LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'huissier de justice avait constaté la présence d'une mare d'eau stagnante au pied du pignon Nord du poulailler et que l'orifice de la buse d'évacuation à cet endroit était obstrué par une grosse pierre, que l'évacuation de l'eau était empêchée par la présence d'une butée en terre qui gênait l'écoulement naturel de l'eau vers la pente et vers la douve qui était creusée en parallèle sur toute la longueur du poulailler, que la mare observée au fonds du bâtiment correspondait aux deux mares décrites plus haut se trouvant à l'extérieur, le soubassement du bâtiment qui était réalisé en parpaings perméables présentant des traces de perméabilité à l'eau, que la gouttière d'écoulement des eaux pluviales de la toiture était cassée, l'eau s'écoulant par le dessous de la porte, venant inonder l'intérieur du poulailler, la cour d'appel qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées et qui a retenu que Mme X... ne s'était nullement préoccupée contrairement à l'engagement pris dans le bail, de " la pose de gouttières, descentes et collecte des eaux pluviales " et qu'elle n'avait pas entretenu les abords du poulailler, pour en déduire qu'elle ne pouvait reprocher au bailleur les problèmes d'infiltrations qui n'étaient que la conséquence de sa carence, n'a pas mis à la charge de Mme X... des travaux sur le soubassement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la société de La Lande la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Madame X... de ses demandes en résiliation judiciaire du bail pour manquement du bailleur et en paiement de diverses sommes à titre indemnitaire ;
Aux motifs que, « le bail signé par les parties le 15 janvier 2002 mentionne sous la rubrique : DESCRIPTION DU POULAILLER ET DU CENTRE VALANT ETAT DES LIEUX que le bail ne porte que sur le bâtiment à usage de poulailler et son centre, à l'exclusion de l'ensemble des cages et système de ramassage et, conditionnement lequel est vendu au preneur, et que suivant descriptif établi par Monsieur Y..., Expert auprès de la Cour d'appel le 30 septembre 1997, le poulailler affermé est conçu pour accueillir 47 000 pondeuses, il est d'une superficie de 1 700 m2 et qu'à ce poulailler fait suite un petit bâtiment de 150 m2 faisant fonction désormais de centre de conditionnement suite aux travaux réalisés début 1999 ;
Que d'autre part il prévoit sous la rubrique CONDITIONS PARTICULIRES :
" Divers travaux doivent être réalisés. Ainsi en est-il de la collecte des eaux usées du centre de conditionnement, de la couverture et du bétonnage du lieu de chargement des fientes, de divers travaux électriques, de la rénovation du bardage du bâtiment, de la pose de gouttières, descentes et collectes des eaux pluviales. Ces travaux sont pris en charge par le preneur. Ils lui ouvriront droit à indemnité en fin de bail. " ;
que Madame X... reproche à son bailleur de ne pas lui avoir permis de jouir paisiblement des lieux, le bâtiment loué ne respectant pas les normes de sécurité ainsi que l'a constaté un rapport de la Direction des Services Vétérinaires du 19 janvier 2007 faisant état de problèmes électriques, d'infiltrations et d'un chapiteau ne fonctionnant pas, et se trouvant à proximité de constructions dangereuses ayant conduit à la résiliation de la police d'assurance ;
Qu'elle produit à l'appui de sa demande un rapport de l'APAVE daté du 10 janvier 2003 faisant état de non conformités dans l'installation Basse Tension ;
Que ce rapport concerne pour l'essentiel les armoires électriques servant au fonctionnement des matériels qui avaient été achetés par la preneuse et non loués par la SCEA ;
Qu'il y a lieu de rappeler que Madame X... s'était engagée à réaliser divers travaux électriques, ce dont elle s'est dispensée puisqu'elle ne fournit aucune facture sauf celle du remplacement d'une armoire électrique à la suite d'un incendie en avril 2006, donc bien postérieurement à son entrée dans les lieux, sans qu'il soit allégué que cet incendie soit en rapport avec la proximité du bâtiment de traitement des fientes et pour laquelle elle a du percevoir une indemnité d'assurance ;
