LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que l'arrêt, en dépit de la formule générale du dispositif qui " déboute la SCI Solférino de l'ensemble de ses demandes ", n'a pas statué sur le chef de demande relatif à l'empiétement de la véranda sur la propriété du lot 47, bâtiment B, appartenant à cette société dès lors qu'il ne résulte pas des motifs de la décision que la cour d'appel l'ait examinée ; que l'omission de statuer peut être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la SCI Franjean, qui tenait son titre de la SCI Solférino, produisait l'original de son acte d'acquisition qui comportait un plan sur lequel ce qui était dans le plan du permis de construire désigné comme un accès pour piétons et un sas était devenu un WC-lavabo et constituait, pour le reste, la verrière dans sa totalité et constaté que ni dans le règlement de copropriété initial, ni dans le modificatif du 10 mai 2002, il n'était procédé à une énumération des parties communes de la copropriété, la cour d'appel a pu, sans inverser la charge de la preuve et sans être tenue de procéder à une recherche sur l'affectation de l'assiette de la véranda avant sa construction que ses constatations rendaient inopérante, en déduire que la SCI Solférino ne rapportait pas la preuve qui lui incombait que la partie qu'elle désignait, en se référant au plan du dossier de permis de construire du 9 juillet 1991 comme un accès pour piétons et un sas, constituait des parties communes de la copropriété ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Solférino aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Solférino à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 12 rue de Solférino à Boulogne-Billancourt la somme de 2 500 euros, à la SCI Franjean la somme de 2 500 euros, à la SCP Jean Leplat, Patrick Leplat, Marie-Josée Biganzoli, Christian Pierret et Stéphane Bouillon et aux consorts X..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Solvérino ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour la SCI Solférino
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société exposante de ses demandes tendant à voir ordonner, sous astreinte de 1. 000 euros par jour de retard, la démolition de la véranda édifiée le long du pignon du lot n° 47 du règlement de copropriété ainsi qu'à obtenir la restitution et la remise en état des parties communes et condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la SCI FRANJEAN à lui payer la somme de 36. 388 euros arrêtée au mois de juillet 2003, à parfaire par le versement d'une somme de 3. 049 euros par mois à compter du 1er avril 2003 jusqu'à la démolition de la véranda et la restitution du passage piéton ;
Aux motifs que « la SCI SOLFERINO fait valoir au soutien de son appel que la véranda est une construction irrégulière au regard tant du permis de construire obtenu le 1 " août 1991, que du règlement de copropriété du 17 juillet 1992, et que la véranda a été construite plus d'un an après la publication du règlement de copropriété, en empiétant sur ce qui était décrit comme un sas et un passage pour piétons dans les plans joint au permis de construire ;
Considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats que :
- la société FINANCIERE GENERALE D'INVESTISSEMENTS (FGI) a acquis le groupe d'immeubles du 12 rue Solférino à Boulogne suivant jugement d'adjudication du 21 mars 1991 et a obtenu, pour sa réhabilitation, un permis de démolir et un permis de construire le 1er août 1991,- un règlement de copropriété et un état descriptif de division du groupe d'immeubles ont été établis par acte du 2 juillet 1992 avec référence aux permis de construire et de démolir obtenus précédemment,- le lot n° 19 de l'état descriptif de division a été vendu par la société FGI à la SCI SOLFERINO représentée par Madame Françoise DUPUY, par acte notarié du 21 décembre 1993, pour être ensuite revendu par cette dernière à la SCI FRANJEAN, par acte notarié du 10 octobre 2002,- le lot n° 47 a été cédé par la société FGI à la SOCIETE PARISIENNE IMMOBILIERE DE PARTICIPATIONS (SPIP) par acte notarié du 27 juin 1997, puis cédé par cette dernière à la SCI SOLFERINO, représentée par Monsieur Nascimento Y..., par acte notarié du 17 juillet 2001,- entre-temps le règlement de copropriété et l'état descriptif de division du 2 juillet 1992 ont été modifiés par acte du 10 mai 2002,- le lot 19 est décrit dans l'état descriptif de division initial comme une boutique en rez-de-chaussée, et comme " Batiment A, au rez-dechaussée, une boutique avec extension sous véranda de la courette arrière (suivant plan annexé) et les 60 / LOOOèmes des parties communes générales " dans l'acte de vente du 21 décembre 1993, dans la promesse de vente consentie le 13 mars 2002 par la SCI SOLFERINO représentée par Mme Z... à la SCI SOLFERINO représentée par M. Y..., sans référence à un plan,- dans le modificatif à l'état descriptif de division-règlement de copropriété, le lot 19 est décrit comme suit : " Au rez-de-chaussée du bâtiment A, à droite du porche, un local commercial avec accès direct à la rue et les … 55 / 936èmes des parties communes générales ",- l'acte de vente du 10 octobre 2002 (SCI SOLFERINO représentée par Mme Z... / SCI FRANJEAN) comporte une description dactylographiée du lot 19 qui reprend les mentions de l'état descriptif de division modifié, complétée par une mention manuscrite qui énonce : " avec extension sous véranda de la courette arrière ", la superficie de ce lot étant de 42, 81 m2 à l'exception de la véranda mesurée pour 21 m207 " selon une autre mention manuscrite ;
