LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 2277 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;
Attendu que la prescription quinquennale concerne les actions en paiement, non seulement des loyers, mais aussi de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 30 avril 2009), rendu en matière de référé, que, par acte du 31 mars 1999, les époux X... ont donné à bail une villa à la société Open Sud gestion (la société ), en vue de son exploitation commerciale ; que le 20 décembre 2007, ils ont délivré à cette société un commandement de payer un arriéré locatif incluant une somme au titre de l'indexation du loyer non réclamée depuis le début du bail et une autre en remboursement de déductions opérées par la preneuse sur le montant de ce loyer et correspondant à des dépenses d'entretien des lieux loués, puis, par acte du 15 février 2008, l'ont assignée en constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire visée dans ce commandement demeuré infructueux, en expulsion et en paiement d'une indemnité provisionnelle à valoir sur cet arriéré et d'une indemnité mensuelle d'occupation ;
Attendu que pour déclarer non prescrite l'action en paiement des sommes dues en application de la clause d'indexation annuelle du loyer, l'arrêt retient que la prescription quinquennale ne court pas contre les créances qui ne sont pas déterminées, notamment parce qu'elles font l'objet d'un litige, ce qui est le cas en l'espèce ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'action en paiement des sommes représentant l'indexation des loyers, déterminables par application des stipulations contractuelles, se prescrit par cinq ans, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Open Sud gestion à payer aux époux X... la somme de 4 454,78 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré des loyers dus au 30 juin 2008, l'arrêt rendu le 30 avril 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Open Sud gestion
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société OPEN SUD GESTION à verser aux époux X... une provision de 4.454,78 €
au titre d'arriérés de loyers indexés;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les époux X... ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer la somme de 5.053,56 € au titre des arriérés de loyers échus, le 20 décembre 2007; que sur l'indexation annuelle du bail, l'article 5 du bail relatif au prix du bail, stipule un « loyer annuel garanti de 67.500 F TTC la première année (puis indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction) payable trimestriellement le 15 du mois suivant le trimestre écoulé»; que selon l'appelante, «il est aussi clair qu'incontestable que les stipulations ne précisent nullement le caractère annuel ou triennal de l'indexation» et que de surcroît, «l'absence de mention de l'indice sur lequel doit être opéré l'indexation serait d'ailleurs susceptible de remettre en cause jusqu'à l'existence même d'une indexation» et enfin que «s'agissant d'un bail commercial, on voit mal quelle autre périodicité que celle de trois ans prévue pour les baux commerciaux aurait pu s'appliquer» ; que manifestement et avec une évidente mauvaise foi, la société OPEN SUD GESTION, à l'origine de l'initiative contractuelle et rédactrice du bail, se livre à une dénaturation des termes littéraux de la clause et de l'esprit même qui a présidé à son insertion dans le bail et dont toute interprétation qui serait rendue nécessaire par une éventuelle ambiguïté devrait être faite contre elle, serait-elle débitrice au sens de l'article 1162 du Code civil ; qu'en effet, et littéralement, le sens évident de la clause est de prévoir une indexation annuelle, ce qui résulte de l'association de la précision temporelle «la première année» suivie de l'adverbe «puis» impliquant nécessaire l'idée que l'indexation du loyer sera mise en oeuvre les années suivantes ; qu'à défaut, il suffisait de fixer le prix du bail à 67.500 F TTC sans autre précision, les parties pouvant toujours, de plein droit, demander la révision triennale dans les termes de l'article L 145-37 du Code de commerce, ou rappeler que le loyer pourrait être révisé dans les conditions de ce texte ; qu'au demeurant, le mécanisme de la révision triennale ne constitue pas en lui-même une «indexation» et n'est pas exclusif d'une clause d'indexation annuelle, comme cela résulte des termes de l'article L 145-39 du Code de commerce qui prévoit une révision dérogatoire pour limiter les effets de l'indexation ; que par conséquent, et sans qu'il y ait lieu à interprétation, les termes de la clause litigieuse posent clairement le principe d'une indexation annuelle ; qu'au surplus, confrontée à des difficultés d'application de baux en pourcentage, la société OPEN SUD GESTION a proposé aux candidats acquéreurs-bailleurs des villas des baux à prix fixe et des discussions ont concerné la question de l'indexation de ces baux; que le bail signé par les époux X... s'inscrit manifestement dans cette perspective et les bailleurs se sont plaints du refus du preneur de procéder aux indexations (notamment courrier du 29 novembre 2004) ; que la société OPEN SUD GESTION, déjà sensibilisée aux lacunes rédactionnelles de ses baux, aurait dû prendre un soin particulier à la rédaction de cette clause et non pas chercher à entretenir une équivoque possible pour opposer au bailleur une interprétation contraire aux engagements pris ; que dans ces conditions, l'absence d'indication de l'indice de référence, à laquelle il peut être suppléé par