LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° s U 09-15. 348 et K 09-70. 586 ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° U 09-15. 348 :
Vu l'article L. 412-8 du code rural ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Chambéry, 28 avril 2009), que de 1984 à 2005, les consorts X... puis le GAEC des Katangais, géré par Maurice X... et René X..., ont conclu annuellement des conventions de vente d'herbe sur l'alpage dit " du cours d'en haut " constitué d'un ensemble de parcelles d'environ 199 hectares, appartenant à M. Z... ; que par acte notarié du 29 juillet 2005 ce dernier a vendu à la commune de Saint-François Longchamps un ensemble de terrains, d'une superficie d'environ 210 hectares, incluant cet alpage ; qu'en 2007, le GAEC des Katangais a assigné la commune de Saint-François Longchamps et M. Z... pour voir requalifier les conventions de vente d'herbe en bail rural et annuler la vente du 29 juillet 2005 pour non-respect de son droit de préemption ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande en nullité de la vente, l'arrêt retient que le GAEC des Katangais a reconnu par deux courriers adressés à la SAFER avoir été averti de la vente par M. Z... le 21 mars 2005, en avoir reçu notification le 9 avril 2005, avoir eu connaissance du compromis de vente lors d'une réunion en mairie le 25 mars 2005 et avoir indiqué qu'il ne s'opposait pas à la vente de l'alpage à la commune ;
Qu'en statuant ainsi, sans préciser si la notification contenait le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi n° K 09-70. 586 :
CASSE et ANNULE, l'arrêt sauf en ce qu'il a requalifié en bail rural les conventions de vente d'herbe conclues entre le GAEC des Katangais et M. Z..., l'arrêt rendu le 28 avril 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;
Condamne, ensemble, M. Z... et la commune de Saint-François Longchamps aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... et la commune de Saint-François Longchamps, ensemble, à payer au GAEC des Katangais et aux consorts X..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept octobre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi n° U 09-15. 348 par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour le GAEC des Katangais et les consorts X...
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUE D'AVOIR déclaré irrecevables les demandes du GAEC DES KATANGAIS en nullité de la vente du 29 juillet 2005 et en dommages et intérêts, et rejeté le surplus de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE lors de la vente du 29 juillet 2005, le GAEC DES KATANGAIS avait bien la qualité d'exploitant preneur en place, étant au bénéfice d'une convention du 19 novembre 2004 de vente d'herbe pour l'été 2005, convention requalifiée en bail rural par le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux confirmé sur ce point par le présent arrêt et devait bénéficier à ce titre d'un droit de préemption en application de l'article L 412-1 du Code rural ; que cependant il apparaît que si les dispositions de l'article L 412-8, alinéa 1, du même Code n'ont pas été mises en oeuvre par le notaire chargé de la vente, la qualification de bail rural n'étant alors pas reconnue aux ventes d'herbe accordées par le propriétaire, le GAEC DES KATANGAIS et les consorts X... ont clairement reconnu dans deux courriers adressés à la SAFER, l'un non daté faisant état de la délibération du Conseil Municipal du 31 mars 2005, l'autre du 20 avril 2005, qu'ils ont été avertis de la vente par Monsieur Z... le 21 mars 2005 et ont reçu notification de cette vente le 9 avril 2005, que lors de la réunion à la mairie du 25 mars 2005, il avait été porté à leur connaissance le compromis de vente « spécifiant les différentes parties du prix de vente » et qu'ils ne s'opposaient pas à la vente de l'alpage à la Commune ; que c'est sur la base de ces éléments que le 21 juin 2005, la SAFER a informé le notaire chargé de la vente qu'elle n'entendait pas exercer son propre droit de préemption, droit qu'elle ne peut exercer contre le preneur ; qu'ainsi, la notification des conditions de la vente, même non effectuée par le notaire, ayant permis de porter cette vente à la connaissance du