LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
DECLARE non admis le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X..., les condamne, ensemble, à payer aux consorts Z... la somme globale de 2 500 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour les consorts X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;EN CE QU'il a décidé de fixer à 2. 058 € hors taxes le montant mensuel du loyer ;
AUX MOTIFS propres QUE « les articles 145-33 du Code du commerce posent le principe du plafonnement à la hausse des loyers révisés sauf si la valeur locative calculée à la date de prise d'effet du loyer révisé a varié de plus de 10 % à par suite d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ; que le local loué par les consorts X... pour exercer leur commerce traditionnel d'alimentation générale et dans lequel ils exploitent également une buvette (licence IV), une boulangerie et une activité de vente de sandwichs et de plats à emporter est situé à l'angle des rues Général de Gaulle et Voltaire ; qu'il résulte du rapport d'expertise établi par Philippe B... le 26 novembre 2007 que le secteur a connu de profondes transformations :- Densification importante de la population suite à la construction de nombreux immeubles à vocation sociale ;- Transformation de la rue Général de Galle en un axe majeur de la circulation à SAINT-DENIS ;- Installation de diverses structures à proximité (cabinets médicaux, vente de jeux vidéo, Temple de la Mission « Salut et guérison », etc.) ; que de tels éléments augmentent considérablement les perspectives du commerce d'alimentation exploité par les consorts X... et en modifient les facteurs de commercialité ; que, par ailleurs, l'expert B... a évalué la superficie du local donné à bail à 147 m ² en surface pondérée ; qu'il n'est pas contesté que lors de l'expertise, ce local était composé d'une salle de vente, un réduit ouvert sur la salle de vente, deux réserves, un atelier de boulangerie et un atelier de préparation ; que les consorts X... produisent un autre rapport établi de manière unilatérale par un géomètre, M. C..., qui déclare que le local litigieux se compose actuellement d'une surface de vente de 97 m ², une dépendance de 22 m ² et une surface non couverte de 42 m ² ; qu'il résulte des pièces versées aux débats qu'après l'expertise judiciaire, les consorts X... ont fait enlever la toiture des 2 ateliers et apporter quelques modifications des lieux afin de diminuer la superficie du local servant à leur exploitation commerciale ; que ces modifications qui présentent un caractère provisoire et n'excluent pas une remise des lieux en leur état antérieur, ne sauraient avoir pour effet de remettre en cause les constatations de l'expert judiciaire ; qu'elles ne sauraient en tout état être prises en considération pour déterminer la valeur locative du local à la date de prise d'effet du loyer révisé ; qu'en fonction des prix pratiqués dans le voisinage et en tenant compte de la vétusté et du mauvais état d'entretien de l'immeuble, la valeur du loyer mensuel au mètre carré est évalué à 14 euros ; que c'est donc à bon droit que les Premiers juges ont fixé le loyer mensuel dû par les consorts X... aux consorts Z... à 2 058 euros (…) » (arrêt, p. 4, § 6 et s. et p. 5, § 1, 2, 3 et 4) ;
Et AUX MOTIFS, éventuellement adoptés, QUE les consorts X... « font valoir pour l'essentiel à ces fins que quoi qu'en dise l'expert, la zone de chalandise où se trouve leur commerce est loin d'être particulièrement favorable et ne justifie pas la fixation d'un loyer équivalent peu ou prou à celui des commerces de l'hyper-centre ville ; que les facteurs de commercialité n'ont pas évolué de manière favorable pour ce qui est du type d'activité qu'ils exploitent, puisque si à l'origine de l'installation de leur commerce d'alimentation, ils étaient les seuls de la zone en cause, tel n'est plus le cas aujourd'hui, deux supermarchés étant exploités à proximité ; que leur activité est désormais limitée au « dépannage » des personnes du quartier qui ne veulent ou ne peuvent fréquenter ces supermarchés et que, enfin, les locaux présentent un état de délabrement qui ne facilite pas l'exploitation commerciale ; qu'il est renvoyé, pour le surplus des explications des parties, à leurs dernières écritures ; que les défendeurs seront donc condamnés au paiement de ces loyers et des arriérés depuis le 1er septembre 2005, avec intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances sur le solde resté impayé (…) » (jugement, p. 4, avant-dernier et dernier § et p. 5, § 1er) ;
ALORS QUE, premièrement, pour déterminer la valeur locative, les juges du fond doivent prendre en considération les caractéristiques du local donné à bail ; qu'en l'espèce, les consorts X... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel (conclusions récapitulatives du 28 janvier 2009, p. 4) que l'expert avait pris en compte une surface commerciale de 42 m ² qui constituait à l'origine une cour, qui avait été couverte par le locataire à une certaine époque par des tôles, mais qui n'était plus affectée à un usage commercial dès lors que le bailleur avait marqué son opposition à l'aménagement réalisé ; qu'en tenant l'absence de toiture et l'impossibilité corrélative d'user de la cour à titre commercial pour provisoires, sans rechercher si, du fait de l'attitude du bailleur, l'espace en cause ne devait pas être exclu, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-33, R. 145-2 et R. 145-3 du Code du commerce ;
