LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 6 octobre 2009), que, par acte du 23 juin 2003, les époux X... ont vendu une maison d'habitation aux époux Y... ; que, faisant valoir que l'immeuble n'était raccordé ni au tout à l'égout, ni au réseau d'évacuation des eaux pluviales, les époux Y... ont assigné les époux X... en indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie légale des vices cachés et du non-respect du devoir d'information ;
Sur le premier moyen :
Vu les articles 1147 et 1602 du code civil ;
Attendu que pour débouter les époux Y... de leurs demandes, l'arrêt retient que Mme B..., qui est la mère de Mme Y..., était salariée de l'agence immobilière GCI, qui occupe des locaux voisins de l'immeuble vendu, que la société civile immobilière FAVA, à laquelle se sont substitués les époux Y... dans le bénéfice de la vente, a pour associés, outre Mme B..., sa gérante, M. Y... et M. Z..., agent immobilier, et pour objet social la propriété, l'acquisition, la rénovation et la gestion de biens immobiliers et est donc une professionnelle en matière immobilière, que lors de la signature de l'acte authentique, les époux Y... étaient représentés par Mme B..., que, dans ces conditions, les époux Y..., qui se sont substitués dans le bénéfice de la vente à la SCI FAVA dont les compétences en matière de vente immobilière sont incontestables et ont été conseillés dans cette acquisition par des professionnels, ne peuvent invoquer le manquement des époux X... à leur obligation de renseignement et d'information à leur égard ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la configuration des lieux ne pouvait laisser penser à un acquéreur vigilant, fût-il professionnel ou conseillé par un professionnel, que le bien vendu bénéficiait d'un raccordement au tout à l'égout et au réseau de collecte des eaux pluviales, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 octobre 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen, autrement composée ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre novembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par de la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat aux Conseils pour les époux Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Y... et Madame A... épouse Y... de leurs demandes tendant à voir dire et juger que les époux X... ont manqué à leur obligation d'information, à les voir condamner à réparer l'intégralité de leur préjudice et à leur verser des dommages et intérêts ;
AU MOTIF QUE les époux Y..., qui se sont substitués dans le bénéfice du compromis de vente à la SCI FAVA dont les compétences en matière de vente immobilière sont incontestables, et ont été conseillés dans cette acquisition par des professionnels, ne peuvent invoquer le manquement des époux X... à leur obligation de renseignement ou d'information à leur égard ;
ALORS QUE, D'UNE PART, le vendeur doit délivrer à l'acquéreur une information qui lui permet de s'engager en toute connaissance de cause ; que chaque fois que le vendeur détient, relativement au bien immobilier proposé à la vente, des informations qui sont susceptibles d'influencer le consentement de l'acheteur en ce qu'elles portent sur une qualité substantielle de l'immeuble, et qui sont légitimement ignorées par celui-ci, il est tenu, en vertu de son obligation d'information, de les lui communiquer ; que si l'obligation d'information du vendeur à l'égard de l'acheteur professionnel est moins étendue qu'à l'égard de l'acquéreur profane, ne saurait être assimilé à un acquéreur professionnel ou à un acquéreur conseillé par un professionnel, l'acquéreur qui se substitue dans le bénéfice du contrat de vente à un acquéreur professionnel ni celui qui s'est fait représenter, pour la signature de l'acte de vente, par un mandataire professionnel ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué qu'aucun élément ne démontre que les époux X... aient indiqué aux acquéreurs que l'immeuble qu'ils leur vendaient n'était pas raccordé au tout à l'égout et qu'il est constant et mentionné dans l'acte de vente que, lors de celle-ci, Monsieur Y... était militaire de carrière et que Madame Y... était en congé parental ; qu'en écartant néanmoins tout manquement des époux X... à leur obligation de renseignement ou d'information, aux motifs inopérants que les époux Y... s'étaient substitués dans le bénéfice du contrat de vente à un acquéreur professionnel et qu'ils s'étaient fait représenter, pour la signature de l'acte de vente, par un mandataire professionnel, la Cour d'appel a méconnu les conséquences nécessaires de ses propres constatations et violé par refus d'application l'article 1147 du code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, le vendeur doit délivrer à l'acquéreur une information qui lui permet de s'engager en toute connaissance de cause ; que chaque fois que le vendeur détient, relativement au bien immobilier proposé à la vente, des informations qui sont susceptibles d'influencer le consentement de l'acheteur en ce qu'elles portent sur une qualité substantielle de l'immeuble, et qui sont légitimement ignorées par celui-ci, il est tenu, en vertu de son obligation d'information, de les lui communiquer ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué qu'aucun élément ne démontre que les époux X... aient indiqué aux acquéreurs que l'immeuble qu'ils leur vendaient n'était