Considérant que les plans du permis de construire comportent l'indication d'un accès pour piétons et d'un sas jouxtant le lot 19, qui ne sont plus expressément mentionnés en tant que tels sur le plan annexé à l'acte du 17 juillet 1992 ;
Que dans l'acte modificatif du règlement de copropriété du 10 mai 2002, il est aux termes de l'historique se rapportant à l'ensemble immobilier du 12 rue Solférino, indiqué que l'état descriptif de division-règlement de copropriété a fait l'objet d'un modificatif du 6 juillet 1994 et énoncé ensuite sous le titre " f-Vente lots de copropriété " :
" Du chef de la SCI SOLFERINO
Le lot 19 ci-après désigné appartient à la SCI SOLFERINO pour l'avoir acquis de la société FINANCIERE GENERALE D'INVESTISSEMENTS, ci-dessus nommée, Aux termes d'un acte reçu par Maître ; le 21 décembre 1993, ; Une expédition a été publiée.... ; le 5 janvier 1994 " ;
Que la SCI FRANJEAN qui tient son titre de la SCI SOLFERINO produit aux débats l'original de son acte d'acquisition qui comporte un plan sur lequel ce qui était dans le plan du permis de construire désigné comme un accès pour piétons et un sas est devenu un WC lavabo et constitue pour le reste la verrière dans sa totalité ; que la SCI FRANJEAN et le SDC indiquent, sans être utilement contredits, que le plan annexé à l'acte de vente du 10 octobre 2002 est le même que celui annexé à l'acte du 21 décembre 1993 ; qu'en tout état de cause, la description du lot dans l'acte d'acquisition de la SCI FRANJEAN est la même celle figurant dans l'acte de vente initial du lot 19 par la société FGI, propriétaire d'origine de l'ensemble des immeubles ; Que par ailleurs, ni dans le règlement de copropriété initial, ni dans le modificatif du 10 mai 2002, il n'est procédé à une énumération des parties communes de la copropriété ;
Qu'il ressort de cet ensemble d'éléments que la SCI SOLFERINO ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que la partie qu'elle désigne, en se référant au plan du dossier de permis de construire en date du 9 juillet 1991 (pièce n° 3), comme un accès pour piétons et un sas sont des parties communes de la copropriété ;
Que la circonstance que la verrière a été édifiée en août 1993 est indifférente dès lors qu'il n'est pas établi qu'elle a été implantée, au moins pour partie, sur des parties communes ;
Que, de même, la circonstance que la construction de la véranda n'a pas fait l'objet d'une autorisation administrative, est sans conséquence sur la question de savoir si celle-ci empiète sur les parties communes de la copropriété ;
Qu'en outre, la discordance entre les différents titres quant à la description du lot 19 ou le fait que la gérante de la SCI SOLFERINO ait joint à l'acte de vente du 10 octobre 2002 en faveur de la SCI FRANJEAN un certificat " loi Carrez " ne portant pas sur la superficie de la véranda, ne permettent pas de déterminer l'auteur de l'extension de la véranda, non plus que l'époque à laquelle elle a été réalisée ; Considérant, dès lors, que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI SOLFERINO » ;
Alors d'une part que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes les passages et corridors ; qu'en l'espèce, en se fondant sur l'absence d'énumération dans le règlement de copropriété initial et dans le modificatif du 10 mai 2002 des parties communes, pour considérer que la société exposante ne rapporte pas la preuve lui incombant que la partie qu'elle désigne, en se référant au plan du dossier de permis de construire en date du 9 juillet 2001, comme un accès pour piétons et un sas sont des parties communes de la copropriété, quand le sas et le passage piéton sont pourtant réputés parties communes, la Cour d'appel a violé l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1315 du Code civil ;
Alors d'autre part que en cas de litige sur les parties d'immeuble non attribuées par le règlement de copropriété, il appartient au juge de déterminer leur caractère privatif ou commun en recherchant si elles sont affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire ou au contraire affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux ; qu'en l'espèce, en se bornant à relever que la référence à un accès pour piétons et à un sas n'était plus mentionnée sur le plan annexé à l'acte du 17 juillet 1992 et que les divers actes de vente successifs du lot n° 19 comportaient en annexe un plan sur lesquels ce qui était désigné comme un accès pour piétons était devenu un WC lavabo et une verrière, sans rechercher, comme elle y était pourtant expressément invitée, l'affectation de la partie de l'immeuble avant la construction de la véranda, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors qu'enfin l'exposante, dans ses conclusions d'appel, fondait sa demande tendant à la démolition de la véranda sur le fait qu'elle empiétait par ailleurs pour partie sur son lot privatif (conclusions d'appel, p. 21 et s.) ; qu'en l'espèce, en se contentant de retenir, pour débouter l'exposante de sa demande, qu'il n'était pas établi que la partie de l'immeuble sur laquelle avait été édifiée la véranda était commune, sans répondre aux conclusions de l'exposante qui établissaient l'existence d'un empiètement sur sa partie privative, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
