LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident réunis et ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé que M. X... et son mandataire, la société Citya Immobilier Pecorari (la société Pecorari), par leur réticence dolosive, avaient trompé M. Y... sur les qualités substantielles du contrat de bail qui lui avait été concédé lequel, faute de droit au renouvellement à durée indéterminée, lui avait fait perdre à la date du 31 mars 2003 la valeur du droit au bail et en cas d'impossibilité de transfert du fonds sans perte de clientèle, la valeur du fonds de commerce la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé l'existence d'un préjudice actuel et certain en relation directe avec la faute commise par le bailleur et son mandataire, en a exactement déduit que M. Y... pouvait prétendre à la réparation de ce préjudice qui n'avait pas la nature d'une indemnité d'éviction et dont elle a souverainement fixé l'étendue ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne, ensemble, la société Axa France IARD et la société Citya Immobilier Pecorari aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Axa France IARD et Citya Immobilier Pecorari ainsi que la demande formée par M. X... ; condamne, in solidum, la société Axa France IARD et la société Citya Immobilier Pecorari à payer aux consorts Y..., Z...-Y..., la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat de la société Axa France iard, de la société Sas Citya immobilier Pecorari
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que les consorts Y... subissaient un préjudice dont l'indemnisation est équivalente à une indemnité d'éviction ayant un lien de causalité direct avec les fautes contractuelles ou quasi-délictuelles commises respectivement par l'emphytéote et son mandataire ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Monsieur Y... n'ayant perdu ni son droit au bail, ni son droit de percevoir une indemnité d'éviction du fait de l'infraction qui lui est reprochée, il connaît un préjudice dont l'indemnisation équivaut au montant d'une indemnité d'éviction imputable in solidum à Monsieur X..., à la SA PECORARI et à son assureur AXA France IARD dans la limite de la garantie de la police d'assurance ; que ce préjudice a été directement causé par les fautes contractuelles ou quasi-délictuelles commises respectivement par l'emphytéote et son mandataire » ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE « Henri X... et son mandataire, par leur réticence dolosive, ont trompé Jacques Y... sur les qualités substantielles du contrat de bail qui lui était concédé, lequel, faute de droit au renouvellement à durée indéterminée, lui a fait perdre, à la date du 31 mars 2003, la valeur du droit au bail, et en cas d'impossibilité de transfert du fonds sans perte conséquente de la clientèle, la valeur du fonds de commerce lui-même ; que si ce préjudice n'a pas la nature d'une indemnité d'éviction, sa valeur en est largement équivalente » ;
ALORS QUE l'auteur d'une faute ne peut être tenu à réparation d'un préjudice qui se serait réalisé même s'il n'avait pas commis de faute ; que la durée d'un bail commercial consenti par un emphytéote ne pouvant excéder celle du bail emphytéotique, le sous-locataire ne peut prétendre à l'expiration de celui-ci à aucun droit au renouvellement et partant, au paiement d'une indemnité d'éviction ; que la cour d'appel, qui retient que l'ignorance par Monsieur Y... de la qualité d'emphytéote de Monsieur X... a causé au premier un préjudice qui correspond au montant d'une indemnité d'éviction, ordonne ce faisant l'indemnisation d'un préjudice qui se serait produit même si le locataire n'avait pas ignoré la qualité exacte de son cocontractant, le commerçant cocontractant d'un emphytéote étant de toute façon privé d'indemnité d'éviction à l'issue du bail emphytéotique ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble l'article 145-3 du Code de commerce.
