de 45 euros sans répondre à ces moyens déterminants, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la Société d'exploitation d'industries touristiques (SEIT).
Il est fait grief à l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 2 juillet 2009 d'avoir écarté la fin de non-recevoir tiré de la prescription soulevée par la société Seit, fixé à la somme 185. 684, 39 € le montant de revenus locatifs dont la Sci X... a été privée par les agissements de la société Seit et d'avoir condamné celle-ci à payer à la première une somme de 67. 796, 68 € en réparation de son préjudice complémentaire, outre intérêts légaux à compter de chaque échéance des loyers auxquels elle correspondait jusqu'à date du paiement effectif, avec capitalisation par année entière ;
AUX MOTIFS QUE à l'appui de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription, la société SEIT fait valoir : que l'action de son adversaire a été introduite devant le Tribunal de Grande Instance le 14 décembre 2001, et qu'elle ne tendait alors qu'au payement d'une indemnité d'occupation, ou à l'allocation de dommages-intérêts pour résistance abusive, que c'est seulement dans des conclusions d'appel du 6 avril 2006 que la SCI X... a réclamé des " indemnités compensatoires pour privation de jouissance ", que selon l'ancien article 2270-1 du code civil, applicable à ce litige, l'action en responsabilité extra-contractuelle se prescrivait par un délai de dix ans à compter de la manifestation du dommage, que la SCI X... se trouvait en mesure d'exercer cette action à compter du 19 avril 1989, date à laquelle elle a acquis le bien de Monsieur X..., et que son action est donc prescrite, au-delà du 19 avril 1999 ; que cependant, le préjudice subi par la SCI X..., et avant elle par X... Jean-Paul, est de caractère continu, et n'a véritable cessé que le 31 décembre 2000, lorsque le la société SEIT a du lui remettre les locaux objet du litige, après avoir perdu son procès en revendication immobilière engagé par elle le 5 juin 1984, et terminé par le jugement rendu le 29 janvier 1998. Ainsi, le point de départ du délai de prescription ne se situe-t-il pas à la date de l'acquisition par la SCI de l'immeuble par la SCI X..., mais à la date à laquelle a cessé le trouble de jouissance, le dommage ayant continué de se manifester jusqu'à la fin de l'année 2000 ; qu'au surplus, il y a lieu d'observer que le droit de propriété sur lequel se fonde cette action était contesté, et que l'intéressée a légitimement attendu que la contestation, entretenue par la société SEIT fût tranchée pour exercer ses droits ; que l'action de la SCI X... est donc recevable ; que la société X..., qui, dans des conclusions avant expertise, en date du 7 mars 2007, avait réclamé, à titre de dommages-intérêts, la somme de 436. 897, 00 2 euros, à titre " d'indemnités compensatoires pour privation de jouissance abusive " (et qui en première instance, dans des conclusions du 31 mars 2005, avait réclamé une somme de 100. 000, 00 euros), a présenté une nouvelle demande en payement d'une somme de 1. 195. 426, 01 euros, qu'elle estime conforme aux pertes qu'elle a subies, dans les conditions normales du marché, et qu'elle a calculée : sur la base d'une valeur locative de 40. 162 euros hors taxes en l'an 2000, à laquelle elle a appliqué des revalorisations indiciaires à partir de mars 1986, 1989, 1992, 1995, et 1998 ; que le résultat qu'elle a ainsi obtenu fait apparaître un produit de 581. 351, 00 euros hors taxes, auquel elle applique ensuite des coefficients pour tenir compte de l'érosion monétaire, dont l'incidence est évaluée à 114. 697, 16 euros, à quoi elle ajoute 10 % du résultat obtenu, soit 58. 135, 10 euros représentant les remboursements des taxes foncières, montant qu'elle a de nouveau actualisé en fonction de l'érosion monétaire ; qu'elle parvient ainsi à un total de 765. 652, 97 euros, auquel elle applique la TVA à 19, 60 %, et qui s'élève à 915. 282, 00 euros ; qu'enfin, elle a effectué un calcul d'intérêts sur toutes ces sommes, qui à eux seuls s'élèvent à 458. 