LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 mars 2009), que, par acte sous seing privé du 12 janvier 2004, la société civile immobilière 84 rue de la Fontaine (la SCI) a promis de vendre à M. X... un appartement en copropriété sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt de 780 000 euros au taux maximal de 4,20 % l'an ; que M. X... n'a pu obtenir le prêt convenu et a sollicité la restitution de l'indemnité d'occupation versée en se prévalant de la caducité de la promesse à raison de la défaillance de la condition suspensive ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ qu'aucune obligation contractuelle ne peut être imposée à l'acquéreur et au bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente d'un immeuble qui serait de nature à accroître les exigences légales d'ordre public édictées dans son intérêt exclusif ; qu'en retenant, pour déclarer acquise au promettant l'indemnité d'immobilisation, que le bénéficiaire n'établissait pas avoir notifié dans le délai de la condition suspensive et dans les formes contractuellement prévues sa renonciation au bénéfice de cette condition, faisant ainsi produire effet à son encontre à des obligations excédant les exigences de la loi, la cour d'appel a violé les articles L. 312-15 et L. 312-16 du code de la consommation ;
2°/ qu'en relevant, pour déclarer acquise au promettant l'indemnité d'immobilisation, que le bénéficiaire de la condition suspensive ne justifiait avoir reçu, le 22 février 2005, dans le délai de la condition, qu'un accord de principe de la banque pour un prêt de 1 000 000 euros sur quinze ans, mais non une offre de prêt, faisant ainsi produire effet à son encontre à une obligation accroissant les exigences légales, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
3°/ qu'aucune disposition de la loi ne prescrivant que l'écrit visé à l'article L. 312-15 du code de la consommation contienne des précisions quant aux modalités du prêt sollicité (montant, taux durée...), les stipulations contractuelles qui comportent de telles exigences aggravent les prescriptions légales d'ordre public de sorte qu'elles sont privées d'effet ; qu'en déclarant que le bénéficiaire de la condition suspensive n'établissait pas que ses demandes de prêt étaient conformes aux stipulations contractuelles à partir du moment où les avis de refus de prêt des deux premières banques ne mentionnaient pas le taux du prêt et, pour le premier son montant, quand, pour être conformes à la loi, il suffisait que ces avis mentionnassent l'opération à financer, la cour d'appel a de nouveau violé les articles susvisés ;
Mais attendu qu'ayant retenu, sans ajouter aux dispositions d'ordre public des articles L. 312-15 et L. 312-16 du code de la consommation, que M. X... n'établissait pas avoir notifié dans le délai de la condition suspensive et dans les formes convenues sa renonciation au bénéfice de cette condition, et relevé qu'il incombait au bénéficiaire de la condition suspensive de justifier qu'il avait fait des demandes de prêts conformes aux stipulations de la promesse, qu'une lettre du Crédit industriel et commercial d u 11 mars 2008 confirmait la décision du 11 février 2005 de ne pouvoir donner une suite favorable à une demande de financement de locaux professionnels, refus repris dans une lettre du 23 avril suivant, qu'aucune de ces correspondances ne mentionnait le montant du prêt demandé ni le taux, que par lettre du 2 février 2005 le Crédit du Nord avait attesté avoir donné un accord sur un prêt de un million d'euros sur quinze ans subordonné à l'accord sans réserve du client sur les offres reprenant les conditions et garanties, que le prétendu accord de crédit transmis par télécopie le 23 février 2005 était illisible et qu'il résultait d'une lettre de M. Y..., notaire, du 11 mai 2005 qu'à cette date aucune offre n'avait encore été émise, la cour d'appel a pu en déduire que l'indemnité d'immobilisation était acquise à la société civile immobilière 84 rue de la Fontaine ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société 84 rue la Fontaine la somme de 2 500 euros et à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils, pour M. X...
