LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Met hors de cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Villa Hermès" ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident :
Vu les articles 1792 du code civil et L. 242-1 du code des assurances ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 mars 2009), que la société Volubilis, aux droits de laquelle se trouve la société VFF Immobilier (société VFF), assurée par police dommages-ouvrage auprès de la société Axa France (société Axa), a fait construire un immeuble dénommé "Villa Hermès" qu'elle a vendu par lots en l'état futur d'achèvement, l'immeuble étant placé sous le régime de la copropriété ; qu'ont notamment participé à la construction la société Terrier, depuis lors en liquidation judiciaire, assurée par la société Mutuelle des architectes français (la MAF), la société Méthodes et pilotages, assurée par la société Mutuelles du Mans assurances (la MMA), ultérieurement remplacée par la société Ouvrages et Finances, et la société Bureau d'études AB2i Méditerranée, depuis lors en liquidation judiciaire, assurée par la société Mutuelles assurances du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) ; que la réception est intervenue le 14 juin 1996 avec des réserves ; qu'ayant constaté des désordres concernant l'usage des parkings et de leurs voies d'accès, le maître de l'ouvrage et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Villa Hermès" ont sollicité la réparation de leurs préjudices et les constructeurs et les assureurs ont formé des demandes de garantie réciproques ;
Attendu que l'arrêt fixe le préjudice immatériel subi par la société VFF à la somme de 152 972,05 euros et condamne, d'une part, la SMABTP, in solidum avec la MAF, tenue à hauteur de 52%, la société Méthodes et pilotages, la MMA, et la société Ouvrages et Finances à payer cette somme à la société VFF, d'autre part, la société Axa, assureur dommages-ouvrage, à payer, compte tenu du plafond de garantie, à la société VFF la somme de 152 449,02 euros ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a procédé à une double indemnisation du même préjudice, a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi principal et sur le second moyen du pourvoi incident qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission de ces pourvois ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne, d'une part, la société Axa à payer à la société VFF la somme de 152 449,02 euros au titre du préjudice immatériel, d'autre part, in solidum avec la MAF, tenue à hauteur de 52%, la SMABTP, la société Méthodes et Pilotages et son assureur les Mutuelles du Mans, la société Ouvrages et Finances à payer à la société VFF la somme de 152 972,05 euros au titre du préjudice immatériel, l'arrêt rendu le 5 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société VFF Immobilier aux dépens du pourvoi principal ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens afférents au pourvoi incident sauf ceux exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Villa Hermès" qui resteront à la charge de la SMABTP ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société VFF Immobilier à payer à la société Méthodes et Pilotages et la MMA, ensemble, la somme de 2 500 euros, à la société AXA France la somme de 2 300 euros, et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Villa Hermès" la somme de 1 000 euros ; condamne la SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Villa Hermès" la somme de 1 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour la société Vff immobilier.
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR condamné in solidum avec la Mutuelle des Architectes de FRANCE, tenue à hauteur de 52 %, la SMABTP, la société METHODES ET PILOTAGE et son assureur, les MUTUELLES DU MANS, la société SNC OUVRAGES ET FINANCES à payer à la société VFF la somme de 152.972,05 € au titre du préjudice immatériel ;
AUX MOTIFS QUE « Sur le préjudice immatériel de la société VFF IMMOBILIER ; la société VFF IMMOBILIER appelante réclame, au vu d'un rapport officieux établi par Monsieur X... la somme totale de 2.328.193,05 € en réparation de son préjudice immatériel. L'expert préconise l'aménagement de la batterie des parkings n°13 à 16 pour y trouver trois parkings de dimensions adéquates en lieu et place des quatre existants. L'appelante reconnaît, dans ses dernières écritures, avoir vendu, postérieurement à l'expertise, les emplacements 13 et 16. La SARL VFF est à ce jour toujours propriétaire de deux emplacements n°14 et 15 dont l'un sera supprimé par la mise en oeuvre, par le syndicat de copropriété, des