LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu qu'aucun élément ne permettait d'écarter la possibilité de réaliser des lots de 600 m ² conformément au classement du terrain en zone UD2 du plan d'occupation des sols et que la méthode par la charge foncière afférente au terrain apparaissait erronée puisque retenant une SHON résiduelle de 180 m ² par lot de 600 m ² alors que comme l'avaient relevé les vendeurs la SHON par lot s'établissait compte-tenu du COS de 0, 30 à 225 m ², la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions relatives aux possibilités de réaliser huit lots, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer aux consorts Y...- Z..., la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Richard, avocat de M. X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la rescision de la vente du bien immobilier sis à PEYGNIER (Bouches-du-Rhône), Sainte Croix, cadastré section AE n° 253 d'une contenance de 75 ares, conclue le 30 octobre 2000 entre Monsieur Gérard X... et Madame Madeleine A..., au droit desquels viennent Madame Nicole Y..., Madame Francine Y..., Madame Pascale Z... et Madame Claudine Z..., pour lésion de plus des sept douzièmes ;
AUX MOTIFS QUE l'appelant critique le jugement déféré ayant déclaré lésionnaire la vente litigieuse, en soutenant essentiellement, d'une part, que l'évaluation de l'immeuble à retenir est celle figurant en page 19 du rapport d'expertise et s'établissant à 555. 850, 00 euros, et d'autre part, qu'une consultation émanant du cabinet d'expertise
C...
confirme sur la base de deux méthodes de calcul (valeur unitaire et charge foncière) une valeur de l'immeuble exclusive de la lésion des 7 / 12èmes ; que l'argumentation de l'appelant n'apparaît pas de nature à entamer la pertinence de la décision déférée dont la Cour adopte les motifs ; qu'en effet, si en page 19 du rapport, le collège d'expert a fait état d'une valeur vénale libre au 30 octobre 2000 de 555. 850, 00 euros basée pour le terrain d'assiette de lotissement la création de six lots de 800 m ², le même collège, répondant (page 21 et 22 du rapport) à un dire de Madame A..., a examiné l'hypothèse de la réalisation de huit lots de 600 m ² aboutissant à une évaluation de 420. 000, 00 euros pour le terrain d'assiette du lotissement ce qui, avec maintien de la valeur attribuée à la maison avec 1. 500 m ² de terrain (213. 850, 00 euros) confère à l'immeuble une valeur de 633. 850, 00 euros ; que, comme l'a relevé justement le jugement déféré, aucun élément ne permet d'écarter la possibilité de réaliser des lots de 600 m2 conforme au classement du terrain en zone U. D, 2 du plan d'occupation des sols, aucune objection n'ayant été opposée à l'analyse circonstanciée développée à cet égard dans le dire de Madame A...; que c'est donc à juste raison que la décision déférée a arrêté à la somme de 633. 850, 00 euros la valeur de l'immeuble au moment de la vente en l'état des règles d'urbanisme applicables à cette date soit le 31 octobre 2000 ; que les considérations émises par la consultation de Monsieur C..., mandaté par l'appelant, n'apparaissent pas opérantes pour permettre une minoration du prix retenu par le jugement suivant l'évaluation des experts en fonction de huit lots de terrain à bâtir ; que la méthode de " pondération des résultats permettant de lisser les écarts " mise en oeuvre par le conseil technique de l'appelant apparaît sans justification en l'espèce compte tenu des éléments de comparaison précisément décrits par le collège expertal et portant sur cinq ventes antérieurement à la fin de l'année 2000 (page 18 du rapport) ; que la méthode par la charge foncière afférente au terrain apparaît quant à elle erronée puisque retenant une SHON résiduelle de 180 m ² par lot de 600 m ² alors que comme l'a relevé exactement la partie intimée la SHON par lot s'établit compte tenu du C. O. S de 0, 30 à 225 m ² ; que du reste, dans ses dernières conclusions, l'appelant (page 8) retient une constructibilité de 225 m ² par lot de 600 m ² ; que son calcul aboutissant à une valeur réduite à 190, 00 euros par mètre carré de SHON est contraire à l'évaluation effectuée contradictoirement par le collège d'expert ; que sa remarque selon laquelle " il ne saurait être soutenu qu'un terrain de 600 m ² puisse avoir le même prix qu'un terrain de 800 m ² " manque en fait puisque si pour six lots de 800 m ², la valeur unitaire est de 57. 000, 00 euros, elle est réduite à 52. 500, 00 euros pour huit lots de 600 m ², selon l'évaluation retenu par les experts dans le cadre du dire de l'intimée ; que compte tenu du prix réel de l'immeuble en cause (633. 850, 00 euros), les cinq douzièmes dudit prix s'établissent à 264. 104, 16 euros ; qu'il s'ensuit que le prix de vente de 259. 163, 33 euros est inférieur aux cinq douzièmes de sorte que la lésion des sept douzièmes dans le prix de vente est établie ce qui conduit la Cour à confirmer le jugement ayant prononcé la rescision de la vente ; que la Cour confirmera également la décision déférée en ce qu'elle n'a pas suivi la partie intimée dans ses prétentions fondées sur l'article 1681 du Code civil ;
1°) ALORS QUE le risque né de l'incertitude qui règne sur les possibilités d'obtenir les autorisations administratives nécessaires pour construire doit être pris en considération pour évaluer l'immeuble ; qu'en s'abstenant néanmoins de répondre aux conclusions de Monsieur X..., qui faisait valoir qu'à la date de la vente, l'immeuble litigieux ne bénéficiait d'aucune autorisation de lotir et que l'obtention d'une telle autorisation était purement éventuelle, de sorte qu'il convenait d'appliquer à l'évaluation du terrain constructible un abattement forfaitaire pour tenir compte du risque pesant sur les possibilités de construction, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE, subsidiairement, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente ; qu'en se bornant, pour accueillir l'action en rescision pour lésion, à relever qu'aucun élément ne permettait d'écarter la possibilité de réaliser huit lots de 600 m ² conformes au classement du terrain en zone UD2 du plan d'occupation des sols, aucune objection n'ayant été opposée à l'analyse circonstanciée développée à cet égard dans le dire de Madame A..., pour en déduire que l'immeuble devait être évalué au regard de la possibilité de réaliser huit lots, et non pas seulement six lots comme les experts l'avaient initialement retenu, sans constater qu'il était effectivement établi que huit lots pouvaient être réalisés sur le terrain en cause, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1674 du Code civil.
