LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 mars 2009), que la société Le Byblos, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Julian joailliers, a, après que le bail ait été résilié pour défaut de paiement des loyers et les locaux restitués, assigné cette dernière en paiement de loyers et charges ; que la société Juilian joailliers a opposé l'exception d'inexécution ;
Attendu que la société Julian Joaillers fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société Le Byblos une somme, alors, selon le moyen :
1°/ que la cour d'appel constate qu'aux termes du rapport d'expertise établi par M. X..., il était établi, d'une part, que qu'avant les travaux d'urgence réalisés le 6 juillet 1994, la terrasse-jardin située au-dessus du magasin litigieux comportait de nombreuses malfaçons, qui étaient à l'origine des désordres et, d'autre part, qu'après les travaux réalisés en juin-juillet 1994, les parties horizontales de la terrasse-jardin et les particularités d'étanchéité au-dessus du magasin de la société Julian joailliers étaient devenues normales et avaient assuré une mise hors d'eau et, enfin, que l'établissement de la société Julian joailliers avait dû rester fermé pendant les saisons 1993 et 1994 ; qu'il se déduisait de ces constatations que le magasin loué par la société Julian joaillers avait subi des désordres liés à une conception défectueuse de la terrasse-jardin située au-dessus de ses locaux, et que la société avait ainsi été privée de l'exploitation de son magasin durant les saisons 1993 et 1994, et à tout le moins jusqu'en juillet 1994, date à laquelle la société Le Byblos avait enfin fait procéder aux travaux nécessaires pour mettre la terrasse-jardin en conformité, et assurer la mise hors d'eau des locaux ; qu'en écartant l'exception d'inexécution invoquée par la société Julian joailliers, et en la condamnant au paiement du loyer pour la période allant du 1er avril 1994 au 31 octobre 1997, comprenant la période pendant laquelle il était établi que celle-ci n'avait pu exploiter les locaux loués sinistrés, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, et a ainsi violé les articles 1134 et 1184 du code civil ;
2°/ que la société Julian joailliers faisait valoir, dans ses conclusions, qu'un moratoire était intervenu avec la bailleresse, consécutivement aux dégâts des eaux et à l'obligation dans laquelle elle s'était trouvée de fermer son magasin en 1993 et 1994, par lequel les parties étaient convenues de ne pas procéder au règlement des loyers car le local était totalement inexploitable ; que la société Julian joailliers produisait, au soutien de son argumentation, une attestation de M. Jean-Pierre Y..., directeur de l'hôtel Le Byblos à l'époque des faits litigieux, qui reconnaissait l'existence d'un tel accord ; qu'en condamnant la société Julilan joailliers à payer à la société Le Byblos les loyers dus à compter du 1er janvier 1994 et jusqu'au 31 octobre 1997, y compris la période pendant laquelle le magasin n'avait pu être exploité, sans répondre aux conclusions opérantes et justifiées de la locataire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a retenu souverainement que la société Julian joailliers ne rapportait pas la preuve qu'à compter du 1er avril 1994, elle avait été empêchée d'exploiter les locaux loués, et qu'il était établi par les conclusions d'un rapport d'expert sur l'état de ces locaux qu'à compter de juin, juillet 1994, elle le pouvait ;
Attendu, d'autre part, que les conclusions auxquelles la cour d'appel n'aurait pas répondu n'ayant pas été produites, la Cour de cassation n'a pas été mise en mesure d'exercer son contrôle ;
D'où il suit que le moyen, pour partie, irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Julian joailliers aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Julian joailliers à payer à la société Le Byblos la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Julian joailliers ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour la société Julian joailliers
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société JULIAN JOAILLIERS à payer à la société LE BYBLOS une somme de 47.434,77 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2002, avec capitalisation des intérêts par application de l'article 1154 du code civil et débouté la première de sa demande de condamnation de la seconde à lui payer une certaine somme à titre de dommages et intérêts;
AUX MOTIFS QUE « la SARL JULIAN JOAILLIERS invoque le bénéfice de l'exception d'inexécution en soutenant qu'à la suite de dégâts des eaux, les locaux étaient devenus inexploitables ; que l'existence même de dégâts des eaux, non contestée, est établie par plusieurs procès-verbaux de constat d'huissier attestant l'existence d'infiltrations dans le magasin ; que des désordres ont donné lieu à une expertise confiée à Monsieur X... ; que la SARL JULIAN JOAILLIERS produit le rapport X... dans la présente instance ; que Monsieur X... a constaté que le magasin de la SARL JULIAN JOAILLIERS a été touché par plusieurs dégâts des eaux survenus entre octobre 1987 et avril 1992 et par un grave dégât des eaux survenu le 10.09.1992 ; que, recherchant les causes de ces dégâts des eaux, Monsieur X... a relevé que « avant les travaux