LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la rue Kéréon à Quimper avait connu une hausse de fréquentation, et qu'au moins seize enseignes ayant une notoriété nationale s'étaient installées dans cette rue et relevé que ces modifications avaient une influence directe sur l'activité de la société Jennifer, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de constater la variation de la valeur locative du bien, a souverainement retenu le caractère notable de la modification des obligations du preneur justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Jennifer aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Jennifer à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Jennifer ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils pour la société Jennifer
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit qu'il y a eu une modification notable des facteurs locaux régissant la commercialité de la rue Kereon à Quimper au cours du bail venant en renouvellement soit entre 1994 et 2003, laquelle est de nature à emporter le déplafonnement du prix du bail renouvelé en application de l'article L. 145-34 du Code de commerce et, en conséquence, fixé le prix du bail renouvelé litigieux liant les consorts X... à l'EURL JENNIFER à la valeur locative, soit à la somme annuelle hors taxe de 36.120 euros au 11 mai 2004, outre charges et conditions fixées par le bail antérieur ;
AUX MOTIFS QU'il ressort des larges extraits de l'analyse de l'expert (cf. arrêt, p. 4, 5 et 6, alinéa 1er et rapport d'expertise, p. 10 à 14) que les facteurs locaux de commercialité déterminant le niveau de l'activité des commerçants de la rue Kéréon, micro marché décrit par l'expert comme dépendant du centre ville historique qui attire depuis toujours une clientèle qui trouve en ce lieu "beaucoup de commerces offrant ce type de produits" cadeaux et vêtements ce qui permet de se livrer plus facilement à ces comparaisons", ont notablement évolué au cours du bail venant en renouvellement (sois entre mars 1994 et mars 2003) ; qu'en effet,
- d'une part, la rue Kéréon a connu une hausse de fréquentation variant, sur toute sa longueur, entre 7 % et 50 % (de 1998 à 2004) ou de 7 % à 21 % (entre 2001 et 2004),
- d'autre part, au moins 16 enseignes ayant une notoriété nationale se sont installées dans la rue (liste donnée par le conseil des appelants aux termes de son dire du 27 avril 2006) ce qui, forcément, constitue un évènement de poids pour le renouveau de l'intérêt commerciale de cette artère commerciale une fois passé et érodé l'intérêt suscité par l'aménagement urbain du secteur historique de la ville mis en oeuvre dans les années 1980,
Etant observé,
- que nul ne conteste et n'a contesté devant l'expert la pertinence du comptage effectué selon le mode décrit par lui (une journée déterminée de la semaine le mardi et une fois tous les trois ans et, en particulier, le mardi 24 février 2004),
- qu'à cette saison de l'année le recensement du flux piétonnier a, a priori, mis en évidence une augmentation du flux piétonnier animé par Quimpérois et les résidants voisins de la ville plus qu'une augmentation ponctuelle liée aux évènements culturels et touristiques programmés en saison estivale,
- que cette progression très sensible a donc forcément une influence sur le niveau d'activité de l'intimée, fût-ce en modérant son déclin, semble-t-il entamé en 1999 et net en 2002, si on se fie aux chiffres d'affaires évoqués page 10 du rapport (1.10.705 € en 1999 pour 884.224 € HT en 2002),
Qu'il doit être considéré que les conditions du déplafonnement du prix du loyer est légitimement revendiqué par les appelants (sic !) ; que l'étude menée sur la période 1997-2001 par l'Observatoire Economique du Commerce et de la Consommation du Finistère confirme d'ailleurs (pièce 10, fiche intitulée : ACTIVITE COMMERCIALE DU CENTE VILLE en % de dépenses de consommation par secteurs d'activités) que le secteur d'activité de la "personne" engendre au centre ville de QUIMPER un chiffre d'affaires égal à 54 % de la dépense totale des consommateurs (à comparer aux 18 et 20 % résiduels qui caractérisent le même type de dépense pour "la personne" dans les centres commerciaux périphériques, ce qui marque l'orientation spécifique du centre ville qui tire de ce type d'activité commerciale un chiffre d'affaires essentiel) ; que l'activité de l'intimée relève de ce secteur d'activité "branche textile et habillement" et celle-ci n'a donc pu que se trouver portée par l'augmentation sensible du flux piétonnier et de chalandise transitant par la rue Kéréon, tel qu'il a été mesuré objectivement par le comptage effectué ; qu'il n'y a, comme l'observe l'EURL JENNIFER avec l'expert judiciaire, aucun lien automatique entre le taux de progression du nombre de chalands et le taux de progression du chiffre d'affaires des commerçants, la concurrence modérant naturellement cet effet comme divers autres paramètres commerciaux que l'intimée peut toujours légitimement évoquer ; mais qu'en droit, l'augmentation notable de la densité d'un certain flux de clientèle, dont il est établi qu'il influence directement la rentabilité