LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° A 09-11. 122 et U 09-13. 439 ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident n° A 09-11. 122, réunis, ci-après annexés :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que dans l'acte des 31 décembre 1943 et 4 janvier 1944, le propriétaire du fonds servant avait reconnu que c'était uniquement à titre de simple tolérance et à titre précaire qu'il avait édifié une construction sur la bande de terrain grevée de la servitude de non-construction instituée par l'acte de 1936 et qu'il s'engageait à première réquisition du propriétaire du fonds dominant à enlever la construction ainsi édifiée, et que cette convention avait été prorogée par les parties dans l'acte des 8 et 15 décembre 1973, la cour d'appel, qui a retenu que ces actes avaient fait courir un nouveau délai de prescription trentenaire pour l'accomplissement du délai de prescription visé à l'article 706 du code civil, en a justement déduit que moins de trente ans s'étant écoulés depuis le dernier acte, la servitude dont se prévalait les consorts X... n'était pas éteinte lorsqu'ils avaient assigné les propriétaires du fonds servant en démolition et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant à bon droit retenu que les actes en cause, dont elle a fait ressortir le caractère interruptif de prescription extinctive, n'étaient pas soumis à peine d'inopposabilité aux tiers à la publicité foncière, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal n° U 09-13. 439, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les vendeurs, aux droits desquels venaient les consorts Y...- A... en leur qualité d'héritiers et successifs, avaient commis une faute en ne révélant pas l'existence de la servitude non aedificandi dans l'acte de vente du 15 novembre 1989, alors qu'ils avaient été eux-mêmes parties à l'acte des 8 et 15 décembre 1973, la cour d'appel a pu, appréciant la gravité des fautes respectives des vendeurs et du notaire, retenir que la faute de ce dernier n'absorbait pas celle des premiers ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur les premier et second moyens du pourvoi incident n° U 09-13. 439, réunis, ci-après annexés :
Attendu, d'une part, qu'ayant à bon droit retenu qu'il appartenait au notaire instrumentant une vente d'immeuble d'effectuer des recherches complètes sur l'origine de propriété du bien vendu et relevé, par motifs propres et adoptés, que M. Z..., avant de dresser les actes de ventes, s'était contenté de solliciter une demande de copies ou d'extraits de fiches personnelles de propriétaires et une demande de renseignements sommaires urgents se rapportant à l'immeuble vendu pour la période postérieure au 31 décembre 1955, s'était borné à transcrire les déclarations des vendeurs relativement à l'origine de propriété, l'acte énonçant que le bien vendu appartenait au vendeur pour l'avoir recueilli dans la succession de M. Albin Y...- A..., décédé le 25 septembre 1955 étant précisé que le dit bien appartenait en propre à M. Albin Y...- A..., n'avait pas demandé de copie de fiche intégrale d'immeuble ni de copie de l'acte de vente du 26 mars 1936, alors que s'il avait procédé aux recherches auxquelles il était tenu, M. Z... aurait eu connaissance de la servitude litigieuse instituée par l'acte de 1936, la cour d'appel a pu en déduire qu'il avait commis une faute en relation directe avec le préjudice subi par la société Supérette de Haute Tarentaise et ses ayants cause ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel n'ayant pas condamné M. Z... à garantir les vendeurs de condamnations mises à leur charge en application de l'article 1638 du code civil, mais l'ayant condamné à réparer les conséquences dommageables, de sa faute, pour les acquéreurs du bien construit en violation de la servitude non aedificandi, le moyen manque en fait ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne les consorts Y...- A... et M. Z..., ensemble, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, ondamne les consorts Y...- A... et M. Z..., ensemble, à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par Me Blanc, avocat aux Conseils pour Mme B... et M. Y...- A..., demandeurs au pourvoi principal n° A 09-11. 122