d'urgence du 06.07.1994, la terrasse-jardin située au-dessus du magasin JULIAN comportait de nombreuses malfaçons et défauts de finition depuis décembre 1984, date de réception des travaux. Il s'agissait de manque de conformité au DTU 43.1, aux documents contractuels et aux règles de l'art. Ce sont ces manquements qui sont à l'origine des désordres » ; que Monsieur X... a ajouté qu'après les travaux réalisés en juin-juillet 1994, les parties horizontales de la terrasse-jardin et les particularités d'étanchéité au-dessus du magasin JULIAN « sont devenus normales et assurent une mise hors d'eau » ; qu'il s'ensuit que la société JULIAN JOAILLIERS est mal fondée à soutenir que les locaux étaient inexploitables après juin-juillet 1994 ; que rien ne démontre qu'entre le 01.04.1994, date de fixation du loyer renouvelé et juin-juillet 1994, date des travaux, les locaux loués par la SARL JULIAN JOAILLIERS aient été rendus inexploitables par la survenance de nouveaux dégâts des eaux ; que Monsieur X... a indiqué que « la boutique exploitée par la SARL JULIAN JOAILLIERS, dans l'hôtel LE BYBLOS, a été touchée par un grave dégât des eaux, le 14.09.1992 ; cet établissement a dû rester fermé pendant les saisons 1993 et 1994. Si des travaux de réaménagement intérieur avaient été conduits avec diligence, le magasin aurait pu reprendre ses activités à partir du 15.08.1994 » ; que dans ces conditions, la SARL JULIAN JOAILLIERS est mal fondée à opposer à la société LE BYBLOS l'exception d'inexécution » (arrêt pp. 5 et 6) ;
ALORS QUE la cour d'appel constate qu'aux termes du rapport d'expertise établi par Monsieur X..., il était établi, d'une part, que qu'avant les travaux d'urgence réalisés le 6 juillet 1994, la terrasse-jardin située au-dessus du magasin litigieux comportait de nombreuses malfaçons, qui étaient à l'origine des désordres et, d'autre part, qu'après les travaux réalisés en juin-juillet 1994, les parties horizontales de la terrasse-jardin et les particularités d'étanchéité au-dessus du magasin de l'exposante étaient devenues normales et avaient assuré une mise hors d'eau et, enfin, que l'établissement de la société JULIAN JOAILLIERS avait dû rester fermé pendant les saisons 1993 et 1994 ; qu'il se déduisait de ces constatations que le magasin loué par la société JULIAN JOAILLIERS avait subi des désordres liés à une conception défectueuse de la terrasse-jardin située au-dessus de ses locaux, et que la société avait ainsi été privée de l'exploitation de son magasin durant les saisons 1993 et 1994, et à tout le moins jusqu'en juillet 1994, date à laquelle la société LE BYBLOS avait enfin fait procéder aux travaux nécessaires pour mettre la terrasse-jardin en conformité, et assurer la mise hors d'eau des locaux ; qu'en écartant l'exception d'inexécution invoquée par la société JULIAN JOAILLIERS, et en la condamnant au paiement du loyer pour la période allant du 1er avril 1994 au 31 octobre 1997, comprenant la période pendant laquelle il était établi que l'exposante n'avait pu exploiter les locaux loués sinistrés, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, et a ainsi violé les articles 1134 et 1184 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société JULIAN JOAILLIERS à payer à la société LE BYBLOS une somme de 47.434,77 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2002, avec capitalisation des intérêts par application de l'article 1154 du code civil ;
AUX MOTIFS QUE « le loyer a été fixé à la somme annuelle de 12.781,78 € à compter du 01.04.1994 ; qu'avant le 01.04.1994, le loyer était fixé, selon le contrat de bail, à la somme annuelle de 140.000 F (21.342,86 €) ;que la résiliation du bail et l'expulsion de la SARL JULIAN JOAILLIERS ont été ordonnées par un jugement en date du 15.10.1997 ; que la société LE BYBLOS est donc en droit de réclamer les loyers pour la période de janvier 1994 à octobre 1997 … ; qu'il s'ensuit que la SARL JULIAN JOAILLIERS est redevable de la somme de (41.860 + 75.204,17 + 100.276,23 + 100.276,23 + 83.563,52) 401.183,02 F ; que la SARL JULIAN JOAILLIERS n'invoque ni ne démontre aucun autre versement ; que dans ces conditions, la société LE BYBLOS est donc bien fondée à solliciter la confirmation du jugement » (arrêt p. 6) ;
ALORS QUE la société JULIAN JOAILLIERS faisait valoir, dans ses conclusions (du 18 novembre 2008, p. 5), qu'un moratoire était intervenu avec la bailleresse, consécutivement aux dégâts des eaux et à l'obligation dans laquelle l'exposante s'était trouvée de fermer son magasin en 1993 et 1994, par lequel les parties étaient convenues de ne pas procéder au règlement des loyers car le local était totalement inexploitable ; que la société JULIAN JOAILLIERS produisait, au soutien de son argumentation, une attestation de Monsieur Jean Pierre Y..., directeur de l'hôtel LE BYBLOS à l'époque des faits litigieux, qui reconnaissait l'existence d'un tel accord ; qu'en condamnant la société JULIAN JOAILLIERS à payer à la société LE BYBLOS les loyers dus à compter du 1er janvier 1994 et jusqu'au 31 octobre 1997, y compris la période pendant laquelle le magasin n'avait pu être exploité, sans répondre aux conclusions opérantes et justifiées de la locataire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