les usages en la matière, ne saurait être invoquée par la société OPEN SUD GESTION pour se soustraire à ses engagements; que le principe de l'indexation annuelle n'étant pas sérieusement contestable, il appartenait à la société OPEN SUD GESTION de procéder, d'office à la révision annuelle du loyer sur la base, à tout le moins, du dernier indice connu à la date de la prise d'effet du bail, et ce sans que les bailleurs n'aient à manifester leur volonté ; que par conséquent, l'obligation d'indexer annuellement les loyers n'est pas sérieusement contestable; que la société OPEN SUD GESTION oppose alors la prescription quinquennale de l'ancien article 2277 du Code civil à une partie des demandes; que toutefois, cette prescription ne court pas contre les créances qui ne sont pas déterminées, notamment parce qu'elles font l'objet d'un litige, ce qui est le cas en l'espèce ; que, par conséquent, ce moyen n'est pas sérieux ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU''il convient de rechercher si la société OPEN SUD GESTION a violé l'une de ses obligations contractuelles par le non respect des clauses du contrat, que les époux X... ont fait commandement à la société OPEN SUD GESTION de régler la somme de 5.053,56 euros correspondant à l'arriéré de loyers au titre des révisions annuelles qui n'auraient jamais été appliquées ; que la société OPEN SUD GESTION ne peut contester ce manquement ; qu'elle a d'ailleurs adressé un règlement partiel de loyers postérieurement au commandement à hauteur de 1.759,05 euros ; qu'elle justifie sa carence par la contestation existante sur la fixation de la date de prise d'effet du bail qu'elle estime au 10 juillet 1999, ainsi que sur les incertitudes des clauses du contrat portant sur la périodicité de l'indexation sur laquelle doit être opérée l'indexation, estimant pour sa part que la volonté des parties était bien l'application d'une indexation triennale ; qu'elle soulève l'absence de mention de l'indice sur lequel devait être opéré cette indexation, remettant même en cause l'existence de cette indexation ; qu'elle oppose donc des moyens totalement contradictoirement en soutenant une volonté claire des parties pour une indexation triennale tout en contestant même le principe de cette indexation par l'absence d'indice ; qu'elle démontre ainsi le caractère imprécis des clauses du bail ; que la défenderesse ne peut invoquer le caractère confus et obscur de la clause d'indexation pour se soustraire à l'une de ses obligations contractuelles ; que l'article 1162 du code civil stipule que dans le doute la convention s'applique contre celui qui l'a stipulé, et qu'une jurisprudence constante précise que lorsque le contrat a été rédigé unilatéralement par une partie, l'interprétation se fait contre elle ; que le refus réitéré de refuser la mise en oeuvre de la clause d'indexation est constitutive d'une violation délibérée des obligations contractuelles et justifie que soit constaté le jeu de la clause résolutoire ; qu'en l'espèce, l'article 5 du bail stipule un «loyer annuel garanti de 65.500 frs TTC (indexé) payable trimestriellement du 15 le mois suivant le trimestre écoulé» ; qu'il est incontestable que la rédaction de cette clause, opérante malgré son imprécision, incombe exclusivement à la société OPEN SUD GESTION, rédacteur du bail ; qu'elle exprime une volonté claire des parties d'indexer le montant des loyers ; que peu importe de rechercher la périodicité de cette indexation, il suffit de constater qu'elle n'a pas été appliquée depuis la prise d'effet du bail en 1999, soit depuis bientôt neuf années ; qu'ainsi on peut affirmer que la société OPEN SUD GESTION n'a pas respecté l'une des clauses du bail, que les époux X... sont bien fondés à faire constater le jeu de la clause résolutoire ; qu'il y aura donc lieu de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion du preneur ou de tout occupant ou bien de son chef, dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance;
1°) ALORS QU'en statuant ainsi, la Cour d'appel a interprété un contrat et, dès lors, a tranché une contestation sérieuse, violant de ce fait l'article 809 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le juge doit motiver sa décision ; qu'en estimant que la clause litigieuse était claire et précise et non sujette à interprétation, tout en faisant état des «lacunes rédactionnelles» du bail et de «l'équivoque» qui en résultait, la Cour s'est contredite et a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE si, selon l'article 1162 du Code civil, en cas de doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation, le juge des référés ne saurait procéder à une telle interprétation; qu'en retenant qu'à supposer que l'article 5 du bail dût être interprété, il y aurait lieu de l'interpréter contre la société OPEN SUD GESTION, la Cour d'appel a derechef violé l'article 809 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS, QUE si la prescription quinquennale n'atteint les créances que si elles sont déterminées et qu'il n'en est plus ainsi lorsque leur fixation fait l'objet d'un litige entre les parties, ce principe n'est pas de nature à faire renaître une prescription acquise ; que la Cour a relevé que les sommes étaient devenues litigieuses par l'effet d'un commandement de payer les arriérés de loyers, en date du 30 novembre 2007; qu'il en résultait que la demande de paiement des arriérés antérieurs au 30 novembre 2002 était prescrite ; qu'en décidant le contraire, la Cour a violé l'article 2277 du Code civil.
