LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que par avenant du 6 mai 2002 intitulé "prorogation amiable de la promesse de vente du 25 juillet 2001" la Sci 206 rue de Paris et la société Paris Montreuil François 1er étaient convenues de reporter les dates initialement fixées pour la réalisation de la promesse de vente, concernant l'obtention du permis de construire au plus tard le 30 juin 2002 et concernant la signature définitive jusqu'au 31 octobre 2002, qu'à la date du 30 juin 2002 la société Sepimo n'était pas en possession d'un permis de construire, que les parties n'avaient pas entendu proroger une nouvelle fois les délais et que, par suite, la promesse était devenue nulle et non avenue, que la Sci Paris Montreuil François 1er et la société Sepimo avaient exécuté les obligations leur incombant au titre des demandes de permis de construire, qu'à supposer que ces deux sociétés n'aient pas informé la Sci 206 rue de Paris dans le délai de quinze jours suivant le dépôt de la demande de permis de construire, ce défaut d'information ne pouvait s'analyser en une renonciation au bénéfice de la condition suspensive, que la date de dépôt de demande du permis de construire n'ayant pas été prorogée il en résultait nécessairement, d'une part, que la promettante avait été informée du dépôt de la demande de permis de construire avant la signature dudit avenant, sans quoi, soit la date de dépôt de la demande de permis de construire aurait été également prorogée, soit elle se serait prévalue du manquement du bénéficiaire à ses engagements contractuels et, d'autre part, que la Sci 206 rue de Paris avait renoncé à se prévaloir de tout manquement de la bénéficiaire relatif au délai de quinzaine dans lequel elle devait être informée du dépôt de la demande de permis de construire la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et, sans dénaturation, a pu en déduire que la défaillance de la condition d'obtention du permis de construire avant le 30 juin 2002 avait entraîné la caducité de la promesse sans indemnité de part ni d'autre et que la Sci 206 rue de Paris ne pouvait, de bonne foi, se prévaloir de la clause contractuelle aux termes de laquelle le bénéficiaire serait, au cas où il aurait failli à son obligation de l'informer du dépôt de sa demande de permis de construire dans les quinze jours, censé avoir renoncé au bénéfice de la condition suspensive ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière 206 rue de Paris aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société 206 rue de Paris à payer à société Sepimo et à la société Paris Montreuil François 1er, ensemble, la somme de 2 500 euros et à la société Covea Caution la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société civile immobilière 206 rue de Paris ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société 206 rue de Paris.
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la S.C.I. 206 Rue de Paris de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS propres QU' en vertu de l'article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées font la loi des parties ; qu'elles doivent s'exécuter de bonne foi ; qu'à l'appui de son appel, la .SC.I. du 206 Rue de Paris fait valoir qu'il appartenait à la société SEPIMO de :
-Déposer sa demande de permis de construire au plus tard le 15 décembre 2001,
-D'en justifier dans les quinze jours, soit au plus tard le 30 décembre 2001, en vertu de la clause « f » de la promesse du 25 juillet 2001 selon laquelle le bénéficiaire s'engageait à déposer sa demande de permis de construire au plus tard le 30 novembre 2001 et à en justifier au promettant dans les quinze jours, à défaut de quoi il ne pourrait « se prévaloir de la condition suspensive à laquelle il serait censé avoir renoncé » ;
que la société SEPIMO ne l'a jamais informée du dépôt de sa demande, en sorte que ce manquement de la bénéficiaire à son obligation d'information justifie, selon elle, l'attribution à son profit de l'indemnité d'immobilisation, dans la mesure où la société SEPIMO et sa substituée la société Paris Montreuil François 1er, qui n'ont pas obtenu de permis de construire avant le 30 juin 2002, sont censées avoir renoncé à la condition suspensive relative à l'obtention de ce document et ne peuvent donc se prévaloir de la non réalisation de cette condition pour s'exonérer de leur obligation de lever l'option et de réaliser la promesse ; que les sociétés SEPIMO et Paris Montreuil François 1er exposent que la demande de permis a été déposée le 14 décembre 2001 et que la S.C.I. du 206 Rue de Paris en a été nécessairement informée, sans quoi elle se serait immédiatement prévalue de ce défaut d'information pour prétendre que le bénéficiaire avait renoncé au bénéfice de la condition suspensive et n'aurait pas accepté de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive par l'acte sous seing privé du 6 mai 2002 ; que l'avenant de la prorogation du 6 mai 2002 indique que « l'ensemble des conditions de la promesse de vente du 25 juillet 2001, notamment celles relatives au permis de construire, n'ayant pu être réalisées dans les dates prévues initialement », les parties, d'un commun accord, conviennent de proroger l'ensemble de la promesse de vente et de reporter la date d'obtention du permis de construire au 30 juin 2002, celle de la validité de l'engagement de caution au 28 février 2003 et celle de réitération de la promesse au 31 octobre 2002 ; que la date de dépôt de demande du permis de construire n'ayant pas été prorogée audit acte qui se borne à proroger la date d'obtention du permis de construire, il s'en évince, implicitement mais nécessairement, que la promettante :
-avait été informée du dépôt de le demande de permis de construire avant la signature dudit avenant, sans quoi, soit la date de dépôt de la demande de permis de construire aurait été également prorogée, soit elle se serait prévalue du manquement de la bénéficiaire à ses engagements contractuels,
-a renoncé à se prévaloir de tout manquement de la bénéficiaire relatif au délai de quinzaine dans lequel elle devait être informée du dépôt de la demande de permis de construire en acceptant de proroger la durée de la promesse de vente ;
Qu'en conséquence, la S.C.I. du 206 Rue de Paris ne peut, de bonne foi, se prévaloir de la clause contractuelle aux termes de laquelle le bénéficiaire serait, au cas où il aurait failli à son obligation de l'informer du dépôt de sa demande de permis de construire dans les quinze jours de ce dépôt, censé avoir renoncé au bénéfice de la condition suspensive, et que le jugement qui l'a déboutée de sa prétention sera confirmé, dès lors que la défaillance de la condition suspensive d'obtention, avant le 30 juin 2002, d'un permis de construire par la bénéficiaire, a entraîné la caducité de la promesse sans indemnité de part ni d'autre ;
ET AUX MOTIFS adoptés QU' il se déduit manifestement du courrier du 16 novembre 2001 et de l'acte du 6 mai 2002, que ni la S.C.I. Paris Montreuil François 1er, ni la société SEPIMO n'a entendu renoncer au bénéfice de la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire contrairement à ce que soutient la .S.C.I 206 Rue de Paris, les délais pour la réalisation de cette condition suspensive étant, d'un commun accord, reportés ; que la S.C.I. Paris Montreuil François 1er et la société SEPIMO ont exécuté les obligations leur incombant conformément aux stipulations contractuelles insérées dans la promesse de vente du 25 juillet 2001 au titre des demandes de permis de construire et de permis de démolir ; qu'à supposer que la S.C.I.
