LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 2 juillet 2009), que par acte notarié, reçu par M. X... le 28 avril 1995, Mme Henriette Y... et Mme Claire Y..., respectivement usufruitière et nue-propriétaire d'un immeuble comportant notamment un appartement donné à bail aux époux Z..., ont cédé cet immeuble aux époux A... qui, eux-mêmes, l'ont revendu à M. B... et Mme C... ; que, soutenant avoir reçu un congé pour vendre de la part de Mme Henriette Y..., les époux Z... l'ont assigné ainsi que les époux A... en nullité de la vente du 28 avril 1995 passée en violation des dispositions de l'article 15 II, alinéa 4, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, puis ont attrait en la cause Mme Claire Y..., M. B... et Mme C... et M. X... ;
Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que vaut offre de vente, au profit du locataire, le congé fondé sur la décision de vendre, et contenant le prix et les conditions de la vente projetée ; qu'en retenant l'absence de manifestation de la volonté de Mme Henriette Y... de donner congé pour vendre aux époux Z..., après avoir pourtant constaté que la bailleresse avait par lettre manuscrite indiqué aux époux Z... : «j'ai décidé de mettre en vente la maison dont vous occupez un appartement au .... Vous trouverez, ci-joint, un document officiel vous informant de cette décision», et avoir relevé l'existence d'un congé dactylographié délivré par la bailleresse «pour les locaux que vous occupez à titre de locataire pour le terme du contrat de location qui vous a été consenti et qui vient à échéance le 31 juillet 1995. Ce congé vous est notifié en vue de vendre le logement que vous occupez. Il vaut offre à votre profit (…) 420 000 francs», ce dont il résultait nécessairement qu'indépendamment de l'erreur de plume commise par la bailleresse sur le nom de la destinataire dudit congé et la date d'échéance du bail, celui-ci constituait bien le «document officiel» annoncé dans la lettre manuscrite adressée au époux Z..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;
2°/ que le propriétaire qui a donné congé assorti d'une offre de vente au profit du locataire est tenu, s'il décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, de notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente ; que cette obligation subsiste lorsque la décision de vendre à des conditions ou un prix plus favorable intervient dans le délai de préavis, indépendamment de la circonstance que les locataires se soient initialement abstenus de faire une offre ou d'exercer le droit de préemption qui résultait pour eux du congé pour vendre ; qu'en se fondant sur la circonstance inopérante de prétendues renonciations réciproques de la bailleresse et des époux Z..., pour la première à vendre le logement libre d'occupation, pour les seconds, à exercer leur droit de substitution, tirées notamment de ce que le bail s'était poursuivi postérieurement à la cession intervenue au profit des époux A... le 28 avril 1995, quand il résultait de ses propres énonciations que ladite cession était intervenue, à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, avant l'expiration du délai de préavis résultant du congé délivré le 26 janvier 1995 par la bailleresse, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;
3°/ que, en tout état de cause, la renonciation à un droit ne peut se déduire de la simple attitude passive de son titulaire et doit résulter d'actes manifestant sans équivoque sa volonté de renoncer ; qu'en se bornant à déduire la renonciation, par monsieur et Mme Z..., aux avantages qui leur étaient accordés par le congé pour vendre délivré par Mme Henriette Y... de la simple circonstance que les locataires s'étaient abstenus de faire une offre ou d'exercer le droit de préemption qui résultait pour eux du congé pour vendre et s'étaient maintenus dans les lieux après la vente conclue le 28 avril 1995, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
Mais attendu qu'ayant constaté qu'il n'existait aucun acte par lequel Mme Henriette Y... aurait exprimé sa volonté de donner un quelconque congé mettant un terme au bail consenti le 29 avril 1985 à M. Z... et tacitement reconduit jusqu'au 31 avril 1997, que l'acte notarié de vente du 28 avril 1995 précisait qu'il n'avait pas été donné congé au locataire, M. Z..., et que, par courrier du 28 avril 1995, Mme Henriette Y... avait informé M. Z... de la vente et de la nécessité de régler les loyers à venir au mandataire des acquéreurs, la cour d'appel en a déduit exactement, par ces seuls motifs, qu'en l'absence de tout congé au locataire, les consorts Y..., nue-propriétaire et usufruitière, n'étaient pas tenus par les termes de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Z... à payer à Mmes Henriette et Claire Y... la somme de 2 500 euros, ensemble, et aux époux A... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat aux Conseils, pour les époux Z...