qu'il résulte tant du constat effectué à la demande de Madame X... le 24 janvier 2007 que de celui effectué à la demande de la SCEA DE LA LANDE le 13 avril 2007 que le bâtiment loué est inondé en plusieurs endroits ;
Que cependant l'huissier mandaté par la SCEA DE LA LANDE a constaté la présence d'une mare d'eau stagnante au pied du pignon Nord du poulailler et que l'orifice de la buse d'évacuation à cet endroit est obstrué par une grosse pierre, que l'évacuation de l'eau est empêchée par la présence d'une butée en terre qui gêne l'écoulement naturel de l'eau vers la pente et vers la douve qui est creusée en parallèle sur toute la longueur du poulailler, que la mare observée au fonds du bâtiment correspond aux deux mares décrites plus haut se trouvant à l'extérieur, le soubassement du bâtiment qui est réalisé en parpaings perméables présentant des traces de perméabilité à l'eau, que la gouttière d'écoulement des eaux pluviales de la toiture est cassée, l'eau s'écoulant par le dessous de la porte, venant inonder l'intérieur du poulailler ;
Qu'il résulte de ces constatations que Madame X... ne s'est nullement préoccupée contrairement à l'engagement pris dans le bail, de " la pose de gouttières, descentes et collecte des eaux pluviales " et qu'elle n'a pas entretenu les abords du poulailler ;
Qu'elle ne peut reprocher au bailleur les problèmes d'infiltrations qui ne sont que, la conséquence de sa carence ;
Que dans le même constat, l'huissier mentionne la présence de diverses armoires électriques munies de bouton d'arrêt d'urgence et de disjoncteur et qu'interrogée par l'huissier Madame X... répond qu'elle ignorait qu'il était possible de couper le courant à cet endroit de même que sur interrogation elle indique à l'huissier qu'elle ne sait pas s'il ya des problèmes de fonctionnement du chapiteau puisqu'elle n'a jamais manoeuvré les poulies et alors que l'huissier constate que toutes les trappes sont ouvertes ;
Qu'il est ainsi établi qu'il ne peut être fait de reproche au bailleur pour des non conformités ;
enfin qu'il est étonnant que Madame X... ait attendu plusieurs années pour signaler à sa compagnie d'assurance l'existence de départ de feux dans le bâtiment jouxtant celui qu'elle exploitait et qu'en tout état de cause la police d'assurance n'a été résilié qu'à partir d'octobre 2006 alors que Madame X... n'a plus pris d'animaux dés août 2006 ;
Que la société AVILANDE devait cesser le traitement des fientes ce qui écartait tout danger ;
que Madame X... n'établit pas que la SCEA DE LA LANDE a manqué à ses obligations ;
Qu'elle sera déboutée de sa demande en résiliation du bail et par voie de conséquence de sa demande en caducité de la vente de matériel et de ses demandes indemnitaires » ;
Alors que, d'une part, la clause d'un bail mettant à la charge du preneur un ensemble de réparations ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrer un bien exploitable et conforme à la destination convenue ; qu'en jugeant cependant que Madame X... n'établissait pas que la SCEA DE LA LANDE avait manqué à ses obligations de bailleur, sans rechercher si, au moment de l'entrée en jouissance de Madame X..., le bien était conforme à sa destination, c'est-à-dire permettait l'exploitation d'un poulailler, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 415-3, L. 415-4 du code rural et 1719 et 1747 du code civil ;
Alors que, d'autre part, en considérant que les dysfonctionnements ayant conduit à l'arrêt de l'exploitation étaient dus à la carence de Madame X... dans l'exécution des travaux lui incombant, sans avoir pourtant recherché l'état du bien loué au jour de l'entrée en jouissance, la Cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard des articles L. 415-3, L. 415-4 du code rural et 1719 et 1747 du code civil ;
Alors que, enfin, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en jugeant que Madame X... était responsable des infiltrations et inondations dues au « soubassement du bâtiment qui est réalisé en parpaings perméables présentant des traces de perméabilité à l'eau », quand l'article 7 du contrat de bail ne mettait pourtant aucunement à la charge de Madame X... des travaux sur le soubassement, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
