LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que bien qu'ayant, selon ses propres écritures, la jouissance des terres depuis 2003, M. X... n'en avait pas pour autant payé le prix, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à une simple allégation par M. X... d'une attitude générale d'obstruction des époux Y... envers lui, dont il n'était tiré aucune conséquence juridique, a pu déduire, de ces seuls motifs, qu'il y avait lieu de prononcer la résolution de la vente ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que le premier moyen étant rejeté, le grief pris d'une cassation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant prononcé la résolution de la vente pour défaut de paiement du prix, excluant ainsi tout droit de M. X... sur les fruits des immeubles vendus, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que la demande de dommages-intérêts fondée sur l'absence de perception des fruits ne pouvait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à Mme Z... et à M. Y..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résolution des deux ventes respectivement conclues par actes authentiques du 7 février 1984 entre Hans Y... et Jean X... et entre Hans Y... et Marianne Z..., d'une part, et Jean X..., d'autre part ;
AUX MOTIFS QUE en ce qui concerne les parcelles situées à Abbévillers et Croix, les parties ont choisi la forme juridique de la vente, par 2 actes authentiques du 7 février 2004 prévoyant que le prix de 103. 100 francs + 110. 600 francs serait payé en 3 annuités égales du 7 février 1985 au 7 février 1987 portant intérêts à 6 % et que M. Jean X..., propriétaire des immeubles à compter de la date de l'acte, en aurait la jouissance à compter de la fin de l'année culturale en cours, Hans Y... exploitant jusque-là en qualité de fermier ; que ces conventions sont donc soumises à l'action résolutoire prévue par l'article 1654 du code civil, pour le cas où l'acheteur n'exécute pas sa principale obligation telle que définie par l'article 1650 du même code, à savoir le paiement du prix ; qu'il est constant que le prix n'a pas été payé par Jean X... ; que l'acheteur peut certes opposer au vendeur l'exception d'inexécution par celui-ci de ses propres obligations, notamment celle de délivrer la chose vendue ; que cependant, en matière d'immeuble non bâti, la délivrance, qui transporte la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur selon l'article 1604 du code civil, est réalisée par la remise des titres de propriété ; qu'or, selon les actes authentiques ci-dessus rappelés, l'acquéreur a été déclaré subrogé par le vendeur dans tous ses droits au sujet des anciens titres de propriété, et les deux parties, agissant dans un intérêt commun, ont donné tous pouvoirs au notaire rédacteur à l'effet d'accomplir les formalités de publicité foncière – qui ont été effectuées, étant rappelé que la demande en résolution a été régulièrement publiée à la conservation des hypothèques où les immeubles en cause figurent au nom de Jean X... ; qu'en conséquence, contrairement à l'avis du premier juge, Jean X... n'avait aucun motif, au regard des règles régissant la vente, à se dispenser du paiement du prix : les moyens de fait qu'il développe, à les supposer établis, concernent la jouissance des parcelles, qui seraient restées exploitées par Hans B... ou pour le compte de celui-ci, lequel n'avait donc pas rempli son engagement, pris en qualité de fermier, de cesser l'exploitation à la fin de l'année culturale 1984 ; qu'en conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande en résolution, étant observé que Jean X..., selon ses propres écritures, a la jouissance des terres en cause depuis 2003, et que pour autant il n'en a pas payé le prix ;
ALORS QUE, D'UNE PART, la délivrance présuppose et implique le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ; que l'obligation de délivrance n'est donc point satisfaite, si même les titres de propriété ont été transmis à l'acheteur, tant que le vendeur n'a pas délaissé l'immeuble vendu afin de permettre à son acquéreur d'en prendre possession et d'en jouir ; qu'en considérant au contraire que l'obligation de délivrance des terres agricoles vendues devait être regardée comme satisfaite du seul fait de la remise des titres de propriété, sans qu'il y ait lieu de prendre en considération, au regard des règles régissant la vente, le maintien des vendeurs sur les parcelles cédées, postérieurement à la date où ils s'étaient engagé à en abandonner la jouissance à M. X..., pour en déduire le mal fondé de l'exception d'inexécution invoquée par ce dernier, la cour viole les articles 1604 et 1605 du code civil, ensemble l'article 1184 du même code ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, nonobstant toute clause contraire, le vendeur est tenu, au titre de la garantie d'éviction, de s'abstenir de troubler de son fait la possession de l'acquéreur, a fortiori de l'empêcher de prendre possession ; qu'en considérant néanmoins que l'inexécution de l'obligation souscrite par M. Y... et Mme Z... de cesser l'exploitation des parcelles vendues à la fin de l'année culturale 1984 n'était rattachable qu'au contrat de bail dont bénéficiaient les vendeurs jusqu'à cette date, mais non point aux obligations découlant de la vente, ce pour en déduire le mal fondé de l'exception d'inexécution invoquée par M. X..., la cour viole l'article 1628 du code civil, ensemble l'article 1184 du code civil ;