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Madame B... et Monsieur Y...- A... à rembourser à la SCI L'Ile de France les frais de démolition du garage édifié par leurs auteurs, à réparer le préjudice causé à cette dernière par la perte dudit garage et à garantir la société Superette de Haute Tarentaise des condamnations prononcées à son encontre ;
Aux motifs propres que « par l'acte des 31 décembre 1943 et 4 janvier 1944, le propriétaire du fonds servant a reconnu expressément que c'était uniquement à titre de simple tolérance et à titre précaire qu'il avait édifié une construction sur la bande de terrain grevée de la servitude de non-construction instituée par l'acte de 1936, que cette situation ne changeait pas les stipulations de cet acte et qu'il s'est engagé, à première réquisition de la propriétaire du fonds dominant, à enlever la construction qu'il avait édifiée " de manière à respecter les conditions et stipulations de l'acte de vente sus énoncé " ; cet acte, par lequel le propriétaire du fonds servant a renoncé à se prévaloir du temps écoulé depuis le 26 mars 1936, a été le point de départ d'une nouvelle période de trente ans pour l'accomplissement du délai de la prescription édictée par l'article 706 du Code civil ; que les parties ont prorogé cette convention, dont elles ont fait retranscrire les termes, par l'acte des 31 décembre 1943 et 4 janvier 1944, lequel a fait courir un nouveau délai de prescription trentenaire ; que moins de trente ans s'étant écoulés depuis le 15 décembre 1973, la servitude dont se prévalent les consorts X... n'était pas éteinte lorsque ceux-ci ont, par acte du 20 février 2003, assigné la SCI et le syndicat des copropriétaires de la résidence La Chaudanne en démolition du garage litigieux (…) » ;
Et aux motifs adoptés que « une servitude non aedificandi a été instaurée par l'acte du 9 juin 1936, régulièrement publié au bureau des hypothèques et donc opposable aux tiers ; que si les propriétaires du fonds assujetti ont érigé une construction sur la bande de terrain concernée par cette servitude, ils ont expressément renoncé, dans les actes du 31 décembre 1943 et des 8 et 15 décembre 1973, à se prévaloir de la prescription qui pourrait être créée par la tolérance des propriétaires du fonds dominant, laquelle s'analyse comme un non-usage de leur servitude ; qu'ainsi la prescription de la servitude non aedificandi ne saurait être considérée comme acquise avant l'écoulement d'un délai de 30 ans suivant la dernière renonciation expresse, c'est-à-dire l'acte des 8 et 15 décembre 1973 » ;
Alors que seule une prescription acquise est susceptible de renonciation ; que la cour d'appel, qui a retenu que le délai de la prescription extinctive avait couru à compter de l'acte des 31 décembre 1943 et 4 janvier 1944 ne pouvait décider que les propriétaires du fonds servant avaient valablement renoncé à se prévaloir de la prescription extinctive, par acte des 8 et 15 décembre 1973, soit avant l'acquisition de cette prescription (violation des articles 706 et 2250 du Code civil).
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la SCI L'Ile de France, demanderesse au pourvoi incident n° A 09-11. 122
Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI L'ILE DE FRANCE à démolir le garage constituant le lot n° 10 de la copropriété Résidence La Chaudanne dans le délai de six mois suivant le dépôt du rapport de l'expert ou la caducité de sa désignation et, passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;
AUX MOTIFS QUE : « par l'acte des 31 décembre 1943 et 4 janvier 1944, le propriétaire du fonds servant a reconnu expressément que c'était uniquement à titre de simple tolérance et à titre précaire qu'il avait édifié une construction sur la bande de terrain grevée de la servitude de non-construction instituée par l'acte de 1936, que cette situation ne changeait pas les stipulations de cet acte et qu'il s'est engagé, à première réquisition de la propriétaire du fonds dominant, à enlever la construction qu'il avait édifiée « de manière à respecter les conditions et stipulations de l'acte de vente sus-énoncé » ; que cet acte, par lequel le propriétaire du fonds servant a renoncé à se prévaloir du temps écoulé depuis le 26 mars 