Sur le premier moyen, ci-aprés annexé :
Attendu qu'ayant retenu que, dans leurs conclusions signifiées le jour même du prononcé de l'ordonnance de clôture, les consorts X...- Y..., qui avaient disposé d'un délai suffisamment long pour conclure utilement dans des conditions conformes à l'article 15 du code de procédure civile, développaient pour la première fois en cause d'appel un moyen tiré d'une nullité du congé notifié le 2 mars 2006, la cour d'appel a souverainement retenu que ces conclusions portaient atteinte au respect du principe de la contradiction ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-aprés annexé :
Attendu qu'ayant, d'une part, constaté que Mme Z... avait réglé la taxe foncière afférente à la maison pour les années 1988, 1989 et 1990 et souverainement retenu qu'au vu des factures d'énergie et de téléphone et des attestations produites, les consorts X... ne justifiaient pas d'une possession trentenaire continue et non équivoque permettant à M. X... d'acquérir la propriété de la maison d'habitation bâtie sur le terrain loué, d'autre part, relevé que M. Y... avait effectué, en infraction avec la législation du permis de construire, des travaux ayant modifié l'emprise au sol du bâti existant sur le terrain objet du bail, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que M. Y..., occupant des lieux du chef de Mme X... et de Mme Y..., avait commis une infraction grave à la convention locative dont les preneurs assumaient la responsabilité contractuelle justifiant la résiliation judiciaire de cette convention, a, par ces seuls motifs et sans être tenue de procéder à une recherche sur la gêne ou la moins value du bien loué que ses constatations rendaient inopérante, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, M. X..., M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne, ensemble, à verser à Mme Z... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. X... et autres
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR écarté les conclusions de M. Georges X..., de Mme Eliane Y... et de M. Y... signifiées le 30 septembre 2008 et d'avoir jugé n'être saisie au nom des appelants que de leurs conclusions signifiées le 5 février 2008 ;
AUX MOTIFS QUE ces conclusions signifiées le jour même du prononcé de l'ordonnance de clôture portent atteinte au respect du principe du contradictoire dès lors qu'elles développent pour la première fois en cause d'appel un moyen tiré d'une nullité qui y est alléguée du congé notifié le 2 mars 2006, étant observé au surplus que les appelants avaient disposé d'un délai suffisamment long pour conclure utilement dans des conditions conformes à l'article 15 du code de procédure civile depuis le prononcé de l'arrêt de réouverture des débats le 13 mai 2008, lequel avait prévu une nouvelle date de clôture au 9 septembre 2008 (arrêt page 3, § 8) ;
ALORS QUE le juge ne peut écarter des débats les conclusions signifiées avant l'ordonnance de clôture que lorsque la partie adverse n'a pas été en mesure d'y répondre en temps utile ; qu'en écartant des débats les conclusions de M. Georges X..., Mme Eliane Y... et M. Y... signifiées le 30 septembre 2008 avant l'ordonnance de clôture prononcée le même jour, dans lesquelles les appelants se contentaient de déduire les conséquences juridiques de l'usucapion précédemment soutenue dans leurs écritures signifiées le 5 février 2008, en invoquant la nullité du congé notifié le 2 mars 2006 par Mme Z..., prétendument bailleresse de la maison dont ils revendiquaient la propriété en application de l'article 2229 du code civil, l'intimée ayant déjà conclu sur ce moyen dans ses écritures signifiées le 18 septembre 2008, sans relever des circonstances particulières caractérisant l'atteinte portée au principe de la contradiction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 15, 16, 132 et 135 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er novembre 1937 entre les auteurs des parties au litige, d'AVOIR en conséquence ordonné l'expulsion de M. X... et Mme Y... ainsi que tout occupant de leur chef et notamment M. Alain Y..., des lieux loués...-... à Bagnolet, fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à un montant égal au loyer charges comprises et révisable selon les dispositions contractuelles majoré de 50 %, et condamné solidairement M. X... et Mme Y... au paiement de cette indemnité, et d'AVOIR encore condamné les locataires à restituer le terrain tel qu'il avait été donné en location après avoir détruit à leurs frais l'extension de la maison primitive ;
