LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Rejette les demandes de mise hors de cause ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 28 septembre 2009), que la société civile immobilière Belvedère (SCI), aux droits de laquelle se trouve la société Kaufman et Broad, assurée en police dommages ouvrage et police constructeur non réalisateur, a fait édifier la Résidence Le Parc de Beauvilliers, comportant 3 bâtiments, qu'elle a vendus par lots en l'état futur d'achèvement ; que la réception a été prononcée le 30 juin 1993 pour les bâtiments A et B et le 25 mars 1996 pour le bâtiment C ; que divers désordres étant apparus, concernant notamment les pierres de façade, une expertise a été ordonnée ; qu'après dépôt du rapport, le syndicat des copropriétaires et divers copropriétaires ont assigné la SCI, la société Axa et les divers intervenants à l'acte de construire en réparation des désordres ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que pour condamner la société Kaufman et Broad à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 186 030 euros au titre du désordre affectant les pierres de taille, l'arrêt retient que les désordres constatés, qui n'ont jamais atteint le degré de gravité requis à l'intérieur du délai décennal, relevaient de la responsabilité contractuelle de droit commun de la société Kaufman et Broad tenue à une obligation de résultat vis-à-vis des acquéreurs ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur en l'état futur d'achèvement est, comme les constructeurs, tenu, à l'égard des propriétaires successifs de l'immeuble, d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 624 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne l'annulation par voie de conséquence des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Kaufman et Broad à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 186 030 euros au titre des désordres affectant les pierres de taille et la somme de 30 000 euros au titre des honoraires de maîtrise d'oeuvre du suivi des travaux de reprise, l'arrêt rendu le 28 septembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires Résidence Le Parc de Beauvilliers aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour la société Kaufman et Broad Participations venant aux droits de la SCI Belvedère et la société Sefitechnic.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'avoir condamné la société Kaufman et Broad Participations à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 186.030 € outre la TVA et l'indexation, au titre du désordre affectant les pierres de taille ;
Aux motifs que «sur les pierres de taille : que l'expert n'a retenu de désordres qu'en ce qui concerne les façades ouest et sud des bâtiments A et B ; que ceux-ci sont constitués, d'une part par la dégradation des joints réalisés entre les pierres de façades, d'autre part, par l'érosion des joints faisant la liaison entre les pierres d'appui des fenêtres ou portes-fenêtres et les pierres en élévation, et aussi par la dégradation de quelques pierres devenues poreuses et saturées d'eau ; que la société KAUFMAN et BROAD PARTICIPATIONS conclut à l'infirmation du jugement en ce que les premiers juges ont qualifié ces désordres de désordres intermédiaires relevant de la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs et non de la garantie décennale ; que le syndicat des copropriétaires conclut de même et sollicite subsidiairement la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société KAUFMAN ET BROAD PARTICIPATIONS à réparation sur le fondement de l'article 1147 du Code civil ; que les premiers juges ont à juste titre retenu que la dégradation des joints de façade, du reste localisée, n'a selon les constatations de l'expert provoqué aucune infiltration ni autre désordre dans les appartements des copropriétaires ; que le danger de chute de matériaux ne s'est pas révélé et n'est pas établi, de sorte que l'immeuble n'est pas rendu impropre à sa destination ; que pas davantage la solidité de l'immeuble n'a été compromise dans le délai d'épreuve de 10 ans, expiré depuis 2003, la réception des bâtiments A et B ayant eu lieu en 1993 ; que les désordres constatés n'ont donc jamais atteint le degré de gravité décennale requis à l'intérieur de ce délai ; que les premiers juges ont exactement déduit de leurs constatations que ces désordres relevaient de la responsabilité contractuelle de droit commun de la société KAUFMAN ET BROAD PARTICIPATIONS tenue à une obligation de résultat