LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu les articles 783, alinéa 1er, du code de procédure civile ;
Attendu qu'après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d'irrecevabilité prononcée d'office ;
Attendu que pour confirmer le jugement, qui a prononcé l'annulation du bail commercial du 1er septembre 2003 pour dol du bailleur, l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 février 2009) se réfère aux conclusions déposées par M. X..., locataire, le 2 décembre 2008, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture intervenue le 26 novembre 2008 ;
Qu'en statuant ainsi, au vu de conclusions irrecevables, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 février 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux conseils pour M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'avoir prononcé l'annulation du bail commercial conclu le 1er septembre 2003 entre M. Philippe Y... et M. Mounir X..., pour dol, d'avoir condamné M. Philippe Y... à payer à M. Mounir X.... 25 513 € à titre de dommages intérêts, en réparation des travaux faits dans les lieux loués, et 20 000 € à titre de dommages intérêts, en réparation de son préjudice d'exploitation, et d'avoir débouté M. Philippe Y... de ses demandes de résiliation de bail et de paiement de loyers impayés ;
Alors qu'après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office ; que par conclusions du 27 novembre 2008, visant l'ordonnance de clôture rendue le 26 novembre, M. X... a demandé à la Cour d'appel de déclarer irrecevables les conclusions signifiées la veille de la clôture, le mardi 25 novembre 2008, par M. Philippe Y... ; que par conclusions du 2 décembre 2008, jour des débats, M. X... a demandé à la Cour d'appel de révoquer l'ordonnance de clôture du 26 novembre 2008, et de déclarer recevables ses conclusions ; que la Cour d'appel, qui a statué, après débats du 2 décembre 2008, en visant les dernières conclusions de M. Y... du 25 novembre 2008, et les dernières écritures de M. X... du 2 décembre 2008, sans préciser si l'ordonnance de clôture avait été révoquée pour une cause grave et les débats réouverts, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 783 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'avoir prononcé l'annulation du bail commercial conclu le 1er septembre 2003 entre M. Philippe Y... et M. Mounir X..., pour dol, d'avoir condamné M. Philippe Y... à payer à M. Mounir X... 25. 513 € à titre de dommages intérêts, en réparation des travaux faits dans les lieux loués, et 20. 000 € à titre de dommages intérêts, en réparation de son préjudice d'exploitation, et d'avoir débouté M. Philippe Y... de ses demandes de résiliation de bail et de paiement de loyers impayés ;
Aux motifs que « le Tribunal a estimé que le dol, par réticence, se trouvait caractérisé à l'égard de Philippe Y..., lequel a dissimulé à Mounir X..., avant la signature du bail commercial du 01. 09. 2003, des informations décisives quant à la possibilité d'exercer l'activité de restauration dans les locaux loués ; que l'annulation du bail du 01. 09. 2003, pour dol, ne peut être prononcée sans constater les manoeuvres dolosives du bailleur, destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement de son cocontractant et à le déterminer à contracter ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que Philippe Y... a consenti à Mounir X..., par acte sous seing privé du 01. 09. 2003, un bail commercial à usage de tous commerces, " y compris restauration ", cette mention étant manuscrite pour des locaux, sis au rez-dechaussée d'un immeuble en copropriété, ... à CANNES ; que Philippe Y... a fait croire à Mounir X... que l'activité de restauration était autorisée par le règlement de copropriété alors que d'une part, il avait reçu un courrier du syndic de la copropriété du 27. 08. 2003, auquel il devait répondre le 05. 09. 2003, lui demandant déjà de cesser toute activité de restauration qui lui avait été refusée en assemblée générale et que d'autre part, il n'ignorait pas que le règlement de copropriété faisait interdiction à tout copropriétaire ou occupant, " de causer le moindre trouble de jouissance, diurne ou nocturne par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur ou toute autre cause " ; que cette clause fait obstacle à l'évidence à tout commerce de restauration, autre qu'une sandwicherie, ce qui n'était pas l'activité de l'établissement de Mounir X... ; que le juge des référés, dans l'ordonnance du 26. 11. 