1936, a été le point de départ d'une nouvelle période de trente ans pour l'accomplissement du délai de prescription édicté par l'article 706 du code civil ; que les parties ont prorogé cette convention, dont elles ont fait retranscrire les termes, par l'acte des 31 décembre 1943 et 4 janvier 1944, lequel a fait courir un nouveau délai de prescription trentenaire ; que, moins de trente ans s'étaient écoulés depuis le 15 décembre 1973, la servitude dont se prévalent les consorts X... n'était pas éteinte lorsque ceuxci ont, par acte du 20 février 2003, assigné la SCI et le syndicat des copropriétaires de la résidence La Chaudanne en démolition du garage litigieux ; que les conventions de 1943 / 1944 et de 1973 ne contreviennent pas aux dispositions de l'article 2220 du code civil et ces actes ne sont pas nuls ; que le tribunal a exactement énoncé que ces mêmes actes n'étaient pas soumis à la formalité obligatoire de publicité et que l'acte du 26 mars 1936 avait été régulièrement publié, de sorte que la servitude litigieuse est opposable aux tiers, notamment à la SCI l'ILE DE FRANCE ; que la reconnaissance par le propriétaire du fonds servant, en 1943 / 1944 et en 1973, du caractère précaire de la construction du garage litigieux interdit aux adversaires des consorts X... d'invoquer les dispositions de l'article 703 du code civil ; que le moyen que la SCI prétend tirer de l'apparence est inopérant puisque la société des hautes montagnes était réellement propriétaire du garage constituant le lot n° 10 de la copropriété La Chaudanne lorsqu'elle le lui a vendu, peu important que ce bâtiment ait été édifié à titre précaire ; que le tribunal a jugé à bon droit que les consorts X... étaient bien fondés à demander la démolition du garage (..) ; que c'est à tort que la SCI et le syndicat des copropriétaires ont été mis hors de cause alors qu'ils sont, à l'égard des consorts X..., les seuls débiteurs de l'obligation de démolir le garage litigieux puisque ce bien est leur propriété (..) ; »
Alors, d'une part, que seule une prescription acquise est susceptible de renonciation ; qu'en se fondant, pour juger que la servitude n'était pas éteinte, sur la renonciation exprimée par actes des 31 décembre 1943 et 4 janvier 1944 et des 8 et 15 décembre 1973, après avoir constaté qu'à aucune de ces dates, la prescription n'était acquise, de telle sorte que les propriétaires du fonds servant n'avaient pu valablement renoncer à s'en prévaloir, la cour d'appel a violé les articles 2220 et 706 du code civil ;
Alors, d'autre part et en tout état de cause, qu'en se fondant sur la renonciation, exprimée dans les deux actes des 31 décembre 1943 et 4 janvier 1944 et des 8 et 15 décembre 1973, des propriétaires du fonds servant à invoquer la prescription, sans constater, ainsi qu'elle y était cependant invitée, que celle-ci était acquise aux dates susvisées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 706 et 2220 du code civil ;
Alors, enfin et en tout état de cause, qu'en vertu de l'article 28 8° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, sont obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles les actes de renonciation à une prescription ; qu'en jugeant par motifs adoptés que l'acte des 8 et 15 décembre 1973 n'avait pas à être publié au bureau des hypothèques pour être opposable aux tiers, après avoir constaté que cet acte avait pour objet une renonciation à se prévaloir de la prescription d'une servitude préexistante, la cour d'appel a violé le texte susvisé. Moyen produit par Me Blanc, avocat aux Conseils pour M. Y...- A... et Mme B..., demandeurs au pourvoi principal n° U 09-13. 439
Il est reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Marc Y...- A... et Madame Sandrine Y...- A... de leur demande tendant à être relevés et garantis par le notaire Maître Z... des condamnations prononcées à leur encontre ;