282, 00 euros ; que de son côté, la société SEIT conteste l'existence même du préjudice allégué, son caractère certain et son lien de causalité avec le fait dommageable qui lui est imputé. Ensuite elle formule, vis-à-vis du travail de l'expert, toute une série de critiques, telles que celles qui émergent habituellement du contentieux de la fixation du prix des loyers de renouvellement, et dont la principale est que, étant donné l'ancienneté des faits, l'expert s'est servi de données théoriques, issues d'informations récentes auxquelles il a appliqué des calculs d'indices pour retrouver des valeurs de 1989 ; que la Cour estime ne pas avoir à renouveler les explications qui figurent déjà dans son arrêt du 7 juin 2007, et qui motivent sa décision quant à l'existence même d'un préjudice indemnisable en lien avec l'appropriation par la société SEIT de biens immobiliers qui ne lui appartenaient pas, et qui porte non seulement sur une perte de revenus immobiliers, mais également sur la privation du pouvoir de décision dont jouit un propriétaire bailleur, quant à l'administration de son patrimoine. Elle ne renouvellera pas non plus ses explications détaillées déjà fournies, sur ses réticences à accéder à une demande dont le montant n'était encore que de 436. 897, 00 euros, et qu'elle a estimé devoir soumettre à la vérification d'un expert ; qu'il ne s'agit donc, désormais que de fixer le préjudice subi, par la SCI X..., en fonction de ce qui a déjà été dit. La période à prendre en considération est bien celle définie dans la mission de l'expert, comprise entre le premier mai 1984 et le 31 décembre 2000, la société X... étant subrogée dans les droits litigieux dont Jean Paul X..., pour la période comprise entre le premier mai 1984 et le 19 avril 1989 ; que ceci exposé, la situation locative des locaux en litige était la suivante : du premier mai 1984 au 31 mars 1986 : Il existe un bail en date du 22 mai 1980, moyennant un loyer annuel de 100. 000, 00 francs, soit 15. 245 euros. Rapporté à la surface commerciale objet du litige, par l'application d'un coefficient de 23, 79 %, le loyer annuel recherché s'évalue à 3. 626, 79 euros ; que contrairement à l'opinion de l'expert, il n'y a pas lieu de tenir compte de la révision triennale de 1983, non effectuée, puisqu'à cette époque, Jean-Paul X..., qui n'était pas encore propriétaire des lieux, n'aurait pas pu l'exiger que du premier avril 1986 au 31 mars 1989 : un avenant du 25 juillet 1986 a : élevé le prix du loyer annuel à 200. 000, 00 francs, soit 7. 252, 15 euros, " prorogé ", et non pas " renouvelé " le bail pour une nouvelle période de neuf ans à compter du premier avril 1986, jusqu'au 31 mars 1995 ; que cet avenant n'est pas opposable au légitime propriétaire, lequel s'il n'en accepte pas toutes les conséquences, ne peut déplorer que l'absence de révision triennale du prix du loyer, qui aurait du passer de 3626, 79 euros à 5. 605, 64 euros (3. 626, 79 x 847/ 548). ; qu'au 31 mars 1989 : un renouvellement du bail aurait pu intervenir, si le légitime propriétaire avait pu exercer ses droits (et dans ce cas, l'avenant du 25 juillet 1986 n'aurait pas été conclu) ; que l'expert a estimé la valeur locative des locaux en litige à la somme de 23. 755 euros par an, en se basant, sur la recette théorique de quinze chambres d'hôtel qui seraient louées aujourd'hui à un prix de 70 euros pour les chambres simples et 90 euros pour les chambres doubles ; que cette estimation ne peut être appliquée au litige, parce que ce loyer présuppose des locaux dans un état impeccable ; que les énonciations de l'avenant du 25 juillet 1986 font ressortir qu'à cette époque, la société SEIT s'en était remise entièrement à la S. A. R. L. HÔTEL SAINT MICHEL pour réaliser les " importants travaux " auxquels cet avenant fait allusion. Il apparaît également que la bailleresse a fait l'objet de la procédure de saisie immobilière à l'origine du litige, qu'un rapport de visite ordonné en référé en mai 2001 a décrit des locaux en cours de travaux, et que ces travaux ne sont pas achevés à ce jour, puisque l'expert décrit une partie des chambres comme totalement insalubres (alors que la SCI X... en a la disposition depuis décembre 2000) ; qu'il s'en suit que l'entretien n'est plus assuré depuis une époque ancienne, et que pour espérer percevoir, à partir de mars 1989 les revenus fonciers calculés au cours des opérations d'expertise, la SCI X... aurait dû effectuer un très gros investissement en travaux de rénovation ; qu'il n'est donc possible d'estimer des pertes de revenus locatifs, en se servant de la méthode hôtelière qu'en retenant des prix de nuitée très bas, correspondant à ceux d'un établissement de bas de gamme ; qu'en refaisant pas à pas le calcul de l'expert, sur la base d'un prix de chambre uniforme de 45 euros, pour quinze chambres, la Cour a obtenu une valeur locative de 17. 597, 00 euros, ramenée à 12. 653, 87 euros en 1989 ; que du premier avril 1992 au 31 mars 1995 : il y a revalorisation du prix du loyer qui passe de 12. 