LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte aux époux X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Sicra ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que le contrat de réservation précisait que le prix de 317 000 euros se décomposait à raison de 289 000 euros pour l'appartement et de 14 000 euros par emplacement de stationnement, que l'acte notarié portait sur un appartement avec droit de jouissance exclusive d'une terrasse et d'un jardin, que ces deux éléments constituaient des parties communes affectées d'un droit de jouissance exclusif dont les époux X... n'étaient pas les propriétaires, que la superficie de la terrasse figurait pour 11, 50 mètres carrés sur l'emprise totale du jardin et que le prix de ces parties communes n'était nullement mentionné aux actes, la cour d'appel, sans dénaturation ni modification de l'objet du litige, a pu en déduire que les acquéreurs ne pouvaient arguer d'un quelconque préjudice résultant d'un manque de surface délivrée et solliciter en réparation le remboursement d'un trop versé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que les époux X... avaient acquis deux emplacements de stationnement qu'ils avaient réservés, qu'ils n'alléguaient aucune impropriété à la destination pouvant résulter, notamment, d'une impossibilité de garer un véhicule dans des conditions normales ni aucune gêne caractérisée dans l'usage de leur bien et que leur exigence de pouvoir fermer les deux emplacements ne figurait pas au contrat, la cour d'appel, qui a retenu, sans dénaturation ni modification de l'objet du litige et répondant aux conclusions, que les époux Y... n'étaient pas fondés à invoquer un préjudice résultant de la non conformité des emplacements délivrés, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Odent, avocat aux conseils pour les époux X...,
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR réformé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 14 septembre 2006, en ce qu'il avait condamné la SCI 6 avenue Albert 1er Rueil à verser à M. et Mme X... une somme de 21.301 € à titre de dommages et intérêts, en conséquence d'un défaut de conformité relatif à la surface du jardin et de la terrasse et d'avoir rejeté les demandes de M. et Mme X... de ce chef ;
AUX MOTIFS QUE les époux X... soutiennent qu'ils ont acheté les surfaces suivantes selon le tableau de désignation des locaux annexés au contrat de réservation : surface habitable : 88,99 m2, surface jardin : 77 m2, surface terrasse : 11,50 m2 ; qu'une vérification a démontré que la surface n'était que de 76,60 m2 ; qu'en conséquence, le prix global de l'appartement d'un total de 177,49 m2 étant de 317.000 €, il ressort donc au prix unitaire de 1.790,96 € et donc la surface manquante étant de 11,90 m2 la décision leur accordant 21.301 € 11,90 x 1.790,96 € doit être confirmée ; que cependant le contrat préliminaire de réservation stipule chapitre "prix" que le prix de vente des locaux est de 317.000 €, qui « se décompose de la façon suivante : L'appartement pour un prix de 289.000 €, l'emplacement de stationnement pour un prix de 14.000 € » ; que l'acte notarié, qui reprend la description du lot 16 appartement stipule : « Un appartement de type 4 pièces composé de : une entrée, (…) le droit à la jouissance exclusive d'une terrasse, jardin » ; que ces derniers constituent des parties communes sur lesquelles les époux X... exercent un droit de jouissance exclusive ; que ce droit ne les constitue pas propriétaires des éléments visés ; que le prix décomposé tel que figurant au contrat de réservation ne mentionne pas le prix du jardin et de la terrasse mais seulement celui de l'appartement ; qu'en conséquence, ils ne peuvent arguer d'un préjudice résultant d'un manque de surface et demander des dommages et intérêts en remboursement du trop versé ; que la conséquence de l'erreur de surface porte sur la répartition des tantièmes ; que cette erreur est désormais réparée par la nouvelle répartition approuvée en assemblée générale des copropriétaires 13 déc. 2005 , puisque les tantièmes afférents au jardin, qui étaient initialement de 690/10.000èmes, ont été réduits à 589 après vérification ; que les époux X... demandent la condamnation de la SCI Albert 1er au paiement de 10.000 € en réparation du préjudice de jouissance subi du fait du manque de surface, en faisant valoir qu'ayant acheté sur plan ils ont été mis devant le fait accompli ; que, cependant, sur le plan annexé à l'acte notarié figure le détail des surfaces des différentes pièces de l'appartement, du jardin et de la terrasse, il est apparent que cette dernière figure pour une surface de 11,50 m2 sur l'emprise du jardin ; que s'agissant d'un appartement en rez-dechaussée, la terrasse ne pouvait qu'être partie intégrante du jardin et non partie supplémentaire, ainsi que le plan le démontre ; que dès lors, ayant acheté et payé exactement ce qu'ils ont commandé, les époux X... seront déboutés de leur demande ;