Aux motifs propres qu'il appartenait à Monsieur Z... rédacteur de l'acte de vente du 15 novembre 1989, d'effectuer toute recherche pour en assurer l'efficacité ; que s'il avait procédé aux recherches auxquelles il était tenu, il aurait eu connaissance de la servitude litigieuse instituée par l'acte du 29 mars 1936 ; que certes l'acte du 15 novembre 1989 contenait la clause-très habituelle pour une vente d'immeuble – aux termes de laquelle « le vendeur déclare qu'à sa connaissance, les biens vendus ne sont grevés d'aucune servitude autres que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux ou de la loi » mais qu'il n'était pas prétendu que Monsieur Z... aurait, comme il l'aurait dû s'il avait eu connaissance de la servitude, attiré l'attention des consorts Y...- A... vendeurs sur la portée de cette clause ; qu'il avait commis une faute en n'ayant pas vérifié l'exactitude des énonciations de la clause ; que la faute du notaire n'absorbait pas celle des vendeurs, de sorte que Madame Ginette C... était mal fondée à demander d'être relevée et garantie par le notaire des condamnations prononcées contre elle ;
Aux motifs adoptés que les consorts Y...- A... avaient commis une faute en ne révélant pas l'existence de la servitude à la prescription de laquelle il avaient eux-mêmes renoncé et ne pouvaient donc pas ignorer, ainsi qu'en ayant déclaré, dans l'acte de vente du 15 novembre 1989, qu'à leur connaissance, « les biens vendus ne sont grevés d'aucune servitude autres que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux ou de la loi » ; que Maître Z... avait commis une faute en n'ayant pas fait les vérifications nécessaires à la révélation de cette servitude ; que cependant, il n'était pas établi que les consorts Y...- A... lui avaient remis les actes de 1936, 1944 et 1973 ; que la faute du notaire n'absorbait donc pas celle des vendeurs au point de justifier leur mise hors de cause ; que de plus, l'exécution d'une garantie telle que prévue à l'article 1638 du code civil, conséquence de l'engagement souscrit par les parties au contrat, ne constituait pas un préjudice que le notaire instrumentaire était tenu d'indemniser ; que les consorts Y...- A... n'étaient donc pas fondés à appeler Maître Z... en garantie ;
Alors que, le notaire instrumentaire d'un acte de vente qui ne procède pas aux vérifications élémentaires qui auraient permis d'avoir connaissance d'une servitude et d'assurer l'efficacité de l'acte et n'attire pas l'attention des vendeurs sur la portée de la clause par laquelle ils déclarent qu'aucune servitude autre que celles résultant de la situation naturelle des lieux ou de la loi, engage sa responsabilité envers les vendeurs qu'il doit relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre au profit des acquéreurs ; qu'en n'ayant pas tiré les conséquences légales de ses constatations selon lesquelles le notaire rédacteur de l'acte de vente du 15 novembre 1989 n'avait pas 1°) effectué les recherches auxquelles il était tenu, permettant d'en assurer l'efficacité, qui lui auraient permis d'avoir connaissance de la servitude litigieuse, 2°) attiré l'attention des consorts Y...- A..., vendeurs, sur la portée de la clause selon laquelle « le vendeur déclare qu'à sa connaissance, les biens vendus ne sont grevés d'aucune servitude autres que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux ou de la loi », ce dont il résultait que le notaire avait engagé sa responsabilité envers les acquéreurs et les vendeurs, ses manquements à ses obligations d'assurer l'efficacité de l'acte et de conseil envers les vendeurs justifiant sa condamnation à les garantir totalement des condamnations prononcées à leur encontre au profit des acquéreurs, nonobstant la faute des vendeurs qui n'était que la conséquence de la sienne, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil. Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. Z..., demandeur au pourvoi incident n° U 09-13. 439
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR dit que Monsieur Z... avait commis une faute dans la rédaction de l'acte de vente du 15 novembre 1989, de l'AVOIR condamné in solidum avec la société SUPERETTE de HAUTE TARENTAISE, Madame Ginette Y...- A... divorcée D..., Madame Sandrine Y...- A... épouse B... et Monsieur Marc Y...
A... à rembourser à la SCI L'ILE DE FRANCE les frais de démolition qu'elle avait exposés et à réparer le préjudice subi du fait de la perte du garage et en conséquence de l'AVOIR condamné in solidum avec Madame Ginette Y...- A... divorcée D..., Madame Sandrine Y...- A... épouse B... et Monsieur Marc Y...
