LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que, bien que la vétusté de l'immeuble loué fût incontestable depuis au moins 1999 et qu'un arrêté de péril eût été pris en octobre 2002, le chiffre d'affaires de la locataire avait constamment augmenté jusqu'en 2003, qu'il n'avait pas été produit de tableau corrélant l'évolution du chiffre d'affaires avec celui de l'état de l'immeuble, ni de rapport ou bilan sur les causes de la déconfiture du commerce ayant abouti à sa fermeture définitive, que, lors des opérations d'expertise en 2004, la société La Portoise n'avait pas fait état d'une dégradation flagrante de son chiffre d'affaires et que les désordres décrits par le procès-verbal de constat d'huissier de justice du 8 mars 2006 étaient essentiellement visibles à l'étage dans les parties à usage d'habitation, sans que soient mis en évidence de désordres apparents susceptibles de rebuter la clientèle dans les locaux de réception de la boulangerie, la cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, a pu en déduire que le lien de causalité entre les désordres et le préjudice financier allégué n'était pas établi ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat aux Conseils pour M. X..., ès qualités, et la société La Portoise
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Maître Houssen X..., mandataire liquidateur de la SARL PORTOISE, de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
AUX MOTIFS QUE lors des opérations d'expertise, la SARL LA PORTOISE n'a pas fait état d'une dégradation flagrante de son chiffre d'affaires ; que les désordres décrits par le procès-verbal de constat du 8 mars 2006 sont essentiellement visibles à l'étage, dans les parties habitables, sans que soient mis en évidence des désordres apparents susceptibles de rebuter la clientèle dans le local de réception de la boulangerie ; que s'agissant de la responsabilité des désordres, l'expertise fait ressortir qu'une partie des travaux de réhabilitation nécessaires ne peut être mise au compte du seul bailleur, notamment en ce qui concerne la reprise des menuiseries ; qu'il s'ensuit, d'une part, que la cour ne dispose pas d'une évaluation précise des travaux de réhabilitation imputables au seul bailleur et, d'autre part et surtout, que le lien de cause à effet entre les désordres décrits par l'expert et le préjudice financier allégué par la SARL LA PORTOISE n'est pas démontré ; qu'il y a lieu en conséquence d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a admis la responsabilité des consorts Y... dans le préjudice financier global de la SARL LA PORTOISE et a condamné les premiers à verser à la seconde une somme de 130.000 euros en réparation de ce préjudice ;
ALORS QUE, D'UNE PART, le bailleur est tenu, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ; qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué qu'un constat d'huissier a été dressé le 13 mars 2002, faisant apparaître la vétusté de l'immeuble loué à bail commercial par M. Y... à la SARL LA PORTOISE pour y exercer l'activité de boulangerie et celle de restauration ; qu'un arrêté de péril a été pris par le maire de la ville du Port le 15 octobre 2002 ; que dans son rapport du 5 septembre 2004, l'expert concluait à l'existence de fissurations au niveau des maçonneries et d'infiltrations en couverture, et estimait que le coût des travaux de réparation à charge du propriétaire était de 42.363 euros, outre la somme de 5.350 euros en ce qui concerne les normes de sécurité et la somme de 15.232 euros pour les travaux annexes dont la charge est à répartir entre le bailleur et le locataire ; que le 9 juin 2005 la société preneuse a assigné la succession Y... en exécution des travaux sous astreinte et en indemnisation de son préjudice ; qu'elle a été placée en redressement judiciaire puis en liquidation ; que, pour rejeter la demande de dommages et intérêts pour préjudice financier du mandataire liquidateur de la société preneuse, l'arrêt attaqué retient que le chiffre d'affaires n'a décliné qu'à partir de 2004 et que la société preneuse n'a pas produit de documents sur les causes de la déconfiture du commerce ayant abouti à la fermeture définitive de l'entreprise et qu'une partie des travaux de réhabilitation nécessaires ne peut être mise au compte du seul bailleur ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu les conséquences nécessaires de ses propres constatations d'où s'évinçait l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance et violé l'article 1719 du code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, le débiteur d'une obligation contractuelle est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ; que les dommages et intérêts sont la conséquence nécessaire de l'inexécution de l'obligation contractuelle et qu'il suffit pour qu'ils soient dus que soit rapportée la preuve de l'existence du préjudice, sans même qu'il soit justifié d'un lien de causalité avec l'inexécution ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué, à la fois que le bailleur n'a pas exécuté son obligation de délivrance, ce qui rendait les locaux commerciaux loués impropres à leur destination contractuelle, et que la société preneuse avait vu son chiffre d'affaires décliner de plus de 60 % en 2004 et avait été placée en redressement judiciaire puis en liquidation, ce dont il résultait la preuve d'un préjudice ; qu'en écartant néanmoins la demande de dommages et intérêts pour préjudice financier du mandataire liquidateur de la société preneuse au motif que le lien de cause à effet entre les désordres décrits par l'expert et le préjudice financier allégué par la SARL LA PORTOISE n'est pas démontré, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
ALORS QUE, DE TROISIEME PART, et subsidiairement, en écartant l'existence d'un lien de cause à effet entre les désordres décrits par l'expert et le préjudice financier allégué par la société preneuse, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, bien que la situation de LA SARL LA PORTOISE se fût maintenue dans un premier temps, eu égard à sa réputation, malgré la dégradation des locaux, son chiffre d'affaires n'avait pas diminué à mesure que le temps s'écoulait, car la clientèle désertait purement et simplement des lieux insalubres et dangereux, et si l'activité de la société LA PORTOISE, qui était une activité de fabrication et de vente de denrées alimentaires, notamment traiteur, boulangerie, pâtisserie, ne nécessitait pas une hygiène irréprochable, ce qui ne pouvait être le cas, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
ALORS QU'ENFIN, la procédure de redressement judiciaire ouverte aux entreprises qui sont en état de cessation de paiement par l'ancien article L 620-1 du code de commerce, issu de la loi du 26 janvier 1985, est destinée à permettre la poursuite de l'activité de l'entreprise ou sa cession ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué qu'avant d'être mise en liquidation judiciaire, la SARL LA PORTOISE avait été mise en redressement judiciaire ; qu'en écartant néanmoins la demande de dommages et intérêts pour préjudice financier du mandataire liquidateur de la société preneuse sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la dégradation des lieux loués et l'absence de travaux effectués par le propriétaire n'avaient pas fait obstacle à tout redressement et toute cession du fonds, rendant inéluctables la liquidation et la perte du fonds de commerce, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'ancien article L 620-1 du code de commerce.