2003, a, à juste titre, dit que " manifestement Philippe Y... a laissé son locataire donner au local litigieux une autre destination que celle autorisée par le règlement de copropriété, soit à usage de magasin et non de snack ; que la Cour, dans l'arrêt du 28. 10. 2004, a jugé que la clause d'habitation bourgeoise ne s'appliquait qu'aux appartements de la copropriété et non aux deux locaux commerciaux de l'immeuble ; que pour autant, elle n'a pu, dans le cadre de sa compétence, en appel d'une ordonnance de référé, interpréter le mot " magasin » ; qu'un commerce de restauration chaude ne peut être un magasin en raison de la clause précitée du règlement de copropriété sur les troubles de jouissance ; que Philippe Y... a donné connaissance à Mounir X..., avant la signature du bail, d'un accord donné le 15. 07. 2003 par le syndicat de la copropriété pour réinstaller un compteur pour recevoir le gaz de ville " dans votre boutique » ; que, copropriétaire, il ne pouvait méconnaître les limites des pouvoirs du syndic, simple représentant de assemblée générale des copropriétaires, laquelle, en l'espèce, ne l'avait pas mandaté pour donner cette autorisation ; que ce n'est que le 16. 03. 2005, après l'arrêt de la Cour du 28. 10. 2004, que Philippe Y... a demandé à l'assemblée générale des copropriétaires, l'autorisation de réinstaller un compteur de gaz de ville dans les parties communes ; que Mounir X..., commerçant, mais non copropriétaire, a ainsi été induit en erreur sur la portée de l'accord du syndic et a, de bonne foi, pour exploiter son commerce, mis en place une installation de gaz et percé, en outre, la façade arrière de l'immeuble, pour faire passer un système d'extraction des odeurs et des fumées, comme l'a constaté le procès verbal d'huissier du 17. 09. 2003 ; qu'en dernier lieu, en effet, si Mounir X... savait, comme le démontre le certificat de ramonage du 24. 07. 2003, que le conduit de cheminée existant dans les locaux loués, était non conforme et obstrué, il ignorait que cette gaine de cheminée, partie commune, était obstruée, en amont, depuis plusieurs années à la demande de l'assemblée générale des copropriétaires ; que, bien que copropriétaire après la décision d'obstruction, Philippe Y... avait connaissance de cette situation avant la date du bail, dans la mesure où dès le 05. 09. 2003, il demandait au syndic " de faire toute démarche pour rendre le conduit de cheminée utilisable, celui-ci étant obstrué depuis des années » ; que Philippe Y... a dissimulé ainsi à Mounir X... qu'il ne pourrait pas utiliser le conduit de cheminée, malgré une mise en conformité, pour évacuer les odeurs et fumées de son restaurant, sans une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour ouvrir le conduit ; que ce n'est qu'après la signature du bail que le preneur a été informé de cet état de fait, ainsi que cela se déduit de l'absence de réaction de Philippe Y... au percement de la façade pour installer un système d'extraction des fumées et odeurs ; que c'est, à bon droit, que le Tribunal a retenu que le dol, par réticence, était caractérisé à l'égard de Philippe Y... ; que c'est, vainement, que Philippe Y... invoque les clauses du bail, selon lesquelles le preneur a pris les lieux en état, sans " pouvoir exiger aucune réparation ou réfection des conduits de fumée, même si ceux-ci ne sont pas conformes " et " faire son affaire personnelle de toutes réclamations pour toutes causes imputables au preneur, notamment pour les bruits, odeurs, chaleurs ou trépidations » ; qu'il appartenait au bailleur, en vertu de son obligation de délivrance, de vérifier, avant la signature du bail, que le local qu'il voulait louer, à usage de restauration, pouvait être affecté à cet usage prévu au bail, compte tenu des contraintes spécifiques résultant de cette destination des lieux et de celles liées à la situation desdits lieux, dans un immeuble en copropriété, essentiellement d'habitation bourgeoise ; que Philippe Y..., n'a fait aucune vérification et a sciemment contracté en connaissance de cause avec Mounir X..., restaurateur ; que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a annulé, pour dol, le bail commercial du 01. 09. 2003 ; qu'il suit, le bail étant anéanti, que Philippe Y... sera débouté de sa demande de résiliation de bail pour défaut de paiement de loyers à compter de décembre 2003 et ce, d'autant que Mounir X... a du fermer son snack le 30. 11. 2003, après l'ordonnance de référé du 26. 11. 2003 ; que Philippe Y... sera, pour les mêmes motifs, débouté de sa demande de paiement de la somme de 30 808, 65 €, au titre des loyers impayés » ;