vis à vis des acquéreurs ; que sa condamnation envers le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 186.030 € HT outre l'indexation et la TVA, doit être confirmée ; que ni la compagnie AXA FRANCE IARD en sa qualité d'assureur CNR, ni la SMABTP qui n'assure que la garantie décennale de la société les PIERREUX DE FRANCE, responsable de la réalisation défectueuse des joints, aujourd'hui en liquidation judiciaire, ne peuvent être condamnées à garantir la société KAUFMAN ET BROAD PARTICIPATIONS de la condamnation obtenue par le syndicat des copropriétaires ; que cette dernière ne démontre pas en quoi le désordre serait imputable à une faute soit de la SCP D'ARCHITECTURE BESNARD BERNADAC, soit de Monsieur X... ; que ce dernier, maître d'oeuvre d'exécution, ne peut être rendu responsable du défaut de dosage et de consistance des joints mis en oeuvre par l'entrepreneur, sa mission de surveillance des travaux ne requérant pas sa présence constante sur le chantier en cours ; que le défaut de dosage n'était pas décelable lors de la réception ; qu'il en résulte que la société KAUFMAN ET BROAD PARTICIPATIONS doit être déboutée de ses appels en garantie en ce qui concerne ce poste de réparation » ;
Alors que le vendeur en l'état futur d'achèvement est, comme les constructeurs, tenu, à l'égard des propriétaires successifs de l'immeuble, d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires ; que la Cour d'appel, pour condamner la société Kaufman et Broad Participations à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 186.030 € HT, outre l'indexation et la TVA, a retenu que les désordres constatés, n'ayant jamais atteint le degré de gravité décennale requis à l'intérieur du délai d'épreuve de dix ans, relevaient de la responsabilité contractuelle de droit commun de la société Kaufman et Broad Participations tenue à une obligation de résultat vis à vis des acquéreurs ; qu'en statuant ainsi, sans relever de faute à l'encontre de la société Kaufman et Broad Participation, et tout en relevant que la société les Pierreux de France, aujourd'hui en liquidation judiciaire, était responsable de la réalisation défectueuse des joints, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'avoir condamné la société Kaufman et Broad Participations à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30.000 € HT, outre la TVA et l'indexation, au titre des honoraires de maîtrise d'oeuvre, et d'avoir condamné seulement Monsieur X... et la MAF d'une part, la société Brisset et la SMABTP d'autre part, la compagnie Axa France IARD en sa qualité d'assureur de la société Decamo de troisième part et le BET Kelman de quatrième part, à la garantir de cette condamnation à hauteur de 15.000 €, seulement ;
Aux motifs que « sur les honoraires de maîtrise d'oeuvre : que la maîtrise d'oeuvre du suivi des travaux de reprise a été évaluée par l'expert à la somme de 35.000 € ; qu'eu égard au montant global des travaux de reprise, elle doit être réduite à 30.000 € HT ; que la société KAUFMAN ET BROAD PARTICIPATIONS doit être condamnée à son paiement envers le syndicat des copropriétaires ; que la charge finale de cette condamnation doit être partagée par moitié entre d'une part la société KAUFMAN ET BROAD PARTICIPATIONS, sur laquelle seule repose la charge de la réfection des joints des pierres de taille et le remplacement de certaines de celles-ci, et d'autre part les locateurs d'ouvrage dont la responsabilité a été retenue au titre des autres désordres ; que la société KAUFMAN ET BROAD PARTICIPATIONS doit donc être garantie de cette condamnation à hauteur de 15.000 € par Monsieur X... et la MAF d'une part, la société BRISSET et la SMABTP d'autre part , la compagnie AXA FRANCE IARD en sa qualité d'assureur de la société DECAMO, de troisième part et le BET KELMAN de quatrième part, chacun gardant à sa charge la somme de 3.750 € » ;
Alors que la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation des dispositions de l'arrêt condamnant la société Kaufman et Broad Participations, et elle seule, au titre de la réfection des joints des pierres de taille et du remplacement de certaines de celles-ci entraîner l'annulation par voie de conséquence des dispositions se fondant sur cette condamnation pour la condamner au paiement de la somme de 30.000 € HT, outre la TVA et l'indexation, au titre des honoraires de maîtrise d'oeuvre, et n'accueillir que partiellement son recours en garantie contre les locateurs d'ouvrages responsables des autres désordre.