ALORS QUE la faute commise par le bailleur ayant tout au plus fait perdre une chance au locataire, si celui-ci avait été informé de la véritable nature des droits du bailleurs, de renoncer à l'opération pour lui en préférer une autre à des conditions différentes, la Cour ne pouvait indemniser Monsieur Y... qu'à hauteur de la perte de chance de réaliser une opération plus avantageuse si son cocontractant l'avait correctement informé ; de sorte qu'en allouant à Monsieur Y..., à titre d'indemnisation, le montant de l'indemnité d'éviction auquel, il avait eu droit si Monsieur X... avait été propriétaire, la Cour a violé l'article 1382 du Code Civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que la société PECORARI et son assureur la société AXA, tenues à réparer le préjudice subi par le preneur in solidum avec Monsieur X..., devront garantir ce dernier de la totalité de la condamnation prononcée contre lui ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE « chacun des actes litigieux, à savoir le bail commercial du 12 juin 1970 et ses deux renouvellements des 15 mai 1977 et 30 juin 1994 à l'instar de l'acte de cession du 28 avril 1975 reprennent la même formule : « Monsieur X... est propriétaire de l'immeuble sis ... » ; que s'il est avéré qu'il ne s'agit pas exactement d'une fausse qualité car par application des dispositions des articles L.451-1 et suivants du Code rural Monsieur X... dispose d'un droit réel sur la chose louée jusqu'à l'extinction du bail emphytéotique, il n'en reste pas moins que la mention de cette qualité de propriétaire est insuffisante puisque Monsieur X... ne révèle jamais à son locataire sa qualité de simple preneur emphytéotique qui dans les actes présente un caractère clandestin. Que sur le fondement de leurs relations contractuelles Monsieur Y... pouvait légitimement croire que son bailleur avait bien la qualité de propriétaire de l'immeuble et non pas de simple emphytéote et dans ces conditions, bénéficier du statut des baux commerciaux, c'est-à-dire en l'espèce du droit au renouvellement de son bail ou à une indemnité d'éviction ; que cette information incomplète de Monsieur X... sur sa véritable qualité dans les actes qui caractérise une résistance dolosive, fautive et préjudiciable est corroborée par le dernier renouvellement de bail du 30 juin 1994 où le bailleur n'hésite pas à consentir plus de droit qu'il n'en dispose, avec un bail commercial de 9 ans qui dépasse de trois mois l'échéance du bail emphytéotique ; que par là-même non seulement le bailleur ne révèle pas entièrement sa qualité, mais encore dissimule le bail emphytéotique qui aurait dû nécessairement être évoqué dans l'acte au regard à sa date d'expiration . que dans ces conditions, Monsieur X... a commis une faute contractuelle par réticence dolosive en ne révélant pas dans les actes entièrement sa véritable qualité de simple emphytéote, qualité que le preneur n'avait pas l'obligation de vérifier eu égard aux circonstances de la cause ; que la SA PECORARI mandataire de Monsieur X..., administrateur de biens, est un professionnel de l'immobilier. Qu'au surplus, elle est le rédacteur du bail commercial du 12 juin 1970 et de ses deux renouvellements des 15 mai 1977 et 30 juin 1994. Qu'enfin, elle représentait Monsieur X... pour agréer la cession intervenue le 28 avril 1975. Qu'elle devait en sa double qualité de professionnel de l'immobilier et de rédacteur d'actes conseiller les parties et assurer la légalité et l'efficacité des actes qu'elle rédige ou qu'elle agrée pour le compte de son mandant. Qu'en ne vérifiant pas la véritable qualité de son mandant et en ne précisant pas dans les actes qu'elle rédige que Monsieur X... est un simple emphytéote, elle a commis une faute à l'égard des tiers et notamment de Monsieur Y... de nature à engager sa responsabilité en le laissant croire qu'il bénéficierait de la propriété commerciale à l'échéance de son bail. Que Monsieur Y... n'ayant perdu si son droit au bail, ni son droit de percevoir une indemnité d'éviction du fait de l'infraction qui lui est reprochée, il connaît un préjudice dont l'indemnisation équivaut au montant d'une indemnité d'éviction imputable in solidum à Monsieur X..., à la SA PECORARI et à son assureur la Société AXA FRANCE IARD dans la limite de la garantie de la police d'assurance. Que ce préjudice a été directement causé par les fautes contractuelles ou quasi-délictuelles commises respectivement par l'emphytéote et son mandataire. Que l'appel en garantie de Monsieur X... dirigé conte son mandataire et l'assureur de celui-ci n'est pas frappé de prescription puisque la révélation ou la découverte du préjudice par Monsieur Y... date du mois de juin 2000 et l'action qui en découle contre Monsieur X... de mai 2003. Qu'en ses qualités de mandataire du bailleur, de