travaux préconisés par l'expert. Elle subira un préjudice correspondant au prix d'un emplacement de parking soit 20.000 €. La société VFF IMMOBILIER réclame la somme de 53.394 € au titre de la nonconformité des parkings 11, 14 et 15 dont elle est toujours propriétaire. En page 32 de son rapport, l'expert, indique au vu d'un relevé topographique de Monsieur Y... que les garages 14 et 15 sont d'une largeur et d'une longueur insuffisante. L'expert indique en effet que si les parkings devaient avoir comme dimension 2,50 m x 5,50 m, les garages 14 et 1 5 n'ont qu'une longueur de 4.60m et une largeur de 2,32 m et 2,34 m. L'expert n'a constaté aucune non-conformité concernant le garage 11. La société VFF ne verse aucun élément contredisant l'expertise de ce chef. La société VFF ne démontre pas non plus, au vu du rapport d'expertise que la non-conformité des garages 1 4 et 1 5 dont les dimensions ne permettent pas le stationnement de véhicules de type berline familiale européenne, longs en moyenne de 4.80 m à 5 m et larges de 1,80 m, a rendu totalement impossible l'utilisation de ces garages depuis septembre 1997. Le préjudice de jouissance subi de ce chef par la société VFF IMMOBILIER correspond uniquement à la perte résultant de la location de garages plus petits que ceux prévus. En outre elle subira ce préjudice jusqu'à la réalisation effective des travaux préconisés par l'expert qui entraîneront la suppression d'un de ces garages. Au vu des éléments versés aux débats, ce préjudice sera réparé par l'allocation d'une somme de 10.000 €. Sur la demande au titre de la moins values de ventes à réaliser La société VFF soutient n'avoir pu, du fait de la situation, commercialiser le programme sur les bases antérieures et subir une perte financière au titre des moins values appliquées sur les ventes réalisées, d'un montant de 1.153.734,1 € HT. L'expert Z... retient qu'après réception, les acheteurs ont pu se convaincre des difficultés d'accès et des dimensions insuffisantes de certains parkings ce qui a contraint la SNC VOLUBILIS à consentir des rabais. La SARL VFF IMMOBILIER invoque la renonciation par Monsieur A... à son acquisition suite à une promesse de vente du 4 décembre 1996, postérieure à la réception, d'un montant de 5.500.000 F TTC pour l'appartement n°108 et de 2 50.000 F TTC pour le n°l. La SARL VFF IMMOBILIER ne justifie pas, au vu des pièces versées aux débats, avoir revendu ces biens moins cher aux consorts B.... Elle ne verse aucun justificatif des résolutions de ventes intervenues avant réception à la demande d'acquéreurs invoquant l'impropriété des parkings et de leurs accès. Le jugement sera réformé en ce qu'il a fait droit à la demande de la société VFF à hauteur de 168.951,62 € au titre la moins-value sur les ventes déjà réalisées. Contrairement à ce qu'a indiqué le premier juge, les travaux de reprise n'ont toujours pas été réalisés. Après réception, la SARL VFF IMMOBILIER a achevé la commercialisation de son programme en consentant, par rapport à la grille de prix initiale, un rabais de l'ordre de 30,49 %. Compte tenu d'un rabais commercial de l'ordre de 8 % pratiqué depuis le début de l'opération, c'est un rabais supplémentaire de plus de 20 % qu'elle a consenti. La vente des appartements de standing étant incontestablement conditionnée à la possibilité d'acquérir des garages permettant de garer des véhicules de luxe, la SARL VFF IMMOBILIER ne démontre cependant pas, au vu des attestations d'agences immobilières et du rapport officieux de Monsieur X... avoir été ; du seul fait de la non-conformité des garages, dans l'obligation de consentir cet important rabais ; au vu du rapport d'expertise et des pièces versées aux débats, il convient de retenir dans la proportion de 5 % l'incidence de la situation objective de l'immeuble (parkings et accès) sur les conditions de commercialisation du programme et de fixer à la somme de 57 800 € la réparation de ce poste de préjudice. Sur les frais financiers sur l'emprunt bancaire : la SARL VFF IMMOBILIER réclame, en cause d'appel, la somme de 1.116.035,71 € au titre des frais financiers actualisés au 20 décembre 1999 date de remboursement de l'emprunt. Elle soutient en effet que ce préjudice résulte du retard dans la commercialisation du programme, conséquence des erreurs des intervenants. La société VFF IMMOBILIER ne verse aucun justificatif ni aucun détail des frais réclamés à hauteur de la somme 1.116.035,71 €. Ainsi que l'a retenu l'expert, le retard dans la commercialisation de l'immeuble du fait des non-conformités relevées, a entraîné pour la SARL VFF un surcoût au titre des frais