preneur, n'est pas nulle, le preneur ne justifiant d'aucun grief que l'irrégularité ainsi commise lui aurait causé ; que, contrairement aux affirmations du GAEC DES KATANGAIS, l'objet de la vente du 29 juillet 2005 correspond exactement à celui du compromis de vente du 10 mars 2005 dont il a eu connaissance, tant en ce qui concerne les parcelles vendues, la contenance totale des biens vendus que le prix, que la GAEC DES KATANGAIS n'ayant pas exercé son droit de préemption dans le délai de deux mois de cette notification, il doit être considéré comme ayant renoncé à ce droit ; qu'ayant été mis en mesure d'exercer ce droit, le preneur est irrecevable à intenter l'action en nullité de la vente et en dommages et intérêts prévus par l'article L 412-12 du Code rural ;
ALORS D'UNE PART QU'après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire, chargé d'instrumenter, muni d'un mandat légal, doit faire connaître au preneur, bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée ; qu'ayant constaté que le GAEC DES KATANGAIS avait bien la qualité d'exploitant preneur en place, lors de la vente du 29 juillet 2005, et devait bénéficier à ce titre d'un droit de préemption, en application de l'article L. 412-1 du Code rural, que si les dispositions de l'article L. 412-8, alinéa 1, du même Code, n'ont pas été mises en oeuvre par le notaire chargé de la vente, la qualification de bail rural n'étant alors pas reconnue aux ventes d'herbe accordées par le propriétaire, les exposants ont clairement reconnu dans deux courriers adressés à la SAFER, l'un non daté, faisant état de la délibération du conseil municipal du 31 mars 2005, l'autre du 20 avril 2005, qu'ils ont été avertis de la vente pas Monsieur Z..., le 21 mars 2005, et ont reçu notification de cette vente, le 9 avril 2005, que lors de la réunion à la mairie du 25 mars 2005, il avait été porté à leur connaissance le compromis de vente, spécifiant les différentes parties du prix de vente et qu'ils ne s'opposaient pas à la vente de l'alpage à la commune, que c'est sur la base de ces éléments que, le 21 juin 2005, la SAFER a informé le notaire chargé de la vente qu'elle n'entendait pas exercer son propre droit de préemption, qu'ainsi la notification des conditions de la vente, même non effectuée par le notaire, ayant permis de porter cette vente à la connaissance du preneur, n'est pas nulle, le preneur ne justifiant d'aucun grief que l'irrégularité ainsi commise lui aurait causé, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations, dont il ressortait que les exposants n'avaient été destinataires d'aucune notification faite par le notaire, et elle a violé l'article L. 412-8 du Code rural ;
ALORS D'AUTRE PART QUE les exposants faisaient valoir n'avoir été destinataires d'aucune notification de la vente du 29 juillet 2005, que la lettre datée du 20 avril 2005 démontre que le GAEC a eu connaissance d'un projet de vente de l'alpage, qu'il n'en résulte pas pour autant que la formalité prévue par l'article L. 412-8, alinéa 1, du Code rural, a été remplie dans les formes prescrites par ce texte d'ordre public, que ni la phrase « le GAEC DES KATANGAIS ne s'oppose pas à la vente de l'alpage à la collectivité », contenue dans la lettre du 20 avril 2005, ni la phrase « dans ces conditions, je ne m'oppose plus à la réalisation de la vente de l'alpage de Monsieur Z... à la commune de Saint François Longchamps », contenue dans la lettre non datée adressée par Maurice X... à la SAFER RHONE ALPES, ne peuvent être regardées comme valant renonciation à l'exercice du droit de préemption non ouvert par une information donnée conformément aux dispositions d'ordre public, la renonciation à s'opposer à une vente n'équivalant pas à la renonciation au droit de préemption du bien mis en vente ; qu'en retenant que les exposants ont clairement reconnu dans deux courriers adressés à la SAFER, l'un non daté, faisant état de la délibération du conseil municipal du 31 mars 2005, l'autre du 20 avril 2005, qu'ils ont été avertis de la vente par Monsieur Z... le 21 mars 2005, et ont reçu notification de cette vente le 9 avril 2005, que lors de la réunion à la mairie du 25 mars 2005, il a été porté à leur connaissance le compromis de