| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 15 décembre 2010, 09-15891

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 3 avril 2009) que le 23 septembre 1999 Mme Odette X... a consenti à M. Y... une promesse de vente portant sur un bien immobilier ; qu'à la suite du décès de la venderesse survenu le 13 novembre 1999, M. Y... a fait publier un procès-verbal de carence à la conservation des hypothèques le 23 mai 2002 ; que Mmes Arlette, Huguette et Thérèse X..., héritières de Mme X... ont, par acte authentique des 14 et 17 juin 2004, publié le 21 septembre 2004 à la conservation des hypothèques, vendu le même bien à la société civile immobilière Dif, l'acte précisant que le notaire avait informé les parties de la signature antérieure d'un acte sous seing privé contenant promesse de vente au profit d'un tiers ;

Sur le moyen unique des pourvois incidents formés par la société civile immobilière Dif et Mme Arlette X..., qui sont préalables, ci-après annexés :

Attendu qu'ayant retenu que la promesse de vente consentie à M. Y... était soumise à la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur au plus tard le 23 novembre 1999, que si la convention imposait à ce dernier de déposer une demande de prêt dans les dix jours de la promesse, sauf prolongation, et d'en justifier dans les quarante huit heures, aucune sanction n'était prévue en cas de non respect de ces diligences, la cour d'appel, sans dénaturation, en a exactement déduit l'absence de caducité de la promesse litigieuse ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal formé par M. Y... :

Attendu qu'ayant constaté que la promesse de vente qui avait été consentie le 23 septembre 1999 à M. Y... n'avait pas été réitérée par acte authentique ce dont il résultait que cette vente n'avait pas été publiée et était inopposable et que seule la vente consentie à la société civile immobilière Dif avait été publiée, la cour d'appel a exactement déduit, de ces seuls motifs que la demande de M. Y... ne pouvait être acceuillie ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque partie la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991 ; rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. Y...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, D'AVOIR débouté l'acquéreur d'un bien immobilier (Monsieur Y...) de sa demande en réalisation forcée de la vente, dirigée contre son vendeur (les dames X...) et d'avoir rejeté ses autres demandes ;