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté monsieur et madame Z... de leurs demandes tendant à déclarer nulle, et en tout cas inopposable à leur égard, la vente intervenue le 28 avril 1995 entre mesdames Y... d'une part et monsieur et madame A... d'autre part, déclarer en conséquence nuls et en tout cas inopposable à leur égard, tous les actes intervenus depuis le 28 avril 1995, leur donner acte de leur proposition d'acquisition de l'immeuble vendu comprenant l'appartement loué au prix stipulé dans l'acte de vente du 28 avril 1995, les déclarer acquéreurs dudit immeuble au prix de 57 930,62 euros, ordonner la régularisation, sous astreinte, de ladite vente dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, condamner en conséquence mesdames Y..., monsieur et madame A..., monsieur B... et mademoiselle C... à leur payer une somme de 44 992,66 euros en répétition des loyers indus, les condamner solidairement, avec maître X..., à leur payer la somme de 10 000 euros en répétition des dépens locatifs avancés pour la période du 1er mai 1995 au 30 avril 2007 et condamner solidairement monsieur B... et mademoiselle C... à la remise en état des lieux et à leur payer une somme de 1 500 euros chacun à titre de dommages-ntérêts pour préjudice moral,
AUX MOTIFS PROPRES QUE les dispositions protectrices de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, relatives au congé pour vendre avec offre de vente, ne sont applicables qu'au bailleur qui a notifié à son locataire un congé pour vendre et non au bailleur qui vend l'immeuble grevé du bail en cours d'exécution ; que plus spécialement encore, les dispositions de l'alinéa 4 de ce même texte instituent, au profit du locataire qui n'a pas exercé son droit de préemption au vu de l'offre de vente notifiée dans le congé pour vendre délivré par le bailleur, un droit de préemption subsidiaire en cas de vente du bien loué à des conditions ou un prix plus avantageux pour l'acquéreur ; que les appelants soutiennent qu' «il n'est pas discuté qu'un congé a été délivré en janvier 1995 ; que certes, cette lettre est adressée à Mme Lucette Z..., auteur des concluants, mais néanmoins le corps du congé précisait : j'ai décidé de mettre en vente la maison dont vous occupez un appartement au .... Vous trouverez, ci-joint, un document officiel vous informant de cette décision. Avec mes salutations. H. Y...» ; que les appelants concluent : «il n'est pas discutable qu'un congé pour vendre a été délivré à M. et Mme Z...» pour en tirer la conséquence que la vente reçue par acte notarié du 28 avril 1995 faite à un prix inférieur à celui visé dans le congé est nulle, faute pour le bailleur et le notaire de leur avoir notifié ces nouvelles conditions et prix de vente ; qu'en premier lieu, Mme Lucette Z... n'est pas, au regard du bail exécuté par les appelants, leur «auteur» puisqu'il ne tiennent pas leur doit de jouissance du bail initialement conclu par cette dernière mais d'un nouveau bail consenti par acte sous seing privé en date du 29 avril 1985 à effet au 1er mai 1985 pour finir le 30 avril 1988, renouvelable par tacite reconduction, et dont il sera ultérieurement admis que Mme Z... est co-preneuse ; que le congé invoqué par les appelants consiste en une lettre recommandée avec avis de réception émanant de Mme Henriette Y... adressée à Mme Lucette Z..., ..., notifiant à cette dernière un congé en ces termes : «pour les locaux que vous occupez à titre de locataire pour le terme du contrat de location qui vous a été consenti et qui vient à échéance le 31 juillet 1995. Ce congé vous est notifié en vue de vendre le logement que vous occupez. Il vaut offre à votre profit (…) 420 000 francs» ; que contrairement à ce qu'indiquent les appelants, le corps du congé, entièrement dactylographié, ne contient pas la mention ci-avant reproduite en italique ; que ce texte entièrement manuscrit, rédigé sur feuille volante, précédé de la mention manuscrite «Mme et M. Jean-Pierre Z...», ne comportant aucune date, à caractère purement informatif et dont rien n'établit même qu'il aurait été adressé aux époux Z... (la photocopie d'un prétendu pli recommandé au nom des époux Z... produite aux débats étant inexploitable) ne saurait, au surplus, être regardé, au-delà de toute question de régularité, comme l'expression d'une volonté de la bailleresse de donner congé aux époux Z... pour le terme du contrat de bail signé le 29 avril 1985 ; qu'en réalité, sur fond d'un imbroglio juridique antérieur (instance en référé en résiliation du bail dirigée courant 1991 contre Mme Lucette Z... qui a défendu à cette action en cette qualité comme si le bail consenti à M. Jean-Pierre Z... n'existait pas, instance qui a donné lieu à une ordonnance du 21 janvier 1992 constatant la résiliation du bail consenti à Mme Z...), il est patent que Mme Henriette Y..., persistant dans cette erreur originelle, a imaginé donner un congé à Mme Lucette