vente « spécifiant les différentes parties du prix de vente » et qu'ils ne s'opposaient pas à la vente de l'alpage à la commune, que c'est sur la base de ces éléments que le 21 juin 2005, la SAFER a informé le notaire chargé de la vente qu'elle n'entendait pas exercer son propre droit de préemption, droit qu'elle ne peut exercer contre le preneur, qu'ainsi la notification des conditions de la vente, même non effectuée par le notaire, ayant permis de porter cette vente à la connaissance du preneur, n'est pas nulle, le preneur ne justifiant d'aucun grief que l'irrégularité ainsi commise lui aurait causé, sans préciser en quoi de telles modalités permettaient d'évincer les dispositions d'ordre public de l'article L. 412-8 du Code rural, exigeant la notification faite par un notaire, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision, au regard dudit texte ;
ALORS DE TROISIEME PART QU'il résulte de la lettre du 20 avril 2005, que Monsieur X... indiquait avoir « reçu par fax mercredi 9 avril de Monsieur A...Jean-Pierre, la notification de la vente de l'alpage du cours d'en haut par Monsieur Jean-Claude Z... au profit de la commune de Saint François Longchamps … j'ai été surpris de la notification « bien libre » … j'ai été averti de la vente par Monsieur Z... lundi 21 mars par téléphone. Nous avons eu une réunion à la mairie de Saint François Longchamps le vendredi 25 mars à 11 heures : Monsieur le Maire Claude D..., Monsieur Z... JC et moi. Monsieur le maire nous a montré le fax envoyé à la SAFER du compromis de vente spécifiant les différentes parties du prix de vente … le GAEC DES KATANGAIS ne s'oppose pas à la vente de l'alpage à la collectivité …. » ; qu'il résulte de cette lettre qu'aucune notification n'a été faite par le notaire du vendeur, pas plus que par le vendeur luimême ou l'acquéreur, l'information ayant été donnée par un tiers, qu'une telle information ne constitue pas la notification exigée par les dispositions d'ordre public de l'article L. 412-8 du Code rural ; qu'en décidant du contraire, la Cour d'appel a violé ledit texte ensemble l'article L 412-12 dudit Code ;
ALORS DE QUATRIEME PART QUE les exposants faisaient valoir qu'il ressort clairement de la lettre du 20 avril 2005 que l'information indirectement reçue par Monsieur Maurice X... à propos du projet de vente de l'alpage du Cours d'en haut était erronée et qu'elle n'avait pas pour but de le mettre en mesure d'exercer son droit de préemption qui était dénié, Monsieur Maurice X... ayant indiqué « j'ai été surpris de la notification « bien libre » car nous exploitons l'alpage depuis 20 ans », les exposants précisant que la SAFER ne s'y est pas trompée, qui écrivait au notaire le 10 mai 2005, « sur la notification, vous précisez que les biens vendus sont libres. Il s'avère, après examen, qu'un fermier exploite les parcelles et n'a pas renoncé à exercer son droit de préemption sur cette vente. Il s'agit du GAEC DES KATANGAIS » ; que cette première mise en garde de la SAFER a été renouvelée par lettre recommandée du 21 juin 2005, Monsieur Z... et son notaire ayant délibérément choisi de ne pas mettre le preneur en mesure d'exercer son droit ; qu'en retenant que l'article L. 412-8, alinéa 1er n'a pas été mis en oeuvre par le notaire chargé de la vente, la qualification de bail rural n'étant alors pas reconnue aux ventes d'herbe accordées par le propriétaire, que le GAEC DES KATANGAIS et les consorts X... ont clairement reconnu dans deux courriers adressés à la SAFER, l'un non daté, faisant état de la délibération du conseil municipal du 31 mars 2005, l'autre du avril 2005, qu'ils ont été avertis de la vente par Monsieur Z... le 21 mars 2005 et ont reçu notification de cette vente le 9 avril 2005, que lors de la réunion à la mairie du 25 mars 2005, il a été porté à leur connaissance le compromis de vente « spécifiant les différentes parties du prix de vente » et qu'ils ne s'opposaient pas à la vente de l'alpage à la commune, que c'est sur la base de ces éléments que le 21 juin 2005 la SAFER a informé le notaire chargé de la vente qu'elle n'entendait pas exercer son propre droit de préemption, droit qu'elle ne peut exercer contre le preneur, pour en déduire que la notification