d'un certain type d'activité commerciale (en l'espèce, la vente de vêtements) constitue un élément relevant des facteurs locaux de commercialités au sens de l'article R 154-6 du Code de commerce et cette évolution, positive et notable en l'espèce, suffit à justifier le déplafonnement ; que ce n'est pas le teneur de la pièce 23-1 qui peut contredire ce constat (article de presse extrait du journal LE TELEGRAME du 15 février 2007 : "il y a encore une dizaine d'années donc dans les années 97 et suivantes comme ledit (sic !) M. Michel Z...), le commerce quimpérois était suffisamment fort et rendait la ville attractive, des milliers de personnes convergeaient dans le centre historique pour leur shopping hebdomadaire, préférant les rues piétonnes et les petites boutiques de caractère aux grandes surfaces standardisés et sans âme" ; que l'extension immodérée des enseignes de franchise a pu dans le temps améliorer les facteurs de commercialité de la rue Kéréon avant de banaliser, à long terme, une offre commerciale plus variée, existant au centre-ville au début des années 1990 qu'elle avait évincée, ce n'est là qu'une donnée supplémentaire qui, au sens, de l'article R 145-6 du Code de commerce, conduit à considérer que la commercialité du centre-ville de Quimper et, en son sein, de la rue Kéréon, a notablement évolué durant la période de référence (1994-2003) ; que, sans qu'il y ait lieu dès lors d'enter plus avant dans la discussion tenant au point de savoir si les travaux autorisés avant la signature du bail du 26 mars 1994 pouvaient, ou non, être évoqués comme une source de déplafonnement du prix du bail dès son 1er renouvellement sur la base des articles L. 145.33, L. 145.34, R. 145.3 et R. 145.6 du Code de commerce, voire en fonction des dispositions de l'article R. 145.7 (prix pratiqués dans le voisinage) et sans qu'il y ait lieu non plus de rechercher dans le contexte évoqué par l'article R. 145.8, si les époux X... ont consenti aux termes de ce bail des réductions de loyer ou d'autres avantages financiers ou commerciaux suffisamment évidents pour justifier de ce chef qu'il soit fait exception à la règle du plafonnement pour autant que les travaux exécutés seraient considérés comme des améliorations au sens de ce texte, il convient de réformer le jugement et de consacrer le principe du déplafonnement du prix du bail, de faire droit à la demande des appelants tendant à la fixation du prix du bail à la somme de 36.120 € HT, valeur locative déterminée en page 20 du rapport de M. Michel Z... que les parties ne remettent pas en cause ;
ALORS QUE, D'UNE PART, Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ; qu'en retenant l'existence d'une modification des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement en se bornant à relever essentiellement une augmentation du flux piétonnier et l'installation dans la rue Kéréon d'au moins 16 enseignes ayant une notoriété nationale quand ces éléments ne constituaient pas à eux seuls des facteurs locaux de commercialité, la Cour d'appel statuant à la faveur de motifs inopérants prive son arrêt de base légale au regard de l'article R. 145-6 du Code de commerce ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, et en toute hypothèse, en affirmant « qu'en droit, l'augmentation notable de la densité d'un certain flux de clientèle dont il est établi qu'il influence directement la rentabilité d'un certain type d'activité commerciale (en l'espèce, la vente de vêtements) constitue un élément relevant des facteurs locaux de commercialité » qui suffit à justifier le déplafonnement quand l'appréciation de l'évolution des facteurs locaux de commercialité et de son importance devait se faire in concreto en fonction de l'intérêt que présentait cette évolution pour le commerce considéré, la Cour d'appel viole les articles L. 145-38 et R. 145-6 du Code de commerce ;
ALORS QUE DE TROISIEME PART, à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; qu' en statuant comme elle le fait, sans rechercher, au besoin d'office, si la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité présentait un intérêt pour l'activité exercée dans les lieux loués et si elle avait entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative de ce bien, la Cour d'appel a privé son arrêt de toute base légale au regard de l'article L. 145-38, alinéa 3, du Code de commerce, ensemble viole l'article 12 du Code de procédure civile ;
ET ALORS ENFIN QU'en ne s'expliquant pas sur la conclusion de l'expert, qu'elle rappelait, pourtant selon laquelle : « A supposer même que la commercialité se soit de nouveau améliorée (ce qui n'est pas prouvée malgré l'augmentation des flux piétonniers), elle n'aurait, à mon avis, que tout juste permis de retrouver son niveau du début des années 90 », ce dont il résultait une absence d'augmentation de la valeur locative faisant obstacle au déplafonnement ou la fixation d'un loyer sur la base d'une valeur locative appréciée au regard de la situation du début des années 90, la Cour qui infirme le jugement, prive son arrêt de toute base légale au regard de l'article L. 145-38, alinéa 3, du Code de commerce.