Y... en visant une date d'échéance au 31 juillet 1995, manifestement fondée sur le bail du 22 juillet 1983 ; que d'ailleurs, lorsque Mme Y... a imaginé faire exécuter l'ordonnance de référé du 21 janvier 1992 au préjudice des époux Z..., ces derniers n'ont pas manqué, à bon droit, d'opposer leur titre locatif fondé sur le bail du 29 avril 1985 et Mme Y..., admettant son erreur dans la conduite des différentes procédures au préjudice de Mme Lucette Z..., a renoncé à son action à leur encontre ; que le congé délivré le 26 janvier 1995 a donc été délivré à un tiers sur le fondement d'un bail éteint et que les appelants ne peuvent tirer aucun droit de congé ; que partant il n'existe aucun acte quelconque par lequel Mme Henriette Y... aurait exprimé sa volonté de donner un quelconque congé mettant un terme au bail consenti le 29 avril 1985 à M. Jean-Pierre Z... et alors tacitement reconduit jusqu'au 31 avril 1997 ; qu'au demeurant, dans une telle hypothèse, indépendamment des moyens de contestation ouverts au locataire, un tel congé pour vendre avec offre de vente avec offre de vente délivrée par la bailleresse, simple usufruitière, sans le concours de la nu-propriétaire, seule investie du pouvoir de disposer de la chose louée et de faire une offre de vente, aurait été inopposable à cette dernière ; que l'acte de vente reçu par Maître X... le 28 avril 1995, entre les consorts Y..., respectivement nu-propriétaire et usufruitière (et non indivisaires) et les époux A... stipule expressément que le «vendeur» déclare que : «ledit immeuble est loué à la partie sud de l'immeuble, en vertu d'un bail sous seing privé, en date du 29 avril 1985 pour une durée de trois ans, à compter du 1er mai 1985 (…). Ce bail a été tacitement renouvelé (…) et le 1er mai 1994 pour une nouvelle durée de trois ans devant se terminer le 1er mai 1997. Ce bail a été consenti à M. Jean-Pierre Z.... Il n'a pas été donné congé au locataire» ; que cette clause est parfaitement conforme à la situation des parties à la date de la vente ; qu'il y a donc bien eu vente d'un immeuble grevé d'un bail en cours d'exécution sans congé préalable délivré au locataire par le vendeur ; que la charge du bail a donc été transférée de plein droit à l'acquéreur ; que par courrier du 28 avril 1995, Mme Henriette Y... a informé M. Z... de la vente et de la nécessité de régler les loyers à venir au mandataire des acquéreurs ; que c'est dans ces conditions que le bail s'est poursuivi ; que dès lors qu'ils n'avaient pas donné congé à leur locataire, les consorts Y... étaient libres de vendre leur bien immobilier sans être tenus de présenter à ce dernier, non titulaire d'un droit de préemption, une offre d'acquisition ; qu'au demeurant, il existe une aporie dans le raisonnement des appelants, consistant à soutenir tout à la fois qu'un congé pour vendre avait été délivré pour mettre fin à la reconduction du bail, et que le même bail se serait poursuivi par la suite ; qu'il n'existe que deux cas de figure possibles : soit un congé pour vendre est délivré, le locataire ne le conteste pas, admettant donc l'extinction du bail, et découvre que la vente est intervenue à des conditions plus avantageuses : cette vente est nulle ; soit le locataire conteste la validité du congé : le congé jugé irrégulier ne produit aucun effet, ni sur le bail en tant qu'offre de vente et le locataire conserve le maintien du bail mais perd le bénéfice du droit de préemption en cas de vente du bien loué par le propriétaire litigieux (le congé litigieux ayant, de surcroît, été délivré par le seul usufruitier avec les conséquences ci-avant observées) ; qu'en définitive, en l'absence de tout congé délivré au(x) locataire(s), les consorts Y... n'étaient pas tenus par les termes de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 (arrêt, p. 8 – 10),
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'est versée aux débats la photocopie d'une lettre de congé, non datée (mention : date de la poste) adressée par Mme Henriette Y... à Mme Lucette Z..., demeurant ..., signée H. Y..., portant congé au 31 Juillet 1995 pour vendre le logement donné à bail ; que cette lettre porte offre de vente pendant les deux premiers mois du délai de préavis pour un prix de vente de 420 000 francs pour l'ensemble de l'immeuble ; qu'il est joint à cette pièce la photocopie d'un document non daté, ainsi rédigé : « Madame et Monsieur Jean-Pierre Z..., J'ai décidé de mettre en vente la maison dont vous occupez un appartement au .... Vous trouverez, ci-joint, un document officiel vous informant de cette décision. Avec mes salutations. H. Y...», ainsi que la photocopie d'une enveloppe à l'adresse des époux Z... dont la date est illisible mais portant la mention manuscrite «Absent avisé le 26-01-95» ; qu'il ressort de l'acte de vente du 28 avril 1995 qu'il a été donné pour vendre à l'autre locataire qui a renoncé au droit de préemption ; que l'économie de