LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 2277 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;
Attendu que la prescription quinquennale concerne les actions en paiement, non seulement des loyers, mais aussi de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 30 avril 2009), rendu en matière de référé, que, par acte du 31 janvier 1999, les époux X... ont donné à bail une villa à la société Open Sud gestion (la société) en vue de son exploitation commerciale ; que le 21 décembre 2007, ils ont délivré à cette société un commandement de payer un arriéré locatif incluant une somme au titre de l'indexation du loyer non réclamée depuis le début du bail et une autre en remboursement de déductions opérées par la preneuse sur le montant de ce loyer et correspondant à des dépenses d'entretien des lieux loués, puis, par acte du 15 février 2008, ont assigné celle-ci en constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire visée dans ce commandement demeuré infructueux, en expulsion et en paiement d'une indemnité provisionnelle à valoir sur cet arriéré et d'une indemnité mensuelle d'occupation ;
Attendu que pour déclarer non prescrite l'action en paiement des sommes dues en application de la clause d'indexation annuelle du loyer, l'arrêt retient que la prescription quinquennale ne court pas contre les créances qui ne sont pas déterminées, comme en l'espèce en l'état du litige opposant les parties ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'action en paiement des sommes représentant l'indexation des loyers, déterminables par application des stipulations contractuelles, se prescrit par cinq ans, la cour d'appel a violé le texte sus-visé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 avril 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour la société Open Sud gestion.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société OPEN SUD GESTION à verser aux époux X... une provision de 15.652,98 € au titre d'arriérés de loyers indexés, une provision de 1.761,64 € au titre du remboursement de dépenses d'entretien et d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire stipulée par le bail liant les époux X... à la société OPEN SUD GESTION, ordonné son expulsion et de l'avoir condamnée au versement d'une indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les époux X... ont fait délivrer à la société OPEN SUD GESTION par acte d'huissier de justice du 21 décembre 2007, commandement et mise en demeure préalable de payer la somme de 13.226,55 € correspondant à l'arriéré des loyers dus, par application de l'indexation annuelle depuis juillet 2000; que sur le commandement de payer en ce qu'il vise l'indexation annuelle, l'article 5 du bail relatif au prix du loyer, prévoit : « Loyer annuel garanti de 59.000 F TTC la première année (puis indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction) payable trimestriellement le 15 du mois suivant le trimestre écoulé »; que le sens évident de cet article est de prévoir une indexation annuelle, qui résulte de l'association de la précision temporelle la première année suivie de l'adverbe puis, qui implique nécessairement la volonté commune des parties d'une mise en oeuvre de l'indice INSEE du coût de la construction les années suivantes ; que les décisions rendues dans l'abondant contentieux qui oppose la société OPEN SUD GESTION à ses différents bailleurs, que les parties citent comme ayant valeur de précédent, ne sauraient être invoquées comme telles dans la mesure où la rédaction des baux en cause, et en particulier l'article relatif à la fixation du prix du loyer, sont différentes, certains baux ayant en outre fait l'objet d'avenants ; qu'en particulier les quatre arrêts rendus par cette chambre le 18 novembre 2007, infirmatifs d'ordonnances de référé du 3 juillet 2007, invoqué par la société OPEN SUD GESTION, concernaient des baux rédigés comme suit en leur article 5 : « « Loyer annuel garanti de … TTC (indexé) payable trimestriellement le 15 du mois suivant le trimestre écoulé » ; que cette rédaction, qui a permis de considérer que la clause d'indexation ne résultait pas explicitement des termes de cet article, est différente de celle contenue dans le bail en cause, par les précisions qui y sont apportées et l'intention manifeste qu'elles révèlent ; que par ailleurs la société OPEN SUD GESTION ne peut alléguer un doute qui, par application de l'article 1162 du Code civil, conduirait à une interprétation de cette disposition contre elle; que par conséquent et sans qu'il y ait lieu à interprétation, les termes de l'article 5 du bail posent clairement en l'espèce, le principe d'une indexation annuelle et il appartenait à la société OPEN SUD GESTION de procéder, d'office à la révision annuelle du loyer sur la base, à tout le moins, du dernier indice connu à la date de la prise d'effet du bail, et ce sans que les bailleurs n'aient à manifester leur volonté; que la société OPEN SUD GESTION invoque la prescription quinquennale de l'ancien article 2277 du Code civil ; que toutefois, cette prescription ne court pas contre les créances qui ne sont pas déterminées comme en l'espèce en l'état du litige entre les parties; que sur les autres cause du commandement de payer, nonobstant les dispositions de l'article 4 du bail qui lui font obligation d'entretenir les lieux en bon état de réparation locatives et d'entretien (villa, jardin, piscine) pendant la durée du bail, et mettent à sa charge les charges d'entretien du jardin, de la piscine et d'exploitation, aucune disposition contractuelle ne permettait à la société OPEN SUD GESTION de prélever des dépenses ou des frais sur le montant du loyer dû au bailleur et payable trimestriellement le 15 du mois suivant le trimestre écoulé ; qu'en réalité la société OPEN SUD GESTION a opéré d'office, sans aucune concertation ni négociation avec le bailleur, et ce malgré les éventuelles protestations de celui-ci, une compensation entre une créance de loyer certaine, liquide et exigible trimestriellement et des frais dont l'imputabilité au bailleur