1°/ ALORS QUE tout vendeur est soumis à l'obligation de délivrer la chose qu'il vend ; que cette obligation, de résultat, s'entend de la délivrance d'une chose conforme, dont les caractéristiques correspondent à la demande ; qu'en l'espèce, la vente, conformément à l'acte authentique qui en a été l'objet et aux plans qui y ont été annexés, a porté sur un appartement dont le « total habitable » convenu était de 88,99 m2, à laquelle étaient explicitement ajoutés une terrasse, donnée pour une surface de 11,50 m2, et un jardin, donné pour une surface de 77 m2, sur lesquels devait être exercé un droit de jouissance privatif exclusif, soit un « total privatif » donné de 177,49 m2 ; que M. et Mme X... ont produit les résultats d'une vérification qui a permis le constat d'un manque de 11,90 m2 ; que la cour a elle-même constaté ce « manque de surface » (arrêt, p.4, § 4) ; qu'il s'ensuivait, de ce seul constat, qu'il n'y avait pas conformité entre ce qui avait été commandé et ce qui avait été livré ; qu'en décidant pourtant qu'il n'y avait pas manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme et que les acquéreurs avaient acheté et payé exactement ce qu'ils avaient commandé, la cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation des articles 1134, 1603, 1611 et 1614 du code civil ;
2°/ ALORS QUE, pour justifier le rejet de la demande de M. et Mme X... et décider qu'il n'y avait pas eu manquement à l'obligation de délivrance conforme et qu'ils ont acheté et payé ce qu'ils ont commandé, la cour a retenu que le jardin et la terrasse, visés par l'acte de vente, pour lesquels un manque de surface était invoqué et constaté, n'étaient pas leur propriété, dès lors qu'en vertu de cet acte ils n'en avaient qu'un droit de jouissance privative exclusive ; que cependant, qu'il s'agisse d'un droit de propriété ou d'un droit de jouissance exclusive, le contrat de vente, qui prévoit la remise d'un bien d'une surface déterminée conventionnellement sur lequel ce droit peut et doit s'exercer, oblige le vendeur à le remettre, en sorte que sa soustraction ou sa diminution s'analyse en un défaut de délivrance conforme ; qu'en décidant le contraire, par des motifs impropres à justifier le rejet de la demande présentée, la cour a violé les articles 1603, 1604, 1611 et 1614 du code civil ;
3°/ ALORS QUE, pour justifier encore le rejet de la demande de dommages et intérêts présentée par M. et Mme X..., la cour a également retenu que l'erreur de surface, pourtant dûment constatée, portait sur la répartition des tantièmes et avait donné lieu à correction de ces derniers par une nouvelle répartition approuvée par assemblée générale des copropriétaires, le 13 décembre 2005 ; que, cependant, cette correction, si elle a remédié à une anomalie des charges imposées à M. et Mme X... au regard du règlement de copropriété, n'a aucune portée sur la question de savoir si le vendeur a satisfait à son obligation de délivrance conforme au regard du contrat de vente ; qu'en se déterminant dès lors de la sorte, par des motifs impropres à justifier le rejet de la demande présentée, tirée d'une violation de cette obligation, la cour a violé les articles 1603, 1604, 1611 et 1614 du code civil ;
4°/ ALORS QUE pour justifier encore le rejet de la demande de dommages et intérêts, tirée du préjudice de jouissance subi du fait du manque de surface, présentée par M. et Mme X..., la cour a également retenu que le plan annexé à l'acte authentique de vente, qui a valeur contractuelle, démontrait que la terrasse était une partie intégrante du jardin ; qu'il apparaît au contraire que le plan visé indique une surface totale privative de 177,49 m2 et une surface totale habitable de 88,99 m2 ; que la différence, de 88,50 m2, correspond exactement à la somme de la surface de la terrasse (11,50 m2) et de la surface du jardin (77 m2) ; qu'ainsi, la surface de la terrasse s'ajoute à celle du jardin, pour entrer dans le calcul total de la superficie, comme la SCI l'a constaté elle-même (tout en indiquant qu'il s'agissait d'une erreur) ; qu'en affirmant dès lors, contre l'évidence du document, que le plan établissait que la terrasse était « une partie intégrante » du jardin, la cour a dénaturé cet acte, en violation de l'article 1134 du code civil ;
5°/ ALORS QUE pour justifier encore le rejet de la demande de dommages et intérêts, tirée du préjudice de jouissance subi du fait du manque de surface, présentée par M. et Mme X..., la cour a retenu que le prix figurant au contrat de réservation ne mentionnait pas le prix du jardin et de la terrasse mais seulement celui de l'appartement ; que, cependant, le contrat préliminaire, dans sa partie relative à la « désignation des locaux objet du (…) contrat », avait explicitement indiqué viser la surface habitable, la surface du jardin et la surface de la terrasse (p.10) ; que, dès lors, le droit à la jouissance privative de la terrasse et du jardin était évidemment intégré au prix global du bien ; qu'en se déterminant dès lors comme elle l'a fait, la cour a dénaturé l'acte examiné, en violation de l'article 1134 du code civil ;