ALORS QUE, EN OUTRE ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, l'inexécution d'une convention peut être justifiée lorsque le cocontractant n'a lui-même pas satisfait à une obligation contractuelle, peu important que les obligations réciproques résultent de contrats distincts dès lors qu'elles peuvent être regardées comme interdépendantes ; qu'à cet égard encore, la cour ne pouvait tirer prétexte du bail provisoire qui assortissait la vente pour considérer que l'inexécution par M. Hans Y... de son engagement d'abandonner à son acquéreur la jouissance des terres cédées à la fin de l'année culturale 1984 ne pouvait être utilement invoquée par M. Jean X..., pour dériver d'un contrat distinct de la vente elle-même, aux fins de tenir en échec l'action résolutoire pour défaut de paiement du prix, sauf à faire ressortir l'absence de lien de connexité entre l'obligation de l'acheteur de payer le prix de vente et l'obligation du vendeur devenu provisoirement fermier de céder la jouissance des terres à l'issue du bail ; que sous cet angle, l'arrêt n'est pas légalement justifié au regard de l'article 1184 du code civil, ensemble au regard des principes régissant l'exception non adimpleti contractus ;
ET ALORS ENFIN QU'en retenant que M. Jean X..., selon ses propres écritures, avait la jouissance des terres en cause depuis 2003 et que pour autant il n'en avait pas payé le prix, sans répondre à ces mêmes écritures, qui faisaient observer que l'attitude générale d'obstruction des époux Y... envers M. X... depuis 2003, caractérisée par de multiples voies de fait, faisait obstacle à ce que cette donnée fût retenue à la charge de M. X... (cf. ses dernières écritures, p. 6, pénultième alinéa et, sur renvoi, p. 4 § 2 et s.), la cour viole l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Jean X... de sa demande tendant à la condamnation de M. Y... et Mme Z... à lui payer la somme de 752. 099 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE il y a lieu de faire droit à la demande en résolution ; que la demande en dommages et intérêts est dès lors sans objet, d'autant que, comme l'a relevé à juste titre le premier juge, Jean C... ne justifie pas avoir mis en demeure Hans Y... de lui restituer les fruits des terres ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la demande est fondée sur le préjudice consécutif à l'exploitation du bien par Hans Y... depuis 1985 ; que Jean X... ne justifie toutefois pas qu'il ait à un moment quelconque mis en demeure Hans Y... de cesser l'exploitation des biens ; que si cette circonstance est indifférente pour la reconnaissance du bien-fondé de l'exception d'inexécution, il en est autrement pour la reconnaissance de l'attitude fautive du vendeur ; qu'en effet, il résulte des différentes attestations que les parties ont été en négociation durant de longues années quant à la reprise de l'exploitation agricole par Jean X... et que la poursuite de l'exploitation des terres par le vendeur était un élément de l'accord intervenu ; il n'y aura donc pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts ;
ALORS QUE, D'UNE PART, dès lors que la Cour de cassation sera conduite, sur la base du premier moyen, à censurer l'arrêt en ce qu'il a prononcé la résolution judiciaire des contrats de vente litigieux, l'arrêt ne pourra être maintenu en ce qu'il déclare sans objet la demande de dommages et intérêts formée par M. X... au titre de l'inexécution par le vendeur des obligations résultant de ces contrats ; que l'arrêt attaqué devra donc être également annulé, par voie de conséquence, en ce qu'il rejette ladite demande de dommages et intérêts, ce par application de l'article 624 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, et en tout état de cause, le droit à réparation de l'acquéreur victime de l'inexécution par le vendeur de ses obligations contractuelles n'est pas subordonné, dès lors que cette inexécution est avérée, à l'exigence d'une mise en demeure préalable ; qu'aussi bien, dès lors qu'il était constant qu'au mépris de ses obligations de délivrance et de garantie, M. Y... était demeuré en possession, pendant près de 20 ans après la vente, des terres dont il avait transféré la propriété à M. X... et que ce dernier n'avait pu de ce fait en user et en jouir pour son propre compte, il avait incontestablement droit à la compensation, sous forme de dommages et intérêts, du préjudice résultant de cette privation de jouissance, sans que ce droit puisse être subordonné à l'exigence d'une mise en demeure préalable ; qu'en décidant le contraire, la cour viole l'article 1146 du code civil ;
ET ALORS QUE, ENFIN, en estimant que les négociations menées entre MM. Y... et X... quant à la reprise de l'exploitation faisaient obstacle à la condamnation des vendeurs au paiement des dommages et intérêts sollicités, dans la mesure où la poursuite de l'exploitation des terres par le vendeur était un élément de l'accord intervenu, sans préciser les termes de cet accord, ni s'être assurée, comme elle y était invitée, que les terres concernées par ces négociations et cet accord étaient les mêmes que celles ayant fait l'objet des ventes conclues en 1984 (cf. les dernières écritures de M. X... p. 8, dernier §), la cour entache sa décision d'une insuffisance de motifs, violant l'article 455 du code de procédure civile.