des conditions de la vente, même non effectuée par le notaire, ayant permis de porter cette vente à la connaissance du preneur, n'est pas nulle, le preneur ne justifiant d'aucun grief que l'irrégularité commise lui aurait causé, sans rechercher s'il ne ressortait pas des lettres de la SAFER que le vendeur et le notaire avaient parfaite connaissance de ce que le GAEC DES KATANGAIS n'avait pas renoncé à exercer son droit de préemption, ainsi que le rappelait la SAFER dans ses deux lettres, et si dès lors ce n'était pas délibérément que le notaire et le propriétaire vendeur avaient décidé de ne pas mettre les exposants en mesure d'exercer le droit de préemption, la Cour d'appel a délaissé le moyen et violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS ENFIN QUE les exposants faisaient valoir que le GAEC n'a jamais eu connaissance du prix et des conditions de la vente des terrains agricoles puisque Monsieur Z... a vendu l'ensemble de ses propriétés de Saint François Longchamp à un prix global ; qu'en décidant que les exposants ont clairement reconnu dans deux courriers adressés à la SAFER, l'un non daté, faisant état de la délibération du conseil municipal du 31 mars 2005, l'autre du 20 avril 2005, qu'ils ont été avertis de la vente par Monsieur Z... le 21 mars 2005, et ont reçu notification de cette vente le 9 avril 2005, que lors de la réunion à la mairie du 25 mars 2005, il avait été porté à leur connaissance le compromis de vente spécifiant les différentes parties du prix de vente et qu'ils ne s'opposaient pas à la vente de l'alpage à la commune, que c'est sur la base de ces éléments que, le 21 juin 2005, la SAFER a informé le notaire chargé de la vente, qu'elle n'entendait pas exercer son propre droit de préemption, droit qu'elle ne peut exercer contre le preneur, pour en déduire que la notification des conditions de la vente, même non effectuée par le notaire, ayant permis de porter cette vente à la connaissance du preneur, n'est pas nulle, le preneur ne justifiant d'aucun grief que l'irrégularité commise lui aurait causé, que l'objet de la vente du 29 juillet 2005 correspond exactement à celui du compromis de vente du 10 mars 2005, dont il avait eu connaissance tant en ce qui concerne les parcelles vendues, la contenance totale des biens vendus que le prix, sans constater que les exposants avaient eu connaissance du prix des parcelles qu'ils exploitaient et que la vente avait porté exclusivement sur lesdites parcelles, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision, au regard des articles L. 412-8 et L. 412-12 du Code rural.
Moyen produit au pourvoi n° K 09-70. 586 par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour la commune de Saint-François Longchamps
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir dit que le bail rural dont disposait le GAEC DES KATANGAIS sur l'alpage dit " du Cours d'en haut " n'avait pas été résilié au 1er janvier 2006, s'était poursuivi depuis cette date et était opposable à la commune de SAINT FRANÇOIS LONGCHAMP, nouveau propriétaire et d'avoir en conséquence débouté la Commune de SAINT-FRANÇOIS LONGCHAMP de sa demande d'expulsion du GAEC des KATANGAIS et dit sans objet son appel en garantie à l'encontre de Monsieur Z... en l'absence de condamnation à son encontre,
AUX MOTIFS QUE, sur la résiliation du bail, tant la commune de Saint-François Longchamp que Monsieur Z... se prévalent d'une résiliation amiable du bail en se fondant sur un courrier du 21 janvier 2005 adressé à Monsieur Z... par le GAEC des KATANGAIS et signé de Messieurs X..., courrier par lequel ceux-ci indiquent " qu'à partir du 21 janvier 2006 nous ne louons plus votre alpage du Cours d'en Haut à St François Longchamp " ; que le GAEC ne démontre pas avoir établi ce courrier sous la contrainte ; que cependant, si la résiliation d'un bail peut intervenir amiablement à la demande du preneur sans respect de forme particulière et résulter de l'accord du bailleur, l'acceptation de cette résiliation doit être expresse ou à tout le moins se traduire par son effectivité à la date prévue et le preneur ne doit pas avoir renoncé au congé donné ; qu'il n'est pas contesté par les parties que le GAEC des KATANGAIS a continué