professionnel de l'immobilier et de rédacteur d'actes la SA PECORARI aurait dû vérifier la qualité de son mandant dans les différents actes et attirer l'attention de Monsieur X..., qui lui n'est pas un professionnel de l'immobilier, sur les difficultés que pouvait occasionner le défaut de mention de sa simple qualité d'emphytéote. Que Monsieur X... a précisément mandaté un professionnel pour assurer la légalité et l'efficacité de ses actes et que dans ces conditions, la SA PECORARI et son assureur, la Société AXA FRANCE IARD dans la limite de la garantie de la police d'assurance, devront garantir Monsieur X... de la totalité de la condamnation prononcée contre lui » ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE « que la qualité de propriétaire d'Henri X..., si elle n'est pas inexacte en ce qu'elle se réfère aux seuls locaux, est incomplète en ce qu'elle tait sa qualité, pourtant essentielle, d'emphytéote ; que l'objection de la possibilité de vérifier cette qualité à la conservation des hypothèques est dénuée de pertinence dès lors que cette démarche n'est en aucune manière une obligation pour le locataire lorsqu'il prend à bail ; qu'enfin, les clauses obscures figurant dans le bail du 12 juin 1970 ou dans l'acte de cession du 28 avril 1975, loin d'exonérer le bailleur de sa faute, démontrent par leur caractère totalement abscons la volonté de ne pas informer parfaitement le cocontractant ; qu'en définitive, l'absence de toute information claire sur la qualité d'emphytéote du bailleur, et surtout sur l'impossibilité de la poursuite du bail au-delà du 31 mars 2003 caractérisent la réticence dolosive et le manque de loyauté imputables au bailleur ; que les fautes professionnelles commises par le cabinet PECORARI, exactement définies par le premier juge, ont été consommées dès le bail initial du 12 juin 1970 conclu au profit des établissements Baumann aux droits desquels est venu Jacques Y..., puis réitérées tant à l'occasion des baux renouvelés les 15 mai 1977 et 30 juin 1994 que par le silence conservé lors de la cession intervenue le 28 avril 1975, au cours de laquelle la cabinet PECORARI, intervenant au nom de Henri X..., n'a pas révélé la qualité d'emphytéote de ce dernier; que la prescription décennale de l'article L.110-4 du Code de commerce, qui a commencé à courir seulement à la date à laquelle la qualité d'emphytéote de son bailleur a été révélée à Jacques Y..., en l'espèce après que celui-ci a tenté en vain de céder son droit au bail à une société SERAP courant juillet 1999, n'était dès lors pas acquise au 7 mai 2003, date de l'assignation ; que c'est à juste titre que le premier juge a dit que la Sa PECORARI, qui aurait dû vérifier la qualité de son mandant dans les différents actes et aurait dû attirer son attention sur les difficultés que pouvait occasionner le défaut de mention de sa simple qualité d'emphytéote, a manqué à ses obligations de mandataire professionnel et de rédacteur d'acte; qu'elle sera tenue de le garantir, avec son assureur la société AXA, cette dernière dans la limite de la police d'assurance » ;
1° ALORS QUE la Cour d'Appel, qui n'explique pas en quoi la faute commise par l'intermédiaire immobilier à l'égard de Monsieur Y..., locataire, au titre de son obligation d'information, était de nature à exonérer entièrement Monsieur X..., bailleur, de la propre faute qu'il avait commise à l'égard de son cocontractant, en se rendant coupable à son égard, comme le relève l'arrêt, d'une réticence dolosive en lui dissimulant sa qualité de simple emphytéote, prive sa décision de toute base légale au regard des articles 1147 et 1382 du Code Civil ;
2° ALORS QU' il en est d'autant plus ainsi qu'en présence d'un dommage causé par une pluralité de fautes, la contribution à la dette a lieu en proportion de la gravité des fautes respectives ; que la cour d'appel, après avoir constaté que le préjudice subi par Monsieur Y... résultait à la fois de la faute dolosive imputable à Monsieur X..., lequel avait dissimulé à son cocontractant sa qualité d'emphytéote, et de la faute simple commise par la société PECORARI, à qui il incombait de vérifier la qualité réelle de son mandant Monsieur X..., a cependant dit que la société PECORARI et son assureur AXA devront garantir Monsieur X... de la totalité de la condamnation prononcée contre lui ; qu'en statuant ainsi, tout en ayant constaté que Monsieur X... avait commis une faute intentionnelle d'une gravité excédant celle reprochée à la Société PECORARI, la Cour d'Appel a violé les articles 1147 et 1214 du Code Civil ;
3° ALORS QU 'à tout le moins, la Cour a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du Code de Procédure Civile.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Coutard, Mayer et Munier-Apaire, avocat aux Conseils pour M. X....