653, 87 à 13. 796, 71 euros (12. 653, 87 x 1002/ 919) ; que du premier avril 1995 au 31 mars 1998 : à nouveau, il n'y a pas lieu de tenir compte du renouvellement rendu possible en 1995 par l'avenant du 25 juillet 1986, mais à nouveau, il y a revalorisation et le loyer passe de 13. 796, 71 à 14. 705, 48 euros (13796, 71 x 1068/ 1002) ; que du premier avril 1998 au 31 décembre 2000 : le bail susceptible d'avoir été renouvelé en 1989 pouvait à nouveau faire l'objet d'un congé avec offre de renouvellement au 31 mars 1998. Entre temps, est intervenu le jugement du 29 janvier 1998, qui mettait la SCI X... en mesure de faire délivrer ce congé, pour la date d'usage du 29 septembre 1998, voire pour le 31 mars ou le 29 septembre suivant ; qu'il est précisé que toutes ces indications ne sont fournies qu'à seule fin de motiver l'estimation d'un préjudice, et sans interférer dans les rapports locatifs concernés ; qu'au vu de ce qui précède, le préjudice de la société X... s'établit comme suit :
- de mai 1984 à mars 1986 : 3. 226, 79 x 23/ 12 = 6 184, 68
- d'avril 1986 à mars 1989 : 5. 605, 64 x 3 = 16 816, 92
- d'avril 1989 à mars 1992 : 12. 653, 87 x 3 = 37 961, 61
- d'avril 1992 à mars 1995 : 13. 796, 71 x 3 = 41 390, 13
- d'avril 1995 à mars 1998 : 14. 705, 48 x 3 = 44 116, 44
- d'avril 1998 à décembre 2000 : 14. 705, 48 x 32/ 12 = 39 214, 61
Total (en euros) : 185 684, 39
A déduire : 107 887, 71
Reste du (en euros) : 77. 796, 68 ;
qu'il convient de condamner en outre la société SEIT aux intérêts légaux de ces sommes, à compter de chaque échéance, jusqu'à la date du payement définitif, avec capitalisation par année entière, mais qui ne pourra se cumuler avec une revalorisation, demandée selon un calcul d'indices, sous le prétexte de tenir compte de l'érosion monétaire.
ET AUX MOTIFS QUE la lecture des dernières conclusions déposées devant le Tribunal de Grande Instance le 15 mars 2005 par Monsieur X... et par la SCI X... confirme que c'est bien une indemnité d'occupation qui avait été réclamée par la SCI X..., ainsi qu'il résulte non seulement de la terminologie utilisée, niais encore de la motivation de sa demande (page 6 notamment), laquelle ne comporte aucune référence à " une indemnisation tenant compte de l'érosion monétaire ", ni à aucun autre des chefs de demande dont elle fait état présentement devant la Cour ; que l'indemnité d'occupation est la réparation due par un occupant sans droit ni titre ; que ce peut être également la redevance versée par le locataire maintenu dans les lieux conformément à l'article L 145-28 du code de commerce ; que la société SEIT ne se trouvant dans aucune de ces deux situations ne pouvait donc pas être condamnée au payement d'une telle indemnité, et le jugement entrepris ne peut donc être que confirmé sur ce point, par des motifs que la Cour adopte ; que ceci exposé, la SCI X... avait également présenté, devant le Tribunal une demande en payement d'une somme de 100. 000, 00 euros à titre de dommages-intérêts " pour résistance abusive ", qui se trouve rejetée, puisqu'elle a été déboutée de l'intégralité de ses demandes, et que développent ses conclusions d'appel tendant au payement, à. titre de dommages-intérêts, d'une somme plus importante de 436. 897, 00 francs ; qu'à l'appui de cette demande, elle explique-, que le loyer versé indûment à la SEIT par la S. A. R. L. HOTEL SAINT MICHEL a été calculé par elle :- d'avril 1984 à mars 1986, sur une base annuelle de 100. 000, 00 francs, montant du loyer convenu dans le bail souscrit le 22 mai 1980,- puis au-delà de cette date, sur une base annuelle de 200. 000, 00 francs, loyer convenu dans un avenant du 25 juillet 1986, souscrit pour une durée de neuf ans à compter du premier avril 1986, jusqu'au 31 mars 1995 ; que ces bases de calcul peuvent effectivement se vérifier à l'examen du décompte des sommes que la société SEIT admet devoir, et qu'elle a versé aux débats, pour justifier de son offre de payement à hauteur de 107. 887, 71 euros, telle qu'elle a été entérinée par le Tribunal de Grande Instance ; qu'un coefficient de 23, 79 % a ensuite été appliqué pour correspondre à la surface en mètres carrés pondérés, indûment revendiquée, au numéro..., rapportée à la superficie totale des locaux commerciaux ; que toujours selon les explications de l'appelante, anomie révision triennales n'a été effectuée ; qu'elle a donc calculé le montant des loyers révisés, qu'elle aurait exigés, si sa qualité de bailleresse ne lui avait pas été déniée, à la fois par la société SEIT et par sa locataire ; que d'autre part, le bail du 22 mai 1980, qui devait prendre fin le 31 mars 1989, n'a fait l'objet d'aucun renouvellement, en sorte que la SCI X... a ensuite effectué son propre calcul de la valeur locative de l'immeuble, à compter de cette date, à raison de 3. 