A... à garantir la société SUPERETTE de HAUTE TARENTAISE de cette même condamnation ;
AUX MOTIFS QUE « il appartenait à Monsieur Z... rédacteur de l'acte de vente du 15 novembre 1989, d'effectuer toute recherche pour en assurer l'efficacité ; qu'il n'est pas prétendu qu'il ait procédé à des démarches autres que le dépôt à la conservation des hypothèques d'une demande de copies ou d'extraits de fiches personnelles de propriétaires et d'une demande de renseignements sommaires urgents se rapportant à l'immeuble vendu pour la période postérieure au 31 décembre 1955 ; qu'il s'est borné à retranscrire les déclarations des vendeurs relativement à l'origine de propriété puisque dans l'acte de vente du 15 novembre 1989, à l'article « origine de propriété », il est énoncé : « le bien présentement vendu appartient au vendeur pour l'avoir recueilli dans la succession de Monsieur Albin Jean Louis Y...- A..., décédé à BOURG-SAINT-MAURICE le 25 septembre 1955. Etant précisé que ledit bien appartenait en propres à Monsieur Albin Y...- A... ainsi déclaré » ; qu'il n'est pas établi ni même prétendu que le notaire s'est alors trouvé dans l'impossibilité de se procurer la copie de l'acte authentique de la vente du mars 1936, étant observé que les conseils des parties ont obtenue sans difficulté cette copie de l'acte dans le cadre de la présente procédure judiciaire ; que s'il avait procédé aux recherches auxquelles il était tenu, il aurait eu connaissance de la servitude litigieuse instituée par l'acte du 29 mars 1936 ; que certes l'acte du 15 novembre 1989 contenait la clause-très habituelle pour une vente d'immeuble – aux termes de laquelle « le vendeur déclare qu'à sa connaissance, les biens vendus ne sont grevés d'aucune servitude autres que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux ou de la loi » mais qu'il n'était pas prétendu que Monsieur Z... aurait, comme il l'aurait dû s'il avait eu connaissance de la servitude, attiré l'attention des consorts Y...- A... vendeurs sur la portée de cette clause ; que le premier juge a retenu à bon droit que Monsieur Z... avait commis une faute en ne vérifiant pas l'exactitude des énonciations de la clause de l'acte du 15 novembre 1989 ; que la circonstance qu'il s'était écoulé plus de trente années depuis l'institution de cette servitude n'impliquait pas nécessairement que celle-ci était éteinte en 1989 de sorte que s'il avait eu connaissance de l'acte de 1936 Monsieur Z... n'aurait pas légitimement conclure à la nécessaire extinction de la servitude ; que sa faute est en relation directe avec le préjudice subi avec la société SUPERRETTE de HAUTE TARENTAISE et ses ayants droit ; qu'il doit être condamné à réparer les conséquences dommageables de cette faute » ;
ALORS QUE le notaire n'est tenu d'effectuer que des recherches suffisantes sur l'origine de propriété du bien vendu, ainsi que sur les charges susceptibles de le grever ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que la servitude qu'il est reproché au notaire de ne pas avoir signalée, avait été instituée par un acte du 26 mars 1936 et que les actes interruptifs de la prescription extinctive n'avaient pas été publiés tandis que le notaire faisait valoir que la fiche d'immeuble relative au bien vendu qu'il avait sollicitée de la conservation des hypothèques avant la vente ne mentionnait pas cette servitude et qu'il avait été établi une origine de propriété trentenaire en instrumentant la vente litigieuse le 15 novembre 1989 ; qu'en affirmant néanmoins que s'il avait procédé aux recherches auxquelles il était tenu, Monsieur Z... aurait eu connaissance de la servitude litigieuse instituée par cet acte de 1936, sans relever aucune circonstance de nature à inciter le notaire à procéder à des recherches plus que trentenaires sur l'origine du bien, qui seules lui auraient permis de déceler cette servitude instituée plus de cinquante ans avant, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur Z... in solidum avec la société SUPERETTE de HAUTE TARENTAISE, Madame Ginette Y...- A... divorcée D..., Madame Sandrine Y...- A... épouse B... et Monsieur Marc Y...
A..., à réparer le préjudice causé à la SCI L'ILE DE FRANCE par la perte du garage et de l'AVOIR condamné in solidum avec Madame Ginette D..., Madame Sandrine Y...- A... épouse B... et Monsieur Marc Y...
A... à garantir la société SUPERETTE de HAUTE TARENTAISE de cette même condamnation ;
AUX MOTIFS QUE « Monsieur Z... objecte pertinemment que la charge d'une astreinte est personnelle et ne peut donner lieu à garantie ; que le Tribunal a exactement énoncé que la faute du notaire n'absorbait pas celle des vendeurs, de sorte que Madame Ginette D... est mal fondée à demander d'être relevée et garantie par le notaire des condamnations prononcées contre elle » ;
ALORS QUE le notaire ne saurait être tenu de supporter les sommes dues en application des garanties librement souscrites par un vendeur et destinées à assurer l'équilibre du contrat ; que par son précédent arrêt du 4 novembre 2008, la Cour d'appel avait condamné la société SUPERETTE de HAUTE TARENTAISE et les consorts Y...- A... à indemniser, sur le fondement de l'article 1638 du Code civil, la SCI L'ILE DE FRANCE des conséquences de la perte du garage ; qu'en condamnant néanmoins le notaire à garantir les vendeurs successifs des sommes qu'ils devaient supporter en exécution d'une garantie destinée à assurer l'équilibre et l'effectivité du contrat, la Cour d'appel a violé les articles 1382 et 1638 du Code civil.
