LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X...du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société International Bankers, la société Cdr Créances, la société Zurich compagnie d'assurances, la société Genérali Iard, la société Marsh et M. Y...;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 avril 2009), que Mme X...ayant, par acte du 11 février 1991, acquis de la société Philippe Reynaud et de la société Sagim, ultérieurement mise en liquidation judiciaire et ayant M. Z... pour liquidateur judiciaire, un immeuble en l'état futur d'achèvement et après rénovation et réhabilitation, a obtenu la désignation d'un expert judiciaire puis assigné ses vendeurs en réparation des malfaçons, défauts de conformité et dommages-intérêts ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel n'a pas dénaturé le rapport d'expertise en retenant que, si l'expert avait constaté que le pignon ouest sur cour mitoyenne n'avait pas fait l'objet de travaux de réfection, avait dit que tous les problèmes de la cour commune centrale étaient causés par l'absence de couverture de la cour et que l'ascenseur était à l'arrêt pour d'évidentes questions de sécurité, il ne décrivait pas avec précision les désordres dont il s'agissait ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que Mme X...n'établissait pas par les pièces versées aux débats l'impossibilité de régulariser la situation ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que, pour dire l'action de Mme X...au titre des défauts de conformité irrecevable, l'arrêt relève que l'acte de vente prévoyait sous le titre " A. Prise de possession " que " lors de l'achèvement des biens vendus, le vendeur notifiera à l'acquéreur cet achèvement et l'invitera à constater cet achèvement à jour et heures fixes. Cette notification et cette convocation seront adressées à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception. Au cas où l'acquéreur ne répondrait pas à cette première convocation, il sera convoqué à nouveau par acte extra-judiciaire. En cas de nouvelle défaillance de l'acquéreur, le vendeur fera établir un état des lieux par huissier et fera signer cet exploit à l'acquéreur ", sous le titre " B. Procès-verbal de livraison " que " lors de la prise de possession, il sera dressé contradictoirement entre les parties un procès-verbal de livraison qui constatera notamment :- la remise des clefs valant exécution par le vendeur de son obligation de délivrance et par l'acquéreur de son obligation de prendre livraison,- le payement de l'intégralité du prix, la constatation de l'achèvement, à cet égard, il est rappelé que la constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil,- l'indication de la date du procès-verbal de la réception par le vendeur en qualité de maître de l'ouvrage,- la remise à l'acquéreur de la notice d'utilisation et d'entretien des éléments d'équipements, les réserves que l'acquéreur fera valoir concernant tant les malfaçons que les défauts de conformité. Les réserves de l'acquéreur seront acceptées ou contredites par le vendeur " ainsi qu'une autre clause prévoyant que " toute contestation relative à la conformité des biens vendus avec les engagement pris par le vendeur devra être notifiée à ce dernier dans un délai d'un mois à compter de la prise de possession et que toute action judiciaire relative au même objet devra être introduite dans le même délai " et retient que Mme X...reconnaît que les clés de l'immeuble avaient été déposées par les vendeurs chez son notaire au mois de septembre 1992, qu'elle s'était rendue sur place, s'était aperçue que les travaux n'avaient pas été réalisés conformément au contrat et qu'elle pouvait dès lors émettre les contestations relatives à la conformité du bien vendu avec les engagements pris par les vendeurs en les notifiant à ces derniers dans le délai de un mois à compter de la prise de possession intervenue au plus tard le 30 septembre, voire le 6 octobre 1992 et intenter une action judiciaire dans le délai de un mois prévu au contrat de vente ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que la procédure prévue au contrat de vente pour la prise de possession et le procès-verbal de livraison n'avait pas été respectée par les vendeurs, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que les demandes formées par Mme X...au titre des défauts de conformité sont irrecevables, l'arrêt rendu le 10 avril 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Philippe Reynaud et M. Z..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Sagim aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Philippe Reynaud et de M. Z..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Sagim et les condamne, ensemble, à payer à Mme X...la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré Madame A..., veuve X..., irrecevable en ses demandes au titre des non-conformités relevant du droit commun de la responsabilité ;