financiers liés au remboursement de l'emprunt qu'elle avait contracté. Cet emprunt été remboursé le 20 décembre 1999. La réparation de ce poste de préjudice a été, au vu du rapport d'expertise et des pièces versées aux débats, justement fixée par le premier juge à la somme de 65.172,05 €. Sur le déblocage des fonds propres ; la société VFF IMMOBILIER initialement associée à 99 % dans la SNC VOLUBILIS maître d'ouvrage d'origine et venant à ce jour aux droits de celle-ci ne démontre pas l'imputabilité directe du préjudice qu'elle invoque au titre du blocage de ses propres fonds entre janvier 1997 et décembre 2003 et les non-conformités. L'appelante ne verse aucun élément justifiant de cette demande. En outre les calculs théoriques effectués de ce chef par l'expert à la demande de la société VFF, sur des chiffres différents de ceux aujourd'hui invoqués, ne sont pas plus suffisants pour faire droit, contrairement au premier juge, à cette demande. En conséquence, l'entier préjudice immatériel de la SARL VFF IMMOBILIER sera réparé à hauteur de la somme totale de 20,000 € + 10,000 € - 57.800 € - 65.172 € = 152.972,05 €. Le jugement déféré sera en conséquence réformé de ce chef sauf à l'encontre de la compagnie AXA tenue, compte tenu du plafond de garantie à hauteur de 152.449,02 € » ;
ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en l'espèce, la société VFF IMMOBILIER soutenait dans ses conclusions d'appel qu'à l'époque des ventes des appartements de la résidence, le marché immobilier était favorable pour ce type de produits de haut standing dans la région COTE D'AZUR, et qu'en conséquence, le rabais de 20 % sur les prix de vente initiaux résultait nécessairement et exclusivement des malfaçons ayant affecté les garages, ceux-ci ne permettant pas de garer sans difficultés des véhicules de luxe ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen soulevé par la société VFF IMMOBILIER, dont dépendait la détermination de l'étendue de son préjudice immatériel résultant des malfaçons litigieuses, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS QU'il incombe aux juges du fond de se prononcer sur les documents régulièrement versés aux débats et soumis à leur examen ; qu'en l'espèce, pour établir que le rabais de 20 % sur les prix de vente des appartements avait intégralement résulté des malfaçons affectant les places de parking, la société VFF produisait des attestations immobilières, un rapport d'expertise, des actes de vente, ainsi qu'un courrier de Monsieur A... du 17 décembre 1996, pièces dont il résultait que le marché de l'immobilier était favorable à cette date et pour de tels produits de haut standing dans la région COTE D'AZUR ; que pour considérer qu'il convenait de retenir dans la proportion de 5 % l'incidence de la situation objective de l'immeuble (parkings et accès) sur les conditions de commercialisation du programme, la Cour d'appel a jugé que la société VFF IMMOBILIER ne démontrait pas avoir été du seul fait de la non-conformité des garages, dans l'obligation de consentir cet important rabais, sans analyser fut-ce de façon sommaire les attestations immobilières, le rapport d'expertise établi par Monsieur X..., les actes de vente des appartements de la résidence, ainsi que le courrier de Monsieur A... du décembre 1996 que la société VFF produisait à l'appui de sa demande ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE les avis officieux fournis par une partie ne sauraient être écartés du fait qu'ils auraient été établis à la demande de cette partie et ne seraient pas contradictoires ; que pour écarter le rapport d'expertise établi par Monsieur X... à la demande de la société VOLUBILIS, la Cour d'appel s'est bornée à énoncer que la société VFF réclamait la somme totale de 2.328.193,05 € au vu d'un rapport officieux ; qu'en écartant ainsi le rapport d'expertise établi par Monsieur X... à la demande de la société VOLUBILIS au vu de son caractère unilatéral et extrajudiciaire, quoiqu'il ait été régulièrement versé aux débats, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code civil ;
ALORS QUE le juge ne peut s'écarter de l'objet du litige tel qu'il a été déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce, la société VFF produisait le rapport d'expertise de Monsieur X..., qui concluait à l'absence de conformité de la place du garage numéro 11 ; que pour déterminer l'étendue du préjudice immatériel de la société VFF, la Cour d'appel a toutefois considéré que la société VFF ne versait aucun élément contredisant l'expertise sur la conformité du garage numéro 11 ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile.
Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Gadiou et Chevalier, avocat aux Conseils pour la SMABTP.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SMABTP, in solidum avec la MAF, tenue à hauteur de 52 %, la Société METHODES ET PILOTAGE et son assureur les MUTUELLES DU MANS, la Société SNC OUVRAGES ET FINANCES, à payer à la Société VFF la somme de 152 972,05 € au titre du préjudice immatériel ;
AUX MOTIFS QUE l'entier préjudice immatériel de la SARL VFF IMMOBILIER sera réparé à hauteur de la somme totale de 20 000 € + 10 000 € + 57 800 € + 65 172 € = 152 972, 05 € ; que le jugement sera en conséquence réformé de ce chef sauf à l'encontre de la Compagnie AXA tenue, compte tenue du plafond de garantie à hauteur de 152 449,02 € ;
ALORS QU'en condamnant, d'une part, la SMABTP, in solidum avec la MAF, tenue à hauteur de 52 %, la Société METHODES ET PILOTAGE et son assureur les MUTUELLES DU MANS, la Société SNC OUVRAGES ET FINANCES, à payer à la Société VFF la somme de 152 972, 05 € au titre du préjudice immatériel, et d'autre part, la Compagnie AXA à payer à cette même Société VFF IMMOBILIER la somme de 152 449,02 € au titre du préjudice immatériel, la Cour d'appel, qui évalue ce préjudice immatériel à la somme de 152 972,05 €, à indemnisé deux fois le même préjudice et méconnu le principe de réparation intégrale du préjudice et violé l'article 1147 du Code civil.
Le moyen se suffit à lui-même.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SMABTP, in solidum avec la MAF, tenue à hauteur de 52 %, la Société METHODES ET PILOTAGE et son assureur les MUTUELLES DU MANS, la Société SNC OUVRAGES ET FINANCES, à payer à la Société VFF la somme de 152 972,05 € au titre du préjudice immatériel, ainsi que d'AVOIR débouté en partie la SMABTP de ses recours en garantie;
AUX MOTIFS QUE le premier juge a fait à juste titre application de la garantie décennale estimant que malgré la réserve de la réception relative à la seule dimension des garages et non à celle de la rampe d'accès aux parkings, ces importantes difficultés d'accès et les dimensions insuffisantes de certains garages révélées dans toute leur ampleur et leurs conséquences après la réception, caractérisaient une impropriété manifeste des ouvrages à leur destination ;*
1/ ALORS QUE la Cour d'appel a constaté que la dimension des garages avaient été expressément réservée dans le procès verbal de réception du 14 juin 1996, qui précisait que l'absence de respect des dimensions des garages entraînait pour certains garages « un défaut rédhibitoire » ; qu'en s'abstenant de tirer les conséquences légales de ses propres constatations, d'où il résultait que ces désordres ne relevaient pas de la garantie décennale, la Cour d'appel a violé l'article 1792 du Code civil ;
2/ ALORS QU'en s'abstenant de répondre aux conclusions de la SMABTP tirées de ce que les difficultés d'accès aux parkings étaient connus avant la réception par le maître de l'ouvrage, qui avait participé à la réunion de chantier du 22 novembre 1994, et ne relevaient donc pas de la garantie décennale (conclusions, p. 5 et 6), la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3/ ALORS QUE la SMABTP faisait également valoir que son assurée, la Société AB 21, que le défaut de dimensionnement était déjà consommé lors de la passation de son marché, le 30 septembre 1994 et que le maître de l'ouvrage « n'aurait en tout état de cause pas pu avoir des parkings plus grands que ceux qu'il a et aurait dû envisager une dimension de ses prix » (conclusions, p. 6 et 7) ; qu'en déclarant dès lors la Société AB 21 responsable sur le fondement de l'article 1792 du Code civil, sans s'expliquer sur la cause d'exonération invoquée, la Cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de cette dernière disposition.