201, 00 euros par mois (ce qui représente 251. 966, 00 francs mi 38. 412, 00 euros par an), à laquelle elle a encore appliqué toutes les révisions triennales qui ont suivi, jusqu'au 31 décembre 2000 ; que si la SCI X... peut effectivement prétendre au bénéfice des révisions triennales, et à l'application d'un nouveau loyer à l'expiration du bail du 22 mai 1980, faut-il encore qu'elle adopte une attitude cohérente vis-à-vis de l'avenant du 25 juillet 1986, auquel elle n'a pas participé, alors qu'elle était déjà devenue propriétaire des locaux en litige, mais qu'elle ne peut qu'accepter ou rejeter dans son intégralité ; qu'en effet, par cet avenant, postérieur à l'adjudication, les sociétés SEIT et SAINT MICHEL ont décidé, entre elles, de proroger jusqu'au 31 mars 1995 la durée de leur bail du 22 mai 1980, en sorte qu'à une durée initiale de neuf ans, elles ont substitué celle de quinze ans, ce que refuse la SCI X..., pour ce qui la concerne ; que d'autre part, le montant du loyer a été doublé conventionnellement à compter du premier avril 1986, ce que la SCI X... a intégré dans le calcul des réparations réclamées par elle, pour la période comprise entre avril 1986 et mars 1989 ; qu'enfin, les bases sur lesquelles la SCI X... entend faire fixer la valeur locative des locaux, à compter du premier avril 1989 ne peuvent être admises sans vérification, s'agissant seulement d'un autre local situé dans le même immeuble, et que Monsieur X... considère comme identique. En effet, le rapport de visite, établi le 3 juillet 2001 par Monsieur Y..., expert commis par ordonnance de référé du 17 mai 2001, décrit des locaux entrés mauvais état, et en cours de travaux, ce qui rend impossible toute extrapolation à partir de l'estimation de locaux différents ; qu'il convient donc d'infirmer le jugement entrepris en ses seules dispositions par lesquelles la demande de dommages-intérêts de la SCI X... a été rejetée ; qu'il y a lieu, d'autre part, d'admettre dans son principe, l'existence d'un préjudice lié au fait que la société SEIT ait continué, pendant vingt années à se comporter comme la propriétaire et la bailleresse de locaux qui ne lui appartenaient pas ; que l'évaluation de ce préjudice requiert une mesure d'expertise, les sommes réclamées étant importantes (arrêt du 7 juin 2007, p. 5) ;
1°) ALORS QUE la prescription d'une action en responsabilité extracontractuelle court à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ; qu'en écartant la fin de non recevoir tirée de la prescription, motifs pris que « le préjudice subi par la Sci X..., et avant par X... Jean-Paul, est de caractère continu et n'a véritablement cessé que le 31 décembre 2000, lorsque la société Seit a dû remettre les locaux, objets du litige, après avoir perdu son procès en revendication immobilière engagé par elle le 5 juin 1984 et terminé par le jugement rendu le 29 janvier 1998 », de sorte que le point de départ du délai de prescription se situe « à la date à laquelle a cessé le trouble de jouissance », après avoir constaté qu'était sollicitée l'indemnisation d'une « perte de revenus immobiliers », de sorte que le point de départ de la prescription devait être fixé dès la manifestation de cette perte, la cour d'appel a violé l'article 2270-1 du code civil, dans sa rédaction alors applicable ;
2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE dans ses dernières conclusions d'appel, déposées et signifiées le 9 mars 2009, la société Seit contestait l'existence d'un lien de causalité entre le dommage invoqué par la Sci X... et la faute qui lui était imputée, soulignant que cette dernière avait attendu pour agir à son encontre le 11 mai 2001, après avoir, d'abord, feint d'ignorer le bail de 1980 et l'avenant de 1986, alors qu'elle en avait connaissance, puis sollicité judiciairement de l'annulation du bail, alors qu'il lui était opposable, et, enfin, initié toute une série de procédures, notamment contre la locataire, s'abstenant de réclamer une quelconque quote-part de loyer pendant de très nombreuses années, ce dont il résultait que le dommage en cause résultait de sa propre faute (concl. app., p. 20-22) ; qu'en s'abstenant de répondre à ses écritures, pourtant opérantes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