6°/ ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, telles qu'elles sont notamment fixées par leurs conclusions ; qu'ainsi, il n'appartient pas au juge d'accorder moins à une partie que ce que l'autre reconnaît lui devoir ; qu'en l'espèce, la SCI n'a jamais nié que le droit à jouissance privative reconnu sur la terrasse et le jardin ait eu une valeur dans la vente, ni que sa privation partielle ait un coût ; qu'elle a d'ailleurs retenu que cette valeur ne pouvait être comparée à celle d'une surface équivalente possédée en pleine propriété, ce pourquoi elle a proposé de fixer le préjudice à la somme de 1.165,57 € ; qu'il était donc impossible à la cour, au regard d'un accord de principe des parties portant sur la réalité d'un préjudice résultant du « manque de surface » constaté, dont seule l'évaluation était contestée, de retenir que ce préjudice n'existait pas ; qu'en décidant dès lors que M. et Mme X... devaient être déboutés de leur demande, faute pour eux d'établir aucun préjudice, la cour a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR, confirmant en cela le jugement rendu le 14 septembre 2006 par le tribunal de grande instance de Paris, rejeté la demande de M. et Mme X... relative au défaut de livraison conforme des deux emplacements de stationnement qu'ils avaient achetés ;
AUX MOTIFS QUE M. et Mme X..., qui ont acquis les lots 78-79 (emplacements de stationnement), se sont plaints dès le 20 octobre 2003, dans un courrier à la société UNIMO, de la présence d'un poteau entre ces deux emplacements, invoquant un préjudice de jouissance important de ce chef, en raison des manoeuvres rendues nécessaires et de l'impossibilité de réaliser les aménagements qu'ils souhaitaient ; que cependant la SCI ALBERT 1er a vendu les deux emplacements que M. et Mme X... avaient réservés ; que leur exigence de pouvoir "boxer" les deux emplacements ne figurant pas au contrat, il ne saurait être fait grief au vendeur de n'avoir pas livré les lots conformément à ce qui était contractuellement convenu ; que si M. et Mme X... peuvent permuter leurs emplacements avec un autre copropriétaire, ils n'ont pas besoin d'y être autorisés par la cour, s'agissant d'une transaction d'ordre privé n'entrant pas dans le cadre du litige ;
1°/ ALORS QUE les parties étaient d'accord pour reconnaître que sur le plan annexé à l'acte authentique de vente, les emplacements achetés par M. et Mme X... n'étaient pas séparés par un poteau et que, dès lors, la livraison de ces deux emplacements avec un tel poteau constituait une livraison non conforme, le désaccord ne portant que sur les conséquences à tirer de cette situation, la SCI concluant à l'absence de préjudice ; que pour juger, quant à elle, que la livraison par la SCI des emplacements de garage était conforme à la réservation qu'en avaient faite M. et Mme X..., la cour s'est bornée à relever que le contrat conclu par les parties ne contenait aucune mention relative à l'exigence de ces derniers de pouvoir inclure les deux emplacements dans un box commun ; que dès lors, la circonstance que ces emplacements soient, de fait, séparés par un poteau n'est pas de nature à justifier l'absence de livraison conforme ; qu'en se déterminant ainsi, pour juger que la livraison était conforme, quand les parties s'accordaient à reconnaître que ce n'était pas le cas, la cour a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS QUE M. et Mme X..., qui ont fait valoir qu'il y avait absence de conformité du seul fait que les emplacements de stationnement qui leur ont été livrés étaient séparés par un poteau non prévu sur le plan contractuel, ont demandé réparation du dommage qui en résultait pour eux, tenant en particulier à l'impossibilité de réunir les deux emplacements en un même box ; que la cour, pour rejeter leur demande, a retenu qu'il n'y avait pas de manquement à l'obligation de livraison conforme dès lors que le contrat n'avait pas prévu cette réunion comme une exigence ; que la cour a ainsi imputé à M. et Mme X... d'avoir soutenu que l'absence de délivrance conforme résultait de cette impossibilité de réunir les emplacements en un box ; qu'en se déterminant ainsi, alors que M. et Mme X... n'ont jamais soutenu une telle affirmation, la cour a dénaturé leurs conclusions, en violation des articles 4 et 954 du code de procédure civile ;
3°/ ALORS QUE les parties étant convenues de ce que les emplacements livrés ne correspondaient pas à ce qui avait été commandé au regard du plan contractuel, un poteau les séparant désormais, M. et Mme X... ont soutenu que cette seule circonstance, outre qu'elle constituait à elle seule la justification de l'absence de conformité, était en elle-même une gêne, non prévue conventionnellement, qui occasionnait dès lors un préjudice ; qu'en se déterminant dès lors comme elle l'a fait, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'absence de poteau dans les plans annexés à l'acte authentique ne manifestait pas que la délivrance des emplacements n'était pas conforme et si, par suite, sa présence ne constituait pas une gêne non prévue conventionnellement et constituant de ce chef un préjudice réparable, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 1603, 1604, 1611 et 1614 du code civil.