pas raccordé au tout à l'égout ; qu'en écartant néanmoins tout manquement des époux X... à leur obligation de renseignement ou d'information, aux motifs inopérants que les époux Y... s'étaient substitués dans le bénéfice du contrat de vente à un acquéreur professionnel et qu'ils s'étaient fait représenter, pour la signature de l'acte de vente, par un mandataire professionnel, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la configuration des lieux, s'agissant d'un immeuble situé en plein centre ville, la présence d'un tabouret de branchement sur le devant même de l'immeuble ainsi que l'absence de trappe et de regard de visite dans la courette de l'immeuble, ceux-ci étant enterrés sous l'immeuble voisin, ne pouvaient légitimement laisser penser à un acquéreur normalement vigilant, et même à un acquéreur professionnel ou conseillé par un professionnel, que le bien immobilier vendu bénéficiait d'un raccordement au tout à l'égout et au réseau de collecte des eaux pluviales, et ce d'autant plus que la législation actuelle impose un tel système, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
ALORS QUE, DE TROISIEME PART, les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que le vendeur qui vend sciemment un immeuble affecté d'un vice absolument indécelable pour quiconque n'en ayant pas connaissance, fût-il un professionnel ou conseillé par un professionnel, et s'abstient de le signaler au futur acquéreur manque à l'obligation de loyauté contractuelle ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué qu'il est acquis que l'immeuble acheté par les époux Y... aux époux X... est dépourvu de raccordement au tout à l'égout et au réseau des eaux pluviales de la commune et qu'aucun élément ne démontre que les époux X... aient indiqué aux acquéreurs que l'immeuble qu'ils leur vendaient n'était pas raccordé au tout à l'égout ; qu'en écartant toute responsabilité des époux X..., sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ces derniers, en dissimulant en toute connaissance de cause à leurs acquéreurs un vice affectant une qualité essentielle de l'immeuble, n'avaient pas manqué à l'obligation de contracter de bonne foi, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
ALORS QU'ENFIN, la Cour d'appel qui décide d'infirmer un chef du jugement entrepris doit en réfuter les motifs déterminants ; que la Cour d'appel a infirmé la décision déférée sans réfuter les motifs péremptoires des premiers juges selon lesquels, en premier lieu, l'obligation d'information est la traduction jurisprudentielle d'un accroissement des exigences morales, l'obligation négative de ne pas tromper autrui ayant été renforcée par l'obligation positive d'aider autrui ; aux exigences traditionnelles de loyauté et de bonne foi, s'ajoutent les devoirs de collaboration, de coopération voire d'entraide et d'assistance entre les cocontractants (jugement p. 5, alinéa 2), en deuxième lieu, les époux X... se trouvaient débiteurs d'une obligation d'information et ce d'autant plus qu'ils ne pouvaient ignorer l'importance que les acquéreurs pouvaient porter à un tel état de fait, eu égard à l'attention manifestée par nos sociétés modernes aux différents problèmes environnementaux, notamment relatifs au traitement des eaux usées (p. 5, alinéa 3), en troisième lieu, la configuration des lieux, s'agissant d'un immeuble situé en plein centre d'un village et la présence d'un tabouret sur le devant de l'immeuble pouvaient légitimement laisser penser à un acquéreur normalement vigilant que cet immeuble bénéficiait d'un raccordement au tout à l'égout et ce d'autant que la législation actuelle impose un tel système (p. 5, alinéa 4), en quatrième lieu, la jurisprudence a admis que le non professionnel qui ne fournit pas de renseignements suffisants peut voir sa responsabilité engagée par un professionnel (p. 5, alinéa 5) et enfin, le cas d'espèce ne permet nullement d'accréditer la qualité de professionnel des acquéreurs : au moment de l'achat, Monsieur Y... exerçait la profession de militaire, les compétences acquises ultérieurement en matière immobilière étant au jour de l'acquisition inopérantes ; Madame Y... se trouvait en congé parental ; quant au fait que la mère de Madame Y..., alors négociatrice immobilière, ait signé l'acte de vente en vertu d'une procuration notariée ne signifie nullement que cette dernière avait qualité de mandataire pour représenter le couple lors des opérations d'acquisition (p. 5, alinéa 5) ; qu'en s'abstenant de réfuter ces cinq motifs péremptoires, la Cour d'appel a violé l'article 954 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux Y... de leur action en garantie pour vice cache contre les époux X... ;
AU MOTIF QUE si l'immeuble n'est pas conforme aux normes sanitaires, il n'en demeure pas moins que les non conformités qui l'affectent ne le rendent pas impropre à l'usage auquel il est destiné, aucun désordre n'ayant été signalé ;
ALORS QU'en se déterminant au seul motif que les non conformités qui affectent l'immeuble ne le rendent pas impropre à l'usage auquel il est destiné, aucun désordre n'ayant été signalé, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ces non conformités diminuaient tellement cet usage que les acheteurs ne l'auraient pas acquis ou n'en auraient donné qu'un moindre prix s'il les avait connus, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1641 du code civil.
