LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi provoqué, réunis, ci-après annexés :
Attendu que, contrairement aux allégations du moyen, la cour d'appel n'a pas relevé le défaut de réalisation de la vente mais a au contraire retenu que l'acte litigieux ne contenait aucune faculté de dédit, que les conditions suspensives étaient réalisées et qu'il s'ensuivait que la vente était conclue ;
Que le moyen manque en fait ;
Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, d'une part, que le notaire avait fidèlement exécuté la convention dans des conditions garantissant sa meilleure efficacité et que Mme X... ne démontrait ni préjudice ni faute imputable au notaire et, d'autre part, que Mme X... faisait valoir à bon droit que le paiement de la commission auquel elle se trouvait tenue en vertu du contrat constituait une charge en pure perte et donc un dommage dont M. Y..., seul responsable de l'échec de l'opération, lui devait réparation, la cour d'appel, sans se contredire, a pu accueillir l'appel en garantie formé contre M. Y... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. Y... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. X..., ès qualités, la somme de 1 500 euros, la somme de 1 500 euros à la société Faivre immobilier et la somme de 1 500 euros à M. Z... ; rejette la demande de M. Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits-à l'appui du pourvoi principal-par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat de M. Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué du 5 janvier 2009, tel que complété par celui également attaqué du 23 février 2009, d'avoir accordé à la société Faivre immobilier la somme de 45. 734, 71 € au titre de sa rémunération ;
Aux motifs que « c'est sans fondement matériel que l'appelante prétend à la nullité du mandat au motif de son absence de signature et de date, alors que la SARL FAIVRE IMMOBILIER produit aux débats l'acte complet, daté et signé, ce qui ne suscite pas de critique ; qu'il résulte des dispositions d'ordre public des articles 6 alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970 et 74 du décret du 20 juillet 1972 qu'aucune commission ni somme d'argent ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; que lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue pour l'application de l'article 6 susvisé, s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ; qu'il a été examiné précédemment que l'acte sous seing privé litigieux ne contenait pas de faculté de dédit ; qu'il est constant que les conditions suspensives étaient réalisées ; qu'il s'ensuit que l'opération était effectivement conclue et constatée dans l'acte sous seing privé du 21 février 2001 contenant l'engagement des parties au sens des textes susvisés et que l'agent immobilier est en droit de demander paiement de sa rémunération, ce qu'il ne peut faire que contre la partie qui y est conventionnellement tenue à son égard, en l'occurrence le vendeur son mandant ; que c'est en vain que Georgette X... se prévaut de la clause de l'acte sous seing privé selon laquelle " cette somme devra être payée au mandataire lors de la réalisation des présentes par acte authentique, sur les premiers fonds disponibles " alors qu'aucune des stipulations de la vente ne faisait dépendre l'engagement des parties de l'établissement d'un acte authentique, et que cette clause ne définit donc qu'un terme, lequel est certainement échu fût-ce par défaut ; que le jugement n'est donc pas utilement critiqué en ce qu'il a alloué, à la charge de Georgette X..., le paiement de la rémunération de l'agent immobilier qui avait intégralement accompli le mandat qui lui avait été confié sans qu'aucune faute ne puisse être retenue à son encontre dans l'échec final de l'opération » (arrêt du 5 janvier 2009, p. 5, § 4 à p. 6, § 2) ;
Alors qu'aucune somme d'argent ne peut être exigée ni même acceptée, à quelque titre que ce soit, par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui ne s'est pas effectivement réalisée ; qu'au cas présent, l'arrêt attaqué du 5 janvier 2009 (p. 4, § 3 et 10, p. 5, § 1 et 2) relève expressément le défaut de réalisation de la vente litigieuse ; qu'en accueillant néanmoins la demande de la société Faivre immobilier tendant à obtenir une rémunération pour cette vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 6, § I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué du 5 janvier 2009, tel que complété par celui également attaqué du 23 février 2009, d'avoir condamné M. Y... à relever et garantir Mme X... de la totalité des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de la société Faivre immobilier en première instance comme en appel ;