Et aux motifs du jugement confirmé que « selon l'article 1116 du Code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter. En l'espèce, les parties ont signé un bail commercial qui mentionne en dernière page que l'usage autorisé est : « tous commerces » il est ajouté une mention manuscrite après cette phrase : « y compris restauration ». Cette formule apparaît tant sur l'exemplaire du bailleur que sur celui du preneur. Dans ses conclusions établies devant le juge des référés, M. Y... indique avoir donné à bail son local à M. X... pour y exploiter un restaurant M. Y... n'ignorait donc pas que les lieux loués étaient destinés à l'usage de l'activité de restauration. Il ne peut dès lors valablement soutenir que le bail ne mentionne pas d'activité particulière ni précise, et qu'en outre aucune référence n'est faite au commerce qui sera exercé dans les lieux loués. Au contraire, il ressort des mentions du contrat que M. X... avait l'intention d'exploiter un commerce de restauration en prenant à bail le local de M. Y.... Ce dernier ne peut valablement se prévaloir de la clause du bail d'acceptation des lieux en l'état. En effet, il a amené M. X... à signer le bail du 1er septembre 2003 en lui faisant croire qu'il pourrait exploiter son activité commerciale de restauration et en lui produisant à cet effet un courrier du syndic du 15 juillet 2003 concernant un accord pour la réinstallation dans les parties communes d'un compteur afin de recevoir le gaz de ville. Cette autorisation a été contestée par le syndic dans les jours qui ont suivi ainsi que cela ressort d'un courrier adressé par M. Y... au syndic le 5 septembre 2003, soit quatre jours après la signature du bail. Dans ce même courrier, M. Y... rappelle également que le conduit de cheminée est obstrué depuis des années et demande l'autorisation d'utiliser ce conduit de cheminée. L'intéressé savait donc dès le 1er septembre 2003 que son locataire ne disposerait pas d'évacuation et qu'il ne pourrait assurer une exploitation normale de son local avec une activité de restauration ; il n'a toutefois nullement fourni ces renseignements à M. X... avant la signature du bail, de sorte que celui-ci était, lors de la signature du bail, dans l'ignorance de son impossibilité d'exploiter une activité de restauration. Par conséquent, le dol par réticence se trouve caractérisé à l'égard de M. Y..., lequel a dissimulé à M. X... des informations décisives quant à la possibilité d'exercer l'activité de restauration dans le local loué. Dès lors, il convient de faire droit à la demande d'annulation du bail du 1er septembre 2003 sur le fondement du dol, sans qu'il y ait lieu d'examiner le moyen subsidiaire tiré de l'erreur et la demande subsidiaire de résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur » ;
1° Alors qu'un changement de la nature de l'activité commerciale dans un lot où le règlement de copropriété autorise l'exercice du commerce n'implique pas, par lui même, une modification de la destination de l'immeuble et peut s'effectuer librement, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à des limitations conventionnelles justifiées par la destination de l'immeuble ; que la Cour d'appel qui, pour prononcer l'annulation du bail commercial conclu entre M. Philippe Y... et M. Mounir X..., pour dol, condamner M. Philippe Y... en paiement de dommages et intérêts et rejeter ses demandes, a retenu que M. Philippe Y... avait fait croire à M. Mounir X... que l'activité de restauration était autorisée par la copropriété, bien que le syndic lui ait demandé de cesser toute activité de restauration qui lui avait été refusée en assemblée générale, que le règlement de copropriétaire interdisant à tout copropriétaire ou occupant, " de causer le moindre trouble de jouissance, diurne ou nocturne par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur ou toute autre cause " faisait obstacle à l'évidence à tout commerce de restauration, autre qu'une sandwicherie, qu'il avait laissé son locataire donner au local litigieux une autre destination que celle autorisée par le règlement de copropriété, soit à usage de magasin et non de snack, et qu'un commerce de restauration chaude ne pouvait être un magasin en raison de la clause précitée du règlement de copropriété sur les troubles de jouissance ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2° Alors que la clause d'un règlement de copropriété faisant interdiction à tout copropriétaire ou occupant, " de causer le moindre trouble de jouissance, diurne ou nocturne par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur ou toute autre cause " n'interdit pas clairement l'utilisation