Monsieur X... s'associe au premier moyen du pourvoi principal et forme lui-même un pourvoi incident sur ce point.
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que les consorts Y... subissaient un préjudice dont l'indemnisation est équivalente à une indemnité d'éviction ayant un lien de causalité direct avec les fautes contractuelles ou quasi-délictuelles commises respectivement par l'emphytéote et son mandataire ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Monsieur Y... n'ayant perdu ni son droit au bail, ni son droit de percevoir une indemnité d'éviction du fait de l'infraction qui lui est reprochée, il connaît un préjudice dont l'indemnisation équivaut au montant d'une indemnité d'éviction imputable in solidum à Monsieur X..., à la SA PECORARI et à son assureur AXA France lARD dans la limite de la garantie de la police d'assurance ; que ce préjudice a été directement causé par les fautes contractuelles ou quasi-délictuelles commises respectivement par l'emphytéote et son mandataire » ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE « Henri X... et son mandataire, par leur réticence dolosive, ont trompé Jacques Y... sur les qualités substantielles du contrat de bail qui lui était concédé, lequel, faute de droit au renouvellement à durée indéterminée, lui a fait perdre, à la date du 31 mars 2003, la valeur du droit au bail, et en cas d'impossibilité de transfert du fonds sans perte conséquente de la clientèle, la valeur du fonds de commerce lui-même; que si ce préjudice n'a pas la nature d'une indemnité d'éviction, sa valeur en est largement équivalente » ;
ALORS QUE l'auteur d'une faute ne peut être tenu à réparation d'un préjudice qui se serait réalisé même s'il n'avait pas commis de faute ; que la durée d'un bail commercial consenti par un emphytéote ne pouvant excéder celle du bail emphytéotique, le sous-locataire ne peut prétendre à l'expiration de celui-ci à aucun droit au renouvellement et partant, au paiement d'une indemnité d'éviction ; que la cour d'appel, qui retient que l'ignorance par Monsieur Y... de la qualité d'emphytéote de Monsieur X... a causé au premier un préjudice, qui correspond au montant d'une indemnité d'éviction, ordonne ce faisant l'indemnisation d'un préjudice qui se serait produit même si le locataire n'avait pas ignoré la qualité exacte de son cocontractant, le commerçant cocontractant d'un emphytéote étant de toute façon privé d'indemnité d'éviction à l'issue du bail emphytéotique ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil, ensemble l'article 145-3 du Code de commerce ;
ALORS QUE la faute commise par le bailleur ayant tout au plus fait perdre une chance au locataire, si celui-ci avait été informé de la véritable nature des droits du bailleur, de renoncer à l'opération pour lui en préférer une autre à des conditions différentes, la Cour ne pouvait indemniser Monsieur Y... qu'à hauteur de la perte de chance de réaliser une opération plus avantageuse si son cocontractant l'avait correctement informé ; de sorte qu'en allouant à Monsieur Y..., à titre d'indemnisation, le montant de l'indemnité d'éviction auquel il aurait eu droit si Monsieur X... avait été propriétaire, la Cour a violé l'article 1147 du Code Civil.