à occuper l'alpage en cause tant en 2006 qu'en 2007 sans opposition de la commune, nouveau propriétaire ; qu'il résulte de la délibération du conseil municipal du 31 mars 2005 et de l'acte de vente du 29 juillet 2005 que la commune de Saint-François Longchamp connaissait la situation d'exploitant du GAEC des KATANGAIS, s'était engagée à " maintenir actuellement en place les fermiers exploitant la propriété M. Z... aux conditions qui avaient été définies antérieurement par M. Z... et acceptées par les intéressés " et, selon l'acte de vente " l'indemnité due par le GÀEC des KATANGAIS sera versée entre les mains de la commune de Saint-François Longchamp, nouveau propriétaire " ; qu'en laissant l'alpage à la disposition du GAEC des KATANGAIS après janvier 2006, en ne se prévalant à aucun moment du congé qui aurait été donné en janvier 2005, la commune a accepté la poursuite du bail ; que dans ses courriers cités plus haut, le GAEC des KATANGAIS a indiqué expressément que l'exploitation de l'alpage était nécessaire à sa survie et qu'il ne s'opposait plus à la vente de cet alpage à la commune en raison de l'engagement de cette dernière à son maintien en tant qu'exploitant de l'alpage ; qu'il ne peut donc être constaté la résiliation du bail au 1er janvier 2006, comme l'a retenu le premier juge ; que le bail rural, dont bénéficie le GAEC des KATANGAIS après requalification des conventions de vente d'herbe signées avec Monsieur Z..., s'est poursuivi après le l " janvier 2006 et est opposable à la commune de SAINT-FRANÇOIS-LONGCHAMP qui connaissait la situation juridique des biens acquis ; que les conditions de ce bail se trouvent limitées par celles imposées par Monsieur Z... concernant, notamment, les parcelles louées, et la durée d'exploitation pendant la seule saison d'été, l'alpage étant en effet inclus dans le domaine skiable de la commune pendant l'hiver ; … que le bail n'étant pas résilié, la demande d'expulsion du GAEC par la commune ne peut être que rejetée,
ALORS, D'UNE PART, QUE les parties peuvent, d'un commun accord, mettre fin au bail rural avant son expiration ; si bien qu'en retenant qu'en ne s'opposant pas à la continuation de l'occupation de l'alpage litigieux tant en 2006 qu'en 2007, la Commune de SAINT FRANÇOIS LONCHAMP n'avait pas accepté la résiliation de la convention de vente d'herbe, requalifiée en bail rural, à laquelle les consorts X... associés du GAEC, entendaient mettre un terme à compter du 1er janvier 2006, ainsi qu'il ressortait clairement de leur courrier du 21 janvier 2005, sans rechercher au préalable si l'acceptation claire et non équivoque par la Commune du congé ainsi donné ne s'était pas manifestée par son refus de solliciter et d'obtenir du GAEC KANTANGAIS une quelconque indemnité au titre des années 2006 et 2007, rendant ainsi l'occupation litigieuse précaire à compter du 1er janvier 2006, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ensemble l'article L 411-1 du Code rural,
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le bail rural, résultant de la requalification judiciaire d'une convention de vente d'herbe intervenue postérieurement à la vente des biens grevés de ce bail, ne peut être valablement opposé à l'acquéreur qu'à la condition qu'il ait eu connaissance de ce que cette vente d'herbe avait un caractère répété de nature à lui conférer les caractéristiques d'un bail rural soumis au statut du fermage ; si bien qu'en se fondant sur la délibération du Conseil municipal de la Commune de SAINT FRANÇOIS LONGCHAMP en date du 31 mars 2005 et l'acte de vente du 29 juillet 2005, qui établissaient tout au plus la connaissance par la Commune de SAINT FRANÇOIS LONGCHAMP de l'existence d'une vente d'herbe portant sur les biens acquis pour la seule année 2005 et non l'existence d'un bail rural soumis au statut, pour retenir que le bail rural dont bénéficiait le GAEC des KATANGAIS après requalification des conventions de vente d'herbe signées avec Monsieur Z... s'était poursuivi après le 1er janvier 2006 et était opposable à la Commune qui aurait connu la situation juridique des biens acquis, la Cour d'appel a méconnu les articles 1743 et 1134 du Code civil, ensemble l'article L 411-1 du Code rural.