Paris Montreuil François 1er et la société SEPIMO n'ait pas informé la S.C.I. dans le délai de 15 jours suivant le dépôt de la demande de permis de construire, ce défaut d'information ne saurait s'analyser, d'une part, en une renonciation au bénéfice de la condition suspensive, d'autre part, justifiant l'attribution de l'indemnité d'immobilisation au promettant ; que la condition ne peut être réputée accomplie que lorsqu'il est démontré par le créancier de cette obligation que le débiteur en a empêché l'accomplissement, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que dès lors la S.C.I. sera débouté de sa demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation ;
1°) ALORS, d'une part, à titre principal, QUE la Cour d'appel qui a cru pouvoir rejeter la demande de la S.C.I. 206 qui a fait valoir que la société SEPIMO ne pouvait exciper du bénéfice de la non réalisation de la condition suspensive dès lors qu'elle n'établissait pas avoir justifié auprès d'elle de son dépôt de permis de construire dans les délais conventionnels, pas plus qu'elle ne démontrait avoir déposé sa demande auprès des administrations compétentes, motifs pris que l'absence de prorogation du délai de justification du dépôt de demande de permis de construire impliquait nécessairement son exécution ou à tout le moins la renonciation au bénéfice de cette exécution par la S.C.I. 206, alors que la promesse de vente imposait sans ambiguïté au bénéficiaire de la promesse d'informer le promettant de sa demande de permis avant le 31 décembre 2001, sauf à conclure à l'abandon par le bénéficiaire au bénéfice de cette condition suspensive, a violé les dispositions de l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS, d'autre part, à titre principal, QUE les juges du fond ont également dénaturé l'acte de prorogation des délais du 6 mai 2002 qui ne prorogeait pas les délais relatifs aux dates de dépôt de la demande de permis de construire et d'information de ce dépôt, mais uniquement les dates d'obtention du permis de construire ;
3°) ALORS, troisièmement, à titre principal, QUE les juges qui ont par adoption de motifs, rejeté encore la demande, motifs pris de ce que l'absence d'information ne permettait pas de justifier le versement de l'indemnité d'immobilisation au profit de la promettante, ont de plus fort dénaturé la clause « f » litigieuse, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
4°) ALORS, à titre subsidiaire et en tout état de cause, QUE l'existence de motifs hypothétiques équivaut à un défaut de motifs ; que les juges du fond qui ont cru pouvoir écarter le grief soulevé par la S.C.I. 206 Rue de Paris selon lequel il incombait au bénéficiaire de la promesse chargé de l'informer du dépôt de sa demande d'établir avoir satisfait à cette obligation, sur le fondement hypothétique d'une renonciation à son droit par le promettant ou d'une possible exécution, sans élément établissant une telle exécution, ont violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
5°) ALORS, encore, à titre subsidiaire et en tout état de cause, QUE par ces mêmes motifs, alors qu'il incombe à celui qui est obligé de démontrer avoir satisfait à son obligation, les juges du fond qui n'ont pas recherché, comme il leur était demandé de le faire, si la société SEPIMO rapportait la preuve de l'exécution de son obligation d'information ont violé les dispositions de l'article 1315, alinéa 2 du Code civil ;
6°) ALORS, toujours, à titre subsidiaire et en tout état de cause, QUE ce faisant et pour les mêmes raisons, les juges ont entaché leur décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
7°) ET ALORS, enfin, à titre subsidiaire et en tout état de cause, QUE par ces mêmes motifs, alors que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit être sans équivoque, la Cour d'appel qui a cru pouvoir envisager l'hypothèse d'une renonciation par la S.C.I. 206 Rue de Paris à son droit de se voir justifier de sa demande de permis par la SEPIMO dans les 15 jours de son dépôt, sans élément objectif péremptoire permettant de conclure à une telle renonciation, a violé l'article 1234 du Code civil.