AUX MOTIFS QUE sur l'opposabilité à Monsieur Y... de la vente du même immeuble à la SCI DIF, pour conclure au rejet de la demande de Monsieur Y... tendant à la vente forcée de l'immeuble objet du compromis du 23 septembre, la SCI DIF et subsidiairement les dames X... font valoir que l'immeuble objet de ce compromis a été vendu depuis par les dames X... à la SCI DIF aux termes d'un acte authentique régulièrement publié avant l'assignation et qui est donc opposable à Monsieur Y... ; qu'à cet égard, Monsieur Y... répond qu'il est propriétaire de l'immeuble depuis 1999 les parties n'ayant pas fait de la réitération du compromis un élément constitutif de leur consentement ; que l'annulation de la vente de la chose d'autrui n'est pas une condition de l'action en revendication du véritable propriétaire et que la vente à la SCI DIF lui est inopposable, le contrat de vente ne pouvant produire aucun effet à son encontre, la publication de la cession au profit de la SCI DIF n'ayant pas pour effet de le priver de son droit de propriété, ladite publication n'étant pas constitutive du droit de propriété et ayant été fait en fraude de ses droits et de mauvaise foi ; qu'eu égard à la mauvaise foi et à la fraude à ses droits la publication à la Conservation des Hypothèques de la vente X...-SCI DIF ne pouvait lui être opposer efficacement alors qu'il avait antérieurement fait publier à la même Conservation des Hypothèques le compromis, le procsè-verbal de carence et son intention d'acquérir et que donc ni les héritiers X... ni le notaire ne pouvaient ignorer le compromis ; qu'en effet par acte authentique en date des 14 et 17 juin 2004 publié à la Conservation des Hypothèques le 21 septembre 2004 soit antérieurement aux assignations en vente forcée des 28 octobre et 18 novembre 2004, l'immeuble dont s'agit a été vendu par les héritiers de Madame Odette X... à la SCI DIF ; qu'il y a lieu tout d'abord de noter qu'alors qu'il était clairement prévu aux termes du compromis du 23 septembre 1999 que Monsieur Y... ne serait propriétaire qu'à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique ; qu'il s'ensuit que, s'il y a bien eu vente par Madame Odette X... à Monsieur Y... de l'immeuble en cause par accord sur la chose et le prix, la réitération par acte authentique n'étant pas une condition du consentement, pour autant l'acte authentique n'étant jamais intervenu, la vente postérieure par les héritiers de Madame Odette X... à la SCI DIF ne caractérise pas la vente de la chose d'autrui ; que s'agissant ensuite de l'opposabilité à Monsieur Y... de la vente publiée à la Conservation des Hypothèques le 21 septembre 2004, il est constant pour résulter des documents produits qu'antérieurement à cette publication il avait été publié à la même Conservation des Hypothèques et le 23 mai 2002 un acte dressé le 26 avril 2002 par Me Z... notaire contenant procès verbal de carence et d'intention d'acquérir et de réitérer en la forme authentique le compromis du 23 septembre 1999 des époux Y... ; que pour autant s'agissant d'une publicité facultative en vue de l'information des tiers et alors que la publicité obligatoire des actes de vente postérieurs l'emporte sur la publicité facultative, il est incontestable que le seul fait d'avoir publié le compromis, le procès-verbal de carence et la déclaration d'intention et ce antérieurement à la vente à la SCI DIF ne permet pas de rendre celle ci de facto inopposable à Monsieur Y... ; que seule la preuve d'une collusion frauduleuse entre les héritiers de Madame Odette X... et la SCI DIF, est susceptible de rendre inopposable cette vente à Monsieur Y... ; qu'en effet l'acquisition d'un immeuble en connaissance de sa précédente cession à un tiers et de l'intention de celui ci de s'en prévaloir est constitutive d'une faute qui ne permet pas au second acquéreur d'invoquer à son profit les règles de la publicité foncière et entraîne l'inopposabilité de la seconde vente au premier acquéreur ; qu'or, en l'espèce, il résulte des termes de l'acte notarié cité par la SCI DIF que « le notaire a averti les parties quant aux risques de l'ouverture d'une éventuelle procédure judiciaire pour la remise en cause des présentes quant à la signature d'un sous seing privé contenant promesse synallagmatique de ventes sous conditions suspensives en date au Tampon du 23 septembre 1999 et donc antérieur à la signature du compromis de vente concernant la présente. Les parties s'obligent à faire leur affaire personnelle quant aux conséquences d'une éventuelle procédure judiciaire sans aucun recours entre eux ni contre le notaire soussigné, se reconnaissent suffisamment informé sur les risques d'une procédure, les parties requérant expressément le notaire soussigné de signer le présent acte en le déchargeant de toute responsabilité à cet égard » ; que cet élément établit incontestablement la mauvaise foi tant des venderesses que de la SCI DIF de nature à rendre cette vente inopposable à Monsieur Y... ; que pour autant l'inopposabilité de la vente à Monsieur Y... n'en affecte pas la validité qui a eu pour effet de faire sortir l'immeuble du patrimoine de Madame X..., d'où il s'ensuit que la demande de Monsieur Y... tendant à obtenir la vente forcée doit être rejetée ; qu'il doit être constaté qu'aucune autre demande n'est présentée par Monsieur Y... ;

1°) ALORS QUE la Cour a constaté que la vente consentie à Monsieur Y... était parfaite, ce dont il résultait que dans ses rapports avec son vendeur, elle devait produire effet, à moins que puisse lui être valablement opposé un transfert de propriété du bien à un tiers ; qu'à cet égard, la Cour a considéré que la vente consentie à la SCI DIF ne pouvait être opposée à Monsieur Y... ; qu'en rejetant néanmoins sa demande, motif pris d'un transfert de propriété qui n'était pas opposable à Monsieur Y... selon ses propres constatations, la Cour, qui n'a pas tiré les conséquences légales desdites constatations, a violé les articles 1589 du Code civil et 30 du décret du 4 janvier 1955 ;

2°) ALORS, au surplus, QUE la fraude fait échec à toutes les règles de droit ; que la Cour a constaté la collusion frauduleuse de la SCI DIF et du vendeur ; qu'en opposant à la demande de Monsieur Y... un transfert de propriété frauduleux, la Cour a violé le principe précité ;

3°) ALORS, en outre, QUE la Cour d'appel est saisie des prétentions et moyens des parties formulés expressément dans les conclusions ; que si, aux termes du dispositif de ses écritures, Monsieur Y... demandait la confirmation du jugement qui avait ordonné la réalisation forcée de la vente consentie par Odette X..., demande qui était nécessairement dirigée contre le vendeur, Monsieur Y... faisait aussi valoir, aux termes des motifs de ces mêmes écritures (p. 11), et compte tenu de l'intervention volontaire de la SCI DIF en cause d'appel, laquelle avait alors excipé de la vente qui lui avait été consentie, qu'il agissait en revendication du bien litigieux ; que cette demande en revendication était nécessairement dirigée contre la SCI DIF, second acquéreur, et qu'en refusant de la prendre en considération, au motif erroné « qu'aucune autre demande n'est présentée par Monsieur Y... », la Cour a violé l'article 954 alinéa 1er du Code de procédure civile ;

4°) ALORS QUE, ce faisant, la Cour d'appel a en outre modifié les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Moyen produit au pourvoi incident, par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour Mme Arlette X...