Et ALORS QUE, deuxièmement, en s'abstenant de rechercher si, dans la surface prise en compte par l'expert, ne figurait pas une chambre de 22 m ² affectée, non pas à un usage commercial, mais à l'usage personnel du locataire, et en ne s'expliquant pas sur ce point, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-33, R. 145-2 et R. 145-3 du Code du commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé de fixer à 2. 058 € hors taxes le montant mensuel du loyer ;
AUX MOTIFS propres QUE « les articles 145-33 du Code du commerce posent le principe du plafonnement à la hausse des loyers révisés sauf si la valeur locative calculée à la date de prise d'effet du loyer révisé a varié de plus de 10 % à par suite d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ; que le local loué par les consorts X... pour exercer leur commerce traditionnel d'alimentation générale et dans lequel ils exploitent également une buvette (licence IV), une boulangerie et une activité de vente de sandwichs et de plats à emporter est situé à l'angle des rues Général de Gaulle et Voltaire ; qu'il résulte du rapport d'expertise établi par Philippe B... le 26 novembre 2007 que le secteur a connu de profondes transformations :- Densification importante de la population suite à la construction de nombreux immeubles à vocation sociale ;- Transformation de la rue Général de Gaulle en un axe majeur de la circulation à SAINT-DENIS ;- Installation de diverses structures à proximité (cabinets médicaux, vente de jeux vidéo, Temple de la Mission « Salut et guérison », etc.) ; que de tels éléments augmentent considérablement les perspectives du commerce d'alimentation exploité par les consorts X... et en modifient les facteurs de commercialité ; que, par ailleurs, l'expert B... a évalué la superficie du local donné à bail à 147 m ² en surface pondérée ; qu'il n'est pas contesté que lors de l'expertise, ce local était composé d'une salle de vente, un réduit ouvert sur la salle de vente, deux réserves, un atelier de boulangerie et un atelier de préparation ; que les consorts X... produisent un autre rapport établi de manière unilatérale par un géomètre, M. C..., qui déclare que le local litigieux se compose actuellement d'une surface de vente de 97 m ², une dépendance de 22 m ² et une surface non couverte de 42 m ² ; qu'il résulte des pièces versées aux débats qu'après l'expertise judiciaire, les consorts X... ont fait enlever la toiture des 2 ateliers et apporter quelques modifications des lieux afin de diminuer la superficie du local servant à leur exploitation commerciale ; que ces modifications qui présentent un caractère provisoire et n'excluent pas une remise des lieux en leur état antérieur, ne sauraient avoir pour effet de remettre en cause les constatations de l'expert judiciaire ; qu'elles ne sauraient en tout état être prises en considération pour déterminer la valeur locative du local à la date de prise d'effet du loyer révisé ; qu'en fonction des prix pratiqués dans le voisinage et en tenant compte de la vétusté et du mauvais état d'entretien de l'immeuble, la valeur du loyer mensuel au mètre carré est évalué à 14 euros ; que c'est donc à bon droit que les Premiers juges ont fixé le loyer mensuel dû par les consorts X... aux consorts Z... à 2 058 euros (…) » (arrêt, p. 4, § 6 et s. et p. 5, § 1, 2, 3 et 4) ;
Et AUX MOTIFS, éventuellement adoptés, QUE les consorts X... « font valoir pour l'essentiel à ces fins que quoi qu'en dise l'expert, la zone de chalandise où se trouve leur commerce est loin d'être particulièrement favorable et ne justifie pas la fixation d'un loyer équivalent peu ou prou à celui des commerces de l'hyper-centre ville ; que les facteurs de commercialité n'ont pas évolué de manière favorable pour ce qui est du type d'activité qu'ils exploitent, puisque si à l'origine de l'installation de leur commerce d'alimentation, ils étaient les seuls de la zone en cause, tel n'est plus le cas aujourd'hui, deux supermarchés étant exploités à proximité ; que leur activité est désormais limitée au « dépannage » des personnes du quartier qui ne veulent ou ne peuvent fréquenter ces supermarchés et que, enfin, les locaux présentent un état de délabrement qui ne facilite pas l'exploitation commerciale ; qu'il est renvoyé, pour le surplus des explications des parties, à leurs dernières écritures ; que les défendeurs seront donc condamnés au paiement de ces loyers et des arriérés depuis le 1er septembre 2005, avec intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances sur le solde resté impayé (…) » (jugement, p. 4, avant-dernier et dernier § et p. 5, § 1er) ;
ALORS QU'au-delà de la vétusté et de l'entretien de l'immeuble, la valeur locative doit être arrêtée en considération de l'état de salubrité ou encore de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; qu'en l'espèce, les consorts X... faisaient état de l'insalubrité de l'immeuble à raison de la non-conformité des réseaux d'évacuation d'eaux usées, et encore de la non-conformité du réseau électrique qui devait être repris dans son ensemble (conclusions du 28 janvier 2009, p. 6) ; qu'en se bornant à évoquer l'état d'entretien et la vétusté, sans se prononcer sur ces points, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles R. 145-2 et R. 145-3 du Code du commerce.