AUX MOTIFS QUE l'action contractuelle de droit commun s'applique aux non-conformités ; qu'aux termes de l'acte de vente en état futur d'achèvement du 11 février 1991, toute contestation relative à la conformité des biens vendus avec les engagements pris par le vendeur devra être notifiée à ce dernier dans un délai d'un mois à compter de la prise de possession, toute action judiciaire relative au même objet devra être introduite dans un délai d'un mois ; que Madame A..., veuve X..., se prévaut, pour faire échec à ces stipulations contractuelles, de l'absence de respect, par les vendeurs, des dispositions suivantes insérées dans le corps du contrat de vente, d'une part, sous le titre « A. Prise de possession. Lors de l'achèvement des biens vendus, le vendeur notifiera à l'acquéreur cet achèvement et l'invitera à constater cet achèvement à jour et heure fixes. Cette notification et cette convocation seront adressées à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception. Au cas où l'acquéreur ne répondrait pas à cette première convocation, il sera convoqué à nouveau par acte extrajudiciaire. En cas de nouvelle défaillance de l'acquéreur, le vendeur fera établir un état des lieux par huissier et fera signer cet exploit à l'acquéreur. Les charges afférentes à l'immeuble seront dues par l'acquéreur à compter de la date de l'exploit d'huissier » et, d'autre part, sous le titre « B. Procès-verbal de livraison. Lors de la prise de possession, il sera dressé contradictoirement entre les parties un procès-verbal de livraison qui constatera notamment :- la remise des clefs valant exécution par le vendeur de son obligation de délivrance et par l'acquéreur de son obligation de prendre livraison,- le paiement de l'intégralité du prix,- la constatation de l'achèvement, à cet égard, il est rappelé que la constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du Code civil,- l'indication de la date du procès-verbal de la réception par le vendeur en qualité de maître de l'ouvrage,- la remise à l'acquéreur de la notice d'utilisation et d'entretien des éléments d'équipements,- les réserves que l'acquéreur fera valoir concernant tant les malfaçons que les défauts de conformité. Les réserves de l'acquéreur seront acceptées ou contredites par le vendeur » ; qu'elle fait valoir que les sociétés venderesses n'ayant jamais respecté ces dispositions contractuelles, elles n'ont jamais notifié à l'acquéreur l'achèvement de l'immeuble et ne l'ont invité, à aucun moment, à constater l'achèvement, qu'aucun état des lieux n'a dès lors pu être établi contradictoirement avec l'acquéreur, lequel n'a d'ailleurs pu, de ce fait, se rendre compte de l'état dans lequel était l'immeuble au jour de sa livraison, qu'aucun procès-verbal de livraison n'a été dressé contradictoirement, qu'elle n'a donc jamais été en mesure de prendre possession de l'immeuble, au sens de l'article « prise de possession » telle que définie par l'acte de vente, et par conséquent d'émettre la moindre réserve quant aux travaux de rénovation effectués par les sociétés venderesses et qu'ainsi le délai d'un mois fixé pour contester les défauts de conformité n'a pu commencer à courir, à défaut de prise de possession de l'immeuble par l'acquéreur tel que cela était contractuellement prévu, que l'action en responsabilité contractuelle de droit commun se prescrivant par trente ans, elle est recevable en son action à l'égard des vendeurs ; qu'il n'est pas contesté que la procédure prévue au contrat de vente pour la prise de possession et le procès-verbal de livraison n'a pas été respectée par les vendeurs ; que toutefois, dans ses écritures, Madame A..., veuve X..., reconnaît que les clefs de l'immeuble ont été déposées par les vendeurs chez son notaire au mois de septembre 1992, qu'elle s'est alors rendue sur place et s'est aperçue de l'étendue des travaux qui n'avaient pas été réalisés conformément au contrat, qu'elle a immédiatement mandaté un huissier de justice aux fins que soient constatés les très nombreux travaux restant à réaliser, ce qui a été fait suivant constat du 6 octobre 1992, qu'à la suite de ce constat et par l'intermédiaire de son notaire elle a immédiatement pris attache téléphoniquement avec les sociétés venderesses aux fins de leur faire part de ces constatations et de leur demander d'intervenir pour terminer les travaux, qu'en l'absence de réaction des vendeurs elle a été contrainte de mandater le cabinet DUDICOURT au début de l'année 1993 afin d'expertiser les travaux réalisés par rapport à ceux contractuellement prévus ; que la remise des clefs, valant exécution par le vendeur de son obligation de délivrance et par l'acquéreur de son obligation de prendre livraison, ainsi que rappelé au contrat de vente, a bien été effectuée, Madame A..., veuve X..., entrant ainsi en possession de l'immeuble vendu, ce qui lui a permis de se rendre dans son immeuble et de constater l'état d'inachèvement de celui-ci ; que si cette constatation n'a pu se faire contradictoirement, pour les inachèvements apparents, lors de la visite de livraison prévue au contrat de vente, Madame A..., veuve X..., a cependant eu la possibilité, dont elle a d'ailleurs usé, du fait de sa prise de possession des lieux, de se rendre compte des défauts de conformité immédiatement apparents dont elle se prévaut ; qu'elle pouvait, dès lors, émettre les contestations relatives à la conformité du bien vendu avec les engagements pris par les vendeurs en les notifiant à ces derniers dans le délai d'un mois à compter de la prise de possession intervenue au plus tard le 30 septembre, voire le 6 octobre 1992, et intenter une action judiciaire dans le délai d'un mois prévu au contrat de vente ; qu'en décembre 1995, époque à laquelle a été introduite l'action en référé, Madame A..., veuve X..., était donc prescrite en son action relative à la non-conformité des travaux réalisés par rapport à ceux auxquels les vendeurs s'étaient engagés ; que le jugement doit être, en conséquence, réformé en ce qu'il a dit que l'action initiée par Madame A..., veuve X..., est recevable pour les défauts de conformité (arrêt, p. 6 à 8) ;
ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en opposant à Madame A..., veuve X..., les stipulations contractuelles relatives aux délais d'exercice des contestations visant la conformité des biens vendus, tout en constatant que la procédure prévue au contrat pour la prise de possession et le procès-verbal de livraison n'avait pas été respectée par les vendeurs, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame A..., veuve X..., de ses demandes visant la garantie décennale des vendeurs d'immeubles à construire ;
AUX MOTIFS QUE Madame A..., veuve X..., fait valoir, à titre subsidiaire, que l'absence de verrière a engendré de graves désordres affectant les structures métalliques présentes dans la cour et entraînant une mise hors d'usage de l'ascenseur le rendant dangereux, que ces désordres rendent l'ouvrage impropre à sa destination et relèvent de l'obligation de garantie prévue aux articles 1792 et suivants du Code civil ; que cependant, pour que ces articles puissent s'appliquer à l'espèce, il doit être démontré que ce défaut de conformité entraîne un dommage de nature décennale ; que Maître Z..., ès qualités, et la Société PHILIPPE REYNAUD opposent à cette demande la forclusion de l'action des articles 1642-1 et 1648 du Code civil eu égard au caractère apparent des vices ; que Madame A..., veuve X..., n'émet aucune critique à l'encontre de ce moyen ; qu'en tout état de cause, il convient d'observer que si la non-conformité relative à l'absence de pose de la verrière prévue au contrat était manifestement apparente pour l'acheteur lors de la prise de possession, les vices allégués, consistant en des désordres affectant la structure de l'immeuble et rendant l'usage de l'ascenseur dangereux, étaient cachés pour ce même acheteur ; que l'opération litigieuse ayant été effectuée sous le régime propre aux immeubles à construire, la garantie décennale des articles 1792 et suivants du Code civil se substitue à la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du même Code ; que le moyen soulevé par les vendeurs ne peut prospérer ; que l'expert a demandé à plusieurs reprises, sans effet, des documents qui lui paraissaient nécessaires à la rédaction de son rapport ; que si cet expert judiciaire a constaté que le pignon ouest sur cour mitoyenne n'avait pas fait l'objet de travaux de réfection et dit que tous les problèmes de la cour commune centrale étaient générés par l'absence de couverture de la cour et que l'ascenseur était à l'arrêt pour d'évidentes raisons de sécurité, il n'a pas décrit avec précision les désordres dont s'agit, de sorte qu'il ne résulte pas des éléments produits aux débats que les désordres allégués porteraient atteinte à la solidité de l'ouvrage ou le rendraient impropre à sa destination ; que les demandes formées de ce chef doivent être rejetées, sans qu'il soit nécessaire de recourir à une nouvelle mesure d'expertise (arrêt, p. 8 et 9) ;
ALORS QUE les juges du fond ne sauraient dénaturer les documents de la cause ; qu'en retenant, pour exclure tout désordre de nature décennale, que l'expert judiciaire, s'il avait constaté que le pignon ouest sur cour mitoyenne n'avait pas fait l'objet de travaux de réfection et dit que tous les problèmes de la cour commune centrale étaient générés par l'absence de couverture de la cour et que l'ascenseur était à l'arrêt pour d'évidentes raisons de sécurité, ne décrivait pas avec précision les désordres en cause, quand l'expert, envisageant « l'absence, et ses conséquences, de la couverture de la cour centrale », indiquait qu'il en était « résulté un vieillissement accéléré de toutes les structures métalliques présentes dans la cour » et une « quasi mise hors d'usage de l'ascenseur devenu dangereux », la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame A..., veuve X..., de ses demandes au titre de l'atteinte au droit de disposer librement de son bien ;
AUX MOTIFS QUE Madame A..., veuve X..., demande à la Cour la condamnation des vendeurs au paiement de dommages-intérêts au titre de l'atteinte au droit de disposer librement de son bien ; qu'elle démontre, par la production de ses conclusions de première instance, qu'elle s'est prévalue du préjudice résultant pour elle de l'absence, notamment, de la délivrance d'un certificat de conformité devant le premier juge ; que la circonstance qu'elle chiffre cette demande devant la Cour ne constitue pas une demande nouvelle ; que toutefois, elle n'établit pas, par les pièces qu'elle verse aux débats, l'impossibilité de régulariser la situation ultérieurement ; que cette demande est donc rejetée (arrêt, p. 9) ;
ALORS QUE la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ; qu'en excluant toute atteinte au droit, pour Madame A..., veuve X..., de disposer librement de son bien en ce que cette dernière n'établissait pas l'impossibilité de régulariser sa situation juridique ultérieurement, sans rechercher si l'obligation ainsi imposée à Madame A..., veuve X..., de mettre en oeuvre elle-même diverses démarches pour qu'elle puisse jouir et disposer pleinement de son immeuble ne pouvait justifier l'allocation de dommages-intérêts, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 544 du Code civil.