AUX MOTIFS QU'il résulte du procès-verbal d'infraction à la législation sur le permis de construire dressé le 7 février 2005 et communiqué le 13 avril 2006 par le Parquet de Bobigny à l'avocat de Mme Z... (sa pièce n° 43) que M. Alain Y... a effectué des travaux sur la parcelle cadastrée section P n° 56 au... à Bagnolet, lesquels travaux ont conduit à une modification de l'emprise au sol, étant précisé qu'au vu du courrier adressé le 16 juin 2005 par l'adjoint au Maire de Bagnolet à Maître HELWASER il s'avère que l'unité foncière cadastrée section P n° 56 est située... et... de ladite commune ; (…) que l'attestation établie le 12 avril 2007 par M. Pierre A... ne contredit pas utilement les termes de ce procès-verbal du 7 février 2005 ; (…) qu'en procédant à une modification de l'emprise au sol du bâti existant sur le terrain objet du bail du 1er novembre 1937, sans autorisation de Mme Z..., M. Alain Y..., occupant des lieux du chef de M. X... et de Mme Eliane Y..., a commis une infraction suffisamment grave à cette convention locative, dont les preneurs assument la responsabilité contractuelle, qui justifie le prononcé de la résiliation judiciaire (arrêt page 4, § 3 à 5) ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « aux termes de l'article 229 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; … qu'en l'espèce, il ressort des termes du bail que lorsque le terrain a été loué se trouvait sur le terrain une maison d'habitation qui n'était pas la propriété du bailleur ni celle des locataires, seul le terrain nu étant loué ; que toutefois en application des articles 552 et 553 du code civil la maison se trouvait être présumée la propriété du bailleur … ; il n'est pas justifié d'une possession trentenaire continue et non interrompue … » ;
1- ALORS QUE la continuité de la possession n'est pas subordonnée à l'existence d'actes matériels de possession ininterrompus durant le délai trentenaire ; qu'au contraire, une fois qu'a été acquise la possession au moyen d'actes matériels accomplis avec la volonté de se comporter en propriétaire, cette possession peut se conserver animo solo, sans que le propriétaire ait à manifester sa qualité en permanence par des actes matériels ; qu'en l'espèce, en écartant la prescription acquisitive invoquée par les exposants, au motif inopérant qu'il n'aurait pas fait la preuve de la continuité, durant trente ans, d'actes d'occupation effectifs, c'est-à-dire matériels, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2229 et 2230 du Code civil ;
2- ALORS QUE les juges du fond ont constaté qu'aux termes exprès, et non équivoques, du contrat de bail consenti en 1937, ce bail ne porte que sur le terrain nu, et non pas sur la maison d'habitation dont le contrat stipulait qu'elle n'appartenait pas au propriétaire, et que les locataires en ferait leur affaire personnelle ; qu'en estimant néanmoins que la maison était présumée appartenir au propriétaire, sans que la preuve contraire ne soit rapportée, quand cette preuve résultait des termes exprès du bail, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, et ont violé les articles 552, 553, 1134 et 2229 et suivants du Code civil ;
3- ALORS QUE la continuité de la possession n'est pas subordonnée à l'existence d'actes matériels de possession ininterrompus durant le délai trentenaire ; qu'au contraire, une fois qu'a été acquise la possession au moyen d'actes matériels accomplis avec la volonté de se comporter en propriétaire, cette possession peut se conserver animo solo, sans que le propriétaire ait à manifester sa qualité en permanence par des actes matériels ; qu'en l'espèce, en omettant de rechercher si, compte tenu des termes exprès du bail prévoyant que le preneur ferait son « affaire personnelle » de la maison d'habitation n'appartenant pas au bailleur, ce preneur n'avait pas initialement acquis la possession de cette maison par l'accomplissement d'actes matériels avec la volonté de se comporter en propriétaire, possession qu'il avait ensuite pu conserver animo solo, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2229 et 2230 du Code civil ;
4- ALORS QUE si la réalisation de travaux par le locataire sans l'accord du bailleur est sanctionnée par le droit pour le bailleur de conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans indemnisation du locataire ou celui d'exiger la remise en état des lieux loués, le droit de demander la résiliation judiciaire du bail est en revanche subordonné à la condition d'établir que la réalisation de ces travaux a occasionné une gêne ou a abouti à une moins-value du bien loué ; qu'en se bornant à constater, pour prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er novembre 1937, que les preneurs avaient procédé à une modification de l'emprise au sol du bâti existant sur le terrain faisant seul l'objet du bail, sans rechercher si la réalisation de ces travaux de confort nécessaires pour assurer l'habitabilité de la construction avait occasionné à Mme Z... une quelconque gêne ou avait abouti à une moins-value du bien loué, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil.