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Arlette X... de sa demande en caducité de la promesse de vente du 23 septembre 1999 ;

Aux motifs que, « pour soutenir que le compromis est caduc les dames X... et subsidiairement la SCI DIF, font essentiellement valoir qu'aux termes du compromis du 23 septembre 1999 il était expressément stipulé que la vente était conditionnée à l'obtention par M. Y... d'un prêt bancaire, la durée de validité de cette condition suspensive étant fixée à 60 jours soit jusqu'au 23 novembre 1999, et que, faute par M. Y... d'avoir justifier de la réalisation de cette condition ou d'avoir sollicité la prorogation du délai ou encore d'avoir notifié sa renonciation à ladite condition dans les formes et délais prévus, le compromis était caduc.

Aux termes du compromis la vente était soumise à la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt dont les caractéristiques étaient spécifiées, celui ci s'obligeant à déposer une demande de prêt dans le délai de dix jours du compromis et à justifier au vendeur de ce dépôt dans les quarante huit heures ;

Cette condition suspensive devait être réalisée dans le délai de 60 jours soit au plus tard le 23 novembre 1999 sauf prorogation conventionnelle.

Si l'acquéreur décidait de renoncer à la condition suspensive il lui appartenait d'en aviser le vendeur avant l'expiration du délai de 60 jours.

Il n'était pas expressément prévu de date pour la signature de l'acte authentique Si la non-réalisation de la condition d'obtention du prêt incombait à l'acquéreur le vendeur pouvait demander au tribunal de déclarer cette condition comme réalisée avec attribution de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive du bien.

Il s'ensuit, qu'ainsi que là encore l'a justement considéré le premier juge, dans le compromis en cause la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'était stipulée que dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur.

Qu'en conséquence la non-obtention de prêt ne serait susceptible d'entraîner la caducité du compromis qu'à la demande de M. Y.... Que s'agissant de la demande de prêt à laquelle M. Y... s'obligeait dans les dix jours aucune sanction et notamment pas la caducité n'était prévue à cet égard dans le compromis, le vendeur ne lui ayant par ailleurs à aucun moment demandé la justification de ce dépôt.

Qu'il en est de même, aucune sanction n'étant prévue dans le compromis et notamment pas sa caducité, s'agissant du fait de ne pas avoir sollicité la prorogation du délai ni notifié dans les formes et délais prévus sa renonciation à la condition d'octroi de prêt Qu'en outre à cet égard il ne peut être fait grief à M. Y..., pour en tirer pour conséquence la caducité du compromis, de ne pas avoir sollicité la prorogation du délai ni notifié dans les formes et délais prévus sa renonciation à la condition d'octroi de prêt alors que Mme Odette X... est décédée le 13 novembre 1999 soit pendant le délai prévu pour ce faire et alors que par la suite, et ainsi qu'il est justifié par les nombreux courriers produits, M. Y... a par l'intermédiaire du notaire chargé de la régularisation de l'acte authentique fait clairement connaître aux héritiers de M X... (sic) son intention d'acquérir, le dépassement du délai de 60 jours étant imputable aux difficultés de règlement de la succession de celle-ci.

Il n'a par ailleurs jamais été clairement notifié par les héritiers de la venderesse à M. Y... leur intention de ne plus vendre pour quelque motif que ce soit.

Il s'ensuit que les héritiers X... sont mal fondés à arguer de Ta caducité du compromis du 23 septembre 1999 par lequel Mme Odette X... s'est engagée à vendre à M. Y... le bien immobilier en cause pour non-respect des clauses et conditions du compromis » ;

Alors que, il n'est pas permis aux juges, lorsque les termes d'une conventions sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'elle renferme ; qu'en l'espèce, le compromis de vente en date du 13 novembre 1999 stipulait clairement, en son paragraphe J, que « si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai prévu au paragraphe G 60 jours, sans que ce défaut incombe à l'acquéreur, et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue au paragraphe K, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre », ce dont il résultait que le compromis se trouverait caduc si la condition n'était pas réalisée dans le délai prévu de 60 jours, à moins que le bénéficiaire n'ait renoncé à ladite condition par notification au vendeur avant l'expiration du délai (§ K du compromis) ; qu'en jugeant néanmoins que la promesse de vente signée le 13 novembre 1999 ne prévoyait aucune sanction en cas de défaut de notification, par le bénéficiaire, de sa renonciation à la condition d'octroi de prêt dans les formes et délais prévus, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du compromis de vente du 13 novembre 1999, violant ainsi l'article 1134 du code civil.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Moyen produit au pourvoi incident par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour la SCI Dif

