LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 avril 2009), que la commune de Nice, propriétaire d'un terrain situé 64 route de Grenoble à Nice, a assigné les sociétés Azur Services Invest, Comptoir français d'entretien et Comptoir VI aux fins de faire prononcer l'expulsion de ces dernières de ce terrain qu'elles occupent en vertu d'une convention intitulée "acte de concession précaire et révocable" dont la résiliation leur a été notifiée ;
Attendu que la commune de Nice fait grief à l'arrêt la débouter de sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ que constitue un motif légitime de précarité de la mise à disposition des lieux, leur affectation, par la commune propriétaire, à la réalisation d'une opération d'aménagement ; qu'en jugeant du contraire pour prononcer la requalification de la concession d'occupation précaire en bail commercial, au prétexte que la cause de précarité mentionnée dans l'acte n'était pas extérieure à la volonté des parties mais pouvait se réaliser par le seul bon vouloir de la commune, la cour d'appel a violé l'article 1er du décret du 30 septembre 1953, devenu l'article L. 145-1 du code de commerce ;
2°/ que la bonne foi est toujours présumée et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que la commune de Nice ne démontrait pas qu'elle avait entendu, dès l'origine, réaliser le projet motivant la précarité de la convention, tandis qu'il incombait aux sociétés occupantes qui contestaient la réalité de ce motif, mentionné dans la convention, de rapporter la preuve de leur allégation, la cour d'appel a violé les articles 1315 et 2268 du code civil ;
3°/ que la précarité s'apprécie à la date de la conclusion de la convention d'occupation précaire ; que le motif invoqué lors de la rupture de la convention d'occupation précaire est sans incidence sur sa qualification ; qu'en se fondant, pour requalifier la convention en bail commercial, sur la circonstance que la commune aurait, au moment de mettre fin à l'occupation, substitué au projet mentionné dans l'acte de 1981 et motivant la précarité, un autre projet consistant à reprendre le terrain pour y installer des services municipaux, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er du décret du 30 septembre 1953, devenu l'article L. 145-1 du code de commerce, et de l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu souverainement que dès l'origine la commune de Nice avait entendu de mauvaise foi soustraire la convention litigieuse au statut des baux commerciaux, la cour d'appel a pu, sans inverser la charge de la preuve et sans être tenue de se placer à la date de la conclusion de la convention, requalifier celle-ci en bail commercial et soumettre les contrats de sous-location consentis au profit de la société Comptoir français d'entretien et la société Comptoir VI aux dispositions du code de commerce relatives au bail commercial ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la commune de Nice aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la commune de Nice à payer à la société Azur Services Invest la somme de 2 500 euros, à la société Comptoir français d'entretien la somme de 2 500 euros et à la société Comptoir VI la somme de 2 500 euros ; rejette la demande formée par la commune de Nice ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la commune de Nice.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir requalifié la convention intitulée «acte de concession précaire et révocable» consentie le 18 mars 1981 par la Ville de Nice au profit de la SA MODERN' FREINAGE EQUIPEMENT aux droits de laquelle vient la SARL AZUR SERVICES INVEST en un bail commercial soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953, d'avoir dit que les contrats de sous-location consentis, le 7 mai 1993, par la SA MODERN' FREINAGE EQUIPEMENT au profit de la SARL COMPTOIR FRANÇAIS D'ENTRETIEN et, le 31 mars 2000, par la SA AZUR FREINAGE EQUIPEMENT SERVICE au profit de la SAS Etablissements Jean CHARRETON sont également soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et d'avoir, en conséquence, débouté la Ville de NICE de l'intégralité de ses demandes d'expulsion ainsi que de l'avoir condamnée à payer certaines sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux motifs que «Sur la qualification de la convention en date du 18.03.1981 : la convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d'autres causes que la seule volonté des parties ; que, par acte du 18 mars 1981, la Ville de NICE a concédé, à titre précaire, à la SA MODERN FREINAGE EQUIPEMENT un terrain compris dans l'emprise future de l'autoroute urbaine Sud et figurant au Plan d'Occupation des Sols en emplacement réservé ; que la Ville de NICE soutient que la convention, ainsi que les divers contrats qui se sont succédés, ont tous été qualifies de précaires et révocables ; qu'il appartient au juge de restituer aux actes litigieux leur exacte qualification juridique ; que la Ville de NICE ne démontre pas qu'elle entendait, dès l'origine, réaliser le projet motivant la précarité de la convention, dès lors qu'elle lui a substitué, sans motif légitime, un autre projet consistant à reprendre le terrain et les constructions édifiées pour y installer des services municipaux ; qu'en effet, par assignation du 13 juin 2005, la Ville de NICE a diligenté, en référé, une procédure en vue de l'expulsion de la Société AZUR SERVICES INVEST, venant aux droits de MODERN' FREINAGE EQUIPEMENT, en indiquant avoir besoin de récupérer le terrain le plus rapidement possible pour y installer un service municipal (atelier voierie ouest) ; qu'en outre, la Ville de NICE ne rapporte pas la preuve des « limitations dans l'exploitation des lieux » dès lors qu'elle ne produit pas le Plan d'Occupation des Sols applicable à la date de la convention ; que l'emprise procédant de la seule volonté de la Ville de NICE, puisqu'elle découle d'un emplacement réservé au Plan d'Occupation des Sols, que la ville détermine elle-même, la cause de précarité invoquée à l'origine n'était pas extérieure à la volonté des parties mais pouvait se réaliser par le seul bon vouloir de la ville ; que, par un courrier du 12 mai 1997, la Ville de NICE a reçu de la Société AZUR SERVICES INVEST une demande d'autorisation d'implanter sur le terrain un bâtiment adjacent aux constructions existantes ; qu'il résulte d'une attestation en date du 07 juin 2002, délivrée par l'adjoint délégué au patrimoine communal de la Ville de NICE que la Société AZUR SERVICES INVEST a été autorisée par la ville à déposer un permis de construire pour les bâtiments édifiés sur les parcelles OD7 et OD8, en vue de la régularisation de leur occupation ; que, par un courrier du 07 juin 2002, la Ville de NICE a autorisé la Société AZUR SERVICES INVEST à déposer une demande de permis de construire ; que ces circonstances sont incompatibles avec la qualification de convention d'occupation précaire ;
que la Ville de NICE ne justifie pas du caractère modique de la redevance fixée dans la convention eu égard à la valeur locative du bien ; qu'il y a lieu d'ajouter que la convention a été exécutée de façon continue pendant 28 années ; qu'ainsi, dès l'origine, la Ville de NICE a entendu échapper de mauvaise foi au statut protecteur du décret du 30 septembre 1953 afin de pouvoir mettre fin à la convention sans se soumettre aux obligations liées à ces dispositions ; qu'en conséquence, il y a lieu de qualifier de bail commercial la convention conclue le 18 mars 1981 et de confirmer le jugement de ce chef ;
Qu'il s'ensuit que, faute de respecter la procédure de résiliation prévue pour les baux soumis au statut des baux commerciaux, la Ville de NICE sera déboutée de ses demandes à l'égard de la Société AZUR SERVICES INVEST ;
Que, la Ville de NICE sollicite l'expulsion de la Société COMPTOIR FRANÇAIS D'ENTRETIEN et de la Société Comptoir VI au motif que la convention d'origine, ayant été valablement résiliée, les sous-occupants ne peuvent se maintenir dans les lieux ; que la Cour, ayant requalifié la convention d'origine en un bail commercial soumis au décret du 30 septembre 1953, la demande de la Ville de NICE, fondée sur une résiliation valable de la convention d'origine, est mal fondée ; qu'au surplus, la Ville de NICE, qui s'est opposée de mauvaise foi à la qualification de la convention en un bail soumis au statut, est malvenue à invoquer les dispositions du décret du 30 septembre 1953 soumettant la validité de la sous-location à l'autorisation ou à l'accord du bailleur ; que, par ailleurs, plusieurs bâtiments ont été édifiés sur le terrain ; que plusieurs activités sont exercées dans ces bâtiments (entretien et lavage de véhicules poids lourds-mécanique générale d'accessoire de flexibles hydrauliques de freinage de chronotachygraphie pour poids lourds) ; que la demande de permis de construire en régularisation déposée par la Société AZUR SERVICES INVEST auprès de l'autorité compétente, à savoir la Ville de NICE, précise expressément que le terrain litigieux est exploité par trois sociétés, AZUR SERVICES INVEST pour 100 m2, COMPTOIR FRANÇAIS D'ENTRETIEN pour 600 m2 et Charreton pour 455 m2 ; que, dans ces conditions, la Ville de NICE ne peut sérieusement soutenir avoir ignoré la présence de la Société COMPTOIR FRANÇAIS D'ENTRETIEN et de la Société COMPTOIR VI dans les lieux litigieux » (arrêt attaqué, p. 6 à 8) ;
1) Alors que constitue un motif légitime de précarité de la mise à disposition des lieux, leur affectation, par la commune propriétaire, à la réalisation d'une opération d'aménagement ; qu'en jugeant du contraire pour prononcer la requalification de la concession d'occupation précaire en bail commercial, au prétexte que la cause de précarité mentionnée dans l'acte n'était pas extérieure à la volonté des parties mais pouvait se réaliser par le seul bon vouloir de la ville, la cour d'appel a violé l'article 1er du décret du 30 septembre 1953, devenu l'article L. 145-1 du code de commerce ;
2) Alors que la bonne foi est toujours présumée et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que la Ville de Nice ne démontrait pas qu'elle avait entendu, dès l'origine, réaliser le projet motivant la précarité de la convention, tandis qu'il incombait aux sociétés occupantes qui contestaient la réalité de ce motif, mentionné dans la convention, de rapporter la preuve de leur allégation, la cour d'appel a violé les articles 1315 et 2268 du code civil ;
3) Alors que la précarité s'apprécie à la date de la conclusion de la convention d'occupation précaire ; que le motif invoqué lors de la rupture de la convention d'occupation précaire est sans incidence sur sa qualification ; qu'en se fondant, pour requalifier la convention en bail commercial, sur la circonstance que la Ville aurait, au moment de mettre fin à l'occupation, substitué au projet mentionné dans l'acte de 1981 et motivant la précarité, un autre projet consistant à reprendre le terrain pour y installer des services municipaux, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er du décret du 30 septembre 1953, devenu l'article L. 145-1 du code de commerce, et de l'article 1134 du code civil.