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le bénéficiaire (M. X..., l'exposant) d'une promesse unilatérale de vente d'un bien immobilier de sa demande en restitution d'une indemnité d'immobilisation de 105.000 € remise au notaire rédacteur de l'acte, d'avoir déclaré cette indemnité acquise au promettant (la SCI du 84 rue de la Fontaine à PARIS 16ème) et d'avoir ordonné au notaire (Me Y...) de se libérer au profit de celui-ci de la somme séquestrée entre ses mains au vu d'une copie de la décision devenue définitive ;
AUX MOTIFS QUE la promesse avait été conclue sous la condition suspensive d'obtention par M. X... d'un ou plusieurs prêts pour un montant total minimum de 780.000 € au taux fixe d'intérêts maximal de 4,20 % l'an, le bénéficiaire s'obligeant à déposer ses demandes de prêt dans les quinze jours calendaires de la promesse et auprès d'au moins deux banques et à en justifier au promettant à première demande ; que la condition suspensive était consentie jusqu'au 25 février 2005 et qu'il pouvait y être renoncé dans des formes écrites précises et dans le délai de la condition ; qu'il incombait au bénéficiaire de la condition suspensive de justifier qu'il avait fait des demandes de prêt conformes aux stipulations de la promesse ; qu'une lettre du CIC du 11 mars 2008 avait confirmé la décision du 11 février 2005 de ne pouvoir donner une suite favorable à une demande de financement de locaux professionnels 84 rue de la Fontaine, refus repris dans une lettre du 23 avril 2008 ; qu'aucune de ces correspondances ne mentionnait le montant du prêt demandé ni le taux ; que, par lettre du 2 février 2005, la société INTERFIMO avait refusé un prêt de 950.000 €, dont le taux n'était pas précisé ; que le 22 février 2005, le CREDIT DU NORD avait attesté avoir donné un accord de principe sur un prêt de 1.000.000 € sur quinze ans, subordonné à l'accord sans réserves du client sur les offres reprenant les conditions et garanties ; que le prétendu accord, transmis par télécopie le 23 février 2005, était illisible ; qu'il résultait d'une lettre de Me Y... du 11 mai 2005 qu'à cette date aucune offre n'avait encore été émise ; qu'en définitive les avis de refus, insuffisants, ne permettaient pas à la cour de vérifier que les demandes étaient conformes aux stipulations contractuelles et que le CREDIT DU NORD avait donné un accord de principe ; qu'enfin M. X... n'établissait pas qu'il aurait notifié dans le délai de la condition suspensive et dans les formes convenues sa renonciation au bénéfice de cette condition ;
ALORS QU'aucune obligation contractuelle ne peut être imposée à l'acquéreur ou au bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente d'un immeuble qui serait de nature à accroitre les exigences légales d'ordre public édictées dans son intérêt exclusif ; qu'en retenant, pour déclarer acquise au promettant l'indemnité d'immobilisation, que le bénéficiaire n'établissait pas avoir notifié dans le délai de la condition suspensive et dans les formes contractuellement prévues, sa renonciation au bénéfice de cette condition, faisant ainsi produire effet à son encontre à des obligations excédant les exigences de la loi, la cour d'appel a violé les articles L.312-15 et L.312-16 du code de la consommation ,
ALORS QUE, en outre, en relevant, pour déclarer acquise au promettant l'indemnité d'immobilisation, que le bénéficiaire de la condition suspensive ne justifiait avoir reçu, le 22 février 2005, dans le délai de la condition, qu'un accord de principe de la banque pour un prêt de 1.000.000 € sur quinze ans mais non une offre de prêt, faisant ainsi produire effet à son encontre à une obligation accroissant les exigences légales, la cour d'appel a derechef violé les articles L.312-15 et L.312-16 du code de la consommation ;
ALORS QUE, en toute hypothèse, aucune disposition de la loi ne prescrivant que l'écrit visé à l'article L.312-15 du code de la consommation contienne des précisions quant aux modalités du prêt sollicité (montant, taux, durée...), les stipulations contractuelles qui comportent de telles exigences aggravent les prescriptions légales d'ordre public de sorte qu'elles sont privées d'effet ; qu'en déclarant que le bénéficiaire de la condition suspensive n'établissait pas que ses demandes de prêt étaient conformes aux stipulations contractuelles à partir du moment où les avis de refus de prêt des deux premières banques ne mentionnaient pas le taux du prêt et, pour le premier, son montant, quand, pour être conformes à la loi, il suffisait que ces avis mentionnassent l'opération à financer, la cour d'appel a de nouveau violé les articles L.312-15 et L.312-16 du code de la consommation.