d'un local désigné comme un magasin pour y exercer un commerce de restauration ; que la Cour d'appel, pour prononcer l'annulation du bail commercial conclu entre M. Philippe Y... et M. Mounir X..., pour dol, condamner M. Philippe Y... en paiement de dommages et intérêts et rejeter ses demandes, a retenu que la clause précitée faisait obstacle à l'évidence à tout commerce de restauration, autre qu'une sandwicherie, que M. Philippe Y... avait manifestement laissé son locataire donner au local une autre destination que celle autorisée par le règlement de copropriété, soit à usage de magasin et non de snack, et qu'un commerce de restauration chaude ne pouvait être un magasin en raison de la clause précitée du règlement de copropriété sur les troubles de jouissance ; qu'en statuant ainsi, et tout en retenant que l'interprétation du mot " magasin " n'entrait pas dans le compétence du juge des référés, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
3° Alors que tout jugement doit, à peine de nullité, être motivé ; que la Cour d'appel, pour prononcer l'annulation du bail commercial conclu entre M. Philippe Y... et M. Mounir X..., pour dol, condamner M. Philippe Y... en paiement de dommages et intérêts et rejeter ses demandes, a retenu que Philippe Y... avait fait croire à Mounir X... que l'activité de restauration était autorisée par le règlement de copropriété alors que d'une part, il avait reçu un courrier du syndic de la copropriété du 27 août 2003 lui demandant déjà de cesser toute activité de restauration qui lui avait été refusée en assemblée générale ; qu'en se fondant sur l'affirmation par le syndic d'un refus de l'assemblée générale, sans constater l'existence d'une délibération en ce sens, et tout en se référant aux décisions rendues en référé par le président du Tribunal de grande instance et la cour d'appel, qui ne font état d'aucune délibération sur ce point, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
4° Alors que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; et que la réticence n'est dolosive que si elle est intentionnelle ; que les juges du fond, pour prononcer l'annulation du bail commercial conclu entre M. Philippe Y... et M. Mounir X..., pour dol, condamner M. Philippe Y... en paiement de dommages et intérêts et rejeter ses demandes, ont affirmé le caractère évident de l'interdiction d'exercer une activité de restauration, et se sont fondés sur la qualité de copropriétaire de M. Philippe Y..., sa demande de rétablissement du conduit de cheminée et son absence de réaction à la suite de l'installation d'un système d'extraction par le locataire ; qu'en se déterminant par des motifs qui ne font ressortir ni la connaissance effective par M. Y... des décisions de l'assemblée générale antérieures à son acquisition, ni le caractère intentionnel des réticences qui lui étaient imputées, la Cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil ;
5° Alors que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que les juges du fond, pour prononcer l'annulation du bail commercial conclu le 1er septembre 2003 entre M. Philippe Y... et M. Mounir X..., pour dol, condamner M. Philippe Y... en paiement de dommages et intérêts et rejeter ses demandes, ont retenu que M. Philippe Y... avait dissimulé à M. Mounir X... des informations décisives quant à la possibilité d'exercer l'activité de restauration dans le local loué ; qu'en statuant ainsi, tout en constatant que M. Mounir X... avait connaissance avant la conclusion du bail de l'obstruction du conduit de cheminée, que le bail stipulait que le preneur ne pourrait exiger aucune réparation ou réfection des conduits de fumée, même si ceux-ci n'étaient pas conformes et ferait son affaire personnelle de toutes réclamations pour toutes causes imputables au preneur, notamment pour les bruits, odeurs, chaleurs ou trépidations, et que M. Mounir X... n'avait fermé son snack que le 30 novembre 2003, après l'ordonnance de référé du 26 novembre 2003, sans s'expliquer sur la réformation de cette ordonnance, ni sur le caractère non déterminant de l'absence de compteur de gaz et de conduit de cheminée, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ;
6° Alors que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que la Cour d'appel qui, pour prononcer l'annulation du bail commercial conclu le 1er septembre 2003 entre M. Philippe Y... et M. Mounir X..., pour dol, condamner M. Philippe Y... en paiement de dommages et intérêts et rejeter ses demandes, s'est fondée sur l'obligation de délivrance du bailleur, a violé l'article 1116 du Code civil.