est sérieusement contestable ; que contrairement à ce que prétend la société OPEN SUD GESTION, les prestations relatives à ces prélèvements irréguliers lui incombaient tant en raison des termes du bail (article 4 déjà cité) qu'en l'absence de démonstration de ce que les prestations en cause résulteraient de vices ou de défauts de la villa louée ; qu'il convient de faire droit à la demande de provision de Monsieur et Madame X..., l'obligation n'étant pas sérieusement contestable; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU''il convient de rechercher si la société OPEN SUD GESTION a violé l'une de ses obligations contractuelles par le non respect des clauses du contrat, que les époux X... ont fait commandement à la société OPEN SUD GESTION de régler la somme de 13226,55 euros correspondant à l'arriéré de loyers au titre des révisions annuelles qui n'auraient jamais été appliquées ; que la société OPEN SUD GESTION ne peut contester ce manquement ; qu'elle a d'ailleurs adressé un règlement partiel de loyers postérieurement au commandement à hauteur de 2558,42 euros ; qu'elle justifie sa carence par la contestation existante sur la fixation de la date de prise d'effet du bail qu'elle estime au 10 juillet 1999, ainsi que sur les incertitudes des clauses du contrat portant sur la périodicité de l'indexation sur laquelle doit être opérée l'indexation, estimant pour sa part que la volonté des parties était bien l'application d'une indexation triennale ; qu'elle soulève l'absence de mention de l'indice sur lequel devait être opéré cette indexation, remettant même en cause l'existence de cette indexation ; qu'elle oppose donc des moyens totalement contradictoirement en soutenant une volonté claire des parties pour une indexation triennale tout en contestant même le principe de cette indexation par l'absence d'indice ; qu'elle démontre ainsi le caractère imprécis des clauses du bail ; que la défenderesse ne peut invoquer le caractère confus et obscur de la clause d'indexation pour se soustraire à l'une de ses obligations contractuelles ; que l'article 1162 du code civil stipule que dans le doute la convention s'applique contre celui qui l'a stipulé, et qu'une jurisprudence constante précise que lorsque le contrat a été rédigé unilatéralement par une partie, l'interprétation se fait contre elle ; que le refus réitéré de refuser la mise en oeuvre de la clause d'indexation est constitutive d'une violation délibérée des obligations contractuelles et justifie que soit constaté le jeu de la clause résolutoire ; qu'en l'espèce, l'article 5 du bail stipule un « loyer annuel garanti de 59.000 frs TTC (indexé) payable trimestriellement du 15 le mois suivant le trimestre écoulé » ; qu'il est incontestable que la rédaction de cette clause, opérante malgré son imprécision, incombe exclusivement à la société OPEN SUD GESTION, rédacteur du bail ; qu'elle exprime une volonté claire des parties d'indexer le montant des loyers ; que peu importe de rechercher la périodicité de cette indexation, il suffit de constater qu'elle n'a pas été appliquée depuis la prise d'effet du bail en 1999, soit depuis bientôt neuf années ; qu'ainsi on peut affirmer que la société OPEN SUD GESTION n'a pas respecté l'une des clauses du bail, que les époux X... sont bien fondés à faire constater le jeu de la clause résolutoire ; qu'il y aura donc lieu de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion du preneur ou de tout occupant ou bien de son chef, dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance ;
1°) ALORS QUE la Cour d'appel a interprété l'article 5 du bail litigieux et, dès lors, a tranché une contestation sérieuse, violant de ce fait l'article 809 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE si, selon l'article 1162 du Code civil, en cas de doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation, le juge des référés ne saurait procéder à une telle interprétation; qu'en retenant qu'à supposer que l'article 5 du bail dût être interprété, il y aurait lieu de l'interpréter contre la société OPEN SUD GESTION, la Cour d'appel a derechef violé l'article 809 du Code de procédure civile;
3°) ALORS, subsidiairement, QUE si la prescription quinquennale n'atteint les créances que si elles sont déterminées et qu'il n'en est plus ainsi lorsque leur fixation fait l'objet d'un litige entre les parties, ce principe n'est pas de nature à faire renaître une prescription acquise ; que la Cour a relevé que les sommes étaient devenues litigieuses par l'effet d'un commandement de payer les arriérés de loyers indexés depuis le mois de juillet 2000, en date du 21 décembre 2007 ; qu'il en résultait que la demande de paiement des arriérés antérieurs au 21 décembre 2002 était prescrite ; qu'en décidant le contraire, la Cour a violé l'article 2277 du Code civil;
4°) ALORS QUE lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes ; que cette compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi ; qu'en décidant la société OPEN SUD GESTION n'avait pu imputer les frais par elle exposés sur les loyers versés aux bailleur, au motif qu'aucune stipulation du bail ne prévoyait la possibilité pour le preneur de procéder à une compensation de frais avec les loyers dus au bailleur, la Cour a violé les articles 1289 et 1290 du Code civil;
5°) ALORS QU'en décidant que la société OPEN SUD GESTION était tenue d'une obligation de paiement non sérieusement contestable, s'agissant des compensations litigieuses, au motif, qui ne procède d'aucune analyse des éléments de la cause, que les prestations ayant donné lieu à ces compensations incombaient à la société OPEN SUD GESTION, tant en raison des termes du bail (article 4), qu'en l'absence de démonstration de ce que les prestations en cause résulteraient de vices ou de défauts de la villa louée, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
6°) ALORS au surplus QU'en statuant ainsi sans préciser la nature des dépenses ayant donné lieu aux compensations, la Cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du Code de procédure civile.