l'opération veut qu'il ait été donné congé à tous les locataires d'un immeuble que l'on vend en son entier ; que cependant l'acte de vente mentionne qu'il n'a pas été donné congé à Monsieur Jean-Pierre Z... ; que le congé pour vendre dont se prévalent les époux n'a pas été donné par des parties ayant qualité pour le faire ; qu'en effet, si le bailleur des époux était bien Madame Henriette Y... qui pouvait donner congé, elle ne pouvait délivrer seule congé pour vendre sans l'intervention à cet acte de sa fille madame Claire Y..., nu-propriétaire de l'immeuble depuis une donation-partage de 1989 ; qu'en outre le congé n'est pas délivré aux époux Z... mais à Madame Lucette Z..., laquelle n'est plus locataire de l'appartement depuis près de dix ans, le bail souscrit par Monsieur Jean-Pierre Z... ne mentionnant pas qu'il l'est en qualité de successeur de sa mère ; qu'il convient d'en déduire, d'une part qu'un congé irrégulier a été délivré aux époux Z..., d'autre part que les époux Z... l'ont effectivement considéré comme irrégulier et ont renoncé aux avantages qu'il leur accordait en ne faisant aucune offre ou levée de l'option qui leur était ouverte, tout en se maintenant dans les lieux alors que la loi dispose qu'à l'expiration du délai de préavis, après un congé régulier, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local, enfin que les venderesses l'ont considéré comme irrégulier et y ont renoncé dans l'acte de vente en vendant l'immeuble occupé, ce qui justifie la différence de prix relevée ; qu'il en résulte que l'irrégularité du congé délivré que les époux Z... ne peuvent en tirer aucun bénéfice et que leur demande ne peut prospérer (jugement, p. 6 – 7),
1°) ALORS D'UNE PART QUE vaut offre de vente, au profit du locataire, le congé fondé sur la décision de vendre, et contenant le prix et les conditions de la vente projetée ; qu'en retenant l'absence de manifestation de la volonté de madame Henriette Y... de donner congé pour vendre aux époux Z... (arrêt, p. 8, dernier paragraphe), après avoir pourtant constaté que la bailleresse avait par lettre manuscrite indiqué aux époux Z... : «j'ai décidé de mettre en vente la maison dont vous occupez un appartement au .... Vous trouverez, ci-joint, un document officiel vous informant de cette décision», et avoir relevé l'existence d'un congé dactylographié délivré par la bailleresse «pour les locaux que vous occupez à titre de locataire pour le terme du contrat de location qui vous a été consenti et qui vient à échéance le 31 juillet 1995. Ce congé vous est notifié en vue de vendre le logement que vous occupez. Il vaut offre à votre profit (…) 420 000 francs», ce dont il résultait nécessairement qu'indépendamment de l'erreur de plume commise par la bailleresse sur le nom de la destinataire dudit congé et la date d'échéance du bail, celui-ci constituait bien le «document officiel» annoncé dans la lettre manuscrite adressée au époux Z..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;
2°) ALORS D'AUTRE PART QUE le propriétaire qui a donné congé assorti d'une offre de vente au profit du locataire est tenu, s'il décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, de notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente ; que cette obligation subsiste lorsque la décision de vendre à des conditions ou un prix plus favorable intervient dans le délai de préavis, indépendamment de la circonstance que les locataires se soient initialement abstenus de faire une offre ou d'exercer le droit de préemption qui résultait pour eux du congé pour vendre ; qu'en se fondant sur la circonstance inopérante de prétendues renonciations réciproques de la bailleresse et des époux Z..., pour la première à vendre le logement libre d'occupation, pour les seconds, à exercer leur droit de substitution, tirées notamment de ce que le bail s'était poursuivi postérieurement à la cession intervenue au profit des époux A... le 28 avril 1995, quand il résultait de ses propres énonciations que ladite cession était intervenue, à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, avant l'expiration du délai de préavis résultant du congé délivré le 26 janvier 1995 par la bailleresse, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;
3°) ALORS ENFIN QUE, en tout état de cause, la renonciation à un droit ne peut se déduire de la simple attitude passive de son titulaire et doit résulter d'actes manifestant sans équivoque sa volonté de renoncer ; qu'en se bornant à déduire la renonciation, par monsieur et madame Z..., aux avantages qui leur étaient accordés par le congé pour vendre délivré par madame Henriette Y... de la simple circonstance que les locataires s'étaient abstenus de faire une offre ou d'exercer le droit de préemption qui résultait pour eux du congé pour vendre et s'étaient maintenus dans les lieux après la vente conclue le 28 avril 1995, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