Aux motifs qu'« il résulte des termes de l'arrêt du 5 janvier 2009 en pages 4 et 5 que c'est exclusivement à l'acquéreur qu'est imputable le défaut de réalisation de la vente et non pas à un choix du vendeur qui n'a fait qu'exécuter la convention face à l'inertie de l'acquéreur, que c'est à juste titre qu'il était soutenu par Georgette X... que le premier juge ne pouvait – comme il l'avait fait pour statuer sur le recours contre le notaire – retenir que l'abandon de la transaction résultait d'un choix opéré par le vendeur alors que Georgette X... ne disposait d'aucun élément objectif lui permettant d'espérer un résultat d'une vente forcée et, face à l'inertie de l'acquéreur, n'avait en fait pas d'autre choix que de se libérer elle-même de son engagement conformément aux clauses du contrat, enfin en page 6 que Changchun Y... est seul responsable de la situation dommageable ; qu'il suit de cette analyse que c'est à bon droit que Georgette X... fait valoir que le paiement de la commission auquel elle se trouve condamnée en vertu du contrat de mandat constitue une charge supportée en pure perte et donc pour elle un dommage dont Changchun Y..., son cocontractant seul responsable de l'échec final de l'opération, lui doit réparation sur le fondement des dispositions de l'article 1147 du code civil ; qu'il en est de même des autres condamnations subies par Georgette X... à l'égard de la S. A. R. L. FAIVRE IMMOBILIER, tant en première instance c'est-à-dire la somme de 2. 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que la partie des dépens de première instance de la S. A. R. L. FAIVRE IMMOBILIER, qu'en appel c'est-à-dire la somme de 1. 000 € au titre de l'article 700 » (arrêt du 23 février 2009, p. 3, § 5 à 7) ;
Alors que la demande de Mme X... tendant à être relevée et garantie de la condamnation prononcée à son encontre au titre la rémunération de l'agence immobilière était dirigée à la fois contre son notaire, Me Z..., et contre M. Y... ; que, pour rejeter cette demande en ce qu'elle était dirigée contre Me Z..., l'arrêt attaqué du 5 janvier 2009 (p. 6, § 4 et 7), après avoir constaté que « le dépôt de garantie de 500. 000 Francs, soit près de 10 % du prix de vente, couvrait très largement Mme X... de la perte que représente pour elle la rémunération de 300. 000 Francs de l'agent immobilier », relève que cette dernière « ne démontre ni le préjudice invoqué ni son imputabilité au notaire » ; qu'en revanche, pour accueillir ladite demande de garantie en ce qu'elle était dirigée contre M. Y..., l'arrêt attaqué du 3 février 2009 (p. 3, § 6) énonce que « c'est à bon droit que Georgette X... fait valoir que le paiement de la commission auquel elle se trouve condamnée en vertu du contrat de mandat constitue une charge supportée en pure perte et donc pour elle un dommage » ; qu'en statuant ainsi, par des motifs contradictoires quant à l'existence ou non d'un préjudice subi par Mme X... du fait de sa condamnation à verser une rémunération à l'agence immobilière, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
Moyen produit-à l'appui du pourvoi provoqué-par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils pour M. Jean-Paul X..., ès qualités d'héritier de Georgette A..., veuve X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué du 5 janvier 2009 d'avoir accordé à la société Faivre immobilier la somme de 45. 734, 71 € au titre de sa rémunération AUX MOTIFS QUE « c'est sans fondement matériel que l'appelante prétend à la nullité du mandat au motif de son absence de signature et de date, alors que la SARL FAIVRE IMMOBILIER produit aux débats l'acte complet, daté et signé, ce qui ne suscite pas de critique ; qu'il résulte des dispositions d'ordre public des articles 6 alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970 et 74 du décret du 20 juillet 1972 qu'aucune commission ni somme d'argent ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; que lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue pour l'application de l'article 6 susvisé, s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ; qu'il a été examiné précédemment que l'acte sous seing privé litigieux ne contenait pas de faculté de dédit ; qu'il est constant que les conditions suspensives étaient réalisées ; qu'il s'ensuit que l'opération était effectivement conclue et constatée dans l'acte sous seing privé du 21 février 2001 contenant l'engagement des parties au sens des textes susvisés et que l'agent immobilier est en droit de demander paiement de sa rémunération, ce qu'il ne peut faire que contre la partie qui y est conventionnellement tenue à son égard, en l'occurrence le vendeur son mandant ; Due c'est en vain que Georgette X... se prévaut de la clause de l'acte sous seing privé selon laquelle " cette somme devra être payée au mandataire lors de la réalisation des présentes par acte authentique, sur les premiers fonds disponibles " alors qu'aucune des stipulations de la vente ne faisait dépendre l'engagement des parties de l'établissement d'un acte authentique, et que cette clause ne définit donc qu'un terme, lequel est certainement échu fût-ce par défaut ; que le jugement n'est donc pas utilement critiqué en ce qu'il a alloué, à la charge de Georgette X..., le paiement de la rémunération de l'agent immobilier qui avait intégralement accompli le mandat qui lui avait été confié sans qu'aucune faute ne puisse être retenue à son encontre dans l'échec final de l'opération » (arrêt du 5 janvier 2009, p. 5, § 4 à p. 6, § 2) ;
ALORS QU'aucune somme d'argent ne peut être exigée ni même acceptée, à quelque titre que ce soit, par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui ne s'est pas effectivement réalisée ; qu'au cas présent, l'arrêt attaqué du 5 janvier 2009 v. 4, § 3 et 10, p. 5, § 1 et 2) relève expressément le défaut de réalisation de la vente litigieuse ; qu'en accueillant néanmoins la demande de la société Faivre immobilier tendant à obtenir une rémunération pour cette vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 6, § I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.
