LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 juillet 2009) que les époux X... ayant obtenu un permis de construire par arrêté du 29 novembre 2001 ont fait édifier une maison d'habitation implantée en limite de leur propriété ; que les époux Y..., propriétaires de la parcelle voisine ont saisi le tribunal administratif d'une requête en annulation du permis de construire, ont sollicité en référé le sursis à exécution de celui-ci puis ont assigné les époux X... en démolition de la partie de la construction édifiée sur la limite séparative des deux fonds et en payement de dommages-intérêts ; que les époux X... ont formé une demande reconventionnelle en payement de dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la cause ;
Attendu que lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité a été constatée par la juridiction administrative ;
Attendu que, pour débouter les époux Y... de leur demande en démolition, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu'il ressort du jugement du tribunal administratif de Nice du 9 juillet 2003 que la requête en annulation du permis de construire a été déclarée irrecevable et que le délai de recours contentieux contre l'arrêté de permis de construire est expiré ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'exception d'illégalité d'un permis de construire est recevable après que la juridiction administrative a déclaré irrecevable comme tardive la requête en annulation de celui-ci, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de démolition sur le fondement de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme et en ce qu'il condamne les époux Y... à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 3 juillet 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blanc, avocat aux conseils pour les époux Y...,
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame Y... de leur demande de démolition de la partie de la construction édifiée en limite séparative par Monsieur et Madame X...,
Aux motifs qu'un jugement du tribunal administratif de Nice du 18 décembre 2003 avait déclaré irrecevable leur requête en annulation du permis de construire ; que, dans ces conditions, il n'y avait pas lieu de renvoyer les parties à saisir la juridiction administrative d'une question préjudicielle,
Alors que la circonstance que la requête en annulation du permis de construire a été déclarée irrecevable comme tardive ne s'oppose pas à ce que la juridiction administrative puisse être saisie de l'exception préjudicielle de l'illégalité du permis (violation de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme)
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur et Madame Y... à payer à Monsieur et Madame X... 2 500 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice à eux causé, du fait du retard apporté à la construction de leur maison à la suite des recours exercés par Monsieur et Madame Y... contre le permis de construire,
Aux motifs que, du fait des recours administratifs exercés par leurs voisins, les travaux d'édification de leur villa avaient pris un retard de six mois, ce qui avait entrainé une perte de chance de louer plus tôt leur ancienne résidence,
Alors que la cour d'appel n'a relevé aucun abus de Monsieur et Madame Y... dans l'exercice de leurs recours administratifs contre le permis de construire ; qu'au contraire, leur recours en suspension a été accueilli par une ordonnance du président du tribunal administratif de Nice du 24 février 2003 en raison de ce qu'un des moyens d'annulation était de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision et que cette ordonnance n'a été annulée par un arrêt du Conseil d'Etat du 9 juillet 2003 qu'en raison de la tardivité du recours en annulation (manque de base légale au regard de l'article 1382 du code civil).