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI DIF de sa demande en caducité de la promesse de vente du 23 septembre 1999 ;

Aux motifs que, « pour soutenir que le compromis est caduc les dames X... et subsidiairement la SCI DIF, font essentiellement valoir qu'aux termes du compromis du 23 septembre 1999 il était expressément stipulé que la vente était conditionnée à l'obtention par M. Y... d'un prêt bancaire, la durée de validité de cette condition suspensive étant fixée à 60 jours soit jusqu'au 23 novembre 1999, et que, faute par M. Y... d'avoir justifier de la réalisation de cette condition ou d'avoir sollicité la prorogation du délai ou encore d'avoir notifié sa renonciation à ladite condition dans les formes et délais prévus, le compromis était caduc.

Aux termes du compromis la vente était soumise à la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt dont les caractéristiques étaient spécifiées, celui ci s'obligeant à déposer une demande de prêt dans le délai de dix jours du compromis et à justifier au vendeur de ce dépôt dans les quarante huit heures ;

Cette condition suspensive devait être réalisée dans le délai de 60 jours soit au plus tard le 23 novembre 1999 sauf prorogation conventionnelle.

Si l'acquéreur décidait de renoncer à la condition suspensive il lui appartenait d'en aviser le vendeur avant l'expiration du délai de 60 jours.

Il n'était pas expressément prévu de date pour la signature de l'acte authentique Si la non-réalisation de la condition d'obtention du prêt incombait à l'acquéreur le vendeur pouvait demander au tribunal de déclarer cette condition comme réalisée avec attribution de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive du bien.

Il s'ensuit, qu'ainsi que là encore l'a justement considéré le premier juge, dans le compromis en cause la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'était stipulée que dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur.

Qu'en conséquence la non-obtention de prêt ne serait susceptible d'entraîner la caducité du compromis qu'à la demande de M. Y.... Que s'agissant de la demande de prêt à laquelle M. Y... s'obligeait dans les dix jours aucune sanction et notamment pas la caducité n'était prévue à cet égard dans le compromis, le vendeur ne lui ayant par ailleurs à aucun moment demandé la justification de ce dépôt.

Qu'il en est de même, aucune sanction n'étant prévue dans le compromis et notamment pas sa caducité, s'agissant du fait de ne pas avoir sollicité la prorogation du délai ni notifié dans les formes et délais prévus sa renonciation à la condition d'octroi de prêt Qu'en outre à cet égard il ne peut être fait grief à M. Y..., pour en tirer pour conséquence la caducité du compromis, de ne pas avoir sollicité la prorogation du délai ni notifié dans les formes et délais prévus sa renonciation à la condition d'octroi de prêt alors que Mme Odette X... est décédée le 13 novembre 1999 soit pendant le délai prévu pour ce faire et alors que par la suite, et ainsi qu'il est justifié par les nombreux courriers produits, M. Y... a par l'intermédiaire du notaire chargé de la régularisation de l'acte authentique fait clairement connaître aux héritiers de M X... (sic) son intention d'acquérir, le dépassement du délai de 60 jours étant imputable aux difficultés de règlement de la succession de celle-ci.

Il n'a par ailleurs jamais été clairement notifié par les héritiers de la venderesse à M. Y... leur intention de ne plus vendre pour quelque motif que ce soit.

Il s'ensuit que les héritiers X... sont mal fondés à arguer de Ta caducité du compromis du 23 septembre 1999 par lequel Mme Odette X... s'est engagée à vendre à M. Y... le bien immobilier en cause pour non-respect des clauses et conditions du compromis » ;

Alors que, il n'est pas permis aux juges, lorsque les termes d'une conventions sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'elle renferme ; qu'en l'espèce, le compromis de vente en date du 13 novembre 1999 stipulait clairement, en son paragraphe J, que « si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai prévu au paragraphe G 60 jours, sans que ce défaut incombe à l'acquéreur, et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue au paragraphe K, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre », ce dont il résultait que le compromis se trouverait caduc si la condition n'était pas réalisée dans le délai prévu de 60 jours, à moins que le bénéficiaire n'ait renoncé à ladite condition par notification au vendeur avant l'expiration du délai (§ K du compromis) ; qu'en jugeant néanmoins que la promesse de vente signée le 13 novembre 1999 ne prévoyait aucune sanction en cas de défaut de notification, par le bénéficiaire, de sa renonciation à la condition d'octroi de prêt dans les formes et délais prévus, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du compromis de vente du 13 novembre 1999, violant ainsi l'article 1134 du code civil.