LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'est irrecevable le moyen qui allègue la dénaturation d'un document qui n'est pas produit ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel qui a constaté que les locaux loués avaient été entièrement détruits par l'incendie survenu le 6 janvier 1997, ce dont il résultait que les aménagements litigieux n'existaient plus à l'instant de la résiliation de plein droit du bail par le fait de ce sinistre, a, abstraction faite d'un motif surabondant, légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que des travaux réalisés sur la terrasse de l'immeuble par la société Setbaf étaient à l'origine de la destruction des locaux loués, la cour d'appel a pu retenir, par motifs propres et adoptés, que l'incendie n'avait pas, pour la bailleresse qui avait connaissance du chantier de rénovation des terrasses de l'immeuble puisqu'elle en était à l'origine, le caractère d'imprévisibilité exigé par la force majeure ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société de Gestion Saussaie République aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société de Gestion Saussaie République ; la condamne à payer au Groupe Caisse d'Epargne assurances la somme de 2 500 euros, à la société Axa Corporate Solutions la somme de 2 500 euros, à la société Allianz IARD la somme de 2 500 euros et à la société Axa France IARD la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la société de Gestion Saussaie République ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société de Gestion Saussaie République.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI de Gestion Saussaie République, bailleresse, de sa demande tendant à voir condamnation les sociétés Axa Courtage et AGF, assureurs des sociétés Koenig et Setbaf, à lui payer une indemnité de 271.594,61 € pour la perte des embellissements, aménagements, installations et améliorations détruits par l'incendie du 6 janvier 1997,
Aux motifs que la bailleresse reprend les moyens déjà présentés en première instance afin de voir condamner les sociétés Axa Courtage Solutions et AGF IART à lui verser la somme de 271.594,61 €, arguant du fait qu'en application des clauses des baux successifs la liant à la Caisse d'Epargne, elle est devenue propriétaire des installations, aménagements, améliorations, embellissements tels que chiffrés par l'expert ; que c'est cependant par motifs pertinents que le Tribunal, reprenant précisément la chronologie des baux de renouvellement qui ont lié les parties depuis la cession de bail intervenue le 1er septembre 1978 et analysant la clause d'accession dont se prévaut la SCI de Gestion Saussaie République, selon laquelle le preneur s'engageait à « laisser, en fin de bail, toutes les améliorations, aménagements, installations et embellissements à la propriété, sans indemnité », a considéré que ceux-ci n'avaient vocation à devenir la propriété de la bailleresse qu'à l'issue de relations contractuelles et donc au jour de la résiliation du bail et non, comme le prétend la SCI bailleresse, à l'occasion de ses renouvellements successifs ; que ceux-ci ayant été détruits en cours de bail et n'existant donc plus au jour de sa résiliation intervenue par acte extra-judiciaire du 3 décembre 1997, ils ne pouvaient plus devenir par accession la propriété de la SCI de Gestion Saussaie République (arrêt p. 11),
Alors, d'une part, que le bail renouvelé étant un nouveau bail, la clause du bail initial selon laquelle la propriété des aménagements et embellissements réalisés par le preneur reviendrait au bailleur « en fin de bail » impliquait que la propriété lui en serait acquise lors de chaque renouvellement ; qu'en retenant que ces aménagements et embellissements n'avaient vocation à devenir la propriété du bailleur qu'à l'issue des relations contractuelles et non lors de chaque renouvellement, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la clause d'accession et a violé l'article 1134 du code civil.
Alors, d'autre part, qu'en toute hypothèse, comme le soutenait la SCI de Gestion Saussaie République dans ses conclusions d'appel, selon l'article 1722 du code civil le bail prend fin de plein droit par la perte totale par cas fortuit de la chose louée ; qu'en l'espèce, le bail conclu entre la SCI de Gestion Saussaie République et la Caisse d'Epargne avait donc été résilié de plein droit par l'incendie du 6 janvier 1997 qui avait entièrement détruit les locaux loués, et non par la signification de cette résiliation faite au preneur le 3 décembre 1997 ; qu'en retenant, pour débouter la SCI de Gestion Saussaie République de sa demande d'indemnisation pour la perte des aménagements existant dans les lieux au jour du sinistre, que la résiliation du bail était intervenue par acte extrajudiciaire du 3 décembre 1997 et que les aménagements ayant été détruits en cours de bail, ils ne pouvaient plus devenir par accession la propriété du bailleur, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Et alors, enfin, que par l'acte extra-judiciaire du 3 décembre 1997 la SCI de Gestion Saussaie République avait signifié au preneur la résiliation de plein droit du bail à la date du sinistre du 6 janvier 1997 par application de l'article 1722 du Code civil, par suite de la destruction totale des lieux loués ; que comme le faisait valoir la SCI de Gestion Saussaie République dans ses conclusions d'appel, par une lettre du 16 décembre 1997 la Caisse d'Epargne avait elle-même pris acte de la résiliation du bail de plein droit le 6 janvier 1997 par application de l'article 1722 du Code civil ; qu'en énonçant que la résiliation du bail était intervenue par cet acte extra-judiciaire du 3 décembre 1997, quand cet acte n'avait fait que prendre acte de la résiliation de plein droit du bail au 6 janvier 1997, ce qui avait été accepté par le preneur, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces deux documents, et violé l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la SCI de Gestion Saussaie République, en sa qualité de bailleur, responsable des conséquences dommageables pour la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Ile de France Paris et vis-à-vis de son ancienne locataire, du sinistre survenu le 6 janvier 1997,
AUX MOTIFS QUE la SCI de Gestion Saussaie République se borne à reprendre le moyen présenté devant les premiers juges en se prévalant du fait qu'elle s'est trouvée devant une cause étrangère totalement imprévisible et irrésistible et présentant, de ce fait, les caractères de la force majeure ; que ce faisant, elle élude tout débat sur le motif énoncé à juste titre par le Tribunal selon lequel, à l'origine des travaux de rénovation des terrasses de l'immeuble, elle ne peut se prévaloir de l'imprévisibilité du sinistre et invoquer, par conséquent, l'existence d'un cas de force majeure susceptible de l'exonérer de sa responsabilité,
Alors qu'il résulte des propres constatations des juges du fond que l'incendie ayant détruit les locaux loués avait été provoqué par une étincelle ou une particule enflammée provenant du chalumeau utilisé par l'un des préposés de la société Setbaf, qui réalisait les travaux d'étanchéité sur la terrasse de l'immeuble ; qu'un tel événement était imprévisible pour le bailleur, peu important qu'il eût été à l'origine de